Schema di Convenzione: l’Assessore risponde

Autore : Redazione

Carteinregola ha chiesto a un autorevole esponente degli operatori quali sono i motivi di opposizione al nuovo Schema di Convenzione per i Piani di Zona predisposto  dal Dipartimento all’Urbanistica. Ne abbiamo tratto una serie di punti  che abbiamo inoltrato all’Assessore alla Trasformazione Urbana.

In calce l’articolo di Paolo Gelsomini: I Piani di zona fanno parte di un’idea di Città

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La Commissione Urbanistica del 1 aprile (Foto Roma Today)

Assessore Caudo,  l’esponente degli operatori  che abbiamo cosnultato  solleva principalmente due ordini di problemi: uno che riguarda la tempistica dell’approvazione del nuovo Schema, l’altro che riguarda – nello schema di convenzione integrativa – il mancato riconoscimento di alcuni “oneri tecnici” connessi con la realizzazione dei servizi. Rispetto ai tempi, gli operatori ritengono che non ci fosse alcuna necessità, già da parte del precedente assessore Corsini, di rimettere mano allo Schema, e ricordano che il “tavolo” avviato in quell’occasione con gli operatori è durato circa un anno, per poi, dopo i vari passaggi necessari, arrivare all’approvazione definitiva dell’Assemblea Capitolina nel febbraio 2013.

Secondo gli operatori non era necessario rimettere un’altra volta mano allo Schema a distanza di appena un anno, e per modificare alcuni punti poco chiari che hanno generato ricorsi al TAR, a loro dire sarebbe bastata una Delibera correttiva.

Quello che preoccupa gli operatori è la scadenza di giugno 2014, termine della proroga dei finanziamenti regionali già assegnati. Oltre al timore di perdere i finanziamenti, c’è l’urgenza, dettata dalla crisi, di far partire al più presto i cantieri, che gli operatori fanno presente che   – nel loro complesso tra assegnatari e proprietari –impegnerebbero oltre trecento imprese e circa 50.000 operai. Secondo i loro calcoli, tra la firma della convenzione e il rilascio del Permesso a costruire, esistono dei tempi tecnici non comprimibili (conferenza dei servizi, approvazione dei progetti etc) che possono durare mesi. E oltretutto, vista l’attuale situazione, non è detto che il passaggio della nuova convenzione al voto dell’Assemblea Capitolina si risolva rapidamente…

Viene ricordato che la giunta Alemanno, dei Piani di Zona inseriti nel PRG, ne ha assegnati 15 , per un totale di 3000 alloggi su 6000. E si dice che lei abbia espresso difficoltà per la realizzazione dei restanti piani. Ma si chiede anche di ricollocare altrove alcuni Piani che non sono più convenienti per gli operatori, perché in zone periferiche e mal collegate. E si riparla di ambiti di riserva…

Il secondo motivo del contendere sta nella soppressione, da parte di questa amministrazione, della percentuale che per gli operatori è “sempre stata riconosciuta e rinnovata nella delibera 268 del 2010 per la gestione dei consorzi e di tutti gli oneri afferenti le prestazioni tecniche rese obbligatorie dal codice degli appalti e poste in capo all’ente appaltante”. Il ragionamento è questo: poiché il Comune impone di realizzare le urbanizzazioni contestualmente alle abitazioni, e non è in grado di gestire direttamente la progettazione e la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, da sempre incarica gli stessi operatori che devono costruire gli edifici di farsi carico anche della realizzazione dei servizi, creando un consorzio e diventando “stazione appaltante”. Fino ad ora per i costi sostenuti per la progettazione, la sicurezza, la direzione lavori, i collaudi etc veniva riconosciuto al consorzio il 15% della quota dovuta per la realizzazione dei servizi, come rimborso di costi che sarebbero stati comunque a carico del Comune. C’è anche il timore che l’obiettivo sia di restituire al Comune la funzione di stazione appaltante, prospettiva che per gli operatori vorrebbe dire tempi ancora più lunghi di completamento delle opere…

Secondo il nostro interlocutore, invece non c’è alcun problema da parte degli operatori sugli aspetti che riguardano la realizzazione in parallelo delle abitazioni e delle opere di urbanizzazione. E  il Comune avrebbe già tutte le garanzie necessarie perché anche ora esiste l’obbligo di accendere adeguate fideiussioni da compagnia primaria.

Eppure qualcosa non ha funzionato, se esistono moltissimi casi di Piani di zona in cui non sono stati realizzati i servizi, o sono stati fatti con una bassissima qualità…

QUESTA LA NOTA DI RISPOSTA DELL’ASSESSORE

Qui di seguito, forniamo un chiarimento sulle perplessità sollevate. Alla conclusione del lavoro congiunto con tutti i soggetti convocati al tavolo di lavoro, sarà nostra cura illustrare le modifiche salienti che proponiamo di apportare agli schemi di convenzione relativi ai piani di zona.

La necessità di intervenire discende dalla presenza, nello schema approvato dalla precedente amministrazione, di errori e aspetti di illegittimità evidenziati in fase di applicazione che inficiano l’attuazione degli interventi. Una criticità segnalata dagli uffici e anche dagli operatori, tanto che la sottoscrizione delle convenzioni era di fatto bloccata. Per questa ragione è stato costituito un gruppo di lavoro interno che si è prefissato, come obiettivo, quello di giungere alla firma dello schema di convenzione prima della scadenza della proroga dei finanziamenti.

Peraltro, l’Amministrazione intende procedere speditamente alla stipula delle convenzioni poiché in tal modo possono essere attivate le risorse private necessarie per completare gli espropri relativi ad un primo gruppo di 15 piani di zona.

Il bando regionale di assegnazione dei finanziamenti è articolato su più annualità. Nel 2014 sono stati stanziati dalla Regione solamente 2 milioni di €, mentre in ciascuna delle successive annualità sono stati previsti 27 milioni di €. Siamo quindi impegnati a fare in modo che le risorse stanziate possano essere impiegate come previsto.

Infine, non c’è nessuna intenzione di avocare la funzione di stazione appaltante né alcuna preclusione al riconoscimento delle spese sostenute dai privati per svolgere questo compito. Riteniamo, tuttavia, preferibile riconoscere i costi effettivi della progettazione come risultanti nei QTE e non procedere – come previsto in una precedente delibera di Giunta capitolina – attraverso una quantificazione forfettaria.

I Piani di Zona fanno parte di un’idea di Città

Carteinregola a margine della Commissione urbanistica sullo schema di convenzione dei P.d.Z. che si è volta il 1 aprile 2014

di Paolo Gelsomini*

mappa localizzazione Piani di Zona – clicca sull’immagine per scaricare la mappa

“Quali sono le criticità che non ci consentono di arrivare ad uno Schema di convenzione condiviso?” si chiedeva il presidente dell’Acer Edoardo Bianchi nel corso del suo intervento alla Commissione Urbanistica convocata sul tema dello Schema di convenzione (1) su cui da mesi sta lavorando il Dipartimento all’Urbanistica, che ha istituito un tavolo apposito con i rappresentanti delle associazioni di categoria. Dunque, quali sono le criticità che hanno finora impedito una convergenza di intenti tra amministrazione, proprietari di aree, consorzi ed imprese?
Al riparo da stancanti strumentalizzazioni politiche e da demagogici richiami alle esigenze economiche del momento, una lettura potrebbe essere fornita dall’aumento di previsioni edificatorie mediante l’adozione di varianti per 29 Piani di Zona (P.d.Z.) e la loro successiva approvazione. Questa manovra di densificazione fu giustificata dalla necessità di localizzazioni sia degli interventi finanziati dalla Regione per alloggi di edilizia agevolata, sia delle nuove cubature provenienti dai diritti edificatori a favore dei proprietari per l’acquisizione delle aree mediante cessione compensativa in sostituzione dell’indennità di esproprio (attualmente vicina al valore venale delle aree), sia per la ricollocazione degli alloggi previsti nei P.d.Z. stralciati per problematiche varie legate all’attuazione dei Piani stessi.
La manovra di densificazione trae quindi origine dalle ragioni strutturali sopra esposte e rappresenta oggettivamente un problema urbanistico rispetto ai servizi dei quartieri, alla mobilità delle zone interessate, al consumo di suolo.

A poche settimane dalla fine della giunta Alemanno l’Assemblea capitolina approvò la Convenzione/tipo per attuare i 28 P.d.Z.(2) che prevedevano 9150 alloggi, un investimento di almeno 1,2 miliardi di euro, di cui 160 milioni solo di opere di urbanizzazione a scomputo, cioè con detrazione degli oneri concessori.
Il tenace assertore di questo Schema di convenzione fu l’allora assessore all’Urbanistica Marco Corsini, che in realtà non si preoccupò molto della compatibilità urbanistica delle nuove cospicue cubature, né della loro sostenibilità ambientale, nè della loro coerenza con l’impianto generale del PRG. Di questi aspetti invece si preoccupa oggi l’assessore Giovanni Caudo.

Ma c’è dell’altro di cui l’assessore Caudo si preoccupa. Secondo l’assessore sono stati acquisiti 15 p.d.Z. ed i 13 che mancano all’appello hanno bisogno di 30 milioni per espropri, anticipo IVA ecc. che dovrebbero essere ricavati dal bilancio del Comune; ma questi soldi il Comune non ce l’ha in cassa.
Ed ancora: lo Schema di convenzione approvato dalla precedente Giunta Alemanno dava scarse garanzie sulla effettiva realizzazione delle opere di infrastrutturazione primaria e secondaria, e quindi esponeva al rischio di costruire case senza servizi, veri e propri quartieri morti.

Le NTA (Norme tecniche attuative del PRG) (2) all’art. 13 (Norme generali per gli interventi indiretti) precisano al comma 5 che i Piani di Zona fanno parte degli interventi indiretti di iniziativa pubblica e fissano al successivo comma 11 lettera b) dei principi riguardanti, tra l’altro, la verifica di sostenibilità urbanistica degli assetti insediativi (densificati, come si è visto) con particolare riferimento alla dotazione e localizzazione degli standard urbanistici e al rapporto con le infrastrutture di mobilità e i servizi.
Sempre nello stesso comma 11 lettera g) si richiama la necessità di predisporre il piano finanziario che definisca i costi delle opere di urbanizzazione, nonché i soggetti e le risorse di finanziamento.
Poi, al comma 12 dell’art. 13 prescrive che l’attuazione degli interventi edificatori sia subordinata alla preventiva o contestuale realizzazione delle opere pubbliche o d’interesse pubblico, con particolare riguardo alle infrastrutture di mobilità previste dal PRG.
E ieri, né dagli interventi dei rappresentanti delle imprese e delle cooperative, né da quelli di molti consiglieri comunali membri della Commissione urbanistica, sono emersi chiaramente questi principi che hanno generato quelle norme. Ne potremmo dedurre che, secondo loro, la Città dovrebbe diventare solo un volano di uno sviluppo economico, e dentro un angolo molto angusto, un angolo che soffoca la Città e che questa Città conosce da decenni.

Nella mappa di localizzazione dei Piani di zona, (vedi sopra), si possono individuare le 28 (3) aree dei Piani di zona del II P.E.E.P: sono tutte molto fuori dal GRA, in territori ex agricoli. Certo è che se parte degli alloggi previsti per l’edilizia sociale abitativa si facesse dentro il perimetro del GRA, magari sfruttando il patrimonio pubblico e privato dismesso o inutilizzato, si porrebbe un freno al consumo di Agro Romano, da un lato, e all’espansione “a macchia d’olio” dall’altro, con tutte le nefaste conseguenze per garantire i servizi e  la mobilità ai nuovi abitanti.
La “colpa” dell’assessore Giovanni Caudo , secondo i suoi oppositori e detrattori, ci sembra quindi sia soprattutto quella di attenersi alle più elementari regole dello sviluppo urbano compatibile, pur nella consapevolezza delle esigenze abitative, occupazionali ed imprenditoriali. Ma queste esigenze, assolutamente legittime, debbono essere collocate in un quadro generale di crescita razionale e sostenibile, e non agitate demagogicamente per interessi personali economici o politici.
Molti di questi interessi privati si sono visti e sentiti ieri in Commissione nel corso degli interventi e delle audizioni.
Ma anziché fare processi all’Assessore, sarebbe utile ripartire da considerazioni su quale sia il futuro della Città, per le  forze economiche e per i cittadini, e cominciare a lavorare per uno sviluppo basato su regole condivise nell’interesse pubblico.

*Presidente di Progetto Celio, Vicepresidente del Coordinamento Residenti Città Storica, Carteinregola

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(1) Schema di convenzione per la concessione in diritto di superficie e per la cessione in diritto di proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona ex lege n. 167/1962, rientranti nella manovra di completamento del II P.E.E.P. (Piano di edilizia economica e popolare) la cui approvazione in Consiglio Comunale risale al 1987.

(2)http://www.urbanistica.comune.roma.it/uo-urbanistica-prg.html

(3) Le densificazioni dei Piani di Zona sono state introdotte dopo la sentenza della Corte Costituzionale pubblicata il 21 ottobre 2007, che ha stabilito che ai proprietari dei terreni dove sono previsti i Piani di Zona deve essere riconosciuto un valore economico adeguato  a quello di mercato  (Sentenza 348/2007 GIUDIZIO DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE IN VIA INCIDENTALEPresidente BILE – Redattore SILVESTRI Udienza Pubblica del 03/07/2007    Decisione  del 22/10/2007 Deposito del 24/10/2007   Pubblicazione in G. U. 31/10/2007 Norme impugnate: Art. 5 bis del decreto legge 11/07/1992, n. 333, convertito con modificazioni in legge 08/08/1992, n. 359)

(3) Da 29 i Pdz sono diventati 28 dopo l’accorpamento di due Piani di Casal Monastero