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Affittacamere, case per vacanze, B&B a Roma e nel Lazio – cronologia e materiali

Da tempo è aperto il dibattito sul progressivo svuotamento dei centri storici delle città d’arte e non solo, per la trasformazione delle residenze in alberghi o in strutture extra alberghiere, che va di pari passo con la trasformazione dei locali commerciali in attività di ristorazione e somministrazione, con il risultato di espellere i residenti e rendere il cuore delle città un gigantesco luna park per turisti. Un fenomeno che da più parti si afferma di voler contrastare – puntuale il tema in molti programmi elettorali – con un rimpallo delle responsabilità tra vari livelli istituzionali, ma che di fatto continua ad aggravarsi. All’estero cominciano a essere introdotti correttivi, in Italia siamo ancora al palo. E in occasione delle modifiche che la Giunta Gualtieri ha proposto di applicare al PRG vigente, si è riacceso il dibattito sulle misure che potrebbe già mettere in atto il Comune per imprimere una regia publica anche su questo fronte.

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

23 settembre 2023 (in progress)

NOTE

* La Corte costituzionale, nella sentenza n. 214 del 2006, riafferma che il turismo è materia di competenza legislativa residuale regionale, come aveva in precedenza attestato nella sent. n. 197 del 2003 (sulla legittimità costituzionale della legge di riforma del turismo n. 135 del 2001) e nella sent. n. 90 del 2006 (su conflitto di attribuzione Stato-regioni in tema di porti turistici). si veda https://www.diritto.it/turismo-cosa-compete-allo-stato-e-cosa-alle-regioni/ *) La competenza regionale “comunque non esclude la possibilità per la legge statale di attribuire funzioni amministrative al livello centrale e di regolarne l’esercizio” in base ai principi di sussidiarietà, adeguatezza, differenziazione (art. 118 Cost.) spostando in capo agli organi statali delle funzioni amministrative relative a materie di competenza residuale laddove si ravvisi la presenza di esigenze di esercizio unitario. Questo spostamento verso l’alto, poiché può essere fatto solo con legge, comporta una conseguente attrazione a livello statale anche della corrispondente funzione legislativa

Tali prestazioni, infatti, sono qualificabili come alberghiere e, in caso di più modeste dimensioni, possono ricondursi allo svolgimento di un’attività commerciale come quella relativa agli “affittacamere” (in punto, sono state richiamate alcune pronunce della Corte di Cassazione: Sentenza 19 marzo 2014 n. 6501; 22665/2010; 17167/2002).

Ne discende, pertanto, che l’eccezione di Mevio, secondo la quale la prestazione resa attraverso la concessione della disponibilità materiale dell’immobile a terzi ha natura locatizia e non già alberghiera, è fondata per cui la fattispecie in esame è stata giudicata estranea alla previsione normativa in disamina.

Conclusione. Il provvedimento si pone come un inedito e importate precedente su cui poter far riferimento per abbozzare una distinzione contenutistica tra “casa vacanza” e “affittacamere” (se non “B&B”), alla luce delle previsioni regolamentari contenute nei testi – in genere – adottati dai costruttori negli anni settanta-ottanta.

https://www.ilmattino.it/economia/piu_facile_aprire_un_bed_and_breakfast_sentenza_favorevole_casa_vacanze-2079712.html

È accolto il ricorso del titolare dell’immobile contro il regolamento condominiale che proibiva il b&b: lo stop al divieto vale anche per affittacamere, pensioni o alberghi. E ciò perché l’off-limits alla casa-vacanze o al bed and breakfast in condominio non è un limite all’estensione del diritto di proprietà ma al suo stesso esercizio: dunque, dal punto di vista del diritto, il divieto non costituisce un’obbligazione sulla cosa ma una servitù, per quanto atipica, cioè un vero e proprio peso imposto sull’immobile, che deve seguire le relative regole con la trascrizione del regolamento ai sensi degli articoli 2659, primo comma numero 2, e 2665 del codice civile. Non basta, insomma, un rinvio generico al regolamento condominiale.

La pronuncia della Suprema corte, infatti, s’innesta sulla falsariga di una precedente sentenza, la 24707/14, secondo cui trasformare l’appartamento a bed and breakfast non significa utilizzarlo in modo diverso da un’abitazione: è il regolamento 16/2008 della Regione Lazio, all’articolo 2 lettera a), a chiarire che «l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici». E la stessa Corte costituzionale ha spiegato nella sentenza 369/08 che l’apertura del b&b nel fabbricato non richiede l’approvazione degli altri condomini. Per la Cassazione, poi, l’attività ricettiva nel palazzo di per sé non danneggia i residenti: bisogna dimostrarlo, spiega la sentenza 24707/14.

Non è l’assemblea condominiale, quindi, a poter impedire con una semplice delibera l’apertura della casa-vacanze nell’edificio: l’adunanza ha solo i poteri fissati in modo tassativo dal codice civile. E soprattutto il divieto nel regolamento condominiale deve essere esplicito. Lo stabilisce la sentenza 4419/16, pubblicata dalla quinta sezione civile del tribunale di Roma. Se la fonte regolamentare proibisce l’esercizio di «case alloggio» nel fabbricato, il b&b può aprire lo stesso perché il divieto deve intendersi valido solo per le strutture per il ricovero di anziani, disabili e minori e non anche per i locali destinati ad accogliere i turisti; quando invece il regolamento proibisce l’attività di «affittacamere» allora il divieto vale anche per il bed & breakfast.