Il Nuovo Schema di Convenzione Urbanistica (Proposta n.183/2014)

scaricaDACDelib. N 32 del 23.06.2015

PREMESSA

La convenzione è un contratto sottoscritto dagli operatori privati che intendono realizzare interventi urbanistici.

Con la convenzione gli operatori privati assumono una serie di impegni nei confronti dell’Amministrazione, i principali dei quali riguardano:

– la cessione gratuita delle aree destinate alle opere di urbanizzazione (quali strade e parcheggi, verde e attrezzature pubbliche);

– il versamento del contributo di urbanizzazione o, in alternativa, la realizzazione a proprie spese delle opere pubbliche, nei tempi e nei modi indicati nella convenzione;

– le garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi.

Il piano regolatore generale vigente contiene circa 600 ambiti subordinati a piano attuativo. L’attuazione di ciascun piano è regolata da una convenzione urbanistica.

Ad oggi l’Ufficio Strumenti Attuativi segue 125 convenzioni urbanistiche riguardanti:

• centralità;
• compensazioni;
• lottizzazioni;
• ambiti di valorizzazione;
• programmi integrati;
• programmi di recupero.

NOTA BENE: I contenuti comuni a tutte le convenzioni stipulate con Roma Capitale sono stabiliti nello schema generale approvato con delibera dell’Assemblea capitolina 84/2009.

Lo schema generale non riguarda:

• i piani di zona (l. 167/1962);
• gli interventi di edilizia abitativa convenzionata (l. 457/1978 e DPR 380/2001)
• i programmi di attuazione del «piano casa» (l.r. 21/2009).

COM’E’ REGOLATA OGGI LA CONVENZIONE URBANISTICA

I contenuti comuni a tutte le convenzioni stipulate con Roma Capitale sono stabiliti nello schema generale approvato con delibera dell’Assemblea capitolina 84/2009.

Con la delibera 70/2011 sono state approvate alcune modifiche aventi un carattere transitorio, riguardanti i tempi di esecuzione delle opere pubbliche e modalità di prestazione delle garanzie

Con la delibera 91/2013 è stato prorogato di un anno il regime transitorio introdotto con la delibera 70/2011

IL NUOVO SCHEMA DI CONVENZIONE

Nel loro complesso le modifiche introdotte sono finalizzate a garantire la funzionalità delle opere di urbanizzazione e la certezza della loro realizzazione preventiva o contestuale agli interventi privati.

Con il nuovo schema di convenzione si intende proporre un testo che consenta di superare il regime transitorio.

I punti salienti oggetto di modifica riguardano:

• gli oneri di urbanizzazione;
• l’articolazione in fasi, tempi e unità minime di intervento;
• i tempi di attuazione dell’edificazione privata;
• l’edilizia residenziale sociale.

LE MODIFICHE DEL NUOVO SCHEMA DI CONVENZIONE

ONERI DI URBANIZZAZIONE (*)

• Urbanizzazione primaria: l’operatore privato ha l’obbligo di realizzare tutte le opere di urbanizzazione primaria previste dal piano attuativo, a prescindere dal loro costo.
• Urbanizzazione secondaria: in alternativa alla corresponsione del contributo, l’operatore privato può decidere di realizzare quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria previste dal piano attuativo.
• In ogni caso, se l’importo delle opere di urbanizzazione è inferiore al contributo di legge, è dovuto il conguaglio.

RIBASSI D’ASTA(**)

• Nel caso di opere pubbliche di rilevante entità, la legge impone all’operatore privato di affidare i lavori secondo procedure di evidenza pubblica. È quindi possibile che, a seguito del ribasso d’asta, l’ammontare effettivo delle opere a scomputo risulti inferiore al contributo di legge. Anche in questo caso è dovuto il conguaglio.

TEMPI DI REALIZZAZIONE

• Di norma – così come prevede la delibera 84/2009 – l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, reti tecnologiche e verde) – dovrebbe precedere la realizzazione degli edifici privati.
• È possibile venire incontro alle esigenze degli operatori privati assicurando la contestualità degli interventi riguardanti le opere pubbliche e private.

MODALITÀ DI ATTUAZIONE

• AMBITO UNICO / REALIZZAZIONE UNITARIA O PER STRALCI
• Il piano è unitario, ferma restando la possibilità di realizzazione graduale, per stralci funzionali.
• AMBITO SUDDIVISO IN UMI (Unità Minime di Intervento)***
• Il piano è suddiviso in porzioni funzionalmente autonome. Si realizza in modo graduale e flessibile, attraverso l’attuazione, progressiva o contemporanea, delle UMI
• AMBITO SUDDIVISO IN UMI – CON OPERE COMUNI
• Il piano è suddiviso in porzioni funzionalmente autonome, e sono presenti opere pubbliche non comprese in singole UMI:
• necessarie per assicurare l’autonomia funzionale delle UMI
• aventi dimensioni o caratteristiche tali da non poter essere comprese in singole UMI

SOGGETTO ATTUATORE

• AMBITO UNICO / REALIZZAZIONE UNITARIA O PER STRALCI

SOGGETTO ATTUATORE UNICO nominato da tutti i comparenti, responsabili solidalmente

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI

[n] SOGGETTI ATTUATORI UMInominati dai comparenti delle singole UMIresponsabili solidalmente solo per la singola UMI

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI – CON OPERE COMUNI

SOGGETTO ATTUATORE OPERE GENERALI

Nominato da tutti i comparenti, responsabili solidalmente delle sole opere comuni

[n] SOGGETTI ATTUATORI UMI

nominati dai comparenti delle singole UMI, responsabili solidalmente solo per la singola UMI

URBANIZZAZIONI

AMBITO UNITARIO

APPALTO UNICO U1 + APPALTI PER LE U2

100% permessi di costruire

STRALCI FUNZIONALI

40-40-20

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI

ciascuna UMI si attua, al suo interno, come un sub-ambito unitario

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI – CON OPERE COMUNI

ATTUAZIONE OPERE COMUNI PROPEDEUTICHE

Appalto opere comuni necessarie per l’autonomia funzionale delle UMI

ATTUAZIONE DELLE UMI

ciascuna UMI si attua, al suo interno, come un sub-ambito unitario

ATTUAZIONE DELLE ALTRE OPERE COMUNI Secondo il cronoprogramma indicato nel piano

GARANZIE FINANZIARIE

• AMBITO UNITARIO

APPALTO UNICO U1 + APPALTI PER LE U2

100% garanzie prima dei permessi di costruire

STRALCI FUNZIONALI 40-40-20

100% garanzie U1 e opere comuni: prima fase

100% garanzie U2: seconda fase

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI

ciascuna UMI si attua, al suo interno, come un sub-ambito unitario

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI – CON OPERE COMUNI

100% garanzie opere comuni prima dei permessi di costruire

ATTUAZIONE DELLE UMI

ciascuna UMI si attua, al suo interno, come un sub-ambito unitario

GARANZIE REALI

• AMBITO UNITARIO

APPALTO UNICO U1 + APPALTI PER LE U2

Appalto del 100% opere primarie contestuale ai permessi

Chiusura dei lavori pubblici precede quella dei lavori privati

Appalto delle secondarie entro 18 mesi dai permessi

STRALCI FUNZIONALI 40-40-20

Appalto graduale e rilascio graduale dei permessi (art. 22)

Appalto di tutte le opere pubbliche prima dell’ultimo 20% dei permessi

Chiusura dei lavori pubblici di ogni fase precede quella dei lavori privati

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI

ciascuna UMI si attua, al suo interno, come un sub-ambito unitario

• AMBITO SUDDIVISO IN UMI – CON OPERE COMUNI

Appalto delle opere proped. prima dell’attuazione della prima UMI

Chiusura dei lavori pubblici opere proped. precede quella dei lavori privati

Appalto delle secondarie secondo il cronoprogramma, con garanzie finanziarie fornite dal consorzio

ATTUAZIONE DELLE UMI

ciascuna UMI si attua, al suo interno, come un sub-ambito unitario

APPALTO UNICO

Se l’operatore privato affida la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria attraverso un unico appalto, può ottenere il rilascio dell’insieme dei titoli abilitativi per l’edificazione privata. L’affidamento dell’appalto è una garanzia sufficiente dell’esecuzione delle opere nei tempi prefissati.

In questo modo è possibile l’esecuzione contestuale delle opere pubbliche e private:

• dell’intero ambito oggetto della trasformazione urbanistica;
• di una o più «unità minime di intervento», ciascuna dotata di autonomia funzionale e urbanistica.

La chiusura dei lavori dell’edificazione privata è comunque subordinata alla realizzazione delle urbanizzazioni

STRALCI FUNZIONALI

In alternativa, l’operatore privato può frazionare l’esecuzione delle opere di urbanizzazione in più fasi. Di conseguenza, anche l’edificazione privata viene assentita per parti.

Nel nuovo schema si prevede che :

– all’affidamento del 60% delle urbanizzazioni primarie corrisponde il 40% dell’edificazione privata;

– a conclusione dei lavori della prima fase e all’affidamento della quota rimanente delle urbanizzazioni primarie e del 60% delle urbanizzazioni secondarie, corrisponde un ulteriore 40% dell’edificazione privata;

– all’ultimazione di tutte le opere pubbliche

GARANZIE

Si riduce il costo finanziario delle garanzie, senza esporre l’amministrazione a rischi:

• Suddivisione delle garanzie per UMI
• Versamento della fidejussione prima del rilascio dei titoli e non alla stipula della convenzione

Si introducono alcune clausole di garanzia, riguardanti:

• gli istituti che rilasciano la fidejussione (banche o soggetti abilitati)
• escussione a prima richiesta

EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE

Si introduce esplicitamente un articolo-quadro che riguarda l’edilizia residenziale sociale, nelle sue tre articolazioni principali:

• alloggi pubblici, ceduti al comune come standard aggiuntivo;
• alloggi privati convenzionati, praticando prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con Roma Capitale;
• ulteriori forme di alloggio sociale, sulla base di specifici accordi tra Comune e operatori (per esempio, protocollo con Cdpi)

OLTRE LA CONVENZIONE: LE RESPONSABILITÀ DEL COMUNE

• Progettazione – migliorare il rapporto costi/qualità delle opere pubbliche; ridurre la distanza temporale tra programmazione e attuazione.
• Vigilanza – operare un controllo effettivo dell’andamento dei lavori.
• Collaudo / Presa in carico – evitare che opere terminate non siano fruibili dai cittadini.

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(*) da http://wiki.professionearchitetto.it/w/Le_opere_di_urbanizzazione_primarie_e_secondarie

Sono opere d’urbanizzazione primaria (art. 4, legge 29 settembre 1964, n. 847):

• le strade a servizio degli insediamenti, compresi gli allacciamenti alla viabilità principale dei lotti edificabili;
• gli spazi necessari per la sosta e il parcheggio degli autoveicoli, in relazione alle caratteristiche degli insediamenti;
• i condotti idonei alla raccolta ed allo scarico delle acque luride (nere) ed i relativi allacciamenti alla rete principale urbana, compresi gli impianti di depurazione;
• la rete idrica, costituita dalle condotte per l’erogazione dell’acqua potabile e relative opere per la captazione, il sollevamento ed accessorio, nonché dai necessari condotti d’allacciamento alla rete principale urbana;
• la rete per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica per usi domestici e industriali comprese le cabine secondarie;
• la rete del gas combustibile per uso domestico ed i relativi condotti d’allacciamento;
• la rete telefonica, comprese le centraline telefoniche a servizio degli edifici;
• la pubblica illuminazione comprendente le reti e gli impianti per l’illuminazione delle aree e delle strade pubbliche e d’uso pubblico;
• gli spazi di verde attrezzato, le aree a servizio dei singoli edifici mantenute a verde con alberature ed eventuali attrezzature.

Alle opere d’urbanizzazione primaria sono equiparati: gli impianti cimiteriali, cioè gli ampliamenti e le costruzioni dei cimiteri, compresi le vie d’accesso, le zone di parcheggio, gli spazi e i viali destinati al traffico interno e le costruzioni accessorie (art. 26-bis, D.L. n. 415/1989 convertito dalla legge n. 38/1990);
i parcheggi realizzati nel sottosuolo o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati esistenti (art. 11, legge n. 122/1989).
Opere di urbanizzazione secondaria

Sono opere d’urbanizzazione secondaria (art. 44, legge n. 865/1971 e successive modifiche):

• gli asili nido;
• le scuole materne;
• le scuole dell’obbligo;
• i mercati di quartiere;
• le delegazioni comunali;
• le chiese ed altri edifici religiosi;
• gli impianti sportivi di quartiere;
• i centri sociali e le attrezzature culturali e sanitarie;
• le aree verdi di quartiere.

(**)http://www.codiceappalti.it/Art._82._Criterio_del_prezzo_piu_basso.htm

*** per “Unità Minime d’Intervento” o “UMI”, si intendono gli edifici autonomi e le unità strutturali facenti parte di aggregati edilizi, che siano composti da più edifici la cui costruzione, riparazione, ripristino con miglioramento sismico o ricostruzione deve essere progettata unitariamente, da attuarsi attraverso un unico intervento edilizio, ovvero attraverso un programma di interventi articolato in più fasi o più lotti.