La rigenerazione urbana secondo Carteinregola

Autore : Redazione

Sinora l’Amministrazione comunale è rimasta inerte rispetto ai (rilevanti) compiti assegnati dalla legge regionale “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” 7/2017 (1) consentendo il dispiegarsi senza regole dei devastanti interventi resi possibili dall’art. 6 (2). Sull’applicazione a Roma dell’art. 6 ribadiamo la totale avversione di Carteinregola che ne ha denunciato (3) (e si impegnerà in tal senso anche in futuro) gli effetti perversi con la conseguenza di rendere inefficaci, con un semplice avverbio: “sempre”, le disposizioni contenute nella normativa del Piano Regolatore.

Proponiamo quindi che l’amministrazione comunale:

• assuma un preciso indirizzo per porre argini agli interventi del citato art. 6 della legge regionale e certamente può risultare utile la recente sentenza del Tar che, relativamente alla richiesta di demolizione e ricostruzione di un albergo in Via Col di Lana (quartiere Mazzini), ha confermato il diniego del permesso di costruire per mancanza dei presupposti di legge (4);
• si pronunci in termini chiari e definitivi per un’applicazione territorialmente selettiva degli artt. 2 (Programmi di rigenerazione urbana) (5) e 3 (Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio)(6) della legge regionale; se così non fosse, significherebbe considerare il territorio urbanizzato in modo indifferenziato e omogeneo, spalmando ovunque le (consistenti) premialità e consentendo di fatto agli operatori di intervenire non dove la rigenerazione dovrebbe avere carattere di urgenza ma in base alle convenienze conseguenti alla remunerazione degli investimenti (i termini usati da Risorse per Roma e ripresi dal Dipartimento programmazione e attuazione urbanistica (7): “territorio in cui è consentito l’applicazione…” non può che fortemente preoccuparci);
• si astenga, almeno in una prima fase, dal promuovere i Programmi di rigenerazione urbana (art. 2)(5) per i quali è prevista, oltre alla premialità del 35% (con ulteriore incremento del 5%), l’approvazione in variante. Poniamo riserve sul fatto che, anche sulla spinta delle proposte avanzate dai privati (previste dalla legge regionale), si arrivi a definire una serie di varianti a macchia di leopardo con risultati disorganici e casuali. Diversamente, riteniamo che i Programmi di rigenerazione urbana possano acquisire indubbia utilità se considerati all’interno ad una revisione complessiva del vigente piano regolatore che, articolato per componenti e tessuti, ha trascurato la visione specifica sulla rigenerazione (i tessuti sono ambiti omogenei per i quali sono assegnate regole a prescindere da possibili differenze nella qualità insediativa),
• proceda speditamente ad individuare gli Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio (art. 3) (6) estesi a comparti significativi (escludendo singoli immobili). Si tratta di strumenti agili, non in variante, che potrebbero conseguire effetti positivi, supportati da una premialità del 30%, se preceduti di una ricognizione degli ambiti dove più evidenti sono le condizioni di degrado edilizio e ambientale e le carenze di servizi;
• si esprima senza ulteriori ritardi, con apposita deliberazione, sull’ammissibilità o meno dei mutamenti di destinazione d’uso relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia (compresi quelli di demolizione e ricostruzione). L’art. 4 della legge regionale (Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici) (8) concedeva ai comuni dodici mesi per l’approvazione della delibera, scaduti i quali è prevista l’applicazione automatica della norma che consente mutamenti tra categorie funzionali con la sola esclusione degli insediamenti urbani storici individuati dal PTPR (autorizzabili tramite autorizzazione della giunta comunale). Nel merito è appena il caso di evidenziare che, permanendo l’assenza di regolamentazione, si rende possibile snaturare il senso e l’identità di molti quartieri, compresa la gran parte della Città storica.

Gruppo urbanistica di Carteinregola

5 luglio 2023

NOTE

(1) vedi PianoCasa/Legge rigenerazione urbana Lazio

Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio Numero della legge: 7 Data: 18 luglio 2017 Numero BUR: 57 s.o. 3 Data BUR: 18/07/2017

(2)

Art. 6
(Interventi diretti)

1. Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta. (2a)
2. Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1 sono consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti, indipendentemente dalle percentuali previste dagli strumenti urbanistici comunali per ogni singola funzione nonché dalle modalità di attuazione, dirette o indirette, e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti incondizionatamente i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche. (8)
3. In applicazione dell’articolo 28, comma 5, della legge 14 novembre 2016, n. 220 (Disciplina del cinema e dell’audiovisivo), previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, al fine di tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi, di realizzare interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale, sono consentiti:
   1. a)    interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 20 per cento degli edifici esistenti;
   2. b)    interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti.
   3. (…)

(3) vedi La città delle persone o la città della rendita? – il Convegno dei 10 anni di Carteinregola con le nostre richieste alla politica vai alle richieste per la Rigenerazione Urbana – La città che rigenera le comunità/ La città che demolisce  la memoria

(4) vedi Sentenza TAR 27 12 2022 scarica sentenza TAR con omissis demolizione ricostruzione Prati

(5) Art. 2

(Programmi di rigenerazione urbana)

1. Nelle porzioni di territorio urbanizzate di cui all’articolo 1 sono consentiti, anche attraverso il coinvolgimento di soggetti pubblici e su proposte dei privati, programmi di rigenerazione urbana costituiti da un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socioeconomici volti, nel rispetto dei principi di sostenibilità ambientale, economica e sociale, con finalità di interesse generale e con il riuso dei materiali derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile ed infrastrutturale, a riqualificare il contesto urbano in situazione di criticità e di degrado ed a recuperare e riqualificare gli ambiti, i complessi edilizi e gli edifici dismessi o inutilizzati al fine del miglioramento delle condizioni abitative, sociali, economiche, ambientali, culturali e paesaggistiche, inclusi i programmi volti a potenziare la mobilità sostenibile, a favorire l’insediamento di attività di agricoltura urbana e al conseguimento dell’autonomia energetica basato anche sulle fonti rinnovabili.
2. La realizzazione dei programmi è subordinata all’esistenza, adeguamento o realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche ed alla dotazione o integrazione degli standard urbanistici di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.
3. Per il rilascio dei titoli abilitativi edilizi necessari alla realizzazione degli interventi di cui al presente articolo, il comune verifica le condizioni per l’applicazione di quanto disposto all’articolo 16, comma 4, lettera d ter), del d.p.r. 380/2001.
4. I comuni, nel perseguire gli obiettivi e le finalità di cui all’articolo 1, valutando anche le proposte dei privati, ivi incluse quelle presentate da associazioni consortili di recupero urbano, approvano con le procedure di cui al comma 6 i programmi di rigenerazione urbana, indicando:
   1. a) la strategia localizzativa e di promozione sociale nonché le correlazioni e le ricadute rispetto alle previsioni dello strumento urbanistico generale vigente, evidenziate in uno schema d’inquadramento;
   2. b) gli obiettivi di riqualificazione urbana, di sostenibilità ambientale, sociali ed economici che si intendono conseguire attraverso la riduzione dei consumi idrici, energetici e della impermeabilizzazione dei suoli nonché gli interventi ammessi, ivi inclusa la delocalizzazione;
   3. c) le prescrizioni da seguire nella progettazione degli interventi;
   4. d) le premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, per la realizzazione di opere pubbliche e/o per cessioni di aree aggiuntive in misura non superiore al 35 per cento della superficie lorda esistente;
   5. e) le destinazioni d’uso consentite nell’ambito del programmadi intervento;
   6. f) la quota di alloggi da destinare ad edilizia residenziale pubblica e nel caso di edilizia sociale una quota non inferiore al 20 per cento;
   7. g) le opere di mitigazione e compensazione ambientale;
   8. h) le opere pubbliche o di pubblico interesse da realizzare;
   9. i) le aree verdi e verdi attrezzate;
   10. l) le politiche pubbliche, in particolare abitative, sociali, urbanistiche, paesaggistico-ambientali, culturali che concorrono al conseguimento degli obiettivi di cui alla lettera b);
   11. m) il programma dettagliatodelle iniziative per la partecipazione civica e per il coinvolgimento di enti, forze sociali, economiche e culturali interessati ai programmi di rigenerazione;
   12. n) i soggetti pubblici, sociali ed economici che si ritiene utile coinvolgere nell’elaborazione, attuazione e gestione dei programmi di rigenerazione e le modalità di selezione dei soggetti privati;
   13. o) una relazione di fattibilità contenente il quadro economico ed i criteri per valutare la fattibilità dei diversi programmi di rigenerazione, in particolare considerando come riferimento il Protocollo ITACA Regione Lazio alla scala edilizia e urbana.
5. Le premialità di cui al comma 4, lettera d) sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta di almeno il 15 per cento a favore della superficie permeabile.
6. I programmi di rigenerazione urbana si attuano attraverso i programmi integrati di intervento o di recupero di cui alla l.r. 22/1997 e successive modifiche da approvare, se in variante allo strumento urbanistico generale vigente, con le procedure di cui all’articolo 4 della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure) e successive modifiche ovvero mediante accordo di programma. Nel caso di programmi conformi allo strumento urbanistico si applicano le procedure di cui all’articolo 1 della l.r. 36/1987 e successive modifiche.
7. Qualora l’intervento di rigenerazione urbana comporti la delocalizzazione con trasferimento delle relative cubature, il progetto di ricollocazione deve contenere anche quello relativo alla sistemazione ed alla bonifica, ove necessaria, delle aree liberate dalla demolizione, da adibire ad utilizzazioni coerenti con finalità di interesse pubblico. Gli interventi di bonifica, a carico dei titolari delle aree interessate, in particolar modo dei siti industriali dismessi, sono condizione obbligatoria per realizzare tutti gli interventi previsti dalla presente legge e devono essere ultimati inderogabilmente prima di qualsiasi cambio di destinazione d’uso e/o di rilascio del titolo abilitativo edilizio.
8. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
9. La Regione riconosce il diritto dei cittadini all’informazione e partecipazione civica nell’elaborazione di tutti i programmi di trasformazione dei territori, compresi i programmi di rigenerazione urbana. L’adozione dei programmi di rigenerazione urbana da parte dei comuni è subordinata allo svolgimento di specifiche attività di informazione e partecipazione civica secondo quanto dettato dai relativi regolamenti comunali. Nei provvedimenti approvativi devono essere documentate le fasi relative alle procedure di partecipazione nelle modalità stabilite dall’amministrazione comunale.
10. Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia ed architettonica del programma di rigenerazione urbana, le premialità consentite dal presente articolo sono aumentate del 5 per cento nelcaso in cui gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.
11. Per le finalità di sostenibilità ambientale si applicano le disposizioni di cui alla legge regionale 27 maggio 2008, n. 6 (Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia) e successive modifiche nonché il Protocollo ITACA Regione Lazio, raggiungendo come livello minimo il punteggio 3 relativo alla migliore pratica corrente. Per le medesime finalità, nei programmi di cui al presente articolo si deve prevedere, nella misura minima del 30 per cento, l’utilizzo di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.

(6)

Art. 3
(Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio)

1. I comuni, con una o più deliberazioni di consiglio comunale, individuano, anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbaninei quali, in ragione delle finalità di cui all’articolo 1, sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e validotitolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001 o del permesso di costruire convenzionato di cui all’articolo 28 bis del d.p.r. 380/2001, come recepito dall’articolo 1 ter della l.r. 36/1987, interventi di ristrutturazione edilizia e urbanisticao interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 30 per cento.
2. Per gli interventi di cui al presente articolo è consentito il mutamento delle destinazioni d’uso degli edifici tra le destinazioni previste dallo strumento urbanistico generale vigente ovvero il mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari all’interno delle categorie funzionali di cui al comma 6, con il divieto di mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura delle medie egrandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della legge regionale 18 novembre 1999, n. 33 (Disciplina relativa al settore commercio) e successive modifiche e integrazioni.
3. Per gli interventi di cui al presente articolo è altresì consentito delocalizzare la ricostruzione e/o edificare la sola premialità di cui al comma 1 in aree trasformabili all’interno dell’ambito territoriale di cui al comma 1, prevedendone, ove necessario, il cambio della destinazione d’uso oltreché il superamento degli indici edificatori. Nel caso di demolizione e trasferimento totale o parziale della volumetria esistente, resta ferma la possibilità di cessione, anche a titolo gratuito, all’amministrazione comunale dell’area rimasta libera e in tal caso la bonifica della stessa, ove necessaria, a carico del proponente. Detti interventi di bonifica, ove necessari, sono condizione obbligatoria per realizzare gli interventi di cui al presente articolo e devono essere ultimati prima del rilascio dei titoli abilitativi edilizi.
4. Le deliberazioni di cui al comma 1 sono approvate ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della l.r. 36/1987.
5. Nei provvedimenti approvativi devono essere documentate le fasi, se previste, relative alle procedure di partecipazione, nelle modalità stabilite dall’amministrazione comunale.
6. Sono definite tra loro compatibili o complementari le destinazioni d’uso individuate all’interno delle seguenti categorie funzionali:
   1. a)    residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;
   2. b)    produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita.
7. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
8. Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia ed architettonica degli ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio, le premialità consentite dal presente articolo sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.

(7)

15 dicembre 2022 Determinazione Dirigenziale n. 1805 presa d’atto degli elaborati cartografici predisposti dalla Società in house Risorse per Roma, finalizzati all’individuazione del territorio urbanizzato di cui all’art. 1 commi 2 e 7 della legge Regione Lazio n. 7/2017 in cui sono ammessi gli interventi di cui ai suddetti artt. 2, 3, 4, 5 e 6 della stessa norma, redatti sulla base delle indicazioni espresse dalla Regione Lazio in apposite Linee Guida. Determinazione Dirigenziale n. 1805-2022  (f.to Pdf – Kb 120)
Relazione illustrativa (f.to Pdf – Mb 20,90) (> vai alla pagina con gli elaborati Ambiti territoriali di applicazione della LR 7/2017 per la rigenerazione urbana e il recupero edilizio)

(8)

Art. 4
(Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici)

1. I comuni, con apposita deliberazione di consiglio comunale da approvare mediante le procedure di cui all’articolo 1, comma 3, della l.r. 36/1987, possono prevedere nei propri strumenti urbanistici generali, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001 con esclusione di quella rurale.
2. Gli interventi di cui al presente articolo non possono prevedere l’apertura di medie egrandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della l.r. 33/1999.
3. Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR e nelle zone omogenee D di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968, i comuni, con la deliberazione di cui al comma 1, possono limitare gli interventi previsti dal presente articolo.
4. Nelle more dell’approvazione della deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 1, e comunque non oltre dodici mesi dall’entrata in vigore della presente legge, previa richiesta di idoneo titolo abilitativo edilizio di cui al d.p.r. 380/2001, le disposizioni di cui al presente articolo si applicano agli edifici esistenti legittimi o legittimati purché non ricadenti:
   1. a)    nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi;
   2. b)    all’interno delle zone omogenee D di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.
5. Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR, le disposizioni di cui al comma 4 si applicano previa autorizzazione della giunta comunale.