Piano casa 2: le nostre 7 domande all’assessore Civita

Autore : Redazione

L’Assessore all’Urbanistica e alla Mobilità della Regione Lazio Michele Civita – fotografo: Benvegnù – Guaitoli

 21 ottobre 2014 – Secondo voci insistenti, la PL 75 dovrebbe essere approvata grazie a un maxiemendamento della giunta –   una sorta di “fiducia” –  il cui testo  sarà presumibilmente quello che già conosciamo, cioè il testo licenziato dalla Commissione Panunzi a marzo scorso, con l’aggiunta di alcuni emendamenti, tra cui sicuramente tutti quelli dell’Assessore Civita. (scarica il IL PIANO CASA 2 – 20 ottobre 2014 con emendamenti giunta il testo integrale delle modifiche a confronto con precedenti versioni)  E proprio all’Assessore Civita, dopo aver passato  al setaccio i suoi interventi in Consiglio, il testo della proposta di legge e i suoi stessi emendamenti, vogliamo rivolgere  alcune domande che ci sorgono spontanee,  per contribuire a rendere più chiare le conseguenze della proroga del Piano casa ai cittadini e anche ai consiglieri che dovranno votare la legge. Con una preghiera:  se l’Assessore dovesse decidere di risponderci, vorremmo conoscere  gli articoli e i commi della PL 75 a cui si riferisce, in modo da chiarire una volta per tutte le questioni  più controverse. Ecco le domande (sotto le ripetiamo con qualche spiegazione)

1) IL COMUNE E I MUNICIPI AVRANNO LA POSSIBILITA’ DI ESPRIMERSI  NEL MERITO DEGLI INTERVENTI?

2) QUALI E QUANTI ARTICOLI O COMMI INTRODOTTI DAL PIANO CASA CIOCCHETTI/POLVERINI SONO STATI ELIMINATI O MODIFICATI IN MODO SOSTANZIALE DAL PIANO CASA CIVITA/ZINGARETTI? 

3) MA SI CONSUMA SUOLO O NO? 

4) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO AUMENTARE LE CUBATURE DI EDIFICI DI CUI NON E’ NEANCHE ANCORA INIZIATA LA COSTRUZIONE? (A differenza di tutte le altre regioni d’Italia?)

5) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO CANCELLARE ACCORDI GIA’ STIPULATI CON L’AMMINISTRAZIONE ?

6) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PUO’ CAMBIARE DESTINAZIONE AGLI EDIFICI “IN AUTOMATICO”?

7) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PREVEDE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE  NON SOLO PER GLI EDIFICI DISMESSI MA ANCHE, in alcuni casi,  PER QUELLI “IN VIA DI DISMISSIONE”?

LE  DOMANDE CON LE NOSTRE OSSERVAZIONI

1) IL COMUNE E I MUNICIPI AVRANNO LA POSSIBILITA’ DI ESPRIMERSI  NEL MERITO DEGLI INTERVENTI? Sarà possibile per i Comuni, dopo aver considerato gli impatti sui territori degli aumenti di cubatura o dei cambi di destinazione o della inadeguatezza degli standard urbanistici (“monetizzati”), esprimere un parere vincolante rispetto a determinati interventi, decidendone la non opportunità o sottomettendoli a delle precise prescrizioni?

L’assessore Civita ha affermato, fin dalla illustrazione della proposta in Consiglio l’11 settembre che “La legge 75 si pone tre obiettivi. Il primo è cancellare o modificare le norme che possono stravolgere la pianificazione urbanistica…”(1) e ancora, il 16 ottobre, rispondendo agli esponenti del M5S che chiedevano l’abrogazione delle parole “in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati”(2), ricorrendo a un quasi ossimoro: “In primo luogo, la legge disciplina e quindi è sulla disciplina delle deroghe che bisogna entrare nel dettaglio”, per poi aggiungere che “Le deroghe che chiediamo prevedono passaggi in Consiglio comunale, nelle Giunte, quindi un’attivazione consapevole da parte delle amministrazioni comunali non per espandere, ma per indirizzare l’attività edilizia verso il rinnovo e la riqualificazione”. E ancora più oltre: “stiamo…levando le deroghe che possono stravolgere la pianificazione urbanistica, ridando un ruolo ai Consigli comunali”(3). Ora, noi abbiamo cercato dappertutto, e non abbiamo trovato traccia di questi “passaggi” né di “ruoli restituiti”,né di possibilità di “indirizzare”, per cui chiediamo all’Assessore di darci le indicazioni per trovare i corrispondenti passaggi normativi.

2) QUALI E QUANTI ARTICOLI O COMMI INTRODOTTI DAL PIANO CASA CIOCCHETTI/POLVERINI SONO STATI ELIMINATI O MODIFICATI IN MODO SOSTANZIALE DAL PIANO CASA CIVITA/ZINGARETTI?

A dire la verità, ogni volta che l’Assessore Civita inizia l’elenco delle “numerose modifiche e migliorie” da lui apportate al Piano Ciocchetti, si ferma sempre allo stesso, solitario esempio: “stiamo levando e modificando l’attuale legge Polverini-Ciocchetti levando le deroghe che possono stravolgere la pianificazione urbanistica, ridando un ruolo ai Consigli comunali come ad esempio sui piani attuativi dove cancelliamo del tutto la premialità. La cancelliamo del tutto, quando invece prima, nell’attuale legge, si prevede il 10 per cento dell’intera volumetria del Piano. Parliamo per Roma di piani attuativi di 3 milioni, di 2 milioni di metri cubi; quindi, parliamo di una premialità di 200-300.000 al di fuori della pianificazione fatta dal Consiglio comunale. Noi la cancelliamo del tutto. Questo per far capire, e mi fermo qui, come noi un’idea su come dare fiato allo sviluppo edilizio rispettando il paesaggio e l’ambiente e rigenerando le nostre città ce l’abbiamo e la vogliamo confrontare con il Consiglio” (4) . Una premialità che – come abbiamo più volte sottolineato e come ha ribadito in varie occasioni l’ Assessore Caudo – non aveva alcun senso di esistere, e che ci saremmo stupiti se non fosse stata cancellata. E chiediamo all’Assessore Civita di “non fermarsi qui”, per una volta, e di voler gentilmente finire l’elenco, indicando con precisione gli articoli e i commi che a suo dire sono stati cancellati o migliorati dalla sua versione.

Ne anticipiamo un comma, oltre a quello già citato, inserito in un paio di articoli:  Al fine di implementare la qualità urbana nel territorio limitrofo agli ambiti di intervento, l’importo degli oneri di urbanizzazione derivanti dai medesimi interventi e da eventuali contributi straordinari relativi agli standard…è utilizzato esclusivamente per realizzare le opere pubbliche nel perimetro dell’intervento stesso o nel territorio circostante e comunque, fino alla sua utilizzazione, l’importo di cui sopra è vincolato a tale scopo in apposito capitolo del bilancio comunale.” Però non è un articolo del tutto nuovo, dato che cona una formulazione diversa era già presente nel “Piano Casa Marrazzo”: “Le risorse derivanti dai contributi straordinari sono destinate dai comuni all’adeguamento dei servizi e delle infrastrutture nei territori interessati dagli interventi”

3) MA SI CONSUMA SUOLO O NO? Vorremmo maggiori chiarimenti anche sulle reiterate affermazioni dell’Assessore Civita sul fatto che gli ampliamenti non comporterebbero consumo di suolo in quanto ricadrebbero in aree che il Piano Regolatore prevede già come edificabili. Naturalmente dobbiamo intenderci su cosa intendiamo per “cosnumo di suolo”. Se intendiamo consumo di suolo agricolo, questo piano casa effettivamente non dovrebbe consentirlo. Se intendiamo “suolo non edificato” all’interno delle aree urbanizzate, il discorso è più complesso, e ancora una volta richiederebbe valutazioni caso per caso da parte di un soggetto pubblico “super partes”. Infatti, leggendo l’Art. 3, risulta evidente che non comportano edificazioni di aree non ancora costruite  solo gli ampliamenti eseguiti “in altezza”, mentre le comportano  quelli realizzati “ in adiacenza, in aderenza rispetto al corpo di fabbrica… “ e anche quelli per cui “può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale” (5). E in moltissimi  interventi  si darebbe  la possibilità di aumentare gli abitanti senza aumentare gli standard previsti, tra cui quelli per il verde pubblico, riducendo di fatto le aree verdi al servizio dei cittadini anche in zone  già molto urbanizzate. Infatti, se  il Piano Regolatore prevede un intervento su un lotto privato, il cui proprietario dovrebbe cedere al Comune un’area adeguata per  garantire gli standard prescritti – parcheggi,   servizi e  anche verde – proprozionata al numero dei futuri residenti, nel caso che,   aumentando le cubature in adiacenza o in un corpo separato, non fosse più in grado di cedere una ulteriore quota di superficie per adeguare gli standard  agli ulteriori residenti, e  facesse ricorso alla monetizzazione, non è certo  che il Comune sia in grado di trovare aree adeguate nelle vicinanze. E’ il drammatico caso di S.Lorenzo, dove una serie di interventi piccolo/medi (12 in pochi isolati) vanno a gravare su un’area dove è già molto scarsa la dotazione di giardini pubblici, e che non presenta aree inedificate utilizzabili, per cui si continueranno ad aumentare gli abitanti senza poter fornire nè verde, nè parcheggi, anche se magari sono già presenti i servizi e i collegamenti.

4) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO AUMENTARE LE CUBATURE DI EDIFICI DI CUI NON E’ NEANCHE ANCORA INIZIATA LA COSTRUZIONE? (A differenza di tutte le altre regioni d’Italia)

5) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO CANCELLARE ACCORDI GIA’ STIPULATI CON L’AMMINISTRAZIONE ? Gli accordi di programma, che prevedono una “contropartita pubblica” all’autorizzazione degli interventi privati, possono essere rinegoziati senza che l’amministrazione possa imporre al proponente privato di rispettare gli impegni presi in precedenza?

6) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PUO’ CAMBIARE DESTINAZIONE AGLI EDIFICI “IN AUTOMATICO” trasformando quelli non residenziali   in “case”,  ma anche in centri commerciali, alberghi e quant’altro, senza che né Comune né Municipi possano opporsi?

7) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PREVEDE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE  NON SOLO PER GLI EDIFICI DISMESSI MA ANCHE PER QUELLI “IN VIA DI DISMISSIONE”? C’è molta retorica nell’espressione “rigenerazione urbana”, che è diventato un nuovo mantra, come “mobilità sostenibile”. Un tormentone che, come sempre, non vuol dire niente di per sé, perché dipende da come viene condotta, da chi, con quali regole. E vogliamo dirlo chiaramente: si tratta di “rigenerazione” se l’intervento riguarda edifici abbandonati e/o fatiscenti, da riutilizzare in modo vantaggioso, possibilmente per tutta la comunità, passando attraverso la valutazione dell’amministrazione pubblica; si tratta di “speculazione” se invece vengono date nuove cubature e cambiate destinazioni a qualsiasi privato che ne faccia richiesta, anche per edifici in cui si svolgono attività produttive e magari anche per servizi – seppure privati – che verrebbero così trasformati in case (che non producono nulla). Il Piano Polverini – e ora il Piano Zingaretti – infatti, oltre a consentire i “cambi di destinazione d’uso a residenziale attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, e di completamento, con ampliamento entro il limite del 30 per cento…degli edifici …aventi destinazione non residenziale, che siano dismessi o mai utilizzati alla data…”(6) introduce l’eccezione per gli edifici con destinazione d’uso direzionale, cioè gli uffici, “in via di dismissione”. E se già non è così chiaro in base a che quali criteri gli edifici siano da considerarsi “dismessi”, è ancora più oscuro quali siano i criteri con cui si dovrebbero considerare gli uffici “in via di dismissione”, e chi dovrebbe verificarlo. Il Piano Polverini poi aggiunge, con un comma specifico, pure un’altra categoria di “beneficiari” per cui fare eccezione, i proprietari di cliniche private  . Eccezioni e benefici rimasti anche nella nuova versione, a cui sono stati aggiunti i proprietari di strutture private per l’ emergenza abitativa affittate agli enti pubblici (7). E noi chiediamo all’Assessore Civita a quale pubblico interesse risponde il favorire la trasformazione di strutture sanitarie – seppure private – in appartamenti, che tra l’altro hanno un carico urbanistico molto più impattante? E a quale pubblico interesse risponde il nuovo comma introdotto da questa giunta sulla falsariga del precedente, che beneficia i proprietari di residences? Non c’è il rischio che anziché il riuso di strutture inutilizzate si incentivi la dismissione prematura di strutture funzionanti meno remunerative per i proprietari? Non vorremmo che alla fine il Piano casa, anziché offrire soluzioni per il recupero dei “relitti urbani”, favorisca la cancellazione di realtà produttive ancora vive,  col risultato di far prevalere sull’interesse della città la convenienza economica dei possidenti privati. Infine: permettere la deregulation del cambio di destinazioni, cioè ad esempio aprire l’ennesimo centro commerciale in una zona che ne è già satura, non rischia di creare disastri sociali, condannando altre strutture preesistenti a mandare a casa un bel po’ di dipendenti?

A FUTURA MEMORIA: Come detto sopra ci risulta che  a S.Lorenzo, nel Municipio II, dove sono in corso molti interventi che si avvalgono  del Piano casa Polverini,  siano state trasformate in cubature residenziali addirittura delle tettoie/capannoni adibite alla protezione delle auto parcheggiate. Speriamo di essere contraddetti, ma per adesso nulla ci può far pensare che casi del genere non possano ripetersi con il Piano Zingaretti 10,100, 1000 altre volte…

1. scarica testo Civita 11 settembre SCARICA IL DISCORSO INTEGRALE (dal sito del Consiglio Regionale) Piano casa intervento Civita 11 settembre 2014
2. l’espressione compare 6 volte nel testo attuale, le stesse sei volte introdotte dalla Polverini negli stessi articoli: Art.3 comma 1, Art.3 Comma 2, Art. 3 ter comma 1, Art. 3 quater comma 1, Art. 4 comma 1, Art.5 comma 1
3. scarica il resoconto stenografico, del 16 ottobre Pag 28 PIANO CASA – 2 seduta_n34.8_del_16.10.14
4. scarica il resoconto stenografico, PIANO CASA – 2 seduta_n34.8_del_16.10.14
5. ’Art. 3 (Interventi di ampliamento degli edifici) (…)Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti anche con aumento del numero delle unità immobiliari:
   a) in adiacenza, in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale
6. Art. 3 ter (Interventi finalizzati al reperimento di alloggi a canone calmierato attraverso il cambiamento di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale Comma 1. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed ed emendamento CIVITA: SOSTITUITO “ed” CON “dei regolamenti” (2349) edilizi comunali vigenti o adottati nonché nei comuni sprovvisti di tali strumenti, sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, e di completamento, con ampliamento entro il limite del 30 per cento Idella volumetria oppure della superficie utile esistente calcolata sulla quantità oggetto del cambio di destinazione d’uso nei limiti previsti dalla lettera c), previa acquisizione del titolo abilitativo di cui all’articolo 6, degli edifici o di parti degli edifici di cui all’articolo 2 aventi destinazione non residenziale, che siano dismessi o mai utilizzati alla data del  31 dicembre 2013 , ovvero che alla stessa data siano in corso di realizzazione e non siano ultimati e/o per i quali sia scaduto il titolo abilitativo edilizio ovvero, limitatamente agli edifici con destinazione d’uso direzionale, che siano anche in via di dismissione. Gli interventi di cui al presente comma sono consentiti nel rispetto delle seguenti condizioni
7. Art. 3 ter (Interventi finalizzati al reperimento di alloggi a canone calmierato attraverso il cambiamento di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale)Comma 4. Fermo restando quanto stabilito dal comma 1 sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale degli edifici adibiti a strutture sanitarie private che cessano l’attività sanitaria in conseguenza di quanto previsto nei piani regionali di rientro della rete ospedaliera o nel piano di rientro dal disavanzo sanitario, nonché di tutti i provvedimenti ad essi connessi. Inoltre, ai sensi del comma1, sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale degli edifici adibiti ad alloggi temporanei per l’emergenza abitativa in forza di atti e contratti con la pubblica amministrazione, che alla data del 31 dicembre 2013 siamo dismessi o abbiano ricevuto lettera di disdetta, anche ai soli fini di ricontrattazione dei termini o che non possano più proseguire l’attività emergenziale per manifesta volontà dell’amministrazione in conseguenza di quanto previsto dal decreto legge 6 luglio 2012,n.95 (Disposizioni urgenti per la revisione della spesa pubblica con invarianza dei servizi ai cittadini nonché misure di rafforzamento patrimoniale delle imprese del settore bancario) convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n.135 nonché di tutti i provvedimenti delle stesse amministrazioni pubbliche ad esso connessi.

(7) Vedi nostro articolo “Comma 17”