Da tempo è aperto il dibattito sul progressivo svuotamento dei centri storici delle città d’arte e non solo, per la trasformazione delle residenze in alberghi o in strutture extra alberghiere, che va di pari passo con la trasformazione dei locali commerciali in attività di ristorazione e somministrazione, con il risultato di espellere i residenti e rendere il cuore delle città un gigantesco luna park per turisti. Un fenomeno che da più parti si afferma di voler contrastare – puntuale il tema in molti programmi elettorali – con un rimpallo delle responsabilità tra vari livelli istituzionali, ma che di fatto continua ad aggravarsi. All’estero cominciano a essere introdotti correttivi, in Italia siamo ancora al palo. E in occasione delle modifiche che la Giunta Gualtieri ha proposto di applicare al PRG vigente, si è riacceso il dibattito sulle misure che potrebbe già mettere in atto il Comune per imprimere una regia publica anche su questo fronte.
- 6 agosto 1999 legge regionale 6 agosto 1999, n. 14 (Organizzazione delle funzioni a livello regionale e locale per la realizzazione del decentramento amministrativo) e successive modificazioni” (>Vai al testo della legge,
- 2001 riforma del titolo V della Costituzione – La legge costituzionale n. 3 del 2001 con la riforma modifica la disciplina preesistente: la materia del turismo non rientra più nella disciplina concorrente dello Stato e regioni, ma è da annoverarsi nella competenza residuale delle regioni.(*) La materia è quindi affidata alla legislazione regionale, che la disciplina con leggi e regolamenti.
- 6 giugno 2001 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001)
- Sentenza della Cassazione 17167/2002
- sentenza della Corte costituzionale n. 197 del 2003 (sulla legittimità costituzionale della legge di riforma del turismo n. 135 del 2001)
- sentenza n. 214 del 2006 della Corte costituzionale che riafferma che il turismo è materia di competenza legislativa residuale regionale, come aveva in precedenza attestato nella sent. n. 197 del 2003 (sulla legittimità costituzionale della legge di riforma del turismo n. 135 del 2001) e nella sent. n. 90 del 2006 (su conflitto di attribuzione Stato-regioni in tema di porti turistici)
- 6 agosto 2007 L.R. n. 13 del 06/08/2007 – Legge Regionale 6 agosto 2007, n. 13 concernente “Organizzazione del sistema turistico laziale. Modifiche alla legge regionale 6 agosto 1999, n. 14 (Organizzazione delle funzioni a livello regionale e locale per la realizzazione del decentramento amministrativo) e successive modificazioni” ed, in particolare l’art. 23; (> vai a Legge Regionale n. 13 del 06/08/2007)
- febbraio 2008 approvato il PRG di Roma
- 21 ottobre 2008 Decreto della Presidenza del Consiglio dei Ministri del 21 ottobre 2008, che detta i requisiti minimi che devono possedere le strutture ricettive alberghiere nell’ambito della armonizzazione della classificazione alberghiera;
- 24 ottobre 2008 Regolamento Regionale 24 ottobre 2008, n. 16 “Disciplina delle Strutture Ricettive Extralberghiere” (> vai al testo)
- 21 aprile 2009 Regolamento regionale 21 aprile 2009, n. 4 (Modifica al regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 16);
- 21 settembre 2009 Regolamento regionale 21 settembre 2009, n. 18 (Modifiche al regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 16 come modificato dal regolamento regionale 21 aprile 2009, n. 4 “ Modifica al regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 16”);
- sentenza della Corte di Cassazione 22665/2010;
- 23 maggio 2011 DECRETO LEGISLATIVO 23 maggio 2011, n. 79 Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonche’ attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprieta’, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio. (11G0123)note:(Ultimo aggiornamento all’atto pubblicato il 17/01/2022)
- 16 giugno 2011 Regolamento regionale di organizzazione dell’Agenzia regionale del Turismo n. 5/2011 (poi modificato dal regolamento n. 15 del 9 settembre 2013);
- 27 Novembre 2013 Legge Regionale 27 Novembre 2013 n. 8 “Disposizioni di semplificazione relative alle strutture ricettive. Modifiche alle leggi regionali 6 agosto 2007, n. 13, concernente l’organizzazione del sistema turistico laziale e 6 agosto 1999, n. 14 concernente l’organizzazione delle funzioni a livello regionale e locale per la realizzazione del decentramento amministrativo”; [l’art. 56 della sopra citata L.R. 13/2007 prevede l’adozione, da parte della Giunta Regionale, di uno o più regolamenti regionali autorizzati ai sensi dell’art. 47, comma 2, lettera c) dello Statuto];
- 19 marzo 2014 sentenza della Corte di Cassazione: n. 6501;
- 20 novembre 2014 Sentenza n. 24707 Seconda Sezione Civile scarica la sentenza della Cassazione del 20 novembre 2014, n. 24707 Seconda Sezione Civile
- sentenza Cassazione 16 gennaio 2015 civ. Sez. VI – 2, Ord., 16-01-2015, n. 704
- 7 agosto 2015, Regolamento Regionale 7 agosto 2015, n. 8 (scarica il BUR con la versione originale del regolamento da pag. 27 a pag. 128) il regolamento ha il “fine di semplificare, aggiornare e razionalizzare la normativa riguardante le Strutture Ricettive Extralberghiere, procedere alla definizione di una nuova disciplina delle Strutture Ricettive Extralberghiere e alla abrogazione dei suddetti regolamenti regionali n. 16 del 24 ottobre 2018, n. 4 del 21 aprile 2009 e n. 18 del 21 settembre 2009; il nuovo “Regolamento regionale concernente “Nuova Disciplina delle Strutture Ricettive Extralberghiere, consta di n. 20 articoli, con schede allegate da A1 ad A8, che costituiscono parte integrante e sostanziale della deliberazione.
- 16 giugno 2017 Regolamento Regionale n . 14 del 16/06/2017– ( Testo coordinato) Modifiche al Regolamento Regionale 7 agosto 2015, n. 8 Allegati al R. R. N. 14/17 – Requisiti minimi obbligatori classificazione strutture extralberghiere Circolare n. 313062 del 20/06/2017 – Nuova Disciplina delle Strutture Ricettive Extralberghiere – scarica Regolamento Regionale n. 14 del 16/06/2017 ( pdf 17.28 MB)
- Sentenza dell’08 maggio 2018 (nr 9065).
- 7 ottobre 2020 sentenza 21562 della Corte di Cassazione scarica Cassazione civile sentenza n. 21562 del 7.10.2020
- 24 maggio 2022 L.R. n. 8 del 24/05/2022 – Modifiche alla legge regionale 6 agosto 2007, n. 13. Organizzazione del sistema turistico laziale
- 9 gennaio 2023 Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza n. 257 del 2023
- 13 giugno 2023 La Giunta Gualtieri approva una Proposta di deliberazione con – Variante parziale al PRG vigente Revisione delle Norme Tecniche di AttuazioneRelazione 13 giugno 2023 Variante parziale al PRG vigente Revisione delle Norme Tecniche di AttuazioneAllegato A alla Proposta di Deliberazione che interviene anche sugli articoli che regolano le destinazioni d’uso delle attività recettive extraalberghiere
- 3 luglio 2023 La Rete di Associazioni per una Città Vivibile scrive al Sindaco chiedendo spiegazioni sulle modifiche al PRG della Proposta di dleiberazione che rischiano di incentivare i B&B nella città storica (> Vai a B&B e PRG: la lettera al Sindaco della Rete di Associazioni per una Città Vivibile)
- 20 agosto 2023 Il Fatto quotidiano pubblicato un articolo di Bisbiglia e Bison dal titolo “La Roma di Gualtieri: Disneyland per turisti“ in cui si cita la lettera al Sindaco di Roma della Rete di Associazioni per una Città Vivibile e un intervento molto critico dell’urbanista Barbara Pizzo, rispetto al rischio che le modifiche a un articolo delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG che stanno per approdare in Assemblea Capitolina “spalanchino le porte alla giungla dei bed and breakfast e delle case vacanze in centro”. All’articolo risponde su FB l’Assessore all’Urbanistica della Capitale Veloccia, definendo l’allarme una “panzana ferragostana” (> vedi l’articolo di Giancarlo Storto, Modifiche al Piano Regolatore: il Comune può contrastare il proliferare dei B&B 28 agosto 2023)
- 30 agosto 2023 l’Assessore Veloccia risponde a Carteinregola B&B e PRG: risponde l’Assessore Veloccia
- settembre 2023: il Corriere della sera pubblica un articolo che informa che da un’indagine del Dipartimento Turismo del Comune di Roma si evincerebbe che le strutture extralberghiere sono aumentate del 22 per cento in quattro anni: dalle 17.940 censite nel 2019 alle 22.828 registrate quest’anno (4.888 in più). Alle attività tracciate, iscritte nel registro delle imprese, si aggiungono le 12.172 abusive ottentute incrociando i dati ufficiali con gli annunci pubblicati sui principali portali online. La fetta più consistente è rappresentata dagli alloggi ad uso turistico (12.660) seguiti dalle guest house (3.127) e dalle case vacanze non imprenditoriali (2.755). Le case vacanze imprenditoriali sono invece 2.693, 1.234 i bed and breakfast non imprenditoriali (86 quelli imprenditoriali), 246 le case per ferie, 16 gli ostelli, 11 gli ostelli per la gioventù. (> leggi l’articolo)
- 5 settembre 2023 a New York stop agli affitti brevi (> vai all’articolo)
- 9 settembre 2023 a Venezia – conferenza stampa di OCIO – Osservatorio CIvicO indipendente sulla casa e sulla residenzialità , Venessia.com e Libreria MarcoPolo per annunciare “il sorpasso”: nella città storica il numero di posti letto dell’offerta turistica ha ufficialmente superato il numero dei residenti. (> vai al comunicato stampa)
Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com
23 settembre 2023 (in progress)
NOTE
* La Corte costituzionale, nella sentenza n. 214 del 2006, riafferma che il turismo è materia di competenza legislativa residuale regionale, come aveva in precedenza attestato nella sent. n. 197 del 2003 (sulla legittimità costituzionale della legge di riforma del turismo n. 135 del 2001) e nella sent. n. 90 del 2006 (su conflitto di attribuzione Stato-regioni in tema di porti turistici). si veda https://www.diritto.it/turismo-cosa-compete-allo-stato-e-cosa-alle-regioni/ *) La competenza regionale “comunque non esclude la possibilità per la legge statale di attribuire funzioni amministrative al livello centrale e di regolarne l’esercizio” in base ai principi di sussidiarietà, adeguatezza, differenziazione (art. 118 Cost.) spostando in capo agli organi statali delle funzioni amministrative relative a materie di competenza residuale laddove si ravvisi la presenza di esigenze di esercizio unitario. Questo spostamento verso l’alto, poiché può essere fatto solo con legge, comporta una conseguente attrazione a livello statale anche della corrispondente funzione legislativa
Tali prestazioni, infatti, sono qualificabili come alberghiere e, in caso di più modeste dimensioni, possono ricondursi allo svolgimento di un’attività commerciale come quella relativa agli “affittacamere” (in punto, sono state richiamate alcune pronunce della Corte di Cassazione: Sentenza 19 marzo 2014 n. 6501; 22665/2010; 17167/2002).
Ne discende, pertanto, che l’eccezione di Mevio, secondo la quale la prestazione resa attraverso la concessione della disponibilità materiale dell’immobile a terzi ha natura locatizia e non già alberghiera, è fondata per cui la fattispecie in esame è stata giudicata estranea alla previsione normativa in disamina.
Conclusione. Il provvedimento si pone come un inedito e importate precedente su cui poter far riferimento per abbozzare una distinzione contenutistica tra “casa vacanza” e “affittacamere” (se non “B&B”), alla luce delle previsioni regolamentari contenute nei testi – in genere – adottati dai costruttori negli anni settanta-ottanta.
https://www.ilmattino.it/economia/piu_facile_aprire_un_bed_and_breakfast_sentenza_favorevole_casa_vacanze-2079712.html
È accolto il ricorso del titolare dell’immobile contro il regolamento condominiale che proibiva il b&b: lo stop al divieto vale anche per affittacamere, pensioni o alberghi. E ciò perché l’off-limits alla casa-vacanze o al bed and breakfast in condominio non è un limite all’estensione del diritto di proprietà ma al suo stesso esercizio: dunque, dal punto di vista del diritto, il divieto non costituisce un’obbligazione sulla cosa ma una servitù, per quanto atipica, cioè un vero e proprio peso imposto sull’immobile, che deve seguire le relative regole con la trascrizione del regolamento ai sensi degli articoli 2659, primo comma numero 2, e 2665 del codice civile. Non basta, insomma, un rinvio generico al regolamento condominiale.
La pronuncia della Suprema corte, infatti, s’innesta sulla falsariga di una precedente sentenza, la 24707/14, secondo cui trasformare l’appartamento a bed and breakfast non significa utilizzarlo in modo diverso da un’abitazione: è il regolamento 16/2008 della Regione Lazio, all’articolo 2 lettera a), a chiarire che «l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici». E la stessa Corte costituzionale ha spiegato nella sentenza 369/08 che l’apertura del b&b nel fabbricato non richiede l’approvazione degli altri condomini. Per la Cassazione, poi, l’attività ricettiva nel palazzo di per sé non danneggia i residenti: bisogna dimostrarlo, spiega la sentenza 24707/14.
Non è l’assemblea condominiale, quindi, a poter impedire con una semplice delibera l’apertura della casa-vacanze nell’edificio: l’adunanza ha solo i poteri fissati in modo tassativo dal codice civile. E soprattutto il divieto nel regolamento condominiale deve essere esplicito. Lo stabilisce la sentenza 4419/16, pubblicata dalla quinta sezione civile del tribunale di Roma. Se la fonte regolamentare proibisce l’esercizio di «case alloggio» nel fabbricato, il b&b può aprire lo stesso perché il divieto deve intendersi valido solo per le strutture per il ricovero di anziani, disabili e minori e non anche per i locali destinati ad accogliere i turisti; quando invece il regolamento proibisce l’attività di «affittacamere» allora il divieto vale anche per il bed & breakfast.