Nuova Urbanistica per il Lazio – le proposte di SEL

Contrasto al consumo di suolo

1. Il territorio urbanizzato comprende: i centri storici, le aree edificate con continuità e gli spazi inedificati interclusi dotati di opere di urbanizzazione primaria, i parchi urbani e le attrezzature tecnologiche. Non sono comprese nel territorio urbanizzato le aree agricole e naturali di rilevanza paesaggistica o ambientale, anche se intercluse, né l’edificato sparso o discontinuo con le relative aree di pertinenza.

2. All’esterno del territorio urbanizzato, nel caso in cui non risulti possibile la riutilizzazione e la riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti, sono consentiti interventi di nuova costruzione, esclusivamente per:

–   la realizzazione di opere pubbliche di rilevanza almeno comunale;

– l’adeguamento o la realizzazione di siti produttivi e infrastrutture di rilevanza sovracomunale, in conformità ai piani approvati dalla Regione, dalle Province o dalla Città Metropolitana.

3. I piani urbanistici comunali di nuova formazione devono soddisfare le esigenze localizzative, residenziali e non, all’interno del territorio urbanizzato favorendo i processi di rigenerazione urbana e di recupero edilizio.

4. Per i piani vigenti è fatto obbligo di adeguamento alle disposizioni fissate per i piani di nuova formazione entro diciotto mesi, trascorsi i quali decadono le previsioni relative alle zone di espansione ed a quelle ad esse assimilabili. È esclusa la facoltà per i comuni di predisporre varianti agli strumenti urbanistici che prevedano l’estensione del territorio urbanizzato

Interventi ammissibili nel territorio rurale

1. Ai fini della presente legge il territorio rurale è costituito dalle aree esterne al territorio urbanizzato. Il territorio rurale comprende:

a) le aree agroforestali;

b) i nuclei abitati e gli insediamenti sparsi;

c) le aree naturali individuate dal piano paesistico regionale e dai piani dei parchi.

2. I piani urbanistici possono articolare il territorio rurale in ambiti distinti, in base alle specificità ambientali, paesaggistiche e agroforestali, e stabilire conseguenti limitazioni all’attività edilizia e ai mutamenti delle destinazioni d’uso. Tali limitazioni non comportano in ogni caso indennizzo.

3. Nelle aree agroforestali gli interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione e trasferimento di volumetria, sono ammessi esclusivamente se previsti in programmi aziendali che ne dimostrano la necessità per lo svolgimento delle attività agricole. I programmi aziendali devono prevedere, prioritariamente, l’utilizzo di edifici esistenti, anche attraverso la riconversione di edifici aventi destinazione non agricola. Con apposito regolamento sono definiti i requisiti necessari per l’ottenimento dei titoli abilitativi e i parametri da rispettare nella redazione dei programmi aziendali.

4. Per gli edifici realizzati in forza di programmi aziendali permane l’obbligo al mantenimento della destinazione d’uso.

5. Gli interventi nel territorio rurale sono soggetti a specifici oneri, finalizzati al miglioramento ambientale e paesaggistico, stabiliti dai comuni in sostituzione degli oneri di urbanizzazione ed in misura commisurata a questi ultimi. In alternativa al versamento degli oneri, i proprietari possono impegnarsi, fornendo idonee garanzie, alla realizzazione di interventi di sistemazione paesaggistica e ambientale, con particolare riferimento all’attuazione delle previsioni dai piani dei parchi e dal piano paesistico.

6. I piani urbanistici comunali definiscono gli interventi ammessi sugli edifici non aventi destinazione agricola, nei nuclei abitati e negli insediamenti sparsi, verificando la sostenibilità del carico urbanistico aggiuntivo, con riferimento alla dotazione comunale di spazi pubblici, al traffico indotto e agli aspetti ambientali.

Trasparenza e partecipazione

1. La Regione riconosce il diritto dei cittadini all’informazione e partecipazione civica nell’elaborazione dei piani territoriali e urbanistici.

2. L’adozione di piani territoriali, urbanistici e attuativi è subordinata allo svolgimento di specifiche attività di informazione e partecipazione civica. L’approvazione di opere pubbliche aventi valore superiore a 50 milioni di € è subordinata allo svolgimento di un dibattito pubblico Per il principio di non duplicazione, le attività di informazione e partecipazione civica e il dibattito pubblico devono essere coordinati, nei modi e nei tempi, con lo svolgimento della valutazione ambientale strategica e della valutazione di impatto ambientale. Nei provvedimenti approvativi debbono essere documentate le fasi relative alle procedure di partecipazione ed il percorso decisionale che deve aver tenuto conto degli esiti dell’attività di informazione e partecipazione civica e del dibattito pubblico.

3. Per assicurare un’effettiva partecipazione dei cittadini, le Regione Lazio, Roma Capitale e i comuni con popolazione superiore a 20 mila abitanti istituiscono un garante dell’informazione e partecipazione civica, disciplinandone le funzioni. I comuni con popolazione inferiore a 20 mila abitanti individuano il garante in forma associata. Il garante promuove le attività di informazione e partecipazione civica e lo svolgimento del dibattito pubblico e cura un rapporto sull’attività svolta, da allegare ai provvedimenti di adozione e approvazione dei piani e dei progetti delle opere, da pubblicare unitamente a questi ultimi.

4. La Regione Lazio sostiene, con specifiche risorse, le attività di informazione e partecipazione civica svolte dagli enti locali e istituisce un elenco di professionisti in possesso di requisiti idonei per l’assistenza tecnica. Gli enti locali finanziano le attività di informazione e partecipazione destinando a tale finalità almeno l’1 per cento degli oneri di urbanizzazione, da vincolare in apposito capitolo di bilancio.

5. I comuni adottano un regolamento per disciplinare le attività di informazione e partecipazione civica e le modalità di svolgimento del dibattito pubblico.

Programmi di rigenerazione urbana

1. I programmi di rigenerazione urbana si identificano in un insieme coordinato di interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica che concorre al raggiungimento di finalità di interesse generale.

2. I programmi di rigenerazione urbana riguardano le parti del territorio urbanizzato caratterizzate da condizioni di abbandono, obsolescenza o sottoutilizzazione, dalla presenza di strutture in contrasto con il contesto, dalla concentrazione di nuclei familiari in condizioni di disagio. Il Comune può dotarsi di uno o più programmi di rigenerazione urbana, riguardanti diverse parti del territorio urbanizzato.

3. Il programma di rigenerazione urbana è definito e approvato dal Comune, previo svolgimento delle attività di informazione e partecipazione civica. L’approvazione del programma costituisce integrazione e aggiornamento dei piani urbanistici vigenti e della programmazione delle opere pubbliche. L’attuazione delle proposte di iniziativa privata può avvenire anche tramite permessi di costruire convenzionati.

4. Il programma di rigenerazione urbana ha valenza temporale quinquennale, a decorrere dall’approvazione. Allo scadere del quinquennio, le proposte per le quali non sono stati rilasciati i titoli abilitativi perdono efficacia, senza diritto ad alcun indennizzo, anche qualora siano previsti incentivi o premialità. Il Comune può aggiornare periodicamente il programma e confermarlo, in tutto o in parte, per un secondo quinquennio.

5. L’atto di approvazione specifica le eventuali condizioni, riguardanti le finalità di interesse generale del programma, cui è subordinata l’attuazione delle singole proposte. Il mancato rispetto anche di una sola delle condizioni comporta l’inefficacia della proposta e l’impossibilità di ottenere il titolo abilitativo, senza diritto ad alcun indennizzo.

6. Per definire il programma di rigenerazione urbana, il Comune può sollecitare, mediante avviso pubblico, la presentazione di proposte da parte degli aventi titolo. Le proposte devono possedere i contenuti e il grado di definizione di un piano attuativo ed essere corredate di un atto d’obbligo indicante gli impegni da assumere nei confronti dell’amministrazione comunale.

Edilizia sociale

1. I piani territoriali ed i piani urbanistici concorrono alla realizzazione delle politiche abitative tese ad assicurare il soddisfacimento del fabbisogno di alloggi sociali, prioritariamente attraverso il riutilizzo del patrimonio edilizio esistente e gli interventi di rigenerazione urbana.

2. Si considerano alloggi sociali:

– le abitazioni di proprietà pubblica, destinate alle categorie più deboli della popolazione;

– gli alloggi realizzati da operatori pubblici o privati destinati alla locazione permanente a canone inferiore per almeno il 20 per cento di quanto determinato dal canone concordato di cui all’articolo 2 della legge 431/98, destinati ai beneficiari individuati dalle leggi e dai regolamenti regionali e comunali sulla base delle rispettive competenze.

Le altre forme di edilizia residenziale sociale riconosciute dalla legge, non rientranti nelle precedenti categorie, non rilevano ai fini urbanistici.

3. La dotazione di alloggi sociali costituisce uno standard urbanistico, aggiuntivo rispetto a quelli stabiliti dal DM 1444/1968. Lo standard è espresso come rapporto tra gli alloggi sociali e il totale delle abitazioni corrispondenti alla capacità insediativa residenziale del piano regolatore; non può essere inferiore al 30 per cento nei comuni ad alta tensione abitativa ed al 15 per cento negli altri comuni. I piani urbanistici e le loro varianti contengono la ricognizione del fabbisogno di alloggi sociali, in base alla quale è motivato il dimensionamento dello standard urbanistico da rispettare.

4. Nei comuni ad alta tensione abitativa, gli interventi di ristrutturazione urbanistica e nuova costruzione sono subordinati alla cessione gratuita di aree da riservare alla realizzazione di alloggi sociali, in misura pari al 20% della superficie fondiaria. Le aree, individuate nei piani attuativi e nei programmi di rigenerazione urbana, sono cedute gratuitamente al Comune alla stipula della convenzione. In alternativa, è ammesso il versamento di oneri commisurati al valore della mancata cessione.

5. Nei comuni ad alta tensione abitativa, almeno il 20% dei proventi del contributo straordinario di urbanizzazione, dovuto ai sensi dell’art. 16 del Dpr 380/2011, è riservato alla realizzazione di alloggi sociali. In alternativa al pagamento del contributo, il soggetto attuatore delle trasformazioni urbanistiche può impegnarsi alla realizzazione diretta di alloggi sociali.

6. Negli edifici e nelle aree riservate ad alloggi sociali deve essere assicurata la presenza di strutture destinate all’integrazione sociale e comunque di uso pubblico.

Piani particolareggiati per il recupero dei nuclei abusivi

1. La redazione dei piani particolareggiati finalizzati al recupero dei nuclei abusivi è di esclusiva competenza comunale.

2.  Sono fatti salvi i progetti di piani particolareggiati affidati dal comune a consorzi tra proprietari delle aree interne alle perimetrazioni, come risultanti dai vigenti strumenti urbanistici, limitatamente a quelli oggetto di adozione entro sei mesi.