B&B e PRG: risponde l’Assessore Veloccia

Autore : Redazione

Pubblichiamo la risposta dell’Assessore all’urbanistica Veloccia all’articolo di Giancarlo Storto del 27 agosto (1), sulle modifiche al Piano Regolatore approvate dalla Giunta Gualtieri e il rischio proliferazione B&B nel centro storico. Un tema complesso, dove si intrecciano questioni normative con scelte amministrative e politiche, che richiede approfondimenti e ragionamenti, nonchè un confronto trasparente delle istituzioni con i cittadini e le associazioni. Per questo ringraziamo l’assessore per le sue spiegazioni, che consideriamo un contributo al dibattito, che auspichiamo sempre più allargato, sul futuro della nostra città, dove le esigenze produttive non confliggano con la tutela del nostro patrimonio storico, dell’ambiente e della vivibilità dei residenti. In particolare per il cuore di Roma, assediato, come altre città d’arte, dall’iperturismo e, senza decisi correttivi, al progressivo spopolamento degli abitanti. Seguiranno i commenti del gruppo di lavoro di Carteinregola (AMBM)

Dall’Assessore Veloccia a Carteinregola, 28 agosto 2023

Giancarlo Storto ipotizza che Roma Capitale ed in generale i Comuni siano autosufficienti nel contrastare come lo definisce lui “il dilagante fenomeno dei B&B” e che se non lo fanno è “con assoluta nettezza” una decisione della Giunta comunale.

Non sono valse le spiegazioni date. Né gli allarmi lanciati da tutti i sindaci (2) (https://www.lanazione.it/firenze/cronaca/airbnb-affitti-brevi-firenze-so7r3llj , https://www.inpoi.it/blog/affitti-brevi-il-nuovo-piano/) per spiegare che così non è.

Per dimostrare questa sua posizione fa un ragionamento che sembra essere di buon senso ed intuitivo: basta inserire i bed and breakfast tra la categoria d’uso turistico-ricettivo e il problema pare essere risolto…chiunque voglia aprire un B&B dovrà richiedere il cambio di destinazione d’uso per il proprio appartamento da residenziale a turistico.

Basta poi limitare tale possibilità, cosa che il PRG può fare (e peraltro già fa il PRG di Roma) e così si bloccherà la possibilità di avere B&B in appartamenti con destinazioni residenziali.

Purtroppo non è così.

Basta leggere meglio cosa prevede il regolamento regionale (3):

1. I Bed & Breakfast (B&B) sono strutture situate in immobili che erogano ospitalità e servizio di prima colazione, dotate di un soggiorno con annesso angolo cottura o cucina, ed aventi un massimo di tre camere da destinare agli ospiti, con un totale massimo consentito di posti letto calcolati sulla base della metratura di cui all’Allegato 6 e, comunque, non superiore complessivamente a 8. Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all’interno della stessa.
2. I Bed & Breakfast, rispettano i requisiti previsti per le abitazioni, la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria, nonché tutti i requisiti minimi funzionali e strutturali di cui all’Allegato 6. L’utilizzo degli appartamenti come B&B non comporta cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.

Basta leggere le sentenze della Corte di Cassazione

 (Seconda Sezione  Civile, Sentenza 20 novembre 2014, n. 24707) (4).La Corte di Cassazione ha stabilito che l’uso della propria abitazione come B&B non costituisce modificazione della destinazione d’uso dell’immobile e può aversi anche qualora questo faccia parte di un condominio.

La Corte di Cassazione ha osservato che l’utilizzo della propria abitazione come b&b non determina una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile, anzi «la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast”.

La stessa Corte ha poi specificato con altra sentenza (sentenza 21562 del 7 ottobre 2020) (5) che qualora il regolamento vieti le attività commerciali all’interno dello stabile, non sarà possibile avviare l’attività di b&b, in quanto «(…) pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”.

Che cosa voglio dire con questo, dunque? Che se rimane davvero comune l’obiettivo di regolamentare questo settore, bisogna affrontare il tema con serietà, individuando gli strumenti giusti e non cercando scorciatoie palesemente non applicabili.

La Cassazione ha aperto una strada laddove vi sia una esplicita esclusione dai regolamenti di condominio, ma non attraverso norme urbanistiche.

Il punto, come ho avuto modo di dire, è quello di una regolamentazione nazionale, come richiesto da moltissimi Sindaci alla ministra Santanchè.

Chi ha a cuore questo tema, come sono certo abbia a cuore Carteinregola, si impegni su questo insieme a noi.

Cordiali saluti

Maurizio Veloccia

29 agosto 2023

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

vedi anche:

Modifiche al Piano Regolatore e B&B: il Comune può contrastare il proliferare dei B&B di Giancarlo Storto 27 agosto 2023

B&B e PRG: la lettera al Sindaco della Rete di Associazioni per una Città Vivibile del 3 luglio 2023 – 28 agosto 2023

NOTE

(1) Vedi Modifiche al Piano Regolatore e B&B: il Comune può contrastare il proliferare dei B&B di Giancarlo Storto 27 agosto 2023

(2) Il 23 marzo 2023, presso il Ministero del Turismo, si è svolto il tavolo di lavoro dedicato proprio agli affitti brevi. L’iniziativa è stata presa dal ministro Daniela Santanchè, la quale ha convocato le principali associazioni di categoria per un momento di confronto e condivisione. (> leggi l’articolo con

1. Il piano affitti brevi voluto dalla Santanchè
2. Il parere di alcuni sindaci
3. Cosa ne pensano le organizzazioni dell’edilizia?

(3) vedi Regione Lazio Regolamento regionale 7 Agosto 2015 n. 8

• BUR 10 Settembre n. 73
• Testo vigente al: 14/05/2021
• “Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere” (Nota A)

Art. 7 (13)
(Case e appartamenti per vacanze)
1. Le case e gli appartamenti per vacanze sono strutture destinate ad abitazione ed arredate, da destinare ad uso dei turisti, collocate in uno o più stabili ubicati nel medesimo territorio comunale e gestite in forma  non imprenditoriale o imprenditoriale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre.
2. Le case e gli appartamenti per vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e al loro interno non possono esservi persone residenti né domiciliate.
 3. Le case e gli appartamenti per vacanze rispettano i requisiti minimi strutturali e funzionali previsti per le abitazioni di cui all’Allegato 4, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano  di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
4. Le case e gli appartamenti per vacanze possono avvalersi di strumenti di promo-commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi.

[“Regolamento del 16 giugno 2017, n. 14” (Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere) che modifica il Regolamento regionale del 7 agosto 2015, n. 8]

(4) scarica la sentenza della Cassazione del 20 novembre 2014, n. 24707 Seconda Sezione  Civile

(5) scarica Cassazione civile sentenza n. 21562 del 7.10.2020