Ex Fiera di Roma Osservazioni ComitatoSaluteambienteEUR

(12 maggio 2015)

Osservazioni e domande sulla Proposta n. 119/2014. Piano di Utilizzazione delle aree della Via Cristoforo Colombo da Porta Ardeatina a via delle Tre Fontane. Ambito n.2 – Risistemazione della Fiera di Roma Adozione di variante urbanistica  ai sensi dell’art.4 L.R. 36/87 e s.m.i.

A cura del Comitato Salute Ambiente EUR

La proposta di delibera 119/2014 è finalizzata all’adozione della variante urbanistica per la risistemazione dell’area dell’ex Fiera di Roma sulla via Cristoforo Colombo “ai sensi dell’art. 4 della legge regionale 36/1987 s.m.i.”.

Proprietà attuale dell’area : Investimenti spa, ex Fiera di Roma spa: 47,4 % Camera di commercio, 27,6% Comune di Roma, 12,4% Sviluppo Lazio, 12,4% Regione Lazio, 0,083% Provincia di Roma, 0,008% Unione Industriali Roma, 0,033% Azienda Promozione Turistica, 0,004% Confagricoltura Roma. L’area interessata è di 76.139 mq di cui 63.373 di proprietà di Investimenti spa e 12.766 proprietà demaniale comunale, utilizzata per funzioni espositive e fieristiche dal 1959 al 2007, anno in cui è entrata in funzione la Nuova Fiera nei pressi dell’aeroporto di Fiumicino.

Le vicende della Fiera e i rapporti con il Comune di Roma

Si rileva dal testo della proposta che nel corso del tempo la struttura fieristica “aveva beneficiato di un costante processo di ampliamento rispetto alle dotazioni iniziali, costituenti un compendio immobiliare del Comune di Roma dato in concessione all’Ente Autonomo Fiera per realizzarvi il quartiere fieristico”. Tale affermazione sembra voler sottendere che la Fiera aveva costruito capannoni con i contributi regionali senza la partecipazione del Comune e che parte dei capannoni erano abusivi. Infatti dagli atti comunali che nel tempo si sono riferiti a questa area si ricava che nel 1997, in vista della trasformazione dell’Ente Fiera in spa, un gruppo di lavoro costituito dal sindaco nel 1996 ricostruisce il pregresso complesso rapporto tra Ente Fiera e Comune di Roma dopo la concessione nel 1959 e la situazione del patrimonio immobiliare in una relazione dalla quale emerge:

• la presenza di alcuni manufatti già esistenti al momento della prima concessione dell’area in comodato (1958);
• la non corrispondenza dei dati catastali e la realtà dell’edificazione all’epoca;
• la carenza per alcuni edifici di concessione edilizia o atto equipollente (però si afferma che il Comune ha preso atto di tali volumetrie in sede di conferenza di servizi);
• la presenza di due strade demaniali inglobate nel quartiere fieristico;

e che pertanto occorrerà procedere, oltre che alla sdemanializzazione delle strade, sia alla demolizione dei manufatti che insistono sul terreno demaniale sul fronte C. Colombo (da restituire al demanio comunale) sia alla demolizione “virtuale” richiesta dall’UTE di tutti i manufatti inseriti all’interno del perimetro dell’area Fiera e susseguente accatastamento ed inserimento in mappa dei medesimi fabbricati. I capannoni realizzati con concessione edilizia sono da considerare addizioni migliorative (non semplici adattamenti) al suolo comunale, che hanno comportato la valorizzazione del compendio immobiliare concesso dal Comune all’ente Fiera. Per i manufatti realizzati con concessione edilizia, sulla base di pareri del CORECO si ritiene che sia sorto in capo al Comune (che pur presente con i propri rappresentanti all’interno dell’Ente e consapevole della realizzazione di tali infrastrutture con contributi regionali non ha mai esercitato i propri poteri in materia di disciplina edilizia) la necessità di indennizzare l’ente della correlativa diminuzione patrimoniale (difatti si configura la fattispecie di indebito arricchimento del Comune a danno dell’Ente), da compensare transattivamente riconoscendo all’Ente un credito equivalente al costo di costruzione degli edifici realizzati con regolare concessione edilizia con i contributi regionali (valore complessivo stimato 32.144.400.000) da ripartire tra i soci fondatori dell’Ente e compensare in sede di aumento di capitale. Invece per i padiglioni realizzati senza concessione edilizia si potrà procedere alla cessione di essi alla Fiera spa, per essere successivamente regolarizzati, al prezzo di 23.870.400.000. Il valore stimato dell’intero compendio è di 53.129.600.000.

Quindi con D.C.C. n. 132 /1997 il Comune di Roma prevede la ristrutturazione dell’area per lo sviluppo del polo fieristico [pare che sia prevista la realizzazione di un “palazzo degli affari” richiesto dalla CCIAA e di un Centro servizi a supporto delle attività fieristiche richiesto dall’ente Fiera], e la necessità utilizzare l’intera cubatura attualmente edificata sull’intero quartiere fieristico (ivi inclusa quella edificata sulla fascia fronte Colombo [da demolire]) di complessivi 216.450 mc., e delibera:

• di partecipare alla costituenda Fiera di Roma spa con la sottoscrizione di 70 azioni per 70.000.000 e di approvarne lo statuto;
• di conferire (all’atto dell’aumento di capitale deliberato dall’assemblea dopo la costituzione della nuova Fiera di Roma spa) il compendio attualmente in uso all’ente Fiera [individuato in planimetrie allegate che non sono a disposizione, ma si può ricavare dalle premesse che si intenda con esclusione della fascia antistante la via Cristoforo Colombo e delle aree di sedime dei manufatti nonché dei manufatti stessi oggetto di cessione a titolo oneroso ];
• di prendere atto di dover riconoscere all’Ente Fiera un indennizzo stimato in 32.144.000.000 a fronte degli edifici n. 16, 31, 32, 40, 41/42, 23, 22, 25, 49 di proprietà del Comune [perché realizzati sul terreno del Comune dato in concessione] ma costruiti con il contributo della Regione, da compensare in sede di aumento di capitale;
• di procedere alla cessione a titolo oneroso degli immobili privi di regolare concessione edilizia (edifici 18,27, 28/29, 44, 51,53, 37/38/39, 30, 26,24 più Uffici, Centro Servizi e Magazzini Uffici) alla Fiera spa perché proceda alla loro sanatoria ai sensi dell’ordinamento vigente, al prezzo stimato di 23.870.400.000 e di vincolare il ricavato di tale cessione alla sottoscrizione dell’aumento di capitale di Fiera spa;
• di procedere all’accatastamento degli immobili di proprietà del Comune ai fini del conferimento e alla loro cessione;
• di disporre che la Giunta proceda con distinto atto alla concessione delle aree necessarie per la realizzazione dei parcheggi a servizio della Fiera (secondo la D.C.C. 258 /1996)
• di sdemanializzare Via Accademia della Crusca e via dell’Accademia Pontaniana incluse nell’area della Fiera.

Vicende dell’area sotto il profilo urbanistico

Rispetto alla previsione del PRG del 1965 (per il quale la Fiera aveva la destinazione urbanistica “Edilizia con caratteristiche speciali – Insediamenti misti, attività direzionali e terziarie, servizi e residenze”), con due D.C.C. del 1996 ( le nn. 235 e 258 ) vengono adottate le varianti delle aree – private e pubbliche – lungo la C. Colombo tra Laurentina e piazza dei Navigatori, approvate poi dalla Regione nel 2000.

Con Delibera del Commissario straordinario n. 85 del 2001 è adottato il “piano di utilizzo delle aree della C. Colombo da Porta Ardeatina a via delle Tre Fontane”, il quale viene poi controdedotto (non è chiaro però se sia stato anche approvato) con D.C.C. n. 142 del 2004. Tale piano prevede la risistemazione dell’area della Fiera con un intervento di risistemazione edilizia attraverso la demolizione degli edifici costruiti sulla fascia demaniale lungo la C. Colombo, il riconoscimento di tutta la cubatura esistente di 216.450 mc e la concentrazione della cubatura all’interno dell’area conferita alla spa.

Successivamente, l’attuale PRG del 2008 ha normato l’area attraverso il meccanismo di cui agli art. 56 e 62 delle Norme Tecniche di Attuazione  del Piano Regolatore Generale . L’area è attualmente individuata come Città della Trasformazione [art. 56 : parte della città di nuovo impianto, destinata a soddisfare esigenze insediative, di servizi ed attrezzature di livello locale, urbano e metropolitano e a costituire nuove opportunità di qualificazione di contesti urbani e periurbani. Gli interventi sono anche finalizzati garantire la sostenibilità delle trasformazioni, il riequilibrio del deficit di standard urbanistici, il recupero di quote pubbliche di edificabiità destinate a soddisfare gli impegni compensativi già assunti dell’amministrazione comunale, ai sensi dell’art. 19 e a facilitare l’attuazione perequativa – ndr] nella componente “Ambito a pianificazione particolareggiata definita” . Ai sensi del 3° comma dell’art. 56 la zonizzazione interna a tale componente ha valore indicativo e di indirizzo per la formazione dei nuovi strumenti urbanistici esecutivi. Inoltre l’area è ricompresa nell’Ambito Strategico Flaminio – Fori – Eur e nella “Carta per la Qualità”, mentre non ha vincoli paesaggistici- ambientali (ma per il PTPR – Piano Territoriale Paesistico Regionale – è possibile l’uso residenziale e la nuova edificazione previo studio di impatto Paesistico – S.I.P. ).

Il Comune si ripropone quindi di “valorizzare” l’area della vecchia sulla Colombo dal 2005 – quando viene deciso l’investimento per la Nuova Fiera in zona Aeroporto di Fiumicino (v. D.C.C. 233/2005).

Consiliatura Veltroni – Il progetto per la c.d. Città dei Bambini : Veltroni: «nascerà la Città dei bambini accanto a spazi verdi, a una maggiore offerta residenziale, a servizi”.In realtà le case avrebbero dovuto occupare il 65% degli 87.933 metri quadrati previsti, mentre il 35% sarebbe andato a negozi, uffici e servizi.La Città dei Piccoli si stenderebbe per 8 mila metri quadrati coperti e 6 mila scoperti. E la spa Fiera di Roma  aveva avviato un bando per la cessione del terreno a chi avesse presentato la migliore ipotesi di realizzazione del programma di trasformazione, individuando 12 grandi gruppi interessati all’ operazione. Gli introiti della maxi-operazione sarebbero stati reinvestiti dalla spa, di cui uno dei grandi azionisti era  la Camera di Commercio, nella nuova campionaria sorta a Fiumicino. E il 25 febbraio la giunta Veltroni aveva precisato il piano: 216 mila metri cubi da costruire. Destinazione a verde pubblico del 50% dell’ area e conferma della Città dei Piccoli(*) Ma poi cambia la maggioranza, arriva la Giunta Alemanno e non se ne fa niente.

Consiliatura Alemanno – Dopo un periodo di inerzia e indecisione iniziale, abbandonata l’idea della c.d. Città dei bambini, si delinea un progetto di variante che renda possibile alla Investimenti spa di cercare un acquirente per vendere il più rapidamente possibile. La proposta che viene messa in campo nel 2011 prevede 91.315 mq di SUL di cui 59.354 residenziale, 18.263 non residenziale e 13.697 “flessibile”. Ma la delibera di variante non va avanti perché si profila ormai la possibilità di applicare all’area il c.d. Piano Casa della Regione Lazio nella versione Polverini, che evita la procedura della variante ed offre anche un premio di cubatura.

Consiliatura Marino – Si concretizza l’applicazione del c.d. Piano Casa (demolizione e sostituzione edilizia dei padiglioni, con cambio di destinazione e aumento di cubatura del 30% ): nell’agosto del 2014 (scadenza 17 settembre) Investimenti spa pubblica un bando per la selezione di un team (studi di architettura e ingegneria e società di management), attraverso manifestazione di interesse, a cui affidare l’incarico per la progettazione e l’assistenza tecnica per il miglior piano di valorizzazione di due aree: quella della ex Fiera di 7, 6 ettari sulla Colombo per 275.000 mc e un’area su via Ostiense in zona aeroporto per 45.000 mq (totale 320.000 mc). L’assessore Caudo precisa che non vi è stato nessun accordo con il Comune, in quanto l’applicazione del “Piano casa di Ciocchetti, ossia di una legge in vigore, non è questione di indirizzo politico”; per la valorizzazione dell’area – che interessa anche la nuova amministrazione – “c’è invece la disponibilità ad individuare una soluzione sostenibile con un progetto urbanistico di qualità”.

Non conosciamo le motivazioni con le quali il Comune sia riuscito a far recedere Investimenti spa dall’applicazione del Piano Casa. Si giunge comunque all’attuale nuova proposta con D.G.C. n. 66 del 3 luglio 2014 che prevede 75.000 mq di SUL di cui non più di 60.000 residenziali (di cui il 20% in edilizia convenzionata) e 15.000 di non residenziale. Tra il novembre 2014 e il marzo 2015 si tengono quattro laboratori di partecipazione per definire le linee guida da porre a base di un masterplan unitario che dovrà essere realizzato ad esito di una procedura concorsuale dalla Investimenti spa in accordo con il comune. Le indicazioni dimensionali, funzionali e organizzative sono contenute nella scheda tecnica di cui all’allegato B della proposta di delibera. Le modalità del concorso per arrivare a tale masterplan a seguito dell’adozione della variante necessaria sarà definito dalla Giunta capitolina.

Il parere e le posizioni dei Comitati e del Municipio

I Comitati di quartiere della zona (Comitato Fieramente, Parco Scott e Piazza di Navigatori con il supporto dei comitati dell’Eur e di Italia Nostra, unitamente al Municipio VIII ex XI (dopo l’abbandono del progetto della “città dei bambini”) hanno sempre avversato le proposte che di volta in volta hanno previsto cubature ritenute insostenibili per la zona, già priva di standard urbanistici (verde e servizi) e già gravata del peso di interventi di forte impatto (dalle Mura e zona Ostiense fino all’Eur) e carente di infrastrutture di mobilità e trasporti adeguate al nuovo carico urbanistico.

Inoltre la procedura di partecipazione attuata nel 2014/2015 ha azzerato i risultati di consultazione e partecipazione che si erano svolti nel corso di lunghi anni e che avevano portato alla proposta, condivisa dal Municipio, di uno schema di planimetria e di una cubatura equivalente alla sola SUL legittima, con esclusione della SUL dei manufatti costruiti sulla fascia demaniale lungo la Colombo. La lunga e tenace opposizione dei cittadini e comitati di zona non è quindi estranea, probabilmente al fallimento di tutti i tentativi di “valorizzazione” che prevedevano un’ edificazione di 216.450 mc o più. Si contesta, anche ora, da parte dei comitati la legittimità del dato di partenza (75.000 mq di SUL e 216.450 mc) in quanto gli edifici realizzati abusivamente e poi condonati non sono stati oggetto di variante di recupero urbanistico prevista dalla legge 47/1985 art. 29.

Si contestano inoltre una serie di altre irregolarità sia del processo di partecipazione sia delle previsioni della variante proposta.

Commenti e domande

La delibera risulta di difficile interpretazione in alcuni passaggi e in relazione ad alcuni provvedimenti pregressi, anche se chiara nella sostanza – non condivisibile – di consentire la volumetria di 216.450 mc e una SUL utile di 75.000 mq, che a noi risultano (x altezza media m. 3,20 + 20% superfici non utili) corrispondere in realtà a 288.000 mc di costruito con un indice di edificabilità territoriale di circa 4,5 mc /mq e fondiario di oltre 18 mc/mq. Infatti, data la necessità di 47.900 mq totali per spazi pubblici e rete viaria, da sottrarre alla superficie totale di proprietà di Investimenti spa di 63.373 mq , s.e.o. rimane a disposizione una superficie fondiaria di 15.473 mq, quindi una densità assolutamente insostenibile, con un insediamento di almeno 1600 abitanti. Al di là delle affermazioni contenute nella proposta di variante in premessa, un simile peso urbanistico /edilizio non sembra poter consentire una adeguata qualità progettuale e insediativa, a scapito della stessa resa della valorizzazione perseguita, soprattutto avendo presenti le attuali condizioni del mercato immobiliare, nel quale sono apprezzati esclusivamente immobili di qualità.

In primo luogo si chiede di chiarire come sia stato ottenuto il predetto dato di 75.000 mq partendo dalla suddetta volumetria di 216.450 mq. Si chiede poi copia degli allegati A ( relazione tecnica urbanistica ) e B (Variante Urbanistica) citati nel deliberato e non disponibili nella copia della proposta a nostra disposizione; inoltre si richiede copia della Delibera del Commissario Straordinario n. 85 del 12 maggio 2001, che non è possibile rintracciare nell’archivio online.

Quesiti proposti

• E’ corretta la ricostruzione delle vicende della Fiera di Roma, comprese quelle urbanistiche, come sopra proposta?
• Come si è pervenuti in passato alla regolarizzazione urbanistica delle cubature abusive realizzate nell’area demaniale, dato che non ci risulta essere stato applicato l’art. 29 della Legge 47/1985? Se tale regolarizzazione, come a noi risulta, non è mai avvenuta, come si ritiene di poter avallare oggi un abuso così smaccato, riconoscendo una cubatura non legittima?
• La variante urbanistica è adottata ai sensi dell’ 4 L.R. 36/1987. E’ corretto asserire che si tratta quindi di una variante sostanziale introdotta da uno strumento urbanistico attuativo da sottoporre all’approvazione della Giunta Regionale, che dovrà esprimersi entro 90 gg, previo parere del settore tecnico dell’assessorato regionale?
• Si chiede di spiegare ai sensi di quale comma dell’art. 62 NTA del PRG si procede all’adozione della variante.
• In particolare si chiede di spiegare quale sia il livello di pianificazione raggiunto dall’area in questione prima dell’attuale PRG : era un piano particolareggiato approvato o solo adottato? quale era di preciso il piano attuativo recepito come Ambito a pianificazione particolareggiata definita? Nel caso in cui fosse un piano particolareggiato, deve essere considerato decaduto?
• Se si tratta ora (con l’attuale variante) dell’adozione di un piano particolareggiato, perché nella proposta non si fa cenno – come d’uso – dei termini di pubblicazione e osservazioni?
• Perché non si fa cenno dell’applicazione del comma 12 dell’art. 13 NTA del PRG ai sensi del comma 9 del citato art. 62 NTA (“preventiva o contestuale realizzazione delle opere pubbliche o di interesse pubblico , con particolare riguardo alle infrastruttura di mobilità”)?.
• Se abbiamo ben compreso, si tratterebbe di una variante da “Ambito a pianificazione particolareggiata definita del Sistema Insediativo – Città della Trasformazione” (ossia dal comparto “Risistemazione della Fiera di Roma” del “Piano di utilizzazione delle aree della via C. Colombo da Porta Ardeatina a Via delle Tre Fontane” e art. 7 delle relative NTA, di cui alla D.C.C. 142/2005) ad ATO R ex Fiera, costituita dagli elaborati tecnici di cui agli allegati A e B della proposta. A noi non sembra che tale percorso individuato sia appropriato. Chiediamo che ci sia spiegato la ratio e la legittimità di tale percorso. Ci si può spiegare in particolare perché è necessario ricorrere alla scelta di configurare la variante come “un insieme di interventi che trova adeguata ricaduta sul PRG con la rappresentazione di un ATO prevalentemente residenziale ai sensi degli artt 57 e 58 NTA”? Perché non si fa un “semplice” piano particolareggiato in variante ? Gli ATO sono già individuati dal PRG e non sembra che sia possibile aggiungerne di nuovi: perché si ritiene possibile invece introdurne uno nuovo, peraltro con caratteristiche proprie tanto da necessitare l’aggiunta del comma 3 all’art. 58 delle NTA?
• L’area della Vecchia Fiera fa parte dell’ambito di programmazione strategica Tracciato Flaminio – Fori – Eur. L’ art. 64 NTA evidenzia che negli Ambiti di Programmazione strategica gli obiettivi sono prioritariamente perseguiti attraverso i Programmi triennali delle opere pubbliche comunali, oppure attraverso un Progetto urbano o un Programma integrato. Perché la “risistemazione” della zona Fiera viene invece affidata a strumenti del tutto diversi?
• Nella proposta di delibera non si è dato alcun riscontro del processo di partecipazione né delle condizioni con le quali è stato dato il parere positivo del Municipio VIII alla proposta: perché?

In conclusione

Potrà esservi un ripensamento dell’amministrazione, come richiesto dai comitati di zona e dallo stesso Municipio VIII, con una riduzione della SUL /cubatura consentita, riconducendola alla sola superficie esistente al netto delle costruzioni abusive?

L’assessore condivide l’affermazione contenute nella Premessa al “Documento della partecipazione” realizzato dalla UO Piano Regolatore nel paragrafo “i capisaldi della Deliberazione” a pag 3 : …. In secondo luogo il provvedimento vede la sua ragion nella necessità di assicurare la sostenibilità economico finanziaria dell’iniziativa, al fine di consentire a Investimenti spa di ripianare il debito contratto per la realizzazione della nuova Fiera” ??? E’ condivisibile dall’Assessore il criterio di condizionare le scelte urbanistiche – peraltro tra le più significative e caratterizzanti l’operato della Giunta Marino – alla necessità di rimediare ad errori e/o insufficienze di soggetti che evidentemente non sono stati in grado di stare sul mercato di riferimento e in una continua rincorsa al riequilibrio finanziario di operazioni non supportate – evidentemente – da adeguati studi di fattibilità e sostenibilità?

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* (da un articolo di La Repubblica del 18 luglio 2006 Una città dei bambini alla Fiera nuove periferie & grandi opere’). La ex Fiera dioventerà un luogo per i piccoli e le famiglie, con negozi di giocattoli, campi sportivi, spettacoli, ma anche accoglienza per bimbi in difficoltà e strutture residenziali per le loro famiglie. > Vai alla rassegna stampa su Diario quotidiano architettura del dicembre 2007: Vecchia Fiera, ecco le archi-star Cristoforo Colombo; > Vai a Repubblica dell’ottobre 2008: Ex Fiera, alt alla Città dei piccoli Alt alla città dei bambini. La giunta Alemanno ha deciso di sottoporre a una verifica il progetto di una Città dei piccoli,

> vai alla scheda di carteinregola del marzo 2012

 (dal sito del Dipartimento urbanistica): la “partecipazione”  avviata e completata  dalla precedente ammininistrazione Ex Fiera di Roma: processo partecipativo sulla variante urbanistica

I documenti del 2011 pubblicati sul sito del Dip. urbanistica:
– Relazione tecnica urbanistica (f.to Pdf – Mb 5,50)
– Elaborati grafici (f.to Pdf – Mb 15,40)
– Linee Guida d’indirizzo per la riqualificazione e la trasformazione urbanistica del compendio immobiliare dell’Ex Fiera di Roma (f.to Pdf – Mb 1,7)
– Documento della partecipazione (f.to Pdf – Mb 12,70)