C’è ancora bisogno di costruire nuove case a Roma?

Autore : Redazione

(da Romainpiazza 4 settembre 2022) A fari spenti nella notte ovvero c’è ancora bisogno di costruire nuove case a Roma ?

di Maurizio Geusa

Premessa numero 1

Poco prima dell’estate l’Area Studi e Comunicazione della Caritas diocesana di Roma ha pubblicato una ricerca molto interessante su Roma: “LA (VERA) SFIDA ABITARE (CON IL CUORE) LA CITTÀ”. Il volume è stato curato da Luigi Lusi con i contributi di Alberto Colaiacomo, Enrico Puccini e Paolo Rigucci (1)

Nella Parte V –  LA TENSIONE ABITATIVA A ROMA -A cura di Paolo Rigucci e in particolare nel Paragrafo 2, intitolato: “Un mercato abitativo con aspettative di rendita… «fuori dallo spartito»”, si affronta il mercato immobiliare in generale, e romano in particolare, senza però arrivare ad esprimere una dimensione della domanda di abitazioni da confrontare con la dimensione dell’attuale offerta urbanistica che, ricordiamo da PRG offre una potenzialità di trasformazione del territorio di oltre 500 mila stanze. In parole più banali manca una risposta esplicita alla fatidica domanda: quante case occorre costruire ancora ?

Premessa numero 2

Anche il settore delle costruzioni è governato dalle leggi della domanda e dell’offerta. Come qualunque progetto d’impresa, prima di affrontare un investimento, è buona prassi chiedersi se quello che s’intende produrre, come le abitazioni nel nostro caso, saranno assorbite dalla domanda e se il loro prezzo remunererà l’investimento. 

In mancanza di una sia pure blanda ipotesi di domanda la produzione di nuove case significherà solo andare nel buio a farsi spenti.

Svolgimento

Dall’ultimo censimento del 2011 al 2021 la popolazione di Roma è lentamente diminuita fino al livello attuale di poco superiore ai 2,81 milioni di abitanti (Tutti i dati anagrafici sono stati estratti dal sito istituzionale di Roma Capitale (3).

In questo profilo di leggero declino della massa totale degli abitanti è rimasto sostanzialmente invariato il numero delle famiglie. Queste erano 1,36 milioni nel 2011 e sono 1,35 milioni a dicembre 2021.

Ma in dieci anni è cambiata in modo più marcato la composizione strutturale. Le famiglie mono-componente erano il 43,75% nel 2011 ora sono il 45,24% per un valore assoluto di oltre 600 mila famiglie. 

Altra modifica strutturale della popolazione romana negli ultimi dieci anni è, come ovvio, l’invecchiamento e il conseguente aumento del tasso di mortalità cresciuto dello 0,20 per mille, solamente negli ultimi cinque anni, fino all’attuale valore di 1, 25 decessi per mille abitanti. Applicando questo tasso di mortalità alle famiglie mono-componente si possono stimare oltre  7 mila decessi l’anno di anziani che liberano altrettante abitazioni. Queste abitazioni liberate, quando non occupate direttamente dagli eredi, finiscono per alimentare con un flusso costante l’offerta nel  mercato dell’usato sia come vendita sia come locazione. Non a caso, di recente, sono comparsi messaggi pubblicitari del tipo: “Hai ereditato una casa a Roma  noi te la compriamo in 24 ore.” Infatti dai principali siti di annunci immobiliari (4) si ricava che in questo momento a Roma sono offerti circa 25/30 mila appartamenti in vendita a cui si devono aggiungere 3/6 mila alloggi offerti in locazione. Ovviamente tutti a prezzo di mercato e pertanto raggiungibile solo per determinati livelli di reddito.

Terza modifica strutturale, conseguente il costante declino della massa della popolazione, è rappresentata dal numero dei matrimoni. Le famiglie di nuova creazione pesavano per lo 0,63% sul totale delle famiglie nel 2011 ora rappresentano lo 0,54% per un valore assoluto di poco superiore alle 5 mila ogni anno. A queste nuove famiglie, generate a seguito di matrimonio, si devono aggiungere un numero non quantificato di coppie conviventi che potrebbe avvicinare il numero totale a un valore prossimo ai 7 mila alloggi liberati ogni anno per decesso dell’occupante.

Quindi, solo sulla base di questi dati demografici, la popolazione romana sarebbe in equilibrio all’interno del patrimonio abitativo esistente con l’assunto che tutti possano accedere al libero mercato senza vincoli di condizione economica. 

Sappiamo però, dall’unica indagine svolta dal Comune di Roma nel 2009 e ripresa dalla Delibera di giunta Capitolina n.86/2020, che ci sono circa 50/60 mila famiglie in sofferenza abitativa per molteplici cause, essenzialmente legate al reddito che non possono accedere a quel libero mercato cui prima si faceva riferimento.

Altro elemento che influisce sul mercato abitativo è costituito dall’uscita degli alloggi liberi o liberati verso la ricettività turistica. Si tratta di poco meno di 16 mila interi appartamenti (5) , prevalentemente concentrati nelle aree centrali, estratti dal totale del patrimonio residenziale.

Fin qui, dalla sola lettura dei caratteri strutturali della popolazione, si inizia ad accendere un  primo primo faro sulla domanda potenziale. Si tratta di circa 5/7 mila nuove famiglie di cui la parte solvibile, stimato nella metà, secondo l’indagine CRESME-Comne di Roma del 2009 (DGC 86/2020), assorbe lentamente l’offerta sia di alloggi nuovi che usati.

Ma per avere la necessaria profondità prospettica occorre accendere un secondo faro ovvero la dimensione del patrimonio residenziale. Per conoscere questa dimensione viene in aiuto l’Agenzia delle Entrate, in particolare la Direzione Centrale dei Servizi Estimativi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare che annualmente pubblica le tabelle riepilogative sul numero delle Unità Immobiliari Urbane censite al Catasto fabbricati nei capoluoghi di Provincia (2)-informazione fornita a seguito della richiesta inoltrata dal Centro di Iniziative per la Legalità Democratica- CILD –  nel cui ambito è sviluppata la presente ricerca). 

La serie storica dello stock catastale di categoria A (= abitazioni), che è stato possibile ricostruire a partire dal 2006, evidenza fino al 2013 una produzione di oltre 10.000 abitazioni l’anno. Dal 2016 la capacità produttiva subisce un rallentamento importante per attestarsi sui 3/4 mila alloggi/anno nel 2020 e 2021. Appare come se lo stesso sistema produttivo avesse già percepito la saturazione del mercato solvibile e di conseguenza adeguato la produzione al numero delle famiglie di nuova formazione e con sufficiente capacità economica.

Infatti, dall’analisi dei numeri, emerge che la soglia di saturazione del mercato immobiliare è già stata varcata. Lo stock catastale totale delle abitazioni a Roma, al netto degli “uffici e studi privati” è di oltre 1,45 milioni di unità. Questo patrimonio residenziale depurato delle unità utilizzate a scopo ricettivo e delle vuote in vendita si può ragionevolmente stimare in almeno 1,40 milioni di unità nel 2021 da mettere a confronto con 1,35 milioni di famiglie, quindi già con uno scarto di 50 mila  unità immobiliari in esubero rispetto al numero delle famiglie.

Nella stessa indagine della Caritas, richiamata in premessa, si segnala (pag. 285) il numero definito “impressionante” di case sfitte pari a circa 90 mila che sommato con il numero di usi non ricostruiti circa 40 mila raggiunge i 130 mila alloggi non utilizzati. Quindi, numeri che segnalano la saturazione del mercato, quanto meno per le fasce di reddito in grado di accedere al mercato libero. Saturazione evidenziata dal lento ma costante declino dei prezzi dell’usato.

A differenza di altri beni di consumo l’abitazione di proprietà, nel 71,2% dei casi sempre secondo l’indagine Caritas (pag.285) (1), non è un bene facilmente sostituibile/smaltibile come può esserlo l’auto o il computer. Quindi si accumula, in prospettiva, una massa di alloggi di scarsa qualità, ma con proprietà frazionata, che sarà ben complesso rimettere in circolo. 

Conclusioni

Acceso anche il secondo faro sul patrimonio abitativo il quadro si delinea con maggiore chiarezza. Permane una domanda esclusa dal mercato che attende iniziative pubbliche nel settore dei canoni calmierati e dell’assistenza alloggiava. Il ciclo produttivo dell’industria delle costruzioni rivolto alla domanda solvibile ha raggiunto la saturazione del mercato.

Di conseguenza, il settore delle costruzioni si dedica alle offerte migliorative della qualità concentrandosi essenzialmente sulle demolizioni/ricostruzioni, ove possibile, nelle aree centrali e di pregio. Ma con molta cautela tenuto conto della dimensione che potrebbe raggiungere l’offerta di nuovi alloggi nella “città consolidata” del PRG che in totale vale 1,30 milioni di mq di Superficie Utile Lorda (Fonte: PRG Relazione Generale) con una presenza di uffici stimata nel 10/15% sulla base delle norme del PRG previgente. Pertanto, teoricamente, dal cambio di destinazione d’uso si potrebbero ricavare altri 2/3 mila nuovi alloggi da immettere sul libero mercato. Da comprendere con quali livelli di prezzi e rivolti a quali utilizzatori finali.

Ma la conseguenza principale è che si è esaurito il propellente del Piano Regolatore Generale. Il PRG del 2008, infatti, contiene previsioni edificatorie per oltre 500 mila stanza equivalenti pari a circa 170/200 mila nuovi alloggi che al momento sono privi di utilizzatori finali. Per rispondere alla domanda iniziale, sulla base del ragionamento fin qui svolto, si può affermare non serve più costruire nuove case.

L’arresto del consumo di suolo non è più uno slogan ambientalista ma diventa un dato di fatto ancorato all’arresto della domanda abitativa solvibile. Senza aggiungere anche la recente esplosione dei costi dei materiali e i conseguenti livelli di prezzo delle nuove costruzioni.

Ora alla luce dei fari sulla popolazione e sul patrimonio abitativo converrà riflettere sulla strada da seguire.

Maurizio Geusa

5 settembre 2022

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

NOTE

(1) La corposa ricerca LA (VERA) SFIDA ABITARE (CON IL CUORE) LA CITTÀ” di oltre 600 pagina è reperibile all’indirizzo: http://www.caritasroma.it/wp-content/uploads/2022/07/Manuale_Abitare.pdf. scarica https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/09/Manuale_Abitare-Caritas-agosto-2021.pdf

(2) (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/omi/pubblicazioni/statistiche-catastali/archivio-statistiche-catastali

(3) https://www.comune.roma.it/web/it/roma-statistica-popolazione1.page e https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/Censimento_di_Roma_1991_pop._per_sudd._toponomastiche.pdf)

(4) https://www.casa.it https://www.immobiliare.it/vendita-case/roma/?criterio=rilevanza

(5) http://insideairbnb.com/rome/