Pian Saccoccia, il lavoro dell’assessore e la città che ha finito la pazienza

Autore : Redazione

Un comitato di cittadini esasperati che denuncia il Sindaco e l’Assessore, convinto  che le proprie  segnalazioni delle numerose irregolarità siano cadute nel vuoto. Un Assessore che  da due anni lavora per risolvere i disastri  che ha ereditato,  a partire da quelli dei  tanti  Piani di Zona sparpagliati intorno alla città. Sempre gli stessi problemi – appartamenti venduti con maggiorazioni del prezzo massimo fissato per legge,  opere di urbanizzazione non realizzate o di valore inferiore a quanto dichiarato,  quartieri  addirittura senza illuminazione –  a cui ha messo mano cambiando le regole, riscrivendo un nuovo  Schema di convenzione,  approvato dall’Assemblea Capitolina il 18 settembre 2014.  E anche  avviando verifiche e controlli , elaborando nuove tabelle dei prezzi massimi di cessione, affrontando decine di ricorsi al TAR promossi dagli imprenditori (i primi 40 sono stati tutti vinti dall’amministrazione), avviando tavoli con i comitati di quartiere per affrontare le situazioni più complesse.

Pubblichiamo l’articolo del Corriere della Sera (1)  che riporta la denuncia presentata il 20  luglio scorso dagli abitanti di  Piansaccoccia, Municipio XIV,  un quartiere sorto con uno dei tanti piani di zona (B49 la sigla) nati con la legge 167  (in calce una sintesi), e  il successivo comunicato dell’Assessore Caudo (2), preceduto da un’amara constatazione:  “La città desolata, quartieri che dovevano essere un aiuto al bisogno di casa diventati una trappola per inquilini e proprietari, spesso senza servizi, fogne e strade. Quartieri in costruzione da dieci, quindici anni, abbandonati alle sorti dettate dalle cooperative e dalle imprese.  Da due anni abbiamo fatto atti a tutela degli inquilini, abbiamo vinto a vantaggio degli inquilini e dei proprietari e contro gli operatori 40 ricorsi al TAR su quaranta discussi, ristabilito il quadro delle regole e ora si possono applicare le sanzioni. Lo abbiamo fatto senza bisogno di articoli sui giornali, perché è dovere dell’amministrazione pubblica farlo. Niente di cui essere orgogliosi, ma per molti anni non è stato fatto. Gli operatori non ci applaudono e ci portano in tribunale, dalla città ci aspettiamo non pazienza, sappiamo che quella è finita da tempo, solo una informazione corretta e completa” .

Ma se è comprensibile che i cittadini dopo decenni di promesse non mantenute,  inganni, segnalazioni ignorate, ingiustizie vissute  ogni giorno,  non abbiano più fiducia nè pazienza (e di questo le istituzioni dovrebbero  tenere conto, facendo lo sforzo di far arrivare e  circolare le informazioni molto più del necessario e non lasciando  mai passare troppo tempo nel silenzio), non è invece accettabile  che  chi ha il dovere di dare   ai cittadini un’informazione imparziale,  non si sia neanche posto il problema di sentire sull’argomento la versione dell’istituzione competente.  E ogni volta che un giornale riporta una notizia incompleta  o sbilanciata, noi cittadini siamo un po’ più soli.

Anna Maria Bianchi Missaglia annaemmebi@gmail.com

Inseriamo in  calce un primo commento  inviatoci dal Presidente del Comitato Pian Saccoccia, e il link a un comunicato del M5S Lazio del 15 dicembre 2014 “Edilizia Agevolata: Le violazioni alle concessioni” in cui si denunciava l’uso distorto delle cooperative per scopi diversi da quelli per cui sono state fondate,  che annunciava il deposito  di un’interrogazione indirizzata a Zingaretti, Refrigeri e Civita in merito ai Piani per l’Edilizia Economica e Popolare (> vai alla pagina)

> vai al Nuovo schema di convenzione Piani di Zona approvato il 18 settembre 2014

> Vai al sito del Comitato di quartiere Pian Saccoccia

24 settembre 2015 Come Presidente del Comitato di Quartiere Pian Saccoccia purtroppo non posso condividere l’intervento dell’Assessore Giovanni Caudo. Nel corso della presentazione della conferenza urbanistica avvenuta nel giugno 2014 presso il nostro Municipio XIV, lo stesso assessore in risposta al mio intervento di denuncia, promise pubblicamente la creazione di una task force per esaminare e affrontare il disastro dei Piani di Zona, con un confronto serrato con i cittadini e i Comitati di Quartiere. Nulla di questo è avvenuto a Pian Saccoccia. Da mesi i Comitati riuniti in un coordinamento si confrontano in Regione con l’assessore Refrigeri  per focalizzare i problemi e riordinare la normativa, ma del Comune nessuna traccia. E’ stata emanata una nuova convenzione che il nostro Comitato assieme ad altre Associazioni ha impugnato presso il tribunale amministrativo, poiché i calcoli del prezzo di costruzione in essa contenuti sono ancora una volta a nostro avviso penalizzanti per i cittadini e non rispondenti alle norme di legge. All’assessore chiediamo che intervenga per ripristinare la legalità, per eliminare le interpretazioni degli uffici tecnici comunali in danno dei cittadini e aiutare gli abitanti dei piani di zona ad avere dei quartieri vivibili e a ottenere il rispetto della legge.

(1) Corriere della sera 23 settembre 2015 Roma,  Case coop, il Comune «dimentica»  i costruttori: buco da tre miliardi Denunciati il sindaco Marino e l’assessore Caudo: aperta un’inchiesta per omissioni d’atti d’ufficio di Fulvio Fiano (in calce l’articolo)

(2) PIANI DI ZONA, CAUDO: DALLA PARTE DEI CITTADINI, COLLABORAZIONE CON PROCURA

(OMNIROMA) Roma, 23 SET – “Nei Piani di zona per l’edilizia agevolata al nostro insediamento abbiamo trovato una giungla”, così in una nota l’assessore alla Trasformazione urbana Giovanni Caudo a proposito di articoli apparsi oggi nelle pagine di stampa. “La nostra azione è rivolta alla difesa dei diritti dei cittadini che accedono ai programmi di edilizia agevolata, e dell’interesse pubblico, in primo luogo dando piena collaborazione al lavoro della Procura, a cominciare dalla consegna degli atti, quando in essi si riscontrino elementi che suscitano dubbi o presunte irregolarità – aggiunge Caudo – I nostri uffici hanno inoltre attivato verifiche e controlli ed elaborato nuove tabelle dei prezzi massimi di cessione, notificate a cooperative e imprese, con 141 lettere, fra la fine del 2013 e il marzo 2014. Circa 80 imprenditori destinatari delle lettere con le nuove tabelle (sulla base dei quali si definiscono anche i prezzi di locazione) hanno fatto ricorso al TAR. Nelle 40 cause già discusse, il Tribunale amministrativo del Lazio ha dato ragione alla Amministrazione di Roma Capitale. Molti cittadini, sulla base delle sentenze del TAR, hanno potuto vedere riconosciuti i propri diritti, anche attraverso sentenze del Tribunale civile. Le tabelle con i prezzi massimi di cessione elaborate dagli uffici dell’Edilizia sociale di Roma Capitale sono state consegnate alla Regione e sono ora on line nel sito della Regione Lazio.

Gli operatori sono stati sollecitati più volte, a ridefinire i prezzi sulla base delle nuove tabelle. Allo stato attuale, sulla base delle 141 lettere inviate,  sono 86 le procedure di autotutela concluse, 36 gli operatori che hanno dichiarato di avere approvato o rettificato il prezzo massimo di cessione definito nel mese di giugno 2013. Gli uffici stanno provvedendo alle verifiche. Per  i circa 50 operatori che non si sono adeguati,  si sta predisponendo la delibera per comminare le sanzioni previste dall’articolo 14 della convenzione di cui alla delibera 173/2005, sanzioni che possono arrivare alla revoca delle concessioni.  Nelle lettere, quando mancanti, sono stati richiesti i piani economico-finanziari”.

“Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione, è assolutamente vero che queste parti della città sono le più abbandonate e prive di servizi pubblici – prosegue l’assessore – Per questa ragione l’attività dell’assessorato si è concentrata, da un lato al passato, per i piani di zona elaborati sulla base delle vecchie convenzioni, dall’altro, al futuro, approvando un nuovo schema di Convenzione che minimizzi il rischio che vengano costruiti palazzi d’abitazione non serviti dalle opere di urbanizzazione. Per il passato, va sottolineato che questi piani di zona sono stati progettati senza prevedere le risorse necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e, soprattutto, secondaria (scuole, mercati rionali, centri polifunzionale etc.). A questa carenza di progettazione si è aggiunta, negli anni più recenti, la crisi economica che ha portato al fallimento molti operatori del settore. Per affrontare questi problemi abbiamo, dal novembre 2014, attivato un tavolo specifico su due delle realtà più drammatiche, Monte Stallonara e Castelverde, con la partecipazione dei comitati dei cittadini. A Monte Stallonara si è ottenuto, attraverso questo percorso, di concludere le opere del primo stralcio, tra le quali l’illuminazione pubblica.  Nei prossimi 10 giorni, verrà firmata la Convenzione per l’ulteriore stralcio di opere pubbliche per un importo pari a 3 milioni di euro. Dal maggio 2015 è stato attivato un tavolo per monitorare  le criticità di tutti i piani di zona e che coinvolge anche Acer, Lega cooperative, Agci, Confcooperative, Federlazio, Isveur,  AMA e ACEA. Questo tavolo si riunisce con cadenza quindicinale. Il monitoraggio, che continua e affronta volta per volta le problematiche di tutti i piani di zona.

Per il prossimo futuro, conclude Caudo, “i piani di zona si basano sul nuovo schema di convenzione che impone che almeno il 50% dell’ammontare necessario alle opere pubbliche sia versato nelle casse del consorzio al momento della

sua formazione e che le fideiussioni siano accese dal consorzio stesso e non dalla singole cooperative, che l’interlocutore per l’Amministrazione sia unico, il consorzio e non le singole cooperative o imprese”

Cosa sono i Piani di Zona:

la Legge 167  del 1962 (“Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree … per l’edilizia economica e popolare“),  introduce in Italia i cosiddetti “Piani di Edilizia Economica Popolare” (PEEP)(2). La Legge è poi  radicalmente rinnovata  dalla legge 22 ottobre 1971 n. 865 (3), che all’art.35 elenca cosa  deve prevedere lo Schema di convenzione (4).

Il PEEP  è uno  strumento urbanistico attuativo che  ha lo scopo di reperire ed acquisire le aree da destinare alla costruzione di alloggi a carattere economico e popolare insieme  alle opere ed ai servizi complementari (opere di urbanizzazione primaria, come le fognature, la rete stradale  etc e secondaria, come  scuole, centri sportivi,  parcheggi,  aree a verde pubblico etc).

L’obiettivo è fornire  alloggi a prezzi calmierati, sia in proprietà che in locazione, a soggetti con alcuni requisiti, come  un  reddito che non superi gli 80000 euro annuali per nucleo familiare e non proprietari di alloggio adeguato, residenti  nel Comune di Roma etc.

I Piani di zona sono realizzati su aree  private che possono essere o aree espropriate e rivendute ai “soggetti attuatori” (le imprese o le cooperative che devono realizzarli) oppure aree oggetto di compensazione urbanistica attraverso la concessione  ai proprietari  dei terreni di diritti edificatori  nei suoli interessati dallo stesso  Piano di Zona.

I soggetti attuatori  interessati a realizzare un Piano di Zona partecipano a un bando comunale (5),  che prevede l’assegnazione dei suoli a prezzo calmierato (o in  concessione di diritto di superficie per 99 anni o in piena proprietà) in cambio della realizzazione di alloggi da assegnare in proprietà o in locazione agli aventi dirittto  a prezzi stabiliti ex lege in base ai criteri stabiliti dall’art 35 della legge 865 (4).

Gli attuatori,  imprenditori privati o cooperative, devono corrispondere al Comune una quota destinata alla realizzazione delle opere cosiddette a scomputo –  le opere  di urbanizzazione primaria e secondaria –  che in realtà a Roma è da tempo sostituita dall’assunzione diretta da parte dei soggetti attuatori,  riuniti in consorzio, della realizzione delle opere come stazione appaltante.

I soggetti beneficiari dell’edilizia a canone calmierato sono soggetti a un vincolo di invendibilità per cinque anni dell’immobile e a un vincolo sul prezzo di vendita o sul canone per tutto il periodo della durata della convenzione (6).

Tuttavia questi obblighi di legge  spesso  non sono stati rispettati, sia per quanto riguarda la realizzazione delle opere a scomputo, sia per quanto riguarda i vincoli  sul prezzo di vendita e di locazione, sia per quanto riguarda l’assegnazione degli alloggi agli aventi diritto.

C’è da aggiungere che le localizzazioni dei Piani di Zona spesso sono state individuate senza alcun approfondimento  sulle problematiche del territorio, sia dal punto di vista dei servizi e della mobilità, sia dal punto di vista della situazione idrogoelogica. Gli stessi operatori ormai hanno dichiarato il proprio disinteresse a realizzare edificazioni in alcune località periferiche e non adeguatamente servite che – nella generale crisi edilizia  – resterebbero sicuramente invendute.

(2) Da Wikipedia, l’enciclopedia libera. Zona 167 Con zona 167 si intende , in Italia, un’area destinata all’edilizia residenziale popolare dal piano regolatore di un comune definita ai sensi della legge n. 167 del 18 aprile 1962: “Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare” La Legge 167  del 1962 (“Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree … per l’edilizia economica e popolare“), che  introduce in Italia i cosiddetti “Piani di Edilizia Economica Popolare” (PEEP), e viene emanata con lo scopo fondamentale  di fornire all’ente pubblico gli strumenti concreti per programmare gli interventi nel settore della casa, e per incidere tramite questi sull’assetto del territorio urbano contrastando la speculazione fondiaria e indirizzando lo sviluppo edilizio all’edilizia economica e popolareconvenzionata”)^[2].( > vai alla pagina http://it.wikipedia.org/wiki/Zona_167)

LEGGE 18 aprile 1962, n. 167 Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree … per l’edilizia economica e popolare Modificata ed integrata dalle leggi 21 luglio 1965, n. 904 e 22 ottobre 1971, n. 865

Strumenti Urbanistici Piani di Zona per l’Edilizia economica e popolarehttp://www.itimarconi.ct.it/sezioni/didatticaonline/edile/Tecnologia%20delle%20costruzioni/Strumenti%20urbanistici/Strumenti%20Urbanistici%20-%20PEEP.htm

(3)LEGGE 22 ottobre 1971, n. 865 Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilita’; modifiche ed integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell’edilizia residenziale, agevolata e convenzionata. (GU n.276 del 30-10-1971 )

(4) Art. 35. Le disposizioni dell’articolo 10 della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo.

Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi. Le aree di cui al precedente comma, salvo quelle cedute in proprieta’ ai sensi dell’undicesimo comma del presente articolo, vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio. Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali. La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi pubblici e a tempo indeterminato; in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99. L’istanza per ottenere la concessione e’ diretta al sindaco o al presidente del consorzio. Tra piu’ istanze concorrenti e’ data la preferenza a quelle presentate da enti pubblici istituzionalmente operanti nel settore della edilizia economica e popolare e da cooperative edilizie a proprieta’ indivisa. La concessione e’ deliberata dal consiglio comunale o dall’assemblea del consorzio. Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l’ente concedente ed il richiedente.

La convenzione deve prevedere:

• a) il corrispettivo della concessione in misura pari al costo di acquisizione delle aree nonche’ al costo delle relative opere di urbanizzazione se gia’ realizzate;
• b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalita’ del controllo sulla loro esecuzione, nonche’ i criteri e le modalita’ per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
• c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
• d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
• e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonche’ per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
• f) le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravita’ in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
• g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non puo’ essere superiore a quella prevista nell’atto originario.

Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando l’oggetto della concessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e servizi pubblici ai sensi del quinto comma del presente articolo. I comuni ed i consorzi possono, nella convenzione, stabilire, a favore degli enti che costruiscono alloggi da dare in locazione, condizioni particolari per quanto riguarda gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione. Le aree di cui al secondo comma del presente articolo, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, nei limiti di una quota non inferiore al 20 e non superiore al 40 per cento, in termini volumetrici, di quelle comprese nei piani, sono cedute in proprieta’ a cooperative edilizie ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge, sempre che questi ed i soci delle cooperative abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l’assegnazione di alloggi economici e popolari. Il prezzo di cessione delle aree e’ determinato in misura pari al costo di acquisizione delle aree stesse, nonche’ al costo delle relative opere di urbanizzazione in proporzione al volume edificabile.

Contestualmente all’atto della cessione della proprieta’ dell’area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico la quale deve prevedere:

• a) gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalita’ del controllo sulla loro costruzione;
• b) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;
• c) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici;

d) i casi nei quali l’inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell’atto di cessione. I criteri di cui alle lettere e) e g) e le sanzioni di cui alla lettera f) dell’ottavo comma, nonche’ i casi di cui alla lettera d) del precedente comma dovranno essere preventivamente deliberati dal consiglio comunale o dall’assemblea del consorzio e dovranno essere gli stessi per tutte le convenzioni.

L’alloggio costruito su area ceduta in proprieta’ non puo’ essere alienato a nessun titolo, ne’ su di esso puo’ costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilita’. Decorso tale periodo di tempo, l’alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento puo’ avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall’ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell’area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente articolo 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonche’ del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario. Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilita’, il proprietario dell’alloggio puo’ trasferirne la proprieta’ a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l’obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l’area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell’indice dei prezzi all’ingrosso calcolato dall’Istituto centrale di statistica. Detta differenza e’ valutata dall’ufficio tecnico erariale ed e’ riscossa all’atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma e’ destinata all’acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari. L’alloggio costruito su area ceduta in proprieta’ puo’ essere dato in locazione, sino a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall’ufficio tecnico erariale secondo i criteri di cui al sedicesimo comma del presente articolo. Il versamento della somma puo’ essere effettuato, decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprieta’ dell’alloggio. Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Detta nullita’ puo’ essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e puo’ essere rilevata d’ufficio dal giudice. Chiunque in virtu’ del possesso dei requisiti richiesti per l’assegnazione di alloggio economico o popolare abbia ottenuto la proprieta’ dell’area e dell’alloggio su di essa costruito, non puo’ ottenere altro alloggio in proprieta’ dalle amministrazioni o dagli enti indicati nella presente legge o comunque costruiti con il contributo o con il concorso dello Stato a norma dell’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 17 gennaio 1959, n. 2.

(5) gli imprenditori o cooperative quali soggetti attuatori possono usufruire anche di finanziamenti regionali attraverso specifici bandi)

(6) Confermato dalla sentenza delle sezione unite della Cassazione n. 506 del 2011.

Corriere della sera 23 settembre 2015 Case coop, il Comune «dimentica» i costruttori: buco da tre miliardi Denunciati il sindaco Marino e l’assessore Caudo: aperta un’inchiesta per omissioni d’atti d’ufficio di Fulvio Fiano

Nei nuovi quartieri della Capitale ci sono 70mila alloggi sorti in regime di edilizia residenziale sui quali, per cinque anni, il Campidoglio ha «dimenticato» di chiedere il piano finanziario ai costruttori. Gli appartamenti sono stati venduti con maggiorazioni fino a 40 mila euro sul prezzo massimo fissato per legge. Le opere di urbanizzazione realizzate a scomputo degli oneri di costruzione valgono la metà di quanto dichiarato, gli indennizzi di esproprio non sono stati pagati. Assieme ai palazzi e alla loro popolazione (200mila persone circa) è così cresciuta anche una voragine nel bilancio del Comune. Tre miliardi di euro sui quali una denuncia per omissione di atti d’ufficio chiede ora conto al sindaco Ignazio Marino, all’assessore all’Urbanistica Giovanni Caudo, ai dirigenti dei dipartimenti all’Edilizia sociale e Residenziale. Pur a conoscenza dei fatti, da oltre un anno, non avrebbero avviato i possibili rimedi.