Modifiche al PRG, il dossier dell’audizione di Carteinregola

Autore : Redazione

Dossier dell’Associazione Carteinregola su Revisione e semplificazione delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG comunale ai sensi della Delibera di Giunta Capitolina n.120/22 “Indirizzi in merito alla revisione, modifica e attualizzazione delle Norme tecniche di attuazione del vigente Piano Regolatore Generale comunale approvato ai sensi dell’art. 66-bis della legge regionale 22 dicembre 1999 n. 38 e smi. Legge 17 agosto 1942 n. 1150 e smi.”[1]

1. Rigenerazione, a chi e per che cosa serve? (sintesi e proposte)

L’art. 1 della legge regionale e il programma di mandato del Sindaco dichiarano in modo esplicito che la rigenerazione deve concorrere a risolvere problemi sociali e ambientali, particolarmente gravi nelle aree della città sorte abusivamente e in quelle parti della città dove i servizi e il verde previsti dai piani non sono stati realizzati. Gli interventi che si approvano, in nome della rigenerazione, riguardano invece tutt’altro: appartamenti di lusso e alberghi nella Città storica[2] e nelle aree centrali. Questo scollamento è gravissimo: Roma, oggi, è una città fortemente diseguale. Ma la rigenerazione intesa come mero investimento immobiliare concorre ad accentuare le differenze, utilizza il valore della città come rendita di posizione e non restituisce niente. Noi pensiamo, all’opposto, che Roma sia una sola e che la rigenerazione serva innanzitutto nella Città da ristrutturare[3] e in parte nella Città della trasformazione[4], dove gli investimenti privati sono i benvenuti se aiutano a risolvere i problemi dei cittadini. Se si vuole modificare il PRG, è in questa direzione e per queste finalità che riteniamo si debba agire.

Carteinregola è nata nel 2012, con un presidio di 4 mesi contro le delibere urbanistiche della Giunta Alemanno, che avevano il sostegno di un numeroso fronte trasversale maggioranza/opposizione e che alla fine sono state in gran parte non approvate grazie all’impegno della nostra insieme ad altre associazioni[5].

Abbiamo cominciato occupandoci di urbanistica e abbiamo continuato a farlo in questi 10 anni, perché l’urbanistica non riguarda solo “gli addetti ai lavori”. A differenza dell’edilizia, riguarda un progetto di città e le regole delle trasformazioni che impattano direttamente sulla vita delle persone.

Per questo riteniamo che le scelte urbanistiche di un’Amministrazione, e le loro ricadute – quali e per chi – siano la cartina di tornasole della politica di chi governa la città.

Prima di entrare nel merito dei punti all’ODG della Commissione Urbanistica “Revisione e semplificazione delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG comunale”[6], vogliamo fare una premessa generale: la domanda che ci si deve porre, di fronte alle decisioni pubbliche, soprattutto se riguardano le trasformazioni urbane, è: a chi giovano? Migliorano sensibilmente le condizioni della città e, specialmente, delle persone che vivono nei territori meno dotati di servizi fondamentali, di verde, in abitazioni fatiscenti, in un degrado fisico che spesso si traduce in degrado sociale? O avvantaggiano certe categorie, con facilitazioni che premiano il profitto, anche se spesso dissimulato nel sempiterno appello ai posti di lavoro e all’attrazione di forti “investimenti” nazionali e internazionali?

L’Associazione Carteinregola non è contraria alla modifica, all’aggiornamento e al miglioramento del PRG, alla chiarezza e all’applicazione delle regole, ma riteniamo che le varianti dovrebbero essere valutate in base all’interesse pubblico e alle priorità per la città. Semplificazione e certezza delle procedure sono importanti, ma, come promesso anche dal programma del Sindaco Gualtieri, dovrebbero andare di pari passo con altre riforme, altrettanto urgenti come la rigenerazione urbana delle zone degradate, e non la riqualificazione edilizia degli immobili nelle zone più prestigiose. E nemmeno il restringimento delle prerogative della amministrazione pubblica nel governo del territorio. L’interesse della città –la tutela della memoria della città storica come la rigenerazione delle periferie – non può essere barattato con nessun investimento privato senza regole.

Adeguare il PRG, riordinare le attività.

Nello specifico, chiediamo di intervenire per:

colmare un deficit di trasparenza e di informazione
escludere modifiche normative che tolgono garanzie e non apportano valori collettivi.
ripristinare il legame necessario e contestuale fra interventi edilizi/urbanistici e benefici pubblici, di tipo sociale e ambientale.

1.2 Le proposte di Carteinregola

Chiediamo quindi per Roma una rigenerazione urbana che metta al centro la qualità della vita e i bisogni dei cittadini, a partire dall’inclusione sociale, nel rispetto dell’ambiente, del Paesaggio e del patrimonio collettivo. E che, come per ogni trasformazione urbana, i processi di rigenerazione siano attivati e realizzati all’insegna della trasparenza e della partecipazione dei cittadini. In particolare, rispetto alle annunciate modifiche al Piano Regolatore Generale, con semplificazioni procedurali e adeguamento alle normative vigenti, in particolare alla legge regionale 7/2017[7], chiediamo:

la pubblicazione delle informazioni riguardanti la localizzazione e la tipologia dell’intervento per gli interventi già eseguiti o in corso in base alla legge 21/2009[8] e successive modifiche (cosiddetto “Piano casa”) e per gli interventi già eseguiti, in corso o oggetto di richiesta in base alla legge regionale Legge 7/2017[3]
che la semplificazione amministrativa che si intende promuovere non sia a discapito delle norme che regolano la tutela paesaggistica, tutela che da tempo chiediamo che sia introdotta per il centro storico e per la Città storica di Roma, esclusi dalle tutele delle NTA del Piano Territoriale Paesistico regionale[9], mentre c’è chi vorrebbe addirittura restringere la Città storica del PRG all’interno delle Mura.
che siano messi in atto progetti di rigenerazione pianificati e guidati dall’Amministrazione secondo gli articoli 2-3-4 della Legge regionale Legge 7/20173 e che per gli interventi di demolizione e ricostruzione nella Città storica si applichi quanto stabilito dal comma 1-ter dell’ Art. 2-bis D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (in vigore dall’11 settembre 2020)[10]
che gli incentivi come i premi di cubatura per interventi di rigenerazione siano concessi sulla base di elementi e indagini che confluiscano in una “mappa del disagio” al fine di individuare gli ambiti dove le trasformazioni possano comportare benefici per i residenti, escludendo comunque dalle agevolazioni l’intera città storica, dove gli interventi di “rigenerazione urbana” consentono di per sé elevati profitti in favore degli operatori privati. La valutazione che arriva a definire gli ambiti della trasformazione, indispensabile per gli interventi all’interno della città consolidata, dovrà essere applicata anche attraverso la stesura di appositi criteri, tenuto conto della mappa del disagio.
– che non sia introdotta la cosiddetta “indifferenza funzionale”: cambiare gli usi significa cambiare la città. Lo abbiamo visto molte volte: sale bingo al posto dei cinema, centri commerciali, fast-food sotto le mura… In alcune aree della città serve tutelare la residenza sociale, in altre serve rafforzare la quota di attività terziarie, in altre ancora è utile consentire la riconversione del produttivo verso la residenza. Non c’è alcuna esigenza di interesse pubblico che giustifichi la rinuncia a disciplinare le destinazioni d’uso in base ai diversi contesti della città.
che la rigenerazione abbia come obiettivo non secondario il miglioramento della qualità dell’abitare dei residenti. Questo significa escludere le trasformazioni che possano accentuare la cosiddetta “gentrification” (la perdita di abitanti del centro storico di Roma è clamorosa; tutta l’area centrale di Roma è inaccessibile alle persone con un lavoro ordinario, ai giovani, alle famiglie). Per converso, il PRG è rimasto lettera morta per tutta la “Città da ristrutturare”[11] (“nuclei residenziali e produttivi cresciuti abusivamente che hanno bisogno di numerosi interventi finalizzati al miglioramento della qualità urbana”, dove abitano quasi 500.000 abitanti secondo la relazione di Piano) e molti servizi previsti nelle zone “O”[12] non sono stati attuati. In queste aree, interventi di rigenerazione potrebbero concorrere alla qualità urbana con luoghi di lavoro, servizi e spazi aperti di qualità, fermo restando che anche in questi casi la decisione deve restare in mano pubblica, per consentire la verifica rigorosa dell’interesse pubblico e della sostenibilità delle previsioni.
che si affronti il tema ormai ineludibile dei grandi complessi industriali abbandonati. Territorio consumato, urbanizzato e dotato spesso di trasporto pubblico su ferro.

1.3 Le richieste di Carteinregola alla Commissione Urbanistica – operazione trasparenza e monitoraggio

La verifica e la pubblicazione degli interventi realizzati, in corso e progettati ai sensi della legge 21/20095 e dei vari articoli della legge 7/2017 anche sulla base dei dati che annualmente il Comune di Roma, come gli altri Comuni del Lazio, deve inviare alla struttura della Giunta regionale competente in materia di urbanistica[13], ai fini della valutazione preventiva delle ricadute urbanistiche sulla città degli articoli della Legge regionale della Rigenerazione urbana.
[La verifica su interventi e progetti di demolizione e ricostruzione all’interno delle zone omogenee A[14] successivamente all’entrata in vigore del Decreto semplificazioni, poi convertito in legge (Legge 11 settembre 2020, n. 120) ^[15] [questo punto è in fase di approfondimento alla luce delle analisi effettuate della Circolare congiunta Mit-Funzione Pubblica su edilizia]
La verifica dello stato dei lavori e degli esiti del “Tavolo per la salvaguardia del Paesaggio urbano” di cui fanno parte la Soprintendenza speciale di Roma Archeologia Belle Arti e Paesaggio, l’Assessorato all’Urbanistica di Roma Capitale, la Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali e la Regione Lazio, istituito nel maggio 2018 per individuare una forma di tutela dei cosiddetti “villini” e di tutti quei tessuti urbani storici che rischiano di cambiare irreversibilmente per gli interventi edilizi consentiti dal “Piano Casa” e dalla Legge di rigenerazione urbana della Regione. Ci risulta che finora sia stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dell’8 gennaio 2020, la Dichiarazione di notevole interesse pubblico del «Complesso urbano, rappresentativo dell’idea di “Citta’ Giardino”, nella citta’ di Roma, lungo la direttrice di impianto di Corso Trieste», tuttavia non sappiamo se il lavoro del Tavolo sia continuato per la tutela di altri tessuti della Città storica^[16]
La pubblicazione delle Proposte, come la Proposta di deliberazione consiliare Di Stefano/Matone inviata ai Municipi e di tutti i documenti presentati dalle associazioni/enti/sindacati; la tempestiva pubblicazione dei verbali delle singole sedute della Commissione dedicate alla Revisione e semplificazione delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG

Vai a Modifiche al Piano Regolatore di Roma – cronologia materiali
Vai a Il video: Rigenerazione Urbana o Rispeculazione Edilizia ? webinar 17 maggio 2022 Con Luca De Lucia, Rita Paris, Mirella Di Giovine, Carlo Cellamare, Giancarlo Storto, Maurizio Geusa
Vai a La città delle persone o la città della rendita? – il Convegno dei 10 anni di Carteinregola con le nostre richieste alla politica con le registrazioni video e i materiali 15 novembre 2022
Rigenerazione Urbana – La città che rigenera le comunità/ La città che demolisce la memoria
– Città Storica – La città storica patrimonio di tutti/La città storica merce in vendita
Periferie – La città di tutti i cittadini/ Tante città disuguali

2) Cronistoria delle proposte di aggiornamento, modifica e variazione del PRG

Gli argomenti richiamati, citati o trattati sono molto numerosi e complessi, quindi non seguiremo una trattazione articolo per articolo, che sarebbe riservata a pochi addetti ai lavori.

Proviamo, al contrario, a cogliere solo gli aspetti più rilevanti segnalando le incongruenze fra dichiarazioni programmatiche e le richieste finora avanzate su questo tavolo.

La Mozione 54/2022 a firma Marco Di Stefano approvata all’unanimità dall’Assemblea Capitolina il 17 marzo 2022[17].

La Mozione si concentra sui cambi di destinazione d’uso di interi fabbricati ricadenti nella componente del PRG classificata come “Città consolidata[18]”, ovvero costruita sulla base del vecchio PRG. La Mozione esordisce affermando che la norma è stata “abrogata”. Tuttavia non siamo riusciti a trovare il riscontro di questa affermazione, in quanto non è stata reperita la Sentenza citata, che sarebbe stata pubblicata il 28 ottobre 2012, una domenica.

La Mozione si conclude impegnando il Sindaco e l’Assessore ad una prima “modifica” delle NTA preceduta da una fase di ascolto e confronto in sede di Commissione Assembleare Urbanistica (rimandando a una fase successiva la predisposizione “in un tempo più lungo una ulteriore proposta di deliberazione che preveda un riesame complessivo delle Norme Tecniche di Attuazione”).

Esattamente la fase in cui ci troviamo.

Delibera di Giunta Capitolina 120/20223

La Delibera di Giunta, approvata un mese dopo la Mozione, il 14 aprile 2022, dà mandato agli uffici di procedere alla revisione delle NTA “mediante l’istituzione di un gruppo di lavoro” e fissando 4 obiettivi:

1 – coordinare meglio con le norme sopravvenute;

2 – formulare una proposta di modifica;

3 – aggiornare la Carta per la qualità;

4 – aggiornare la Carta della città pubblica;

Si tratta pertanto di un condivisibile lavoro di manutenzione ordinaria del PRG senza incidere sui caratteri strutturali che rimangono demandati al livello di “proposte”.

Sulla base di questi atti preliminari l’VIII Commissione dal 14 giugno 2022 ha avviato l’ascolto e il confronto con diversi soggetti del mondo imprenditoriale, professionale e associativo. Carteinregola è stata audita dalla Commissione il 19 luglio 2022[19], e ha affrontato il tema all’Ordine del Giorno, la Delibera 20/2022, ma si è confrontata anche con le proposte fino ad allora avanzate (la relazione ha riguardato una sintesi di codesto documento)

La proposta di iniziativa consiliare Di Stefano/Matone Prot. RC 19686 del 23 giugno 2022[20]

Sulla Proposta dei consiglieri capitolini, non pubblicata e inviata per il parere ai Municipi abbiamo già predisposto un confronto tra il testo delle modifiche che si vorrebbero introdurre con quello del PRG vigente con alcune osservazioni del gruppo di lavoro, che abbiamo inviato ai Municipi e ai consiglieri capitolini.

Le Proposte dell’Ordine degli Architetti di Roma[21].

L’Ordine di Roma ha prodotto un documento di 27 pagine che prende le mosse da 5 obiettivi ampiamente condivisibili come:

1. limitare il consumo di suolo;

2. sviluppare la progettazione urbana;

3 – rispondere alle domande emergenti;

4 – semplificare le procedure;

5 – accelerare i tempi.

Tuttavia ci sembra che da tali obiettivi conseguano proposte solo in parte condivisibili.

Certamente è condivisibile l’esigenza di un coordinamento lessicale delle norme, come pure l’aggiornamento della Carta della qualità[22], ma non lo sono altrettanto le proposte di carattere strutturale che investono temi molto complessi e che necessiterebbero di ulteriori approfondimenti :

a) – attuazione privata delle aree con destinazione pubblica

b) – agevolazioni per gli impianti sportivi

c) – cambi di destinazione nella città consolidata

d) – incentivo al social housing

e) – revisione della Carta della qualità

f) – revisione “del perimetro della zona omogenea A, distinguendo l’area “Storica”, dall’ “area urbanistica di più recente espansione”.

In particolare troviamo molto allarmante quest’ultimo punto. Cerchiamo di spiegare di cosa si tratta.

La cosiddetta “zona omogenea A” individua: “le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;” pertanto una nozione estesa, che richiama gli aspetti più qualificanti dell’aggregato urbano corrispondenti con la stessa “immagine di sé” dei suoi abitanti.

Carattere distintivo del PRG di Roma è l’aver riconosciuto questo carattere a tutta la città costruita fino alla vigilia della seconda guerra mondiale, dall’EUR a Ponte Milvio, da Monteverde a Villa Fiorelli, dalla Garbatella al Tufello.

Ci chiediamo quale criterio adotti OAR nel voler classificare aree come Garbatella o Piazza Verbano come “aree di più recente espansione” e anche l’area definita “storica”, utilizzando solo questo attributo e non gli altri indicati dalla legge, ovvero quelli di “artistico e di particolare pregio ambientale”.

Le Proposte dell’ACER – Associazione Costruttori Edili di Roma e Provincia[23]

Anche le proposte delle associazioni dei costruttori, preliminarmente, definiscono la rigenerazione urbana “grande processo di ripensamento delle porzioni degradate della città”, ma poi si concentrano solo sulla Città storica e la Città consolidata, porzioni tutt’altro che degradate della città. Per esempio, l’unica modifica che riguarda la rigenerazione nella Città da ristrutturare, ovvero in periferia, è la richiesta di inserire le medie strutture di vendita nei lotti liberi. Nulla si dice per situazioni come quella della ex fabbrica della Penicillina a Via Tiburtina e degli edifici abbandonati di via Raffaele Costi a Tor Sapienza.

Le proposte di interesse riguardano solo la possibilità di demolire e ricostruire nella Città storica, in particolare nelle porzioni costruite sulla base dei Piani urbanistici degli anni trenta ovvero i tessuti classificati con le sigle T6, T7, T8 e T9[24].

Si tratta di ambienti urbani come Piazza Gentile da Fabriano, Via Ostiense-Piramide, Africano, Viale Trastevere (classificati T6); oppure Circonvallazione Gianicolense, Via Fonteiana, Via Vitellia, Circonvallazione Trionfale, Ponte Milvio, Parioli compreso fra Viale Pilsusdky e Viale Parioli; corona esterna di Piazza Bologna, Ville dell’EUR (classificati T7); ma anche il cuore stesso dell’EUR come Piazza Guglielmo Marconi compresa l’attuale sede del Dip. PAU, Via di Commodilla alla Garbatella , il Villaggio Olimpico, Tufello-Val Melaina (classificati T8).

Infine, anche il Convento dei Cappuccini alla Garbatella, la Scuola elementare all’aperto di San Paolo, il Convitto Vittorio Locchi alla Garbatella, l’ex rimessa ATAC Vittoria, il Convitto Nazionale, la Scuola di Polizia in Via di Priscilla, la Casa generalizia di nostra Signora della Mercede a Via di Trasone, l’ex Poligrafico dello Stato a via Gottardo (classificati T9).

Tra l’altro in questi tessuti la demolizione e ricostruzione è già oggi consentita, quando finalizzata al miglioramento della qualità architettonica, anche in rapporto al contesto, e/o all’adeguamento funzionale di edifici.

Non sembrano di converso interessare i 40 Ambiti di valorizzazione della città storica e i 12.100 mq di nuova edificazione prevista dal PRG in quattro di questi ambiti. E, a fronte della libertà richiesta per gli interventi edilizi nella Città storica, nulla si propone per la modifica del divieto all’introduzione delle destinazioni residenziali nelle zone produttive

Naturalmente le categorie imprenditoriali e professionali perseguono legittimamente i propri interessi, tuttavia ci aspettiamo che l’Amministrazione metta ai primi posti l’interesse di tutta la città e delle fasce più deboli.

Sulla Proposta Di Stefano abbiamo scritto[25] e alleghiamo un dossier in cui abbiamo inerito il confronto con i corrispondenti articoli e commi del PRG vigente, insieme alle nostre osservazioni (anche in quel testo ci sono numerosi refusi)

3) L’ “aggiornamento” del PRG per l’adeguamento alla legge “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio”

La rigenerazione urbana nel programma elettorale e nel programma di mandato del Sindaco Gualtieri (DAC 106/2021)

La valutazione del lavoro del tavolo istituito dalla Delibera di Giunta e delle proposte relative alla stessa Delibera pervenute alla Commissione Urbanistica può essere verificata solo attraverso il confronto con gli obiettivi di Mandato del Sindaco approvato dall’Assemblea Capitolina il 19 novembre 2022[26]. Nel documento il termine “rigenerazione urbana” ricorre 14 volte in 47 pagine, sempre con una accezione estesa e mai focalizzata sull’edilizia:

“promuovere attivamente la rigenerazione urbana per tornare a dare decoro a situazioni di degrado sociale e ambientale; piani urbani integrati; programmi di qualità dell’abitare con recupero, efficientamento e realizzazione di unità abitative di edilizia popolare”(pag12)

“condurremo un grande piano di rigenerazione urbana, restituendo alla città una forma e un ordine coerenti con i bisogni e le vite delle romane e dei romani” (pag 18)

“Tra i nostri primi impegni ci sarà la costruzione di un patto con gli operatori del settore per orientarne gli interessi verso il recupero di edifici inutilizzati o sottoutilizzati (in particolare nelle aree commerciali e industriali), il riuso di quanto già costruito, la rigenerazione urbana, la realizzazione di infrastrutture e servizi pubblici, anche attraverso la possibile ricollocazione delle previsioni edificatorie e urbanistiche non attuate.” (Pag. 19)

“Per rigenerazione intendiamo sia la riqualificazione dello spazio pubblico per il quale si dovranno definire opportune linee di progettazione per aumentare la qualità del paesaggio urbano e per garantire i criteri ambientali minimi a cui sta lavorando il Ministero della Transizione Ecologica, sia la rigenerazione degli spazi urbani degradati”. (pag.20)

“Inoltre lavoreremo su un programma sostenibile per nuove case. Individueremo gli “ambiti di rigenerazione urbana” previsti dalla legge regionale vigente, entro i quali procedere ad interventi di trasformazione del territorio senza consumo di nuovo suolo, procedendo con densificazioni, demolizioni e ricostruzioni con aumento delle altezze dei fabbricati o con riuso di immobili inutilizzati”. (Pag.42)

Sarebbe oltremodo più interessante conoscere – e discutere – lo stato di attuazione di questi obiettivi, rispetto a rinchiudere il dibattito in una serie di modifiche che intervengono per definire il mix funzionale per i cambi di destinazione nella città consolidata.

La legge 7/2017 le buone intenzioni…

Dal luglio 2017 la Regione Lazio si è dotata di una legge per la rigenerazione urbana in sostituzione del precedente Piano casa del 20095. Nelle premesse, all’Art. 1, dove si illustrano le finalità e l’ambito di applicazione^[27], si mette in stretta relazione la rigenerazione urbana con gli aspetti sociali e con le aree urbane più degradate:“…promuovere, incentivare e realizzare, al fine di migliorare la qualità della vita dei cittadini, la rigenerazione urbana intesa in senso ampio e integrato comprendente, quindi, aspetti sociali, economici, urbanistici ed edilizi, anche per promuovere o rilanciare territori soggetti a situazioni di disagio o degrado sociali ed economici, favorendo forme di co-housing per la condivisione di spazi ed attività”, “…favorire il recupero delle periferie… agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive”, “…aumentare le dotazioni territoriali mediante l’incremento di aree pubbliche o la realizzazione di nuove opere pubbliche ovvero il potenziamento di quelle esistenti…”;

Nello stesso tempo, all’articolo 2 (Programmi di Rigenerazione Urbana) che prevede, in attuazione degli obiettivi elencati “…programmi di rigenerazione urbana costituiti da un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socioeconomici”, “…al fine del miglioramento delle condizioni abitative, sociali, economiche, ambientali, culturali e paesaggistiche”, la legge regionale affida ai comuni la valutazione “anche delle proposte dei privati”[28], così come l’Art. 3 (Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio) ^[29] prevede che i comuni, individuino “anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbani nei quali…sono consentiti… interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive…”

L’Art.5 invece prevede che per gli Interventi per il miglioramento sismico e per l’efficientamento energetico degli edifici ^[30]: “i comuni, con deliberazione di consiglio comunale… possono prevedere nei propri strumenti urbanistici generali vigenti la possibilità di realizzare interventi di ampliamento del 20 per cento della volumetria o della superficie utile esistente degli edifici a destinazione residenziale …”

La legge 7/2017 …e la realtà: gli interventi diretti dell’Art. 6

Non ci risulta che a oggi il Comune di Roma abbia dato seguito agli interventi previsti dagli articoli 2 e 3, né che siano da parte dell’Assemblea Capitolina stati individuati gli ambiti di riqualificazione e recupero edilizio dell’Art.4, mentre ci risulta che l’interesse degli operatori si sia concentrato quasi esclusivamente sulle possibilità offerte dall’art.6[31],.

L’articolo 6 (28) è una sorta di “Piano casa incistato nella Legge di Rigenerazione Urbana”, che consente la sostituzione edilizia nei quartieri di maggior pregio immobiliare , dato che “…sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta”.

Un articolo che è stato da noi contestato fin dall’entrata in vigore della Legge regionale, che ha raccolto le critiche e la richiesta di modifica anche da parte dell’INU, Istituto Nazionale di Urbanistica in quanto , “mentre nei precedenti articoli della LR – art. 2 … art. 3 … art. 4 … e art. 5 …– gli interventi devono essere preceduti da una valutazione di merito del Comune (approvazione di programmi, definizione di ambiti, approvazione di varianti), nel caso degli interventi diretti previsti all’art. 6 l’attuazione “sempre consentita” è rimessa alla sola decisione della proprietà immobiliare“[32].

Tuttavia il permanere di tale articolo e il suo “atterraggio” nei luoghi più prestigiosi della città, e la richiesta da più categorie avanzata di un suo generalizzato “assorbimento” nelle modifiche del PRG richiede una riflessione più in generale sulla Rigenerazione urbana, che nel nostro Paese usa un solo termine per indicare due tipologie assai differenti, soprattutto negli esiti. Infatti come fa notare l’enciclopedia Treccani[33] si dovrebbe distinguere tra “urban regeneration” e “urban renewal” «rinnovamento urbano»: la prima, più propriamente “rigenerazione”, “designa i programmi di recupero e riqualificazione del patrimonio immobiliare alla scala urbana che puntano a garantire qualità e sicurezza dell’abitare sia dal punto di vista sociale sia ambientale, in particolare nelle periferie più degradate”; al secondo invece appartengono “interventi prevalentemente di demolizione e ricostruzione, a carattere più o meno apertamente speculativo”. E in questa direzione sembra andareuna modifica apportata un paio di anni fa dalla regione Lazio^[34] alla legge 7/2017che ne modifica sensibilmente il significato e le potenzialità. Infatti mentre prima le disposizioni della rigenerazione erano in gran parte “finalizzate a” una serie di obiettivi in buona parte collegati alla rigenerazione sociale e alla riqualificazione delle aree degradate, con la modifica introdotta èsufficiente il perseguimento di anche uno solo degli obiettivi come ad esempio quello al punto e), “favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato, promuovendo le tecniche di bioedilizia più avanzate, assicurando più elevati livelli di efficienza energetica e lo sviluppo delle fonti rinnovabili nel rispetto della normativa vigente” di cui all’Art. 5; in pratica si giustificano così gli interventi come la “sostituzione edilizia” (cioè la demolizione e ricostruzione) nelle zone più prestigiose della città per fare case ecologicamente avanzate per i più ricchi (la modifica è stata debitamente inserita anche nell’art.6). Un’operazione che non si occupa delle disuguaglianze e della qualità della vita di tutti i cittadini, ma solo di quella degli strati più fortunati, con un tocco di greenwashing [35]

L’Art. 6 quindi restringe quelli che dovrebbero essere progetti urbanistici a meri interventi edilizi, li incentiva nelle zone più prestigiose dal punto di vista del valore immobiliare e non nelle periferie degradate, comprime la pianificazione e la regia pubblica o anche solo la possibilità di autorizzazione degli interventi da parte del Comune.

E vanno purtroppo in questa direzione le richieste dell’Ordine degli Architetti di Roma e delle Associazioni dei Costruttori ACER e ANCE, che si concentrano esclusivamente sull’applicazione dell’Art.6, senza nemmeno citare l’applicazione degli altri articoli della legge, né la Città da ristrutturare come ambito da rigenerare.

4. Città storica a rischio

Di cosa parliamo

Per dare un’idea di che cosa parliamo, vogliamo fare una serie di esempi di luoghi e tessuti.

L’attuale Città storica rappresenta il 3,87% della superficie dell’intero territorio comunale, la più piccola delle componenti del PRG. Meno della metà della città consolidata (8,39%) e circa la metà della Città da ristrutturare (7,15%) o della Città della trasformazione (6,77%).

La città storica ospita circa il 20% degli abitanti eppure sembra che tutto si giochi in questa modesta porzione di città.

Dalla città storica sono stati già enucleati 40 ambiti definiti di Valorizzazione[36] (non compresi nella zona omogenea di tipo A) in cui è possibile intervenire con maggiore libertà e persino inserire nuova edificazione.

Si deve riconoscere all’Assessore e al Sindaco il merito di aver dato un segnale positivo approvando, con la prima Delibera di natura Urbanistica, il Progetto dell’Università Sapienza per il recupero del Borghetto Flaminio, classificato Ambito di Valorizzazione, una periferia davvero degradata al centro della città.

Tuttavia, sembra che tutto l’interesse sia concentrato proprio sulle parti strutturate della città storica quelle definite come Tessuti. Ma di cosa parliamo con queste sigle[37]?

T1 (complessi di edifici di origine medievale, trasformati nel tempo a seguito di rifusioni e sostituzioni con nuove configurazioni tipo-morfologiche, nonché di ristrutturazioni urbanistiche di epoca rinascimentale, barocca o moderna pre-unitaria) ovvero tutta l’ansa centrale del Tevere e buona parte di Trastevere, con esclusione degli edifici già oggetto di demolizione e ricostruzione;

T2 (complessi di edifici in tutto o in parte pianificati, originariamente costituiti da aggregazioni di case a schiera unifamiliari, che hanno interessato l’espansione di Roma a partire dalla fine del XV secolo) ovvero il Tridente di Piazza del Popolo, Borgo e Monti, sempre con esclusione di edifici già oggetto di demolizione e ricostruzione;

T3 (complessi di edifici caratterizzati da un disegno urbano unitario strutturatosi, nella fase post-unitaria e nel ventennio tra le due guerre, all’interno delle Mura Aureliane, attraverso sventramenti e demolizioni finalizzati all’apertura di nuove strade e piazze e alla riconfigurazione di spazi pubblici di relazione) ovvero Via Arenula-Ghetto, Galleria Colonna, Ara Pacis, Via della Conciliazione, i fronti di Corso Vittorio, Ingegneria a San Pietro in Vincoli ecc.

T4 (intensivi di espansione post-unitaria ad isolati regolari prevalentemente residenziali, interni ed esterni alle Mura Aureliane, realizzati in genere sulla base di impianti urbani pianificati nei Piani regolatori del 1883 e 1909) ovvero Via Ozanam a Monteverde, quella dei “Ragazzi di vita” di Pier Paolo Pasolini, Prati, Esquilino, San Lorenzo, Piazza dei Re di Roma, Testaccio.

T5 (edifici isolati nel lotto formatisi, dentro e fuori la cinta muraria, su aree non urbanizzate, sulla base di impianti urbani pianificati in genere nei Piani regolatori del 1883 e 1909, ma anche esternamente ad essi per aggregazione di singoli lotti o per progetti unitari, alcuni dei quali ispirati ai principi della “città giardino”) ovvero Monteverde Vecchio, Via Dandolo, Via delle Fornaci, Garbatella, Villa Fiorelli, Piazza Galeno, Via dei Villini, Corso Trieste, Parioli, Via Aldrovandi,

T6 (caratterizzati da una edificazione intensiva compatta con fronti prevalentemente continue ed allineate su strada, pianificati e realizzati con il Piano regolatore del 1931 o costruiti dopo il 1960 con piano particolareggiato approvato) ovvero Piazza Gentile da Fabriano, Via Ostiense-Piramide, Africano, Viale Trastevere,

T7 (edifici isolati nel lotto con tipologia a palazzina formatisi a ridosso e all’esterno della cinta muraria, disegnati sulla base di impianti urbani previsti sia dal Piano regolatore del 1909 e dalle successive varianti tipologiche di sostituzione e di intensificazione della densità fondiaria, sia dal Piano regolatore del 1931 e dalle successive varianti) ovvero Circonvallazione Gianicolense, Via Fonteiana, Via Vitellia, Circonvallazione Trionfale, Ponte Milvio, Parioli compreso fra Viale Pilsusdky e Viale Parioli; corona esterna di Piazza Bologna, Ville dell’EUR.

T8 (complessi di edilizia pubblica disegnati, sulla base di impianti urbani previsti dai Piani regolatori del 1931 e del 1962 e successive varianti, secondo i princìpi progettuali del Movimento Moderno così come interpretati dalla cultura urbanistica e architettonica italiana) ovvero il cuore dell’EUR come Piazza Guglielmo Marconi, Via di Commodilla, il Villaggio Olimpico, Tufello-Val Melaina

T9 (edifici seriali o speciali che non rivestono un particolare interesse storico, architettonico o monumentale, collocati in posizione singolare e autonoma rispetto ai tessuti contigui, nei confronti dei quali presentano un carattere di diversità tipomorfologica e una frequente mancanza di integrazione dimensionale e funzionale, e generalmente caratterizzati dalla presenza di aree di pertinenza verdi o pavimentate, riconoscibili e definite) ovvero Convento dei Cappuccini alla Garbatella, Scuola elementare all’aperto San Paolo, Convitto Vittorio Locchi alla Garbatella, ex rimessa ATAC Vittoria, Convitto Nazionale, Scuola di Polizia Via di Priscilla, Casa generalizia di nostra Signora della Mercede a Via di Trasone, ex Poligrafico dello Stato a via Gottardo, ecc.

T10 (insediamenti sorti in posizione emergente dell’Agro romano sulle principali vie di comunicazione stradali e fluviali, …, tutti contraddistinti dalla presenza di un castello o di una emergenza fortificata con cinta muraria entro la quale si raccolgono case rurali e pochi edifici speciali (il palazzo-castello, la villa-fattoria, la chiesa) che delimitano spazi aperti architettonicamente definiti) ovvero .Cesano, Santa Maria di Galeria, Isola Farnese, Castel Giubileo, Lunghezza, San Vittorino, Castel di Guido, Ostia Antica e Castel Fusano;

Da questo specchietto è possibile individuare quelle parti di Città storica che sono più a rischio per l’applicazione dell’art. 6 delle legge 7/2017, soprattutto se venissero accolte le proposte avanzate da OAR, tra le quali, come vedremo, l’esclusione dalla Città storica delle aree al di fuori delle Mura Aureliane, e/o quelle di ACER, che come abbiamo visto intendono escludere dall’approvazione di un Piano di recupero [38] (dalla valutazione politica e relativo processo partecipativo) gli interventi di demolizione e ricostruzione (anche dove non siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e anche con incrementi di volumetria), su immobili che insistono nei tessuti T6, T7, T8 e T9 della Città Storica, mentre per quelli nei tessuti T4 e T5 si prevederebbe solo l’acquisizione del parere del COQUE [39] (della Sovrintendenza Capitolina se si tratta di edifici inseriti nella Carta per la Qualità).

E vogliamo sottolineare il rischio dato dal “combinato disposto” degli incentivi alle demolizioni e ricostruzioni da un lato (art.6 legge 7/2017) e della proposta avanzata dall’Ordine degli Architetti della trasformazione in “zona omogenea B” delle componenti della Città storica ricadenti all’esterno delle mura Aureliane che individuano il nucleo storico perimetrato dal PTPR [40].

La Carta della Qualità

Argomento sollevato da quasi tutte le proposte è la richiesta di aggiornare la Carta della qualità, che già di regola avrebbe dovuto essere fatto ogni due anni. Come noto l’Elaborato gestionale G2 [41] segnala una serie di edifici e di ambiti urbani di pregio, in quanto parte della storia dell’architettura. Per gli interventi su questi immobili l’elaborato G2 suggerisce il metodo progettuale più adeguato per salvaguardare le caratteristiche intrinseche degli edifici.

Per memoria citiamo il caso esemplare delle Torri di Ligini all’EUR, che vennero stralciate dalla Carta per consentirne la demolizione, salvo che poi intervenne la Soprintendenza per farci accorgere che, con il simmetrico Ministero delle Poste, le torri costituivano la porta d’ingresso all’EUR [la mancata demolizione però fu causata da altri fattori ].

Da alcune proposte avanzate però, sembra che la Carta sia richiamata perché ritenuta in grado di condizionare la libertà progettuale. Ma si tratta di capire se la qualità della progettazione sia un criterio essenziale o superfluo nella costruzione della città, anche se certamente costoso.

In questo senso una parte sottovalutata della Carta è costituita dal riconoscimento del valore alle “Morfologie degli impianti urbani dell’espansione otto novecentesca, Impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura geometrica regolare” come: Prati, Delle Vittorie, Flaminio, Verbano, Coppedè, Alessandria, Villini di Piazza Galeno, Bologna, San Lorenzo, Esquilino, Appio-Tuscolano, Testaccio e Monteverde Vecchio e Via Ozanam, la cui alterazione finirebbe rendere irriconoscibili parti essenziali dell’immagine della città.

Quindi l’applicazione delle regole d’impianto è fondamentale per salvaguardare queste morfologie che costituiscono l’identità e la memoria storica della città di Roma.

Nessuna tutela paesaggistica per i tessuti della città storica ?

Nella proposta di OAR si chiede quindi di restringere la Città storica alla “parte di centro storico dichiarato dall’Unesco patrimonio dell’umanità” richiamandosi ancora una volta a un perimetro che non fa parte della classificazione del Piano regolatore generale, che è stato classificato come tale nel PTPR, e come tale citato dalla legge 7/2017, anche nell’art. 6³¹ “Le disposizioni di cui al presente articolo non possono riferirsi ad edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR”, articolo che esclude l’area all’interno delle Mura Aureliane dall’applicazione dell’art.6, ma non le aree omogenee “A”, che comprendono la Città storica così come individuata dal PRG, che comprende molte aree fuori dalle Mura.

Il Piano Territoriale Paesistico Regionale e il Centro Storico/Città storica

Ma oltre alla discutibile scelta di delimitare, nelle NTA del PTPR, il perimetro dell’ “insediamento urbano storico” in base alla cinta muraria e non alla Città Storica individuata dal PRG, va ricordato che il PTPR ha sempre continuato a escludere l’insediamento urbano storico sito Unesco – centro storico di Roma dalle tutele previste per gli altri centri storici del Lazio[42]. – che vuol dire che per gli interventi edilizi su edifici o spazi non puntualmente vincolati come beni culturali non è necessario richiedere nessuna autorizzazione paesaggistica per le demolizioni e le ricostruzioni, e le soprintendenze possono esprimere solo un parere non vincolante^[43].

Il tavolo che doveva sottoporre i tessuti storici a un “vincolo speciale”

La paradossalità della vicenda raggiunge vette ulteriori se si considera che, negli stessi anni in cui si discuteva del PTPR, con vari conflitti anche tra istituzioni (sfociati poi nel ricorso del MIBACT alla Consulta), da un lato non era affrontato il punto dell’esclusione del centro storico di Roma dal Piano Paesistico, dall’altro la Regione Lazio, Roma Capitale e MIBACT si affacendavano su un altro tavolo, creato ex novo, per mettere a punto un “vincolo speciale” (parole dell’allora Soprintendente Prosperetti) per proteggere i tessuti di pregio della città storica, riuscendo in tutti questi anni a porre un vincolo su alcuni isolati nel quartiere Trieste[44].

Nel 2020 il Decreto semplificazioni, poi convertito in legge (Legge 11 settembre 2020, n. 120^[45]) ha modificato il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia 380/2001, introducendo modifiche all’art. 2 bis il comma 1 ter Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati e all’articolo 3, Definizioni degli interventi edilizi, comma 1, lettera d). Tuttavia ad un’attenta lettura, anche sulla base della Circolare Congiunta^[46] pubblicata tre mesi dopo la conversione, si tratta di modifiche che, da un lato ampliano e facilitano, in nome della “semplificazione”, le possibilità di trasformazione offerte agli interventi edilizi, dall’altra garantiscono ben poche tutele alle “zone omogenee A”, pur tirandole in ballo.^[47] [Questo paragrafo e relative note è stato modificato il 15/11/22 e poi ancora il 17/1/23]

Le regole sono necessarie anche per i cambi di destinazione

Un altro tema, anche se non viene esplicitamente citato dalla Delibera di Giunta 120/2022, riguarda le destinazioni d’uso definite dal DPR 380/2001 art. 23 ter[48], che rientra nell’ “attualizzazione dell’impianto normativo delle vigenti NTA del Piano” “al fine di correggerne ed aggiornarne i riferimenti di legge in esse contenute”, per l’aggiornamento della disciplina del cambio di destinazione d’uso in base alla modifica dell’ articolo introdotto dal cosiddetto “Sblocca Italia” nel 2014[49] , già inserito nella pluricitata Legge regionale per la Rigenerazione Urbana 7/2017 che tratta il cambio di destinazione d’uso sempre nell’art.6, al comma 2: “…Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001”.

Sia la Delibera di Giunta 120/2022 sia la Mozione approvata dall’Assemblea Capitolina citano invece esplicitamente modifiche all’Art. 45 – Tessuti Città Consolidata Norme Generali, che al comma 6 tratta i cambi di destinazione. E sia le proposte dell’Ordine degli Architetti sia quelle delle Associazioni dei costruttori si occupano dell’Art. 45 comma 6 e in generale dell’adeguamento del PRG al DPR 380 con proposte che vanno nella direzione dell’”indifferenza funzionale” chiesta ufficialmente anche dalla Presidente di Confindustria Assoimmobiliare intervenuta sul palco dell’iniziativa Roma Riparte: Rigenerazione, sostenibilità, semplificazione, politiche urbanistiche per lo sviluppo della città, organizzata da Roma Capitale con l’Assessore all’Urbanistica di Roma Capitale, Maurizio Veloccia, l’Assessore alle Politiche abitative, Urbanistica, Ciclo dei Rifiuti e Impianti di Trattamento, Smaltimento e Recupero della Regione Lazio, Massimiliano Valeriani e il Sindaco Roberto Gualtieri[50].

Si tratta di un argomento complesso, ma anche di un tema fondamentale su cui ci riserviamo di avanzare in seguito un approfondimento dedicato. Ma diciamo fin d’ora che, al di là del necessario adeguamento normativo, il tema richiede un’attenta e assai più stringente pianificazione pubblica coordinata tra i vari livelli amministrativi, in primis l’urbanistica, ma anche la tutela del paesaggio, le attività produttive, la mobilità, dato che un cambio di destinazione a totale discrezione degli investitori privati, quindi guidato solo dal mercato e dal profitto, non può che produrre ulteriori pesanti ricadute negative sulla città e sulla qualità della vita dei cittadini. Basti pensare alla progressiva trasformazione del centro storico in un parco divertimenti per turisti con l’espulsione dei residenti e il cuore di Roma ridotto a gigantesco luogo di somministrazione senza più il tessuto commerciale e artigianale; ma dobbiamo pensare anche alle tante strutture nelle periferie trasformate in centri commerciali, spesso senza la necessaria programmazione della viabilità, che provocano la desertificazione di negozi e attività di quartiere che sono un presidio di socialità.

Anche sul tema della rigenerazione urbana nelle periferie e nei luoghi della città dove la qualità della vita dei cittadini è al di sotto del livello minimo che dovrebbe essere garantito a tutti i romani, ci riserviamo di produrre un ulteriore documento.

5.L’imperativo categorico della trasparenza e della partecipazione

Prima di incrementare l’applicazione della LR 7/2017, e del molto citato comma 6, riteniamo che sarebbe doveroso fare un bilancio dei risultati raggiunti in questi anni. Dove sono atterrati gli interventi? Con quale vantaggio per la città e per i territori? La previsione di un monitoraggio annuale era contenuta nella stessa legge 7/20173. Ma a quanto pare nessuno ha i dati precisi.

Abbiamo fatto un accesso agli atti al Dipartimento urbanistica e al I e al II Municipio il 21 giugno scorso ma non abbiamo ancora avuto risposte (L’Assessore Montuori parlava di 400 domande arrivate l’ultimo giorno).

Inoltre un’Amministrazione che volesse tenere fede agli impegni presi con gli elettori in campagna elettorale dovrebbe scegliere un percorso che coinvolga nel dibattito tutta la città e non solo gli addetti ai lavori, impegnandosi a rendere accessibili a tutti le motivazioni e le ricadute delle modifiche che si vogliono promuovere.

Ringraziamo la Commissione Urbanistica per il ciclo di audizioni pubbliche che ha avviato, anche se riteniamo necessario che siano pubblicati tutti i materiali attinenti alla Revisione e semplificazione delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG comunale ai sensi della Delibera di Giunta Capitolina n.120/22 “Indirizzi in merito alla revisione, modifica e attualizzazione delle Norme tecniche di attuazione del vigente Piano Regolatore Generale, da quelli che saranno man mano elaborati dal tavolo interdipartimentale avviato dalla Delibera 120/2022, alla Proposta di delibera consiliare Di Stefano/Matone inviata per parere ai Municipi, ai contributi inviati dalle varie categorie e associazioni audite dalla Commissione.

E riteniamo che le parti delle NTA indicate dalla Delibera 120/2022 a cui si intende rimettere mano non prefigurino un mero adeguamento normativo, ma scelte che possono avere un forte impatto sulla città e sui cittadini, e che pertanto devono seguire le procedure prescritte dalle normative vigenti per le varianti, compresa la fase partecipativa.

Né pensiamo che si possa sottrarre a tale iter la proposta della Mozione 54/2022 di intervenire in “due tempi”, con una “prima modifica delle Norme Tecniche di Attuazione in alcuni punti, in primis l’art. 45, a partire dall’adeguamento delle nuove norme che si sono susseguite, citando a titolo esemplificativo l’approvazione della Legge Regionale n. 7/2017, al recepimento della sentenza richiamata nelle premesse e tenendo conto di precedenti proposte di modifica avanzate nelle passate Consiliature in particolare riferite agli artt. 52 e 53” e, in seguito, con la predisposizione “in un tempo più lungo una ulteriore proposta di deliberazione che preveda un riesame complessivo delle Norme Tecniche di Attuazione”. Soluzione che appare assai rischiosa, come già fatto notare anche in Commissione, per le imprevedibili conseguenze che possono scaturire da una modifica “puntiforme” di una normativa complessa con continui rimandi incrociati.

Facciamo presente alcuni rimandi normativi che a nostro avviso prevedono l’approvazione di una variante, con la prevista fase di partecipazione dei cittadini:

In primo luogo le stesse NTA del PRG all’art. 2 Elaborati del Piano comma 6:

“… gli atti di modifica di cui al comma 5 (che non comportano variante urbanistica), nonché le modifiche agli elaborati gestionali,…, sono resi noti, prima della loro approvazione, mediante avviso pubblico ed esposti nelle sedi del Comune e dei Municipi interessati per un periodo di 30 giorni, durante il quale i soggetti destinatari o interessati possono presentare memorie o osservazioni scritte; il provvedimento di approvazione dà atto delle osservazioni pervenute e dei principali temi emersi.”

Inoltre la Legge regionale del Lazio 38/1999 art. 33[51] comma 2:

“Il comune adotta il PUCG ai sensi della l. 1150/1942 e successive modifiche dopo aver effettuato consultazioni con gli enti pubblici e con le organizzazioni sociali, culturali, ambientaliste, economico-professionali e sindacali interessate, e comunque avendo attivato processi di partecipazione e informazione finalizzati a promuovere forme di intervento diretto dei cittadini”.

[Su questo richiamo, alla possibile osservazione che un “PRG” non è un “PUCG” rispondiamo che non sono le sigle a modificare la sostanza].

Ma la stessa Legge regionale del Lazio 7/2017 all’Art. 2 comma 9:

“La Regione riconosce il diritto dei cittadini all’informazione e partecipazione civica nell’elaborazione di tutti i programmi di trasformazione dei territori, compresi i programmi di rigenerazione urbana. L’adozione dei programmi di rigenerazione urbana da parte dei comuni è subordinata allo svolgimento di specifiche attività di informazione e partecipazione civica secondo quanto dettato dai relativi regolamenti comunali. Nei provvedimenti approvativi devono essere documentate le fasi relative alle procedure di partecipazione nelle modalità stabilite dall’amministrazione comunale.”

Chiediamo quindi alla Commissione Urbanistica di farsi tramite della richiesta di procedere con tutte le attività previste dalle normative.

5. Conclusioni : Roma è tutta Roma – quale agenda della nuova Amministrazione, quale dibattito con la città

Concludiamo ritornando all’urbanistica come cartina di tornasole dell’Amministrazione e a quanto si è approvato nel Programma di Mandato del Sindaco: “Riuniremo Roma, oggi divisa da profondi divari territoriali” pag. 18 – “Condurremo un grande piano di rigenerazione urbana, restituendo alla città una forma e un ordine coerenti con i bisogni e le vite delle romane e dei romani”. “Tra i nostri primi impegni ci sarà la costruzione di un patto con gli operatori del settore per orientarne gli interessi verso il recupero di edifici inutilizzati o sottoutilizzati (in particolare nelle aree commerciali e industriali), il riuso di quanto già costruito, la rigenerazione urbana, la realizzazione di infrastrutture e servizi pubblici, anche attraverso la possibile ricollocazione delle previsioni edificatorie e urbanistiche non attuate”.

Chi e come sta costruendo questo Patto ? Ed è un patto orientato all’interesse pubblico generale o agli interessi economici delle categorie? E’ un impegno a rigenerare la ex fabbrica Penicillina sulla Tiburtina[52] o a facilitare operazioni immobiliari a Prati e i Parioli?

La rigenerazione urbana è altro dalla speculazione. Il premio del 20% deve essere rivolto a compensare i maggiori oneri di chi promuove interventi nelle aree periferiche, non in quelle centrali dove i valori immobiliari già alti remunerano l’investimento. Il fabbisogno abitativo romano non è quello di appartamenti di prestigio seppure energeticamente sostenibili! Le indagini, sia pure datate 2009 ci parlano di quasi 60.000 famiglie in disagio abitativo: a questa domanda quali risposte ? Forse il 5% di alloggi sociali che la proposta di Deliberazione dei consiglieri Di Stefano e Matone baratta con il 30% di servizi che il PRG prescrive per le remunerative trasformazioni residenziali?[53]

Da un’Amministrazione di qualità, proiettata sui bisogni delle cittadine e dei cittadini ci aspettiamo ai primi posti dell’agenda ben altre priorità: solo pochi giorni fa c’è stato un convegno promosso da 18 organizzazioni, tra le quali il Forum Disuguaglianze Diversità[54], che hanno ancora una volta lanciato l’allarme per la situazione – non chiamiamola più emergenza! – abitativa. Inchieste giornalistiche ci parlano delle difficoltà di giovani che vengono a studiare a Roma a trovare alloggi economicamente accessibili. Ma a Roma sono tanti i territori, le situazioni che avrebbero bisogno di una progettazione e pianificazione pubblica, che mettesse insieme la dimensione architettonica con quella sociale, l’idea di città con la sua realizzazione concreta.

Roma è tutta Roma. E Roma si salva tutta insieme. Preservando la sua memoria storica, il suo Paesaggio urbano, che è identità collettiva, eredità che dobbiamo tramandare alle generazioni e ai cittadini che verranno. Ma la città storica si salva solo se insieme alle altre Rome, quelle delle tanto citate mappe di Mapparoma. Non bastano gli interventi a macchia di leopardo, magari nei luoghi più simbolici, e nemmeno finanziamenti “una tantum” come per i progetti del PNRR.

Servono regole: regole giuste, chiare e condivise, che, come ci insegna la nostra Costituzione, sono l’unica vera garanzia per i più deboli e per la riduzione delle disuguaglianze.

Gruppo Urbanistica di Carteinregola

26 luglio 2022 (Ultima modifica 13 gennaio 2023)

Per informazioni, osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

APPENDICE

da Delibera Giunta indirizzi revisione PRG 120 14 aprile 2022 (“elenco a titolo indicativo e non esaustivo, è necessario pertanto intervenire su alcune disposizioni delle vigenti NTA come di seguito evidenziate”) (documentopubblicato) Riepilogo delle disposizioni delle vigenti NTA su cui “è necessario intervenire”:

Art. 2 Procedura di modifica degli elaborati (prescrittivi, gestionali)
Art. 9 – Categorie di intervento urbanistico e edilizio
Art. 12 Modalità di attuazione del PRG
Art.16 Carta per la qualità
Art. 18 ambiti di compensazione
Art. 22 Cessione compensativa
Capo 2° applicazione del Piano di Recupero (PdR) all’interno della Città storica
Art. 45 Tessuti della Città consolidata. Norme generali
Art. 52 Tessuti della Città da ristrutturare
artt. 53 Ambiti per i Programmi integrati
disciplina degli Ambiti a Pianificazione Particolareggiata definita, nel caso di variante o di approvazione di ulteriori piani attuativi, anche mediante Accordo di Programma, successiva alla data di entrata in vigore del PRG vigente;
disciplina delle aree inserite nella componente Verde Pubblico e Servizi Pubblici di livello locale e Servizi Pubblici di livello urbano in particolare in riferimento al Programma di acquisizione, utilizzazione e gestione delle aree destinate a servizi pubblici -art.83 comma 6;
disciplina sulle modalità e strumenti di attuazione del piano – Titolo I Capo 3;
(…) implementazione e aggiornamento dei dati territoriali all’interno degli strati informativi del Sistema Informativo Territoriale di Roma Capitale ai fini del registrazione/monitoraggio delle progressive trasformazioni del territorio di Roma Capitale, delle proprietà di Roma Capitale, al fine di realizzare una aggiornata Carta della Città Pubblica anche in attuazione di speciali disposizioni derogatorie della pianificazione comunale

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

25 luglio 2022 (ultima modifica 8 gennaio 2023)

[1] Il documento è stato illustrato nel corso dell’audizione presso l’VIII Commissione assembleare permanente Urbanistica 19 luglio 2022

[2] La Città Storica è definita nelle NTA del PRG al Capo II° agli articoli 24- 43 – Art.24. Norme generali

1. Per Città storica si intende l’insieme integrato costituito dal- l’area storica centrale interna alle mura, dalle parti urbane del-l’espansione otto-novecentesca consolidata, interne ed esterne alle mura, e dai singoli siti e manufatti localizzati nell’intero territorio comunale, che presentano una identità storico-cultu- rale definita da particolari qualità, riconoscibili e riconosciute dal punto di vista dei caratteri morfogenetici e strutturanti del- l’impianto urbano e di quelli tipo-morfologici, architettonici e d’uso dei singoli tessuti, edifici e spazi aperti, anche in riferimento al senso e al significato da essi assunti nella memoria delle comunità insediate.

[3] La Città da ristrutturare è definita nelle NTA del PRG al Capo IV° Art. 51- 55 – Art.51. Norme generali

1. Per Città da ristrutturare si intende quella parte della città esi- stente solo parzialmente configurata e scarsamente definita nelle sue caratteristiche di impianto, morfologiche e di tipo- logia edilizia, che richiede consistenti interventi di riordino, di miglioramento e/o completamento di tali caratteri nonché di adeguamento ed integrazione della viabilità, degli spazi e dei servizi pubblici.

[4] Città della trasformazione NTA PRG Capo 5° art. 56-62 Art.56. Definizioni, obiettivi e componenti comma 1. Per Città della trasformazione si intende quella parte di città di nuovo impianto, destinata a soddisfare esigenze insediati- ve, di servizi ed attrezzature di livello locale, urbano e metropolitano ed a costituire nuove opportunità di qualificazione dei contesti urbani e periurbani.

[5] Vedi il Diario del presidio dal 15 dicembre 2012 al 10 aprile 2013

[6] Delibera di Giunta Capitolina n.120/22 “Indirizzi in merito alla revisione, modifica e attualizzazione delle Norme tecniche di attuazione del vigente Piano Regolatore Generale comunale approvato ai sensi dell’art. 66-bis della legge regionale 22 dicembre 1999 n. 38 e smi. Legge 17 agosto 1942 n. 1150 e smi Scarica Deliberazione della Giunta Capitolina n. 120 del 14 aprile 2022

[7] Regione Lazio Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio

Numero della legge: 7 Data: 18 luglio 2017 Numero BUR: 57 s.o. 3 Data BUR: 18/07/2017 https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=9313&sv=vigente

[8] La Legge Regionale n. 21/2009, nota come “Piano Casa”, non è più in vigore, e dunque non applicabile, dal 1° giugno 2017. In ogni caso, i procedimenti relativi alle istanze già presentate a tale data proseguono fino alla loro definizione. Sul sito regionale non è più presente il testo, che si può consultare nelle varie versioni che si sono susseguite dal 2009 al 2017, compresa quella prorogata nell’ottobre 2014 e vigente fino al 2017 alla pagina con il Dossier di Carteinregola Piano casa e Legge di rigenerazione urbana della regione Lazio, cronologia e materiali https://www.carteinregola.it/index.php/piano-casa/

[9] Si veda il capitolo Nessuna tutela paesaggistica per i tessuti della città storica e del centro storico? La mancata tutela del centro storico nel Piano Territoriale Paesaggistico Regionale

[10] Vedi il capitolo Nessuna tutela paesaggistica per i tessuti della città storica e del centro storico? La novità del decreto semplificazioni che introduce nuove regole

[11] La Città da ristrutturare è definita nelle NTA del PRG al Capo IV° Art. 51- 55 Art.51. Norme generali 1. Per Città da ristrutturare si intende quella parte della città esi- stente solo parzialmente configurata e scarsamente definita nelle sue caratteristiche di impianto, morfologiche e di tipo- logia edilizia, che richiede consistenti interventi di riordino, di miglioramento e/o completamento di tali caratteri nonché di adeguamento ed integrazione della viabilità, degli spazi e dei servizi pubblici.

[12] Le “Zone O” sono ex nuclei abusivi oggetto di Piani per il recupero urbanistico vedi Piani Particolareggiati di zone “O” http://www.urbanistica.comune.roma.it/zoneo.html

^[13] Legge regione Lazio 7/2017 Art. 11 (Clausola valutativa)

Il Consiglio regionale esercita il monitoraggio sull’attuazione della presente legge e ne valuta gli effetti relativamente alla misura del ricorso agli interventi previsti ed ai risultati prodotti sul territorio regionale.
I comuni, entro il 31 maggio, inviano alla struttura della Giunta regionale competente in materia di urbanistica i dati sugli interventi approvati e su quelli realizzati ai sensi della presente legge, nel rispetto dei diritti alla riservatezza degli interessati e con le modalità previste dal decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati personali).
Entro il 30 giugno 2020 e, successivamente, con cadenza biennale, la Giunta regionale presenta alla commissione consiliare competente e al Comitato per il monitoraggio dell’attuazione delle leggi e la valutazione degli effetti delle politiche regionali una relazione contenente:
1. a) l’indicazione dei programmi di rigenerazione urbana approvati dai comuni ai sensi dell’articolo 2, lo stato di attuazione degli interventi, le loro caratteristiche, gli obiettivi e le finalità perseguiti;
2. b) l’indicazione degli ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio individuati ai sensi dell’articolo 3, suddivisi per comuni, e le tipologie di interventi realizzati;
3. c) l’indicazione dei comuni che hanno previsto l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione edilizia con mutamento della destinazione d’uso ai sensi dell’articolo 4, le richieste presentate e le tipologie di interventi realizzati, nonché le richieste presentate nelle more della deliberazione del consiglio comunale;
4. d) l’indicazione dei comuni che hanno previsto la possibilità di interventi di ampliamento per il miglioramento sismico e l’efficientamento energetico ai sensi dell’articolo 5, il numero degli interventi realizzati e la tipologia degli stessi;
5. e) l’indicazione degli interventi diretti richiesti e realizzati ai sensi dell’articolo 6 e relative tipologie e contenuti, suddivisi per comuni;
6. f) l’indicazione degli interventi di riordino dei manufatti in aree demaniali marittime ai sensi dell’articolo 9 e relative caratteristiche, suddivisi per comuni.

[14] Le zone territoriali omogenee, fra cui quella indicata con la lettera A, sono le zone in cui, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici, debbono essere osservati limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi.

Tali limiti e rapporti sono stati definiti per zone territoriali omogenee, con decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 di concerto con quello per l’interno, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici del 2.4.1968 n.1444. Il che le ha regolamentate contiene le definizioni delle zone territoriali omogenee A, B, C, D, E ed F:

A) zone di particolare valore storico, artistico o ambientale o zone contenenti porzioni di aree di questo tipo qualora esse siano da considerarsi parte integrante;
B) zone totalmente o parzialmente edificate diverse da A);
C) zone destinate a nuovi complessi insediativi;
D) zone destinate a impianti industriali e simili;
E) zone destinate a usi agricoli, escluse le aree agricole in cui il frazionamento porterebbe a insediamenti da considerare zona C);
F) zone destinate a ospitare attrezzature e impianti di interesse generale.

^[15] Vedi comma aggiunto dall’art. 5, comma 1, legge n. 55 del 2019 poi così sostituito dall’art. 10, comma 1, lettera a), della legge n. 120 del 2020 al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001)

Art. 2-bis. (L) – Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati

1-ter. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2001_0380.htm

NOTA: due mesi dopo l’entrata in vigore del provvedimento, il 2 dicembre 2020, è stata pubblicata una Circolare congiunta Mit-Funzione Pubblica sul testo unico dell’edilizia che di fatto, interpretando la norma, vanifica quelle che a nostro avviso erano le intenzioni del legislatore (in particolare della allora senatrice Loredana de Petris, promotrice dell’emendamento al decreto semplificazioni). Su questo punto il gruppo urbanistica di Carteinregola sta facendo approfondimenti, e pubblicherà un aggiornamento delle richieste.

Vedi Circolare congiunta Mit-Funzione Pubblica su edilizia https://www.funzionepubblica.gov.it/articolo/dipartimento/02-12-2020/circolare-congiunta Scarica https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/11/Circolare_edilizia_-congiunta-Mit-Funzione-Pubblica-su-edilizia-2-12-2020.pdf

^[16] nel maggio 2018 è stato avviato un “Tavolo per la salvaguardia del Paesaggio urbano” di cui fanno parte la Soprintendenza speciale di Roma Archeologia Belle Arti e Paesaggio, l’Assessorato all’Urbanistica di Roma Capitale, la Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali e la Regione Lazio, per individuare una forma di tutela dei cosiddetti “villini” e di tutti quei tessuti urbani storici che rischiano di cambiare faccia per gli interventi edilizi consentiti dal “Piano Casa” e dalla Legge di rigenerazione urbana della Regione Lazio. In seguito è stata promossa una conferenza stampa il 16 gennaio 2019, https://www.carteinregola.it/index.php/63306/ dall’allora Soprintendente Prosperetti che annunciava i primi risultati; quindi il 22 luglio 2019 è stata pubblicata ” sull’Albo Pretorio La Proposta di dichiarazione di notevole interesse pubblico del complesso urbano, rappresentativo dell’idea di “Città Giardino, una perimetrazione che ritaglia alcune parti dei quartieri Trieste e Nomentano, a nord ovest della Via Nomentana [non sono quindi compresi altri compendi del quartiere Trieste e Nomentano nè gli altri quartieri con villini a rischio demolizione individuati nella mappa del II Municipio presentata a gennaio 2019] ai fini della dichiarazione di notevole interesse pubblico e della conseguente apposizione del vincolo. https://www.soprintendenzaspecialeroma.it/schede/avviso-decreto-dichiarazione-di-notevole-interesse-pubblico_3137/ infine il vincolo è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’8 gennaio 2020, tuttavia non sappiamo se il lavoro del Tavolo sia continuato

MINISTERO PER I BENI E LE ATTIVITA’ CULTURALI E PER IL TURISMO DECRETO 8 gennaio 2020 Dichiarazione di notevole interesse pubblico del «Complesso urbano, rappresentativo dell’idea di “Citta’ Giardino”, nella citta’ di Roma, lungo la direttrice di impianto di Corso Trieste» ai sensi dell’art. 136, comma 1, lettera c) del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, «codice dei beni culturali e del paesaggio». (20A00536) (GU Serie Generale n.22 del 28-01-2020)

Vedi Tavoli, vincoli e paradossi. Parte una procedura per la tutela dei villini. Ma non dal Piano Paesaggistico Regionale https://www.carteinregola.it/index.php/tavoli-vincoli-parte-una-procedura-per-la-tutela-dei-villini-ma-non-dal-piano-paesaggistico-regionale/

[17] Mozione AC 54 2022 del 17 marzo 2022 Impegno per il Sindaco e l’Assessore ad una iniziativa che produca una Deliberazione dell’Assemblea Capitolina, preceduta da una fase di ascolto e confronto coinvolgendo la Commissione Consiliare, che comporti una prima modifica delle Norme Tecniche di Attuazione; affinché venga predisposta in un tempo più lungo una ulteriore proposta di deliberazione che preveda un riesame complessivo delle Norme Tecniche di Attuazione. scarica https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/moz-assemblea-capitolina-NTA-PRG-54-2022.pdf

[18] La Città consolidata è definita nelle NTA del PRG al Capo III° agli articoli 44-50 – Art.44. Norme generali

1. Per Città consolidata si intende quella parte della città esisten- te stabilmente configurata e definita nelle sue caratteristiche morfologiche e, in alcune parti, tipologiche, in larga misura generata dall’attuazione degli strumenti urbanistici esecutivi dei Piani regolatori del 1931 e del 1962.

[19] Il 19 luglio 2022 si è tenuta l’audizione dell’Associazione Carteinregola e del gruppo di comitati collegati al Comitato Salviamo Villa Paolina di Mallinckrodt (> vai alla registrazione della prima parte – intervento Carteinregola da 6′ da inizio a 38′ ca ) (> Vai alla registrazione della seconda parte)

[20] La Proposta dei Consiglieri capitolini di opposizione Marco Di Stefano (FI-UDC) e Simonetta Matone (Lega per Salvini) Prot. RC 19686 del 23.06.2022 Oggetto: Modifica e variante dell’art. 14, del comma 3, lettera a) e del comma 6 dell’art. 45, art. 51, art 52 e 53 delle Norme tecniche di attuazione del P.R.G. comunale, approvato con deliberazione dell’allora Consiglio Comunale, n. 18 del 12.02.2008, ai sensi del comma 6 dell’art. 66 bis della L.R.L. n. 38/1999. La Proposta viene inviata ai Municipi.

[21] Il 14 giugno 2022 presso la Commissione Urbanistica si è tenuta l’ audizione Ordine degli Architetti di Roma e dell’Ordine degli ingegneri (>Vai alla registrazione) Il 15 giugno 2022 l’OAR ha pubblicato la proposta- Scarica proposta Ordine degli Architetti https://www.architettiroma.it/notizie/normativa/rigenerazione-urbana-presentata-proposta-oar-per-semplificazione-procedure-e-modifica-nta/

[22] Carta della qualità PRG – La struttura organizzativa: Elaborati gestionali – Carta per la qualità

L’unicità del patrimonio storico di Roma – e la sua diffusione su tutto il territorio comunale – è una immensa risorsa anche per garantire qualità alle future trasformazioni. In 34 tavole a scala 1:10.000 è descritto l’intero panorama di questa ricchezza dagli impianti urbani con i relativi spazi pubblici ai beni archeologici, alla struttura di ogni tessuto della Città storica fino alle architetture contemporanee. http://www.urbanistica.comune.roma.it/prg/prg-struttura/prg-struttura-gestionali/prg-struttura-gestionali-cpq.html

[23] Le proposte dell’ACER non ci risultano pubblicate, rimandiamo quindi alla registrazione della Commissione Urbanistica nella quale sono state audite le associazioni il 28 giugno 2022 ANCE ROMA- ACER Associazione Costruttori Edili di Roma e Provincia* (> vai alla registrazione)

[24] Per una più esaustiva descrizione dei tessuti i tessuti classificati con le sigle T6, T7, T8 e T9 rimandiamo al capitolo Città storica a rischio – di cosa parliamo

[25] Si veda anche il nostro articolo del 14 luglio 2022 Modifiche PRG: le nostre osservazioni alla Proposta di Delibera Di Stefano/Matone

[26] Scarica Le linee programmatiche del Sindaco Gualtieri per l’urbanistica https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/Rigenerazione-urbana-Dalle-Linee-programmatiche-del-Sindaco-Gualtieri-2021.docx scarica l’estratto del programma del Sindaco Gualtieri per l’urbanistica https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/Da-Programma-Gualtieri-2021-rigenerazione-urbana.docx

scarica il programma del Candidato Sindaco Gualtieri

scarica Le Linee programmatiche del Sindaco Gualtieri

Vedi il nostro articolo del 14 giugno 2022 PRG e rigenerazione urbana: il programma di Gualtieri non sia solo un manifesto di intenti

^[27] Legge regionale del Lazio 7/2017Art. 1 (Finalità e ambito di applicazione)

La presente legge, in attuazione dell’articolo 5, comma 9, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 (Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia), convertito, con modifiche, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 e dell’articolo 2 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), detta disposizioni finalizzate al perseguimento, attraverso la realizzazione degli interventi previsti dalla presente legge, di una o più delle finalità sotto elencate (1b):
1. a) promuovere, incentivare e realizzare, al fine di migliorare la qualità della vita dei cittadini, la rigenerazione urbana intesa in senso ampio e integrato comprendente, quindi, aspetti sociali, economici, urbanistici ed edilizi, anche per promuovere o rilanciare territori soggetti a situazioni di disagio o degrado sociali ed economici, favorendo forme di co-housing per la condivisione di spazi ed attività;
1. b) incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, accompagnare i fenomeni legati alla diffusione di piccole attività commerciali, anche dedicate alla vendita dei prodotti provenienti dalla filiera corta, promuovere e agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive, limitatamente a quanto previsto dall’articolo 4, con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare;
1. c) qualificare la città esistente, limitare il consumo di suolo, aumentare le dotazioni territoriali mediante l’incremento di aree pubbliche o la realizzazione di nuove opere pubbliche ovvero il potenziamento di quelle esistenti, favorire la mobilità sostenibile, in particolare potenziando la mobilità su ferro;
1. (…)

[28] Legge regione Lazio 7/2017 Art. 2 (Programmi di rigenerazione urbana)

Nelle porzioni di territorio urbanizzate di cui all’articolo 1 sono consentiti, anche attraverso il coinvolgimento di soggetti pubblici e su proposte dei privati, programmi di rigenerazione urbana costituiti da un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socioeconomici volti, nel rispetto dei principi di sostenibilità ambientale, economica e sociale, con finalità di interesse generale e con il riuso dei materiali derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile ed infrastrutturale, a riqualificare il contesto urbano in situazione di criticità e di degrado ed a recuperare e riqualificare gli ambiti, i complessi edilizi e gli edifici dismessi o inutilizzati al fine del miglioramento delle condizioni abitative, sociali, economiche, ambientali, culturali e paesaggistiche, inclusi i programmi volti a potenziare la mobilità sostenibile, a favorire l’insediamento di attività di agricoltura urbana e al conseguimento dell’autonomia energetica basato anche sulle fonti rinnovabili.
La realizzazione dei programmi è subordinata all’esistenza, adeguamento o realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche ed alla dotazione o integrazione degli standard urbanistici di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.
Per il rilascio dei titoli abilitativi edilizi necessari alla realizzazione degli interventi di cui al presente articolo, il comune verifica le condizioni per l’applicazione di quanto disposto all’articolo 16, comma 4, lettera d ter), del d.p.r. 380/2001.
I comuni, nel perseguire gli obiettivi e le finalità di cui all’articolo 1, valutando anche le proposte dei privati, ivi incluse quelle presentate da associazioni consortili di recupero urbano, approvano con le procedure di cui al comma 6 i programmi di rigenerazione urbana, indicando:

a) la strategia localizzativa e di promozione sociale nonché le correlazioni e le ricadute rispetto alle previsioni dello strumento urbanistico generale vigente, evidenziate in uno schema d’inquadramento;

b) gli obiettivi di riqualificazione urbana, di sostenibilità ambientale, sociali ed economici che si intendono conseguire attraverso la riduzione dei consumi idrici, energetici e della impermeabilizzazione dei suoli nonché gli interventi ammessi, ivi inclusa la delocalizzazione;

c) le prescrizioni da seguire nella progettazione degli interventi;

d) le premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, per la realizzazione di opere pubbliche e/o per cessioni di aree aggiuntive in misura non superiore al 35 per cento della superficie lorda esistente;

e) le destinazioni d’uso consentite nell’ambito del programmadi intervento;

f) la quota di alloggi da destinare ad edilizia residenziale pubblica e nel caso di edilizia sociale una quota non inferiore al 20 per cento;

g) le opere di mitigazione e compensazione ambientale;

h) le opere pubbliche o di pubblico interesse da realizzare;

i) le aree verdi e verdi attrezzate;

l) le politiche pubbliche, in particolare abitative, sociali, urbanistiche, paesaggistico-ambientali, culturali che concorrono al conseguimento degli obiettivi di cui alla lettera b);

m) il programma dettagliatodelle iniziative per la partecipazione civica e per il coinvolgimento di enti, forze sociali, economiche e culturali interessati ai programmi di rigenerazione;

n) i soggetti pubblici, sociali ed economici che si ritiene utile coinvolgere nell’elaborazione, attuazione e gestione dei programmi di rigenerazione e le modalità di selezione dei soggetti privati;

o) una relazione di fattibilità contenente il quadro economico ed i criteri per valutare la fattibilità dei diversi programmi di rigenerazione, in particolare considerando come riferimento il Protocollo ITACA Regione Lazio alla scala edilizia e urbana.

Le premialità di cui al comma 4, lettera d) sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta di almeno il 15 per cento a favore della superficie permeabile.
I programmi di rigenerazione urbana si attuano attraverso i programmi integrati di intervento o di recupero di cui alla l.r. 22/1997 e successive modifiche da approvare, se in variante allo strumento urbanistico generale vigente, con le procedure di cui all’articolo 4 della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure) e successive modifiche ovvero mediante accordo di programma. Nel caso di programmi conformi allo strumento urbanistico si applicano le procedure di cui all’articolo 1 della l.r. 36/1987 e successive modifiche.
Qualora l’intervento di rigenerazione urbana comporti la delocalizzazione con trasferimento delle relative cubature, il progetto di ricollocazione deve contenere anche quello relativo alla sistemazione ed alla bonifica, ove necessaria, delle aree liberate dalla demolizione, da adibire ad utilizzazioni coerenti con finalità di interesse pubblico. Gli interventi di bonifica, a carico dei titolari delle aree interessate, in particolar modo dei siti industriali dismessi, sono condizione obbligatoria per realizzare tutti gli interventi previsti dalla presente legge e devono essere ultimati inderogabilmente prima di qualsiasi cambio di destinazione d’uso e/o di rilascio del titolo abilitativo edilizio.
Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
La Regione riconosce il diritto dei cittadini all’informazione e partecipazione civica nell’elaborazione di tutti i programmi di trasformazione dei territori, compresi i programmi di rigenerazione urbana. L’adozione dei programmi di rigenerazione urbana da parte dei comuni è subordinata allo svolgimento di specifiche attività di informazione e partecipazione civica secondo quanto dettato dai relativi regolamenti comunali. Nei provvedimenti approvativi devono essere documentate le fasi relative alle procedure di partecipazione nelle modalità stabilite dall’amministrazione comunale.
Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia ed architettonica del programma di rigenerazione urbana, le premialità consentite dal presente articolo sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.
Per le finalità di sostenibilità ambientale si applicano le disposizioni di cui alla legge regionale 27 maggio 2008, n. 6 (Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia) e successive modifiche nonché il Protocollo ITACA Regione Lazio, raggiungendo come livello minimo il punteggio 3 relativo alla migliore pratica corrente. Per le medesime finalità, nei programmi di cui al presente articolo si deve prevedere, nella misura minima del 30 per cento, l’utilizzo di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.

^[29] Legge regione Lazio 7/2017 Art. 3 (Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio)

I comuni, con una o più deliberazioni di consiglio comunale, individuano, anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbani nei quali, in ragione delle finalità di cui all’articolo 1, sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e valido titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001 o del permesso di costruire convenzionato di cui all’articolo 28 bis del d.p.r. 380/2001, come recepito dall’articolo 1 ter della l.r. 36/1987, interventi di ristrutturazione edilizia e urbanisticao interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 30 per cento.
Per gli interventi di cui al presente articolo è consentito il mutamento delle destinazioni d’uso degli edifici tra le destinazioni previste dallo strumento urbanistico generale vigente ovvero il mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari all’interno delle categorie funzionali di cui al comma 6, con il divieto di mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura delle medie e grandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della legge regionale 18 novembre 1999, n. 33 (Disciplina relativa al settore commercio) e successive modifiche e integrazioni.
Per gli interventi di cui al presente articolo è altresì consentito delocalizzare la ricostruzione e/o edificare la sola premialità di cui al comma 1 in aree trasformabili all’interno dell’ambito territoriale di cui al comma 1, prevedendone, ove necessario, il cambio della destinazione d’uso oltreché il superamento degli indici edificatori. Nel caso di demolizione e trasferimento totale o parziale della volumetria esistente, resta ferma la possibilità di cessione, anche a titolo gratuito, all’amministrazione comunale dell’area rimasta libera e in tal caso la bonifica della stessa, ove necessaria, a carico del proponente. Detti interventi di bonifica, ove necessari, sono condizione obbligatoria per realizzare gli interventi di cui al presente articolo e devono essere ultimati prima del rilascio dei titoli abilitativi edilizi.
Le deliberazioni di cui al comma 1 sono approvate ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della l.r. 36/1987.
Nei provvedimenti approvativi devono essere documentate le fasi, se previste, relative alle procedure di partecipazione, nelle modalità stabilite dall’amministrazione comunale.
Sono definite tra loro compatibili o complementari le destinazioni d’uso individuate all’interno delle seguenti categorie funzionali:
1. a) residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;
2. b) produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita.
Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia ed architettonica degli ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio, le premialità consentite dal presente articolo sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.

^{^[30]} Legge regione Lazio 7/2017 Art. 5 (Interventi per il miglioramento sismico e per l’efficientamento energetico degli edifici)

Al fine di incentivare gli interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico degli edifici esistenti i comuni, con deliberazione di consiglio comunale, da approvare mediante le procedure di cui all’articolo 1, comma 3, della l.r. 36/1987, possono prevedere nei propri strumenti urbanistici generali vigenti la possibilità di realizzare interventi di ampliamento del 20 per cento della volumetria o della superficie utile esistente degli edifici a destinazione residenziale, per un incremento massimo di 70 mq di superficie.
Nel caso in cui gli edifici rispettino quanto previsto dalle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.p.r. 380/2001, gli ampliamenti di cui al presente articolo sono consentiti con il solo efficientamento energetico dell’edificio che genera l’ampliamento.
Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, anche con aumento delle unità immobiliari. Tali interventi si applicano agli edifici legittimi o legittimati per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.
Gli ampliamenti di cui al presente articolo si realizzano:

a) in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato;

b) nel rispetto delle altezze e delle distanze previste dalla legislazione vigente ai sensi degli articoli 8 e 9 del decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968;

c) nel rispetto di quanto previsto per gli interventi di miglioramento sismico sugli edifici esistenti dalle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.p.r. 380/2001.

Gli ampliamenti devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia e, in particolare, dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia) nonché dalla l.r. 6/2008, dai decreti del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74 e n. 75 e dal decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici).
Gli ampliamenti di cui al presente articolo non si sommano con gli ampliamenti eventualmente consentiti sui medesimi edifici dalla presente legge, nonché con quelli previsti o già realizzati in applicazione di altre norme regionali o degli strumenti urbanistici vigenti.
Per la realizzazione degli ampliamenti di cui al presente articolo, fatto salvo quanto previsto al comma 4, lettera b), si applicano le disposizioni di cui all’articolo 8.
La variante di cui al comma 1, in difformità rispetto alle disposizioni di cui all’articolo 65 della legge regionale 22 dicembre 1999, n. 38 (Norme sul governo del territorio) e successive modifiche, è ammessa anche nel caso in cui i comuni siano dotati di programma di fabbricazione, purché la relativa disciplina sia estesa all’intero territorio comunale.
Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
Nei comuni della Regione individuati dall’Allegato 1 del decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189 (Interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici del 2016), convertito, con modifiche, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229 e successive modifiche, gli interventi di ampliamento mediante la realizzazione di un corpo edilizio separato di cui al presente articolo possono essere autorizzati anche in altro lotto nella disponibilità del richiedente purché sito nello stesso territorio comunale su cui insiste l’edificio e non ricadente in zona omogenea E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968, ad eccezione di quelle in cui sia comprovata l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001.

[31] Legge regione Lazio 7/2017 Art. 6 (Interventi diretti)

Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta. (2a)
Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1, oltre al mantenimento della destinazione d’uso in essere, sono altresì consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001.
In applicazione dell’articolo 28, comma 5, della legge 14 novembre 2016, n. 220 (Disciplina del cinema e dell’audiovisivo), previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, al fine di tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi, di realizzare interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale, sono consentiti:
1. a) interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 20 per cento degli edifici esistenti;
2. b) interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti.
All’interno degli edifici destinati a teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali, ivi inclusi gli edifici riattivati o rifunzionalizzati ai sensi del comma 3, è consentito l’esercizio di attività commerciali, artigianali e di servizi, fino ad un massimo del 30 per cento della superficie complessiva, purché tali attività siano svolte unitamente all’attività prevalente, come definita dall’articolo 78, comma 1, lettera a), della legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo unico del commercio). (2c)

4 bis. Per gli interventi degli enti gestori di edilizia residenziale pubblica volti a recuperare e rifunzionalizzare, per attività socio-culturali e sportive con finalità sociali, le pertinenze o gli altri locali tecnici dismessi e le altre parti comuni degli edifici di cui all’articolo 1117 del codice civile, il contributo straordinario relativo agli interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o cambio di destinazione d’uso, è dovuto in misura non superiore al 10 per cento del maggior valore generato dagli interventi. (1.1)

5. Gli interventi di adeguamento delle strutture ricettive all’aria aperta di cui all’articolo 23, comma 1, lettera c), della legge regionale 6 agosto 2007, n. 13, concernente l’organizzazione del sistema turistico laziale, alle prescrizioni di cui al regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 18 (Disciplina delle strutture ricettive all’aria aperta) e successive modifiche, si attuano con modalità diretta, nel rispetto delle disposizioni di cui al presente articolo.

6. Le disposizioni di cui al presente articolo non possono riferirsi ad edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

[32] Il 19 marzo 2018 L’Istituto Nazionale di Urbanistica (INU) del Lazio pubblica un documento approvato dal suo direttivo che riassume c i rischi a cui sono esposti i quartieri storici realizzati a Roma a partire dall’Unità d’Italia, e in particolare i villini realizzati nella prima metà del secolo scorso, a causa del vecchio Piano casa – dall’INU a suo tempo fortemente avversato, sia nella versione Polverini, sia nella versione Zingaretti – e anche a causa della nuova Legge per la rigenerazione urbana approvata dal Consiglio regionale nel luglio scorso. L’INU avanza anche alcune proposte per impedire lo stravolgimento dei tessuti storici della Capitale alla Regione Lazio, e a Roma Capitale (> vai al documento)INU Lazio 30 marzo 2018 Per difendere i tessuti urbani a villini di Roma scarica 2018_03_30_Doc-Villini-CDR-INULazio

[33] https://www.treccani.it/enciclopedia/rigenerazione-urbana_%28Lessico-del-XXI-Secolo%29/

Locuzione che, traducendo l’inglese urban regeneration, designa i programmi di recupero e riqualificazione del patrimonio immobiliare alla scala urbana che puntano a garantire qualità e sicurezza dell’abitare sia dal punto di vista sociale sia ambientale, in particolare nelle periferie più degradate. Si tratta di interventi che, rivolgendosi al patrimonio edilizio preesistente, limitano il consumo di territorio salvaguardando il paesaggio e l’ambiente; attenti alla sostenibilità, tali progetti si differenziano sostanzialmente da quelli di urban renewal, o «rinnovamento urbano», spesso rivelatisi interventi prevalentemente di demolizione e ricostruzione, a carattere più o meno apertamente speculativo. I quartieri o le parti di città oggetto di interventi di r. u. vengono pertanto sottoposti a una serie di miglioramenti tali da renderne l’edificato compatibile dal punto di vista ambientale, con l’impiego di materiali ecologici, e il più possibile autonomo dal punto di vista energetico, con il progressivo ricorso alle fonti rinnovabili; ma anche tali da limitare l’inquinamento acustico e raggiungere standard adeguati per i parcheggi, gli esercizi commerciali, i trasporti pubblici, la presenza di luoghi di aggregazione sociale, culturale e religiosa, di impianti sportivi e aree verdi ecc., in modo da ottenere un complessivo innalzamento della qualità della vita degli abitanti.

^{^[34]} Con la legge regionale 27 febbraio 2020, n. 1, che ha introdotto una frase nel comma 1 dell’Art. 1 – finalitàe ambito di applicazione – e nel primo comma dell’Art 6 – … attraverso la realizzazione degli interventi previsti dalla presente legge, di una o più delle finalità sotto elencate:…”

[35] https://it.wikipedia.org/wiki/Greenwashing

[36] NTA PRG Art. 43 Ambiti di valorizzazione della Città storica – comma 1. Gli Ambiti di valorizzazione della Città storica riguardano luo- ghi della Città storica che nel tempo non hanno raggiunto o hanno smarrito i caratteri di identità definiti dall’art. 24, comma 1, o sono caratterizzati dalla presenza di edifici e manufatti non più utilizzati e riconvertibili a nuovi usi o che presentano fenomeni evidenti di degrado fisico e funzionale. Essi costituiscono quindi rilevanti occasioni di riqualificazio- ne a scala locale e urbana, sia attraverso un innalzamento della qualità morfologica, sia attraverso l’inserimento di fun- zioni strategiche. Per i contesti in cui sono collocati e per il loro valore posizionale, gli Ambiti di valorizzazione assumono un ruolo centrale di promozione dello sviluppo delle linee del PRG nella Città storica, attraverso azioni strategiche rivol- te, a seconda dei casi:

– alla valorizzazione di edifici e spazi aperti di interesse sto- rico, architettonico e ambientale;

– alla rifunzionalizzazione di ambiti urbani secondo mix funzionali complessi che consentano la conservazione del- l’uso residenziale prevalente o che prevedano l’introduzio- ne di nuove quote di residenza;

– alla rifunzionalizzazione di ambiti urbani per nuove cen- tralità;

– alla ristrutturazione e demolizione, con o senza ricostru- zione, di edifici incongrui con le preesistenze;

– al recupero/realizzazione ex novo di grandi spazi attrezzati a verde per il tempo libero e lo sport con uso pubblico con- venzionato;

– al recupero/realizzazione ex novo di parcheggi con uso pub- blico convenzionato;

– alla riconfigurazione degli spazi aperti e alla creazione di aree permeabili e piantumate con possibilità di uso pub- blico convenzionato;

– al recupero/realizzazione ex novo di spazi a servizio di per- corsi ciclopedonali. (…)

[37] Da PRG Art.25. Tessuti della Città storica Definizione comma 1. Si intendono per Tessuti della Città storica gli isolati o parti di isolato ad essa appartenenti costituiti dall’aggregazione di edifici, con relativi spazi aperti di pertinenza e l’esclusione delle sedi viarie, riconducibili a regole sostanzialmente omogenee d’impianto, suddivisione del suolo, disposizione e rapporto con i tracciati, nonché di prevalente caratterizzazione tipologica, formale, costruttiva e funzionale. Rientrano in tali tessuti gli edifici seriali e gli edifici a tipologia edilizia speciale esprimenti le stesse regole del tessuto di appartenenza. Comma 2 I tessuti individuati nell’elaborato 2.“Sistemi e Regole”, rapp. 1:5.000, si articolano in T1-Tessuti di origine medievale (Art.26);T2-Tessuti di espansione rinascimentale e moderna pre-unitaria (Art.27. );; T3-Tessuti di ristrutturazione urbanistica otto-novecentesca (Art.28); T4-Tessuti di espansione otto-novecentesca ad isolato (Art. 29); T5-Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme (Art.30); T6-Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue (Art.31); T7-Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme (Art.32); T8-Tessuti di espansione novecentesca con impianto moderno e unitario (Art.33);T9-Edifici isolati (Art.34);;T10-Nuclei storici isolati (Art.35);

[38] I “Piani di recupero”, sono definiti dall’art. 28 della legge 5.08.1977. Prevedono la disciplina per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree individuati nell’ambito delle “Zone di Recupero”. Ovvero quelle zone in cui, per le condizioni di degrado, si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso.

[39] Il COQUE Comitato per la Qualità Urbana ed Edilizia (Co.Q.U.E.) è stato istituito, in luogo della Commissione Consultiva Edilizia di cui all’art. 6 del Regolamento Generale Edilizio, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 103/2003.Sempre con deliberazione del Consiglio Comunale n. 103/2003 è stato anche approvato il Regolamento Speciale del Co.Q.U.E. che definiva il Comitato come organismo collegiale di durata triennale, i cui membri sono nominati dal Sindaco in base a comprovata esperienza professionale o accademica nelle discipline edilizia e urbanistica, della progettazione architettonica e urbanistica, della trasformazione del paesaggio urbano e della sostenibilità urbana ambientale, della bioarchitettura e risparmio energetico.
Il Comitato esprime pareri secondo quanto previsto dall’art. 24 co.9 lett c), co. 12 e co. 13, e dall’art. 25 co.8 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente.

[40] Art. 107 – Zone territoriali omogenee PRG/Proposte modifiche Ordine degli Architetti :

1.Con riferimento alle zone territoriali omogenee di cui al DM n. 1444/1968, le componenti del presente PRG sono così classificate:

a) sono classificate come zona territoriale omogenea A: le componenti della Città storica ricadenti all’interno delle Mura Aureliane, ovvero, nella parte di centro storico dichiarato dall’Unesco patrimonio dell’umanità, esclusi gli Ambiti di valorizzazione;

b) sono classificati come zona territoriale omogenea B: le componenti della Città storica ricadenti all’esterno delle mura Aureliane che individuano il nucleo storico perimetrato dal PTPR, dichiarato dall’Unesco patrimonio dell’umanità; gli Ambiti di valorizzazione della Città storica; le componenti della Città consolidata; le componenti della Città da ristrutturare, salvo gli Ambiti per i programmi di recupero urbano e i Tessuti prevalentemente per attività; i Piani particolareggiati delle zone “O” del PRG pre-vigente; i Nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare;

[41] Elaborato Gestionale G1 Vedi Art.16. Carta per la qualità 1. Nell’elaborato G1.“Carta per la qualità”, e nel connesso Sistema informativo messo a disposizione dal Comune, sono individuati gli elementi che presentano particolare valore urba- nistico, architettonico, archeologico e monumentale, culturale, da conservare e valorizzare. Tali elementi sono così articolati: a) morfologie degli impianti urbani;

b) elementi degli spazi aperti;
c) edifici con tipologia edilizia speciale;
d) edifici e complessi edilizi moderni;
e) preesistenze archeologico monumentali;
f ) deposito archeologico e naturale nel sottosuolo;
g) locali e attività di interesse storico, artistico, culturale.

[42] Con un vero e proprio gioco dell’oca cominciato nel 2008 e giunto fino a oggi,passando per due approvazioni del Piano territoriale paesistico, la prima nel 2019 e la seconda nell’aprile 2021, dopo la bocciatura e da parte Consulta Vedi PTPR Lazio Cronologia e materiali https://www.carteinregola.it/index.php/dossier/ptpr-piano-territoriale-paesaggistico-regionale/

vedi https://www.carteinregola.it/index.php/tutela-del-paesaggio-il-gioco-delloca-di-mibact-regione-lazio-roma-capitale-sul-centro-storico/

^[43] Dal PTPR approvato il21 aprile 2021 Articolo 44 Insediamenti urbani storici e relativa fascia di rispetto – comma 19. Non si applicano le disposizioni di cui al presente articolo all’insediamento urbano storico sito Unesco – centro storico di Roma. L’applicazione di specifiche prescrizioni di tutela da definirsi, in relazione alla particolarità del sito, congiuntamente da Regione e Ministero, decorre dalla loro individuazione con le relative forme di pubblicità. Nelle more della definizione di tali specifiche prescrizioni, il controllo degli interventi è comunque garantito dalla Soprintendenza competente nel rispetto di quanto stabilito dal Protocollo d’Intesa tra Ministero per i Beni e le Attività Culturali ed il Comune di Roma (QI/57701 dell’8 settembre 2009) [che fin dalla copertina prevede un parere consultivo].

[44] Il 16 gennaio 2019 si tiene una conferenza stampa indetta dal Ministero per i Beni e le attività culturali Soprintendenza speciale di Roma Archeologia Belle Arti e Paesaggio Strategie di salvaguardia del Paesaggio urbano. La proposta della Soprintendenza per il Tavolo per la salvaguardia, istituito con l’Assessorato all’Urbanistica di Roma Capitale, la Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali e la Regione Lazio, è “una nuova tipologia di vincolo per armonizzare le trasformazioni urbane, lo sviluppo sostenibile, la tutela dell’identità culturale dei quartieri storici di Roma“. La novità “risiede nella natura strategica del vincolo, di medio e lungo periodo: governare e non bloccare le trasformazioni, attraverso una tutela graduata, rispetti le caratteristiche storiche e tipologiche dei quartieri della città“.Si veda Villini a rischio abbattimento: la Soprintendenza presenta un nuovo vincolo per salvaguardare il paesaggio urbano 16 gennaio 2019 https://www.carteinregola.it/index.php/63306/

L’8 gennaio 2020 si conclude la procedura di Dichiarazione di notevole interesse pubblico avviata dal MiBACT per alcuni tessuti urbanistici della Città di Roma, che ha sottoposto a tutela ai sensi dell’articolo 136 comma 1 lettera c) del D.Lgs 42/2004, il “complesso urbano, rappresentativo dell’idea di “Città Giardino”, nella città di Roma lungo la direttrice di impianto di Corso Trieste” con l’emanazione del Decreto Ministeriale, poi pubblicato nella gazzetta ufficiale n. 22 del 28 gennaio 2020. Scarica Gazzetta Ufficiale n.22 del 28/01/2020 (pdf 501,42KB)Trasmissione Decreto (pdf 1.420,25KB)Allegato A (pdf 1.348,47KB)Allegato B (pdf 2.782,78KB) Allegato C (pdf 1.016,61KB)Allegato D (pdf 1.668,83KB)

[45] Vedi Decreto semplificazioni Articolo 10 del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120. https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2020_0120.htm

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2001_0380.htm

[46] Vedi Circolare congiunta Mit-Funzione Pubblica su edilizia 2 12 2020 https://www.funzionepubblica.gov.it/articolo/dipartimento/02-12-2020/circolare-congiunta

[47] Una delle modifiche, all’art. 2 comma 1ter, del DPR 380/2001 è sicuramente poco utile ai fini della tutela della città storica, se non per quanto riguarda, nel caso di demolizione e ricostruzione con cambio di sagoma, altezze, ecc il mancato rispetto delle distanze tra gli edifici con conferma di quelle preesistenti, l’unica fattispecie per la quale in caso di deroga la legge impone l’obbligo di “piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati di competenza comunale”. Quanto alla modifica all’articolo 3, Definizioni degli interventi edilizi, comma 1, lettera d), che riguarda alcune restrizioni per la categoria degli interventi che rientrano nella “ristrutturazione edilizia”, occorre comunque tenere presente che è sempre possibile operare con modalità più invasive con il permesso di costruire. (> Vedi il nostro articolo Il decreto semplificazioni del 2020 e l’ennesima mancata tutela della Città storica del 16 gennaio 2023)

Decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444
Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967.

^[47]⁽comma aggiunto dall’art. 5, comma 1, legge n. 55 del 2019 poi così sostituito dall’art. 10, comma 1, lettera a), della legge n. 120 del 2020) https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2001_0380.htm

[48] D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia
(G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001)(le modifiche introdotte da più di 5 anni sono consolidate nel testo senza l’annotazione del provvedimento di modifica) https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2001_0380.htm#023-ter

Art. 23-ter. Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante(articolo introdotto dall’art. 17, comma 1, lettera n), legge n. 164 del 2014)(il presente articolo non trova applicazione nelle regioni che hanno adottato una propria disciplina specifica)

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

2. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis.
(comma così sostituito dall’art. 10, comma 1, lettera m), della legge n. 120 del 2020)

3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

[49] (da LA DISCIPLINA DELL’ATTIVITA’ EDILIZIA Novità normative 2014 (cd. decreto “Sblocca Italia” post conversione) a cura di Giovanni Rizzi

Il D.L. 133/2014 ha integrato la disciplina dettata dal T.U. DPR 380/2001 in tema di mutamento di destinazione d’uso. In realtà il T.U. in materia edilizia, in precedenza, non aveva preso posizione sulla qualificazione urbanistica e sulla disciplina “operativa” del mutamento di destinazione d’uso, limitandosi a rimettere alle regioni il compito di disciplinare tutto ciò. Infatti l’art. 10, co. 2, T.U. DPR 380/2001 così disponeva: “le Regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisi- che, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività”. Con il D.L. 133/2014 si introduce una nuova disposizione nel T.U. in materia edilizia (l’art. 23ter) in tema di mutamento di destinazione d’uso, distinguendo tra mutamento di destinazione d’uso “rilevante” e mutamento di destinazione d’uso “non rilevante”. Nel testo originario del decreto, ante conversione, era prevista quale unica categoria funzionale quella “residenziale – turistico ricettiva” (con la conseguenza, quindi, che un’unità acconsentita con destinazione turistico alberghiera poteva essere destinata a residenza, senza che tale variazione potesse essere considerata “mutamento rilevante”); in sede di conversione, invece, si è previsto due distinte categorie funzionali: una “residenziale” e l’altra, distinta, “turistico-ricettiva” (con la conseguenza, quindi, che se un’unità acconsentita con destinazione turistico alberghiera viene destinata a residenza, la relativa variazione deve essere, ora, considerata “mutamento rilevante”).

[50] Vedi Roma riparte, gli interventi istituzionali dell’iniziativa sulla rigenerazione urbana 5 maggio 202

[51]Regione Lazio Norme sul governo del territorio (1) (2)

Numero della legge: 38Data: 22 dicembre 1999Numero BUR: 36 Data BUR: 30/12/1999 https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=7647&sv=vigente

Art. 33 (15)
(Adozione e verifica del PUCG)
1. Il comune provvede alla formazione del proprio PUCG mediante la conclusione di un apposito accordo di pianificazione, con il quale il comune stesso e la provincia definiscono consensualmente i contenuti dello strumento urbanistico comunale, secondo le forme e le modalità di cui ai commi successivi.

2. Il comune adotta il PUCG ai sensi della l. 1150/1942 e successive modifiche dopo aver effettuato consultazioni con gli enti pubblici e con le organizzazioni sociali, culturali, ambientaliste, economico-professionali e sindacali interessate, e comunque avendo attivato processi di partecipazione e informazione finalizzati a promuovere forme di intervento diretto dei cittadini. Il PUCG adottato, completo dei contenuti tecnici e degli elaborati prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, è depositato presso la segreteria del comune in libera visione al pubblico, secondo le modalità stabilite dal comune stesso. Del deposito è dato avviso sull’albo comunale e su almeno quattro quotidiani a diffusione nella provincia.

3. Entro sessanta giorni dalla data di pubblicazione dell’avviso di deposito, chiunque può presentare osservazioni.

4. Entro centoventi giorni dalla scadenza del termine di cui al comma 3, il comune deduce sulle osservazioni presentate, adeguando il PUCG alle osservazioni accolte, e trasmette il PUCG medesimo alla provincia.

5. Decorsi novanta giorni dalla trasmissione del PUCG alla provincia, il sindaco, ai fini della conclusione dell’accordo di cui al comma 1, convoca, d’intesa con il presidente della provincia, una conferenza di copianificazione fra i dirigenti delle strutture tecniche competenti della provincia e del comune, nell’ambito della quale viene verificata la compatibilità del PUCG adottato con le previsioni del PTPG e degli strumenti di pianificazione territoriali o di settore, di ambito regionale o statale, preordinati alla tutela di interessi differenziati. I lavori della conferenza debbono comunque concludersi entro sessanta giorni dalla data della sua convocazione.

6. Nel caso in cui il PUCG contenga elementi di difformità rispetto alle previsioni del PTPG ovvero a quelle degli strumenti di pianificazione di cui al comma 5, nella conferenza sono individuati gli adeguamenti necessari al fine di conformare il PUCG a tali previsioni.

7. Qualora nella stessa conferenza si ravvisi l’opportunità di provvedere alla variazione delle disposizioni contenute nel PTPG, il PUCG è trasmesso al consiglio provinciale che può procedere alla variazione del PTPG con le forme e modalità di cui agli articoli 21 e 22. Il termine di cui al comma 5 resta sospeso e riprende il suo decorso dall’approvazione della variazione del PTPG.

8. I partecipanti alla conferenza, in esito alle verifiche di cui ai precedenti commi, convengono su uno schema di accordo, di cui è parte integrante una relazione tecnica, corredata anche di opportuna cartografia, recante dettagliate ed univoche indicazioni sugli eventuali adeguamenti da apportare al PUCG.

9. Nei trenta giorni successivi alla definizione dei lavori della conferenza, il presidente della provincia ed il sindaco sottoscrivono l’accordo di pianificazione, che conferma e recepisce lo schema di cui al comma 8. L’accordo è ratificato, entro trenta giorni a pena di decadenza, dal consiglio comunale.

10. Contestualmente alla ratifica dell’accordo, il consiglio comunale approva il PUCG, in conformità alle eventuali modifiche, concordate nell’accordo medesimo, apportate al fine di conformare il PUCG alle previsioni del PTPG e degli strumenti di pianificazione di cui al comma 5.

11. Con l’atto di approvazione possono essere apportate al PUCG adottato esclusivamente le modifiche necessarie per conformarlo ai contenuti dell’accordo di pianificazione.

12. Il PUCG definito ai sensi del presente articolo è pubblicato sul BURL e dell’approvazione è data notizia su quattro quotidiani a diffusione nella provincia. Il PUCG acquista efficacia dal giorno successivo a quello della sua pubblicazione.

[52] https://it.wikipedia.org/wiki/Ex_fabbrica_di_penicillina_LEO_Roma

[53] La Proposta di deliberazione dei consiglieri Di Stefano e Matone all’ Art. 45 delle NTA del PRG (Tessuti della Città consolidata. Norme generali) intende ridurre la quota di SUL destinata a funzioni sociali, dal 30% del PRG al 5% e trasforma le destinazioni “abitazioni collettive”, “servizi alle persone” e “attrezzature collettive” in “edilizia sociale a canone calmierato”. In pratica si consentirebbe la migrazione verso destinazioni d’uso residenziali, nel caso sia esteso all’intero edificio, con il semplice Permesso di Costruire e con la sola riserva del 5% destinata ad alloggi a canone calmierato. In questo modo si renderebbe possibile la trasformazione generalizzata di interi fabbricati per uffici, localizzati in quartieri prevalentemente residenziali, in ulteriori residenze, senza la previsione di adeguati spazi pubblici per verde e servizi. Condizione che la norma vigente voleva evitare salvaguardando il 30% della SUL per !abitazioni collettive” [es. studentati e residenze sanitarie per anziani], !servizi alle persone”[es. amministrativi, sociali, assistenziali, sanitari, istruzione, culturali, fitness] e !attrezzature collettive” [es. per lo sport, lo spettacolo, la cultura, ricreative, congressuali]. E quel 5% potrebbe essere facilmente individuato negli appartamenti posti al piano terra o piano rialzato degli edifici per i quali in genere si fatica a trovare acquirenti “a prezzo di mercato”.

[54] Vedi Le proposte dell’Osservatorio nazionale sulle politiche abitative e di rigenerazione urbana 14 luglio 2022 https://www.carteinregola.it/index.php/le-proposte-dellosservatorio-nazionale-sulle-politiche-abitative-e-di-rigenerazione-urbana/

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1. Rigenerazione, a chi e per che cosa serve? (sintesi e proposte)

3) L’ “aggiornamento” del PRG per l’adeguamento alla legge “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio”

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[7] Regione Lazio Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio

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