Lazio: la rigenerazione urbana diventa definitivamente speculazione edilizia

Autore : Redazione

A proposito dell’ “Articolo 2  Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio e successive modificazioni”  della Proposta di Legge della Regione Lazio N. 171 SEMPLIFICAZIONI E MISURE INCENTIVANTI IL GOVERNO DEL TERRITORIO adottata dalla Giunta Rocca l’8 agosto 2024

La Proposta di legge proposta dall’Assessore all’Urbanistica Ciacciarelli  mette CONSISTENTEMENTE mano  – 25 lettere per altrettante modifiche – alla legge approvata dal Consiglio regionale il 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” (1) che sostituiva il cosiddetto “Piano Casa Polverini”,  prolungato con poche modifiche dalla Regione a guida  Zingaretti fino al 1 giugno 2017 (2).

Legge di rigenerazione urbana che, come Carteinregola e altri denunciano da anni, continua a conservare  un piccolo ma letale “piano casa” – Art. 6 Interventi diretti – che consente aumenti di cubatura e cambi di destinazione in deroga  alle norme urbanistiche comunali.

Già poco dopo l’approvazione, nell’agosto 2017, la stessa maggioranza di centro sinistra regionale aveva operato una modifica significativa alla legge 7/2017, non solo dal punto di vista edilizio, ma anche simbolico: infatti  si era provveduto a cancellare una parola, “prioritariamente”, che  indicava un indirizzo sacrosanto:“Gli interventi di cui alla presente legge sono consentiti, nelle porzioni di territorio urbanizzate, prioritariamente nelle aree in cui non sono state completate le opere di urbanizzazione primaria, secondaria e che non rispettano gli standard imposti dall’articolo 3 del decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444”. Un’altra modifica significativa era stata introdotta   nel febbraio 2020, trasformando  un elenco di finalità a cui doveva conformarsi la legge, finalità in buona parte collegate  alla rigenerazione sociale e alla riqualificazione delle aree degradate,  limitandole a  “anche uno solo degli obiettivi” elencati, come ad esempio  “favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato”:   una nuova formulazione che offre  un’ottima giustificazione alla sostituzione edilizia nelle zone più prestigiose delle città per fare case di lusso ecologicamente avanzate, anziché indirizzare  la riqualificazione nei quartieri che ne hanno più bisogno (3).

Ora il centro destra, tornato al governo della Regione, rimette mano alla Legge della rigenerazione per introdurre una serie di cambiamenti che fanno impallidire  i precedenti, riportando in auge l’urbanistica cementifera e pro speculazione privata della Presidente Polverini e del suo Assessore Ciocchetti.

La Relazione illustrativa spiega che l’Art. 2 della PL 171 contiene “Oltre ad interventi che mirano a precisare aspetti non sempre chiari per le amministrazioni chiamate ad applicarli e a recepire taluni principi introdotti in via di applicazione  ma non ancora positivizzati (sic!)” , “innovazioni sostanziali per migliorare le funzionalità della legge che, nel tempo si è riscontrato non essere ottimali”. Per chi avesse il dubbio che le funzionalità non ottimali potessero riferirsi ai villini della città storica demoliti per ricavarne maggiore rendita immobiliare anziché interventi di rigenerazione nelle zone periferiche, si precisa immediatamente che “si aumentano gli incentivi volumetrici per gli interventi di demolizione e ricostruzione, nonché per la ristrutturazione edilizia  che nella normativa vigente non erano previsti” con la motivazione che   “Tali incentivi puntano a rendere i suddetti interventi maggiormente appetibili nonché consoni ad un mercato che ha visto una lievitazione importante dei costi di realizzazione” (sic!). Appetibili quindi per i costruttori e gli immobiliaristi, ma, come vedremo,  anche per  altre categorie.

Nelle osservazioni inviate alla X Commissione regionale presieduta dall’On. Corrotti (FdI) dall’associazione Carteinregola ,  abbiamo chiesto che siano cancellate le proposte di modifica che riguardano molti punti (si rimanda al documento dettagliato)(4), a partire  da quella che apre l’articolo 2 (lett.a)  cancellando con un tratto di penna dalle finalità della legge di rigenerazione urbana quella di “promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile”.  Altrettanto significativa – e indigesta – la modifica che cancella l’obbligo di prevedere almeno il 20% di edilizia sociale nei programmi di rigenerazione urbana che i comuni approvano:  la quota di alloggi da destinare ad edilizia residenziale pubblica diventa “eventuale”. In molti passaggi poi è sbianchettato il riferimento alla necessità che gli edifici su cui si possono applicare gli interventi siano “legittimi” o legittimati”, proseguendo sul solco delle ambiguità e delle facilitazioni a chi ha costruito abusivamente, facilitazioni recentemente confermate da una norma approvata in Consiglio che consente la sanatoria degli abusi in aree divenute vincolate successivamente (5).

 Ma sono soprattutto due i passaggi che rischiano di cambiare i connotati alla nostra città (e non solo) al di fuori di ogni pianificazione pubblica: le modifiche all’articolo che regola il cambio di destinazione d’uso (lettera k) e quello che riguarda gli interventi diretti (lettera o).

Per  il cambio di destinazione d’uso,  il testo proposto impone un termine perentorio ai Comuni – all’8  agosto 2024, il 31 dicembre 2024, meno di 5 mesi! – per stabilire, tramite delibera del consiglio comunale,  se prevedere o escludere dai propri strumenti urbanistici l’ammissibilità di alcuni interventi edilizi, quali  “interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali” individuate  dal T.U. dell’edilizia , delibera che, se ammette gli interventi, deve anche fissare le regole  individuando “espressamente i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili … per ognuna delle zone omogenee del piano regolatore generale”.  Nel caso che tali deliberazioni comunali  non fossero approvate nel termine previsto, si consente  ai privati  di ricorrere a  un intervento diretto che bypassa le pianificazioni  comunali.  

Per quanto riguarda l’art. 6 – interventi diretti, se ne potenziano ulteriormente  le nefaste conseguenze da tempo denunciate, non solo  da Carteinregola, ma anche dall’ INU (Istituto nazionale di urbanistica) insieme a molte associazioni per la tutela del patrimonio storico e architettonico.

L’articolo 6 attualmente in vigore consente ai privati in possesso dei prescritti requisiti di effettuare interventi di demolizione e ricostruzione con incremento di cubatura al di fuori di qualsiasi pianificazione e valutazione  pubblica. La modifica proposta diminuisce la premialità per gli interventi di “ristrutturazione edilizia” – incremento massimo  dal 20 al 15% della superficie coperta – aumentando però consistentemente  quello per la demolizione ricostruzione –  dal 20%  fino al 30% – ,   per gli edifici produttivi dal 10% al 20%. 

Vogliamo qui ricordare la forte reazione dell’opinione pubblica – e anche di un fronte  politico trasversale – contro  la legge “abbatti villini” che mette a rischio  pregiati tessuti urbani, come quelli  della città storica  di Roma:  se sarà approvata questa modifica, si aggiungeranno ulteriori effetti devastanti  nei quartieri più remunerativi dal punto di vista immobiliare, spostando ulteriormente gli interventi su edifici  che non necessitano di alcuna “rigenerazione”.

Inoltre  la proposta  modifica  il divieto del mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura di strutture di vendita, divieto che oggi comprende sia le medie strutture sia le grandi, che sarebbe limitato alle grandi (le medie strutture nei comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti raggiungono i 2.500 mq. di superficie). (lett.g, k)

Infine  si  capovolge l’attuale normativa per  le sale cinematografiche e i centri culturali polifunzionali: mentre la legge  vigente, proprio per evitare operazioni speculative, offre  la possibilità ai proprietari dei cinema chiusi o dismessi di rilanciare le attività culturali con ristrutturazioni che ne permettono un ampliamento e l’inserimento di attività commerciali limitate al 30% della superficie,  la proposta consente  la trasformazione  dei cinema e dei centri polivalenti in tutt’altro – “sarà possibile il mutamento di destinazione d’uso finalizzato alla completa riconversione” – premiando con il 30% di cubature extra il privato che eventualmente decidesse di mantenere il 30% a destinazione culturale(lettera r).

Per “gli immobili destinati alle attività cinematografiche, a teatri e a centri culturali polifunzionali”  ancora “in attività e non chiusi o dismessi“ si interviene con le modifiche all’Art. 5,  dove si parla di “rifunzionalizzazione”con un comma che  aggiunge alla “realizzazione di un complesso di sale cinematografiche, teatri, cineteche, biblioteche, musei, sale per concerti, sale per conferenze, spettacoli e mostre d’arte” la “possibilità di destinare fino al 50 per cento della superficie di progetto ad attività commerciali, quali bar, ristoranti, tavole calde, sale da thè, librerie, palestre ed attività ad esse assimilabili“, attività che per la legge oggi vigente devono rientrare  nel limite del 35% della superficie. Anzi, “previa sottoscrizione di accordo di programma diventa “possibile destinare alle attività di indicate al periodo precedente una superficie superiore al 50 per cento”. (6)

In pratica tutti i cinema dismessi da 10 anni potranno diventare di fatto dei centri commerciali e quelli ancora in esercizio potranno trasformare il 50% e oltre della propria superficie in spazi di somministrazione, attività commerciali, palestre e quant’altro.

Un grave danno per il nostro patrimonio culturale e un passo ulteriore verso la trasformazione del centro storico in un supermercato per turisti. Pezzi di memoria storica della Capitale e degli altri centri laziali saranno cancellati, diventando gli ennesimi  poli commerciali.

Anna Maria Bianchi Missaglia

1 ottobre 2024

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

vai alle Osservazioni di Carteinregola alla PL del Lazio “Semplificazioni e Misure Incentivanti il Governo del Territorio” – prima parte (inviate alla Commissione regionale il 26 settembre 2024)

Vai a L’urbanistica del centrodestra nel Lazio cronologia e materiali

vedi PROPOSTA DI LEGGE: “SEMPLIFICAZIONI E MISURE INCENTIVANTI IL GOVERNO DEL TERRITORIO” scarica la PL 171

Nelle pagine sottostanti gli articoli della PL 171 con il confronto con la normativa vigente e i riferimenti a cura di carteinregola

NOTE

(1) L R 7/2017 Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio

(2) vedi Piano Casa – Legge rigenerazione urbana Lazio- cronologia e materiali

(3) VEDI Legge Regionale della Rigenerazione Urbana: quelle modifiche che ne possono cambiare il senso (e che i più ignorano)3 agosto 2022

PROPOSTA DI LEGGE: “SEMPLIFICAZIONI E MISURE INCENTIVANTI IL GOVERNO DEL TERRITORIO”

• Art. 1 (Modifiche alla legge regionale 22 dicembre 1999, n. 38 “Norme sul governo del territorio” e successive modificazioni) MODIFICHE AL GOVERNO DEL TERRITORIO
• Art. 2 (Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” e successive modificazioni) MODIFICHE ALLA LEGGE DI RIGENERAZIONE URBANA
• Art. 3 (Modifiche alla legge regionale 16 aprile 2009, n. 13 “Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti” e successive modificazioni) vedi: Regione Lazio: ancora regali ai proprietari di mansarde (e danni al Paesaggio)
• Art. 4 (Modifiche alla legge regionale 23 novembre 2022, n. 19 “Disposizioni collegate alla legge di stabilità regionale 2022. Disposizioni varie” e successive modificazioni)
• Art. 5 (Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo) Vedi La proposta di legge regionale che trasforma i cinema in centri commerciali
• Art. 6 (Attuazione dell’articolo 58 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con legge 6 agosto 2008, n. 133 “Conversione del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112. Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria”) (VALORIZZAZIONE IMMOBILI DI PROPRIETA’ PUBBLICA)
• Art. 7 (Coordinamento delle procedure di valutazione ambientale) (VALUTAZIONE IMPATTO AMBIENTALE)
• Art. 8 (Modifiche alla legge regionale 22 giugno 2012, n. 8 “Conferimento di funzioni amministrative ai comuni in materia di paesaggio ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 “Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della L. 6 luglio 2002, n. 137” e successive modifiche. Modifiche alla legge regionale) ecc (AUTORIZZAZIONI PAESAGGISTICHE RILASCIATE DAI COMUNI)
• Art. 9 (Modifiche alla legge regionale 2 aprile 2001, n. 8 “Nuove norme in materia di impianti di distribuzione di carburanti” e successive modificazioni)
• Art. 10 (Modifiche alla legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 “Norme in materia di attività urbanistico – edilizia e snellimento delle procedure” e successive modificazioni) (STRUMENTI ATTUATIVI)
• Art. 11 (Modifiche alla legge regionale 6 luglio 1998, n. 24 “Pianificazione paesistica e tutela dei beni e delle aree sottoposti a vincolo paesistico” e successive modificazioni) (TUTELA PAESAGGIO)
• Art. 12 (Modifiche alla legge regionale 11 agosto 2008, n. 15 “Vigilanza sull’attività urbanistico- edilizia” e successive modificazioni) (COMMISSARIO AD ACTA NON PIU’ DI PROVINCIA DIVERSA MA SOLO COMUNE)
• Art. 13 (Modifiche alla legge regionale 11 agosto 2009, n. 21 “Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale” e successive modificazioni) (EDILIZIA SOCIALE)
• Art. 14 (Disposizioni per l’approvazione delle varianti agli strumenti di pianificazione urbanistica per l’attuazione del Piano nazionale di ripresa e resilienza “PNRR” o del Piano nazionale degli investimenti complementari “PNC” come inquadrati dall’articolo 48, comma 1, del decreto legge 31 maggio 2021, n.77 “Governance del Piano nazionale di ripresa e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure” e successive modificazioni) PROCEDURE SEMPLIFICATE PER INTERVENTI PNRR
• Art. 15 (Disposizioni in materia di attività estrattive)
• Art. 16 (Modifica alla legge regionale 29 maggio 1997, n. 13 “Consorzi per le aree ed i nuclei di sviluppo industriale” e successive modificazioni)
• Art. 17 (Modifiche alla legge regionale 14 luglio 2014, n. 7 “Misure finalizzate al miglioramento della funzionalità della Regione: Disposizioni di razionalizzazione e di semplificazione dell’ordinamento regionale nonché interventi per lo sviluppo e la competitività dei territori e a sostegno delle famiglie” e successive modificazioni) (EDILIZIA AGEVOLATA)
• Art. 18 (Modifiche alla legge regionale 27 maggio 2008, n. 6 “Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia” e successive modificazioni) (MODIFICA ALCUNI PARAMETRI PER LA BIOEDILIZIA)
• Art. 19 (Interpretazione autentica dell’articolo 9 della legge regionale 2 luglio 2020, n. 5 “Disposizioni in materia di cinema e audiovisivo” e successive modificazioni) Vedi La proposta di legge regionale che trasforma i cinema in centri commerciali
• Art. 20 (Clausola di non onerosità)
• Art. 21 (Entrata in vigore)

(4) vedi Osservazioni di Carteinregola alla PL del Lazio “Semplificazioni e Misure Incentivanti il Governo del Territorio” – prima parte (inviate alla Commissione regionale il 26 settembre 2024)

(5) Il 17 luglio 2024 il Consiglio Regionale del Lazio ha approvato con 29 voti favorevoli e 8 contrari (PD, M5S, AVS) la Legge MODIFICA ALLA LEGGE REGIONALE 12/2004 “disposizioni in materia di definizione di illeciti edilizi” (> vai al comunicato sul sito istituzionale) scarica il resoconto stenografico con il dibattito in Consiglio (> vai al testo della legge approvata)

(6) vedi anche l’analisi più dettagliata in La proposta di legge regionale che trasforma i cinema in centri commerciali