Print Ciampino – Cavicchi (VII Municipio)

 (NOTA: le informazioni della scheda sono tratte  dalla mozione n.6 del Consiglio municipale del X Municipio del 29 marzo 2012*, dalla risoluzione municipale del 7 novembre 2013**, dalla Deliberazione della Giunta capitolina del maggio 2013***,dalla risoluzione 3/2019 del municipio VII****,  dalle  sentenze del TAR del 2 /12/2014 e del 24 giugno 2015,  dai materiali pubblicati dal Dipartimento urbanistica e, laddove specificato, da comunicati e materiali della Comunità territoriale del VII Municipio, e da articoli su testate locali)

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

Nel VII Municipio (ex X) è presente un’area molto estesa – localizzata nel comparto urbano compreso tra la Via Appia Nuova, l’Ippodromo delle Capannelle, Via di Ciampino, l’Aeroporto di Campino fino al confine comunale con il Comune di Ciampino – riconducibile a proprietà del gruppo Cavicchi*; in tale area la proprietà ha realizzato una serie di interventi, parte abusivi e parte legittimi, sui quali, tuttavia, nel tempo, sono intervenute ulteriori trasformazioni anch’esse illegittime. Da questo quadro di abusi sono conseguite numerose istanze di condono edilizio, la gran parte delle quali – esattamente 62 secondo i documenti in possesso dell’Ufficio tecnico municipale – sono state respinte e dichiarate non sanabili dall’Ufficio Condono Edilizio del Comune di Roma, con altrettante determinazioni di diniego al rilascio delle concessioni in sanatoria*; all’interno di detti immobili sono presenti diverse attività commerciali, insediate a seguito del rilascio di licenze d’esercizio dell’Ufficio Commercio del Municipio Roma X ottenute nelle more della definizione dell’iter dei condoni, nella supposizione, rivelatasi oggi infondata, che gli stessi potessero essere accolti*. Nel 2009 i proprietari  hanno presentato al Comune un progetto da realizzare tramite  un accordo di programma, fortemente osteggiato dal Municipio;   successivamente  è stato presentato al Comune un PRINT (Programma  Integrato  di Intervento Urbanistico) (1),  da un  gruppo di proprietari che in seguito si amplierà  costituendosi in “Consorzio Xa2 Ciampino” . A  pochi giorni dalla fine  della Consiliatura, la Giunta Alemanno con una Delibera  approva il “Programma Preliminare e del Bando di sollecitazione dei contributi partecipativi e delle proposte private d’intervento relativi all’ Ambito “Xa2 Ciampino” (2) . Tra gli obiettivi indicati, è inserito peraltro  ” il riordino urbanistico ed edilizio dell’edificato esistente attraverso il completamento e lo sviluppo dell’edificazione secondo i meccanismi incentivanti del PRINT finalizzati a realizzare un progetto unitario di riqualificazione edilizia ed urbanistica, con la demolizione dei manufatti illegittimi, sulla base di un programma temporale al fine di salvaguardare i livelli occupazionali presenti“.

La nuova Giunta Marino riprende in mano il PRINT avviando un confronto con il Municipio e con la cittadinanza;  la Comunità Territoriale del VII Municipio chiede a più riprese la revoca del bando, sottolineando l’anomalia di un progetto che riguarda un’area sulla quale insistono numerosi abusi non sanati e non sanabili, chiedendo contemporaneamente  di  “attivare dei percorsi affinché il territorio possa ricevere beneficio dalle opere pubbliche che ogni PRINT deve produrre“,   “esprimendo  perplessità sulle opere pubbliche elencate e descritte nello schema di assetto preliminare del PRINT” e  “individuando 3-4 opere infrastrutturali  che potrebbero dare “sollievo” al quadrante“.

Tuttavia, a oggi (7 gennaio 2019) non risultano passi avanti per la rigenerazione dell’area: nè per il PRINT, nè per  la rimozione degli edifici abusivi nè  per la loro sanatoria. Nel  marzo 2016,  nel corso di un incontro organizzato dal VII Municipio con i cittadini e i comitati, l’ex assessore all’urbanistica Giovanni Caudo, che non aveva mai nascosto le proprie perplessità su quell’operazione, aveva commentato  così il PRINT mai decollato: Su Ciampino mi sono molto divertito– ha ironizzato Caudo, durante l’incontro con la cittadinanza –   lì ad un certo punto è stato evidente che il costruttore cercava di spaccare il capello in quattro per non realizzarlo” (…) “ottenuto il cronoprogramma abbiamo visto che chiedevano 10365 giorni dall’inizio dei lavori per procedere agli abbattimenti”. Vale a dire 28 anni. Tanta roba. Troppa”.

• il Piano Regolatore Generale vigente individua (…) nel territorio del Municipio VII (ex Municipio Roma X), delimitato dal Grande Raccordo Anulare, dalla linea ferroviaria, da Via Ranuccio Bianchi Bandinelli e dal confine comunale di Ciam- pino, l’Ambito per il PRINT “Xa2 Ciampino” all’interno della componente di sistema in- sediativo “Città da Ristrutturare”, con destinazione urbanistica parte a Tessuto prevalentemente per Attività e parte a Verde Pubblico e servizi pubblici locali**;

• 9 settembre 2011 il Presidente della III Commissione permanente (Urbanistica – Ambiente – Giardini – Sport e tempo libero – Affari Generali e Progetti speciali – Patrimonio) avanza formale richiesta al Presidente del Consiglio, inducendolo a sospendere i lavori dell’Assemblea per consentire lo svolgimento di una riunione della Commissione, sostenendo che nel corso della stessa ci sarebbe stata la presentazione, da parte di funzionari del competente Dipartimento capitolino, della documentazione relativa al progetto presentato (…) dal Gruppo Cavicchi agli uffici di Roma Capitale [che si scoprirà essere stata presentata nel novembre 2009]: nella realtà, come consta dal verbale n. 37 della citata seduta del 29.9.2011, approvato il successivo 9.11.2011, non erano affatto presenti funzionari del Dipartimento, ma esclusivamente i professionisti privati del Gruppo Cavicchi, che partecipavano alla riunione, alla quale erano presenti i Commissari e l’Assessore municipale all’Urbanistica, al solo fine di esaminare interessi privati che non avrebbero dovuto giustificare la sospensione dei lavori dell’Aula*;
• Sulla tematica sono state successivamente convocate molteplici riunioni della Commissione III del Municipio che hanno comunque evidenziato*:
  • che la superficie non sanabile sarebbe approssimativamente di 60.000 mq., rispetto a tutto l’attuale edificato*;
  • che sebbene il nuovo Piano Regolatore Generale del Comune di Roma preveda la possibilità di realizzare, attraverso la procedura del Print (Programmi Integrati), parte delle superfici realizzate, esse sarebbero di gran lunga inferiori all’edificato illegittimo esistente*;
  • che per questa ragione il gruppo Cavicchi sta cercando di proporre una procedura di Accordo di Programma che consentirebbe, ove accolto, di trasformare, mantenere ed addirittura ampliare l’intera quantità delle superfici legittime ed abusive realizzate finora*;
  • che, tuttavia, qualsiasi nuova edificazione e/o progettazione in tale area deve procedere da una situazione amministrativa degli edifici legittima essendo evidente che in presenza di abusi non sanati o di edifici non ricondotti nell’alveo della piena legittimità, l’Amministrazione non può avviare accordi o intese di alcun tipo*;
  • l’irritualità dell’iter avviato finora e impropriamente definito “Accordo di Programma”, che, in ogni caso, non può procedere senza la completa definizione dello stato giuridico delle aree e degli edifici e senza la conclusione dei numerosi contenziosi amministrativi avviati dal Gruppo Cavicchi contro gli atti emessi dagli uffici di Roma Capitale*;
  • il pressoché inesistente interessepubblico all’attuazione del progetto presentato dal Gruppo Cavicchi il quale, a fronte dell’incredibile dimensione degli abusi realizzati, propone all’Amministrazione di esaminare un’ipotesi che, lungi dal risolvere problemi di interesse pubblico e del territorio, si prospetta come una sorta di “carta dei bisogni” da soddisfare a favore del Gruppo Cavicchi;
  • la necessità che l’elaborazione della documentazione sia curata preliminarmente dagli Uffici rimandando in una fase successiva e sulla base di un progetto municipale “guida”, la verifica della sussistenza delle condizioni per avviare l’iter di un accordo di programma*;la proposta, nonostante non abbia avviato alcun iter urbanistico, permette al soggetto privato di ” presentare, in modo surrettizio, istanze al TAR per bloccare i provvedimenti demolitori sugli immobili abusivi, adducendo quale motivazione proprio la presentazione di un’ipotesi di Accordo di Programma con l’amministrazione municipale, partendo dalle destinazioni urbanistiche introdotte dal vigente Piano Regolatore Generale* (…) creando difficoltà agli uffici di Roma Capitale nel procedere pendendo innanzi al TAR una situazione incerta generata dal fraintendimento sulla effettiva volontà di Roma Capitale riguardo allo stato di fatto della proprietà Cavicchi*;

VIENE PROPOSTO IL PRINT

• 22 marzo 2012 viene  presentata direttamente agli Uffici di Roma Capitale da un primo raggruppamento di proprietari istanza di attivazione del PRINT Xa2 (prot. Assessorato all’Urbanistica n. QF/6167 e protocollo Municipio X n. CL/2012/30022)** a cui si aggiunge  un ulteriore raggruppamento (con istanza al Di- partimento Programmazione e Attuazione Urbanistica dell’8 novembre 2012, prot. n. 16963)**;  in seguito (con prot. n. 21527 del 28 febbraio 2013), verrà   presentata un’ulteriore istanza di adesione dei promotori nonché l’adesione di tutti i proprietari delle aree previste destinabili a nodo di scambio e piattaforma logistica**;  tale  raggruppamento di proprietari “raggiungendo una rappresentanza in termini di estensione superficiaria delle aree interne dell’intero ambito PRINT superiore al 90,7%, (mq. 303.314 su un totale di mq. 377.749)**, rende  applicabile la norma di PRG che legittima l’iniziativa Privata dei PRINT attraverso la presentazione al Municipio di competenza di una proposta di Programma preliminare estesa all’intero ambito di PRG, corredata delle proposte di intervento sulle aree di loro proprietà o nella loro disponibilità**;
• 29 marzo 2012 Mozione municipale n. 6* che impegna
  • il Presidente e la Giunta del Municipio Roma X (oggi VII): a comunicare ai competenti Uffici Centrali, ivi compresa l’Avvocatura capitolina a tutela degli interessi dell’Amministrazione centrale e municipale, che non esiste al momento e non è stato mai discusso nelle sedi formalmente ed istituzionalmente competenti, alcuna proposta di Accordo di programma; che presso il Municipio Roma X e gli Uffici centrali si sono svolte esclusivamente riunioni informali ed esplorative per esaminare generiche ipotesi presentate dagli interessati, alle quali, tuttavia, non si è dato corso con l’avvio di alcun iter di accordo, ritenendo che le stesse, al momento, non siano di prevalente interesse pubblico; a provvedere con immediatezza alla conseguente informativa agli Organi giurisdizionali presso i quali sono in esame i contenziosi avviati dal soggetto privato per resistere alle azioni repressive dell’Amministrazione capitolina;*
  • l’Assessore al Commercio del Municipio Roma X: ad avviare LA  (…)  verifica di tutte le licenze commerciali rilasciate per le attività presenti all’interno delle aree in oggetto al fine della consequenziale adozione degli atti previsti dalla normativa e dalla regolamentazione vigente in materia;
  • il Presidente del Municipio Roma X a chiedere formalmente al Sindaco di Roma, all’Assessore all’Urbanistica e all’Assessore al Commercio del Comune di Roma l’adozione di un atto similare, avente la medesima finalità, onde evitare che un ulteriore ed ingiustificato fraintendimento della volontà dell’Amministrazione possa costituire elemento per favorire l’azione del Gruppo Cavicchi nel ritardare l’attività amministrativa conseguente alla reiezione, da parte dell’Ufficio Condono Edilizio, delle istanze di sanatoria presentate dal medesimo Gruppo privato.

• Il  22 giugno 2012 con atto notarile rep. n. 888665, si costituisce   il consorzio denominato: “Consorzio Xa2 Ciampino” con la finalità di dare maggior coerenza e operatività alla proposta di attivazione del PRINT proponendosi di svolgere in modo unitario e coordinato tutti gli adempimenti e le attività tecniche, amministrative, legali e negoziali necessarie e/o opportune per il raggiungimento e l’esecuzione del PRINT d’ intervento e includendo tra le altre attività previste anche la progettazione e realizzazione delle opere pubbliche ammesse a scomputo degli oneri di urbanizzazione nei limiti e secondo le prescrizioni di legge***
• il 7 agosto 2012 viene  presentata agli Uffici di Roma Capitale (prot. DPAU n. QF/2012/16963 del 7 agosto 2012 e prot Municipio Roma X n. CL/2012/80767 del 7 agosto 2012), la proposta di Programma Preliminare da parte del Consorzio Ciampino Xa2, estesa all’intero ambito e corredata dalle proposte d’intervento sulle aree di loro proprietà e configurata come un unico intervento di riqualificazione***;
• il 22 maggio 2013 la Giunta capitolina, con la Deliberazione n. 272 *** (2),  approva  “il Programma Preliminare ed il Bando di sollecitazione dei contributi partecipativi e delle proposte private d’intervento relativi all’Ambito “Xa2 Ciampino” – della componente Città da ristrutturare tessuto prevalentemente per Attività – Municipio Roma X”, ai sensi dell’art. 53 delle N. T. A. del PRG (SCARICA prg_nta(1)

NOTE

* SCARICA  Allegato-alla-Risoluzione-Moz_n_06_del_2012

** SCARICARisoluzione-Print-XA2-Ciampino-testo-approvato-dal-Consiglio-il-7.11.2013

*** SCARICA DELIBERAZIONE 272 DEL 22/05/2013 DIPARTIMENTO PROGRAMMAZIONE E ATTUAZIONE URBANISTICA Art. 53 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, approvazione del Programma Preliminare e del Bando di sollecitazione dei contributi partecipativi e delle proposte private d’intervento relativi all’Ambito “Xa2 Ciampino” – della componente Città da ristrutturare tessuto prevalentemente per Attività – Municipio Roma X(Protocollo N. 8480 del 16/05/2013) . DGC Delib. N 272 del 22.05.2013 PRINT CIAMPINO CAVICCHI allegati:
0010_PP 08_CMP_PROGR.PRELIMPRINT CIAMPINO CAVICCHI

0009_PP 07_CMP_PROGR.PRELIM PRINT CIAMPINO CAVICCHI

0008_PP 06_CMP_PROGR.PRELIM PRINT CIAMPINO CAVICCHI

0007_PP 05_CMP_PROGR.PRELIM+TAB PRINT CIAMPINO CAVICCHI

0006_PP 04_CMP_PROGR.PRELIM PRINT CIAMPINO CAVICCHI

0005_PP 03_CMP_PROGR.PRELIM PRINT CIAMPINO CAVICCHI

0004_PP 02_CMP_PROGR.PRELIM ciampino cavicchi

0003_PP 01_CMP_PROGR.PRELIM PRINT CIAMPINO CAVICCHI

0002_PP 00_CMP_PROGR.PRELIM_RELAZIONE PRINT CIAMPINO CAVICCHI

**** Risol.CM n. 3 del 2019( print ciampino)

Dalla Direzione del Dipartimento urbanistica

(1) Il PRINT, come previsto dall’art. 2 della L.R. n. 22/1997, consiste in un progetto operativo complesso, di interesse pubblico, caratterizzato dalla presenza di pluralità di funzioni, dall’integrazione di diverse tipologie, ivi comprese le opere di urbanizzazione e le infrastrutture necessarie per assicurare la completezza e la piena funzionalità dell’intervento stesso e di dimensioni tali da incidere sulla riorganizzazione del tessuto urbano; il Nuovo Piano Regolatore Generale del COMUNE DI ROMA  approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008, ha introdotto il PRINT come modalità di attuazione delle previsioni del Piano stesso, con la finalità di sollecitare, coordinare e integrare soggetti, finanziamenti, interventi pubblici e privati, diretti e indiretti; il PRINT prevede, di norma, incentivi di tipo urbanistico, finanziario e fiscale, volti a favorire l’integrazione degli interventi, la qualità urbana e ambientale, il finanziamento delle opere pubbliche; i  PRINT nella componente Città da ristrutturare sono finalizzati al miglioramento della qualità urbana dell’insediamento e, in particolare, all’adeguamento e all’integrazione della viabilità e dei servizi, mediante il concorso di risorse private***;

(…) tra gli obiettivi del Programma presentato figurano:

a)  il mantenimento e sviluppo delle attività e dei livelli occupazionali presenti nell’ambito;

b)  il miglioramento dell’accessibilità dell’area e delle sue relazioni con il sistema infrastrutturale primario;

c)  la definizione di una soluzione al tracciato del corridoio del trasporto pubblico T5 da Tor Vergata al Nodo di Scambio Ciampino 2 e all’accessibilità di quest’ultimo, al fine di incrementare e potenziare l’offerta di trasporto pubblico nell’intero ambito territoriale;

d)  il riordino urbanistico ed edilizio dell’edificato esistente attraverso il completamento e lo sviluppo dell’edificazione secondo i meccanismi incentivanti del PRINT finalizzati a realizzare un progetto unitario di riqualificazione edilizia ed urbanistica, con la demolizione dei manufatti illegittimi, sulla base di un programma temporale al fine di salvaguardare i livelli occupazionali presenti;

(…)

(…) tenuto anche conto di quanto riferito dall’Amministrazione resistente circa gli sviluppi della procedura, con ordinanza n. 12492 del 23 ottobre 2014 la Sezione ha disposto un’istruttoria al fine di acquisire informazioni “in ordine allo stato di attuazione del PRINT Xa2 Ciampino e delle demolizioni finora eseguite dalle società ricorrenti”; – in data 24 marzo 2015 Roma Capitale ha, pertanto, depositato una relazione in cui si dà espressamente atto che il PRINT è in corso di formazione “in conformità al PRG vigente”, precisando, tra l’altro, che “per la definizione compiuta delle … attività che conduce all’approvazione del Programma Definitivo, occorra considerare, come riferimento temporale, un periodo di circa 12-24 mesi dalla data odierna qualora, ovviamente, non intervengano nel frattempo ragioni ostative per l’attuazione di qualsiasi natura” e, ancora, rilevando che le demolizioni “degli abusi” saranno effettuate “con le modalità dell’accordo sostitutivo”, garantito da La Colombina s.r.l. “con polizze fideiussorie” (con espressa indicazione, a tale fine, di “un arco temporale tra i 36 e 60 mesi”);

– a seguito della produzione di ulteriori scritti difensivi ad opera della parte ricorrente, con cui quest’ultima insiste per l’accoglimento del gravame e, in subordine, “ritiene che potrebbe sussistere la cessazione della materia del contendere per sopravvenuta revoca e/o superamento e/o cessazione dell’efficacia dei provvedimenti impugnati”, il ricorso è stato trattenuto in decisione all’udienza pubblica del 24 giugno 2015;

Ritenuto – in considerazione di quanto riportato – che – risulta incontestato – in quanto ammesso da entrambe le parti costituite – che è in corso una procedura che tende alla riqualificazione dell’area, investendo, tra l’altro, anche le opere edilizie abusive oggetto del provvedimento gravato;

– ciò detto, sussistono valide ragione per affermare che l’ordine di demolizione impartito con la determinazione dirigenziale oggetto di gravame sia ormai superato, risultando evidente che la trasformazione dell’area dovrà avvenire e, dunque, essere attuata in conformità a quanto riportato del “programma di riqualificazione territoriale”, tenuto, tra l’altro, conto di quanto esplicitamente esternato dall’Amministrazione resistente circa l’intenzione di “attuare il progetto in questione” e, ancora, della già avvenuta prestazione di apposite “polizze fideiussorie”, a garanzia dell’indicato accordo,riguardante – come in precedenza precisato – anche  le demolizioni da effettuare (cfr., tra l’altro, memoria depositata da Roma Capitale in data 5 febbraio 2014);
Ritenuto che – tutto ciò premesso – non permanga al Collegio che dichiarare l’improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse (…)