I Piani di Zona fanno parte di un’idea di Città

I Piani di Zona fanno parte di un’idea di Città

Carteinregola a margine della Commissione urbanistica sullo schema di convenzione dei P.d.Z. che si è volta il 1 aprile 2014

di Paolo Gelsomini*

mappa localizzazione Piani di Zona – clicca sull’immagine per scaricare la mappa

“Quali sono le criticità che non ci consentono di arrivare ad uno Schema di convenzione condiviso?” si chiedeva il presidente dell’Acer Edoardo Bianchi nel corso del suo intervento alla Commissione Urbanistica convocata sul tema dello Schema di convenzione (1) su cui da mesi sta lavorando il Dipartimento all’Urbanistica, che ha istituito un tavolo apposito con i rappresentanti delle associazioni di categoria. Dunque, quali sono le criticità che hanno finora impedito una convergenza di intenti tra amministrazione, proprietari di aree, consorzi ed imprese?
Al riparo da stancanti strumentalizzazioni politiche e da demagogici richiami alle esigenze economiche del momento, una lettura potrebbe essere fornita dall’aumento di previsioni edificatorie mediante l’adozione di varianti per 29 Piani di Zona (P.d.Z.) e la loro successiva approvazione. Questa manovra di densificazione fu giustificata dalla necessità di localizzazioni sia degli interventi finanziati dalla Regione per alloggi di edilizia agevolata, sia delle nuove cubature provenienti dai diritti edificatori a favore dei proprietari per l’acquisizione delle aree mediante cessione compensativa in sostituzione dell’indennità di esproprio (attualmente vicina al valore venale delle aree), sia per la ricollocazione degli alloggi previsti nei P.d.Z. stralciati per problematiche varie legate all’attuazione dei Piani stessi.
La manovra di densificazione trae quindi origine dalle ragioni strutturali sopra esposte e rappresenta oggettivamente un problema urbanistico rispetto ai servizi dei quartieri, alla mobilità delle zone interessate, al consumo di suolo.

A poche settimane dalla fine della giunta Alemanno l’Assemblea capitolina approvò la Convenzione/tipo per attuare i 28 P.d.Z.(2) che prevedevano 9150 alloggi, un investimento di almeno 1,2 miliardi di euro, di cui 160 milioni solo di opere di urbanizzazione a scomputo, cioè con detrazione degli oneri concessori.
Il tenace assertore di questo Schema di convenzione fu l’allora assessore all’Urbanistica Marco Corsini, che in realtà non si preoccupò molto della compatibilità urbanistica delle nuove cospicue cubature, né della loro sostenibilità ambientale, nè della loro coerenza con l’impianto generale del PRG. Di questi aspetti invece si preoccupa oggi l’assessore Giovanni Caudo.

Ma c’è dell’altro di cui l’assessore Caudo si preoccupa. Secondo l’assessore sono stati acquisiti 15 p.d.Z. ed i 13 che mancano all’appello hanno bisogno di 30 milioni per espropri, anticipo IVA ecc. che dovrebbero essere ricavati dal bilancio del Comune; ma questi soldi il Comune non ce l’ha in cassa.
Ed ancora: lo Schema di convenzione approvato dalla precedente Giunta Alemanno dava scarse garanzie sulla effettiva realizzazione delle opere di infrastrutturazione primaria e secondaria, e quindi esponeva al rischio di costruire case senza servizi, veri e propri quartieri morti.

Le NTA (Norme tecniche attuative del PRG) (2) all’art. 13 (Norme generali per gli interventi indiretti) precisano al comma 5 che i Piani di Zona fanno parte degli interventi indiretti di iniziativa pubblica e fissano al successivo comma 11 lettera b) dei principi riguardanti, tra l’altro, la verifica di sostenibilità urbanistica degli assetti insediativi (densificati, come si è visto) con particolare riferimento alla dotazione e localizzazione degli standard urbanistici e al rapporto con le infrastrutture di mobilità e i servizi.
Sempre nello stesso comma 11 lettera g) si richiama la necessità di predisporre il piano finanziario che definisca i costi delle opere di urbanizzazione, nonché i soggetti e le risorse di finanziamento.
Poi, al comma 12 dell’art. 13 prescrive che l’attuazione degli interventi edificatori sia subordinata alla preventiva o contestuale realizzazione delle opere pubbliche o d’interesse pubblico, con particolare riguardo alle infrastrutture di mobilità previste dal PRG.
E ieri, né dagli interventi dei rappresentanti delle imprese e delle cooperative, né da quelli di molti consiglieri comunali membri della Commissione urbanistica, sono emersi chiaramente questi principi che hanno generato quelle norme. Ne potremmo dedurre che, secondo loro, la Città dovrebbe diventare solo un volano di uno sviluppo economico, e dentro un angolo molto angusto, un angolo che soffoca la Città e che questa Città conosce da decenni.

Nella mappa di localizzazione dei Piani di zona, (vedi sopra), si possono individuare le 28 (3) aree dei Piani di zona del II P.E.E.P: sono tutte molto fuori dal GRA, in territori ex agricoli. Certo è che se parte degli alloggi previsti per l’edilizia sociale abitativa si facesse dentro il perimetro del GRA, magari sfruttando il patrimonio pubblico e privato dismesso o inutilizzato, si porrebbe un freno al consumo di Agro Romano, da un lato, e all’espansione “a macchia d’olio” dall’altro, con tutte le nefaste conseguenze per garantire i servizi e  la mobilità ai nuovi abitanti.
La “colpa” dell’assessore Giovanni Caudo , secondo i suoi oppositori e detrattori, ci sembra quindi sia soprattutto quella di attenersi alle più elementari regole dello sviluppo urbano compatibile, pur nella consapevolezza delle esigenze abitative, occupazionali ed imprenditoriali. Ma queste esigenze, assolutamente legittime, debbono essere collocate in un quadro generale di crescita razionale e sostenibile, e non agitate demagogicamente per interessi personali economici o politici.
Molti di questi interessi privati si sono visti e sentiti ieri in Commissione nel corso degli interventi e delle audizioni.
Ma anziché fare processi all’Assessore, sarebbe utile ripartire da considerazioni su quale sia il futuro della Città, per le  forze economiche e per i cittadini, e cominciare a lavorare per uno sviluppo basato su regole condivise nell’interesse pubblico.

*Presidente di Progetto Celio, Vicepresidente del Coordinamento Residenti Città Storica, Carteinregola

> vai alla pagina Per capire il dibattito sul nuovo Schema di Convenzione per i Piani di Zona

(1) Schema di convenzione per la concessione in diritto di superficie e per la cessione in diritto di proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona ex lege n. 167/1962, rientranti nella manovra di completamento del II P.E.E.P. (Piano di edilizia economica e popolare) la cui approvazione in Consiglio Comunale risale al 1987.

(2)http://www.urbanistica.comune.roma.it/uo-urbanistica-prg.html

(3) Le densificazioni dei Piani di Zona sono state introdotte dopo la sentenza della Corte Costituzionale pubblicata il 21 ottobre 2007, che ha stabilito che ai proprietari dei terreni dove sono previsti i Piani di Zona deve essere riconosciuto un valore economico adeguato  a quello di mercato  (Sentenza 348/2007 GIUDIZIO DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE IN VIA INCIDENTALEPresidente BILE – Redattore SILVESTRI Udienza Pubblica del 03/07/2007    Decisione  del 22/10/2007 Deposito del 24/10/2007   Pubblicazione in G. U. 31/10/2007 Norme impugnate: Art. 5 bis del decreto legge 11/07/1992, n. 333, convertito con modificazioni in legge 08/08/1992, n. 359)

(3) Da 29 i Pdz sono diventati 28 dopo l’accorpamento di due Piani di Casal Monastero