Proposte per l’aggiornamento del PRG, solo una questione di soldi ?

Autore : Redazione

di Maurizio Geusa*

Continuiamo gli approfondimenti sulle proposte di modifica del Piano Regolatore con un primo commento del documento dell’Ordine degli architetti pubblicato qualche giorno fa e presentato alla Commissione Urbanistica.

Nelle ultime settimane si va maturando, da parte dell’Amministrazione comunale, l’intenzione di semplificare le norme tecniche attuative del Piano Regolatore Generale. Obiettivo programmatico del Sindaco Gualtieri eletto l’autunno scorso [1].

L’argomento è stato, prima, oggetto di una Mozione approvata all’unanimità dall’Assemblea Capitolina (n. 54/2022) contenente però un vero florilegio di refusi e imprecisioni che tradisce una certa approssimazione nel trattare argomenti così delicati e complessi. Lo stesso argomento è stato poi ripreso da una Delibera della Giunta (DGC n. 120/2022). Infine la Commissione Capitolina  Urbanistica dopo la relazione dell’Assessore Veloccia l’8 giugno ha avviato in una serie di audizioni di tecnici, operatori, sindacati e società civile [1].

L’Ordine degli Architetti lo scorso 15 giugno, in uno specifico incontro pubblico, ha presentato una corposa Proposta per la rigenerazione urbana e la modifica delle Norme Tecniche del PRG  [2] . La proposta è articolata in due parti: una prima, più tecnica, a cui segue una seconda, a cui è attribuita una “forte valenza politica”. Fra queste ultime proposte di natura più politica spicca la proposta di restringere la città storica al solo perimetro delle Mura Aureliane. Questa proposta viene motivata dalla valutazione che i quartieri più centrali, anche a ridosso delle stesse Mura Aureliane, sono giudicati come zone “prive di valore identitario storico, ma, invero, fortemente degradate”. Tanto per intendersi, si propone di declassare molti quartieri quali:  solo per citare gli esempi più eclatanti: Parioli (T7),  Tufello (T8),  Montesacro (T7), Prati (T4), ma anche la Garbatella (T4/T5), Monteverde Vecchio (T5), Villa Riccio (T5) e Villa Fiorelli (T5) [3]. Tutti quartieri, evidentemente,  considerati dagli estensori della proposta “privi di valore identitario” e fortemente “degradati” [4]. 

L’origine di questa proposta si trova nella modifica introdotta nel Testo Unico per l’Edilizia [5] per quanto riguarda la definizione degli interventi edilizi, che ha compreso nella categoria della ristrutturazione edilizia anche agli interventi di demolizione e ricostruzione. Questo con l’eccezione però proprio della città storica (la Zona omogenea di tipo A [6]) dove la categoria di intervento della demolizione e ricostruzione dovrà ancora continuare a chiamarsi con il suo nome originale.

A di là delle questioni lessicali comunque la demolizione e ricostruzione, con le opportune limitazioni e con le attuali Norme tecniche è sempre possibile in tutta la città storica [7] , quindi non si comprende quale sia la motivazione che spinge per questo declassamento.

• non è un tipo di intervento precluso dall’attuale normativa;
• sia gli interventi di  Demolizione e Ricostruzione sia gli interventi di Ristrutturazione edilizia “pesante” richiedono il medesimo titolo edilizio ovvero il Permesso di costruire;
• il parametro per la determinazione dell’onere di urbanizzazione in base al tipo di zona omogenea non cambia fra Demolizione e Ricostruzione sia la Ristrutturazione edilizia;
• il parametro per la determinazione dell’onere di urbanizzazione in base al tipo di zona omogenea invece cambia fra zona omogenea di tipo A e di tipo B, con una riduzione del 30% a favore di quest’ultima[8];

Si può concludere che sia solo una questione economica, per altro di pochi euro di differenza?

Sicuramente ciò è legato al “combinato disposto” con la legge di Rigenerazione urbana regionale, LR 7/2017 [9], la cui implementazione nel PRG è asse portante in tutti i documenti citati (mozione, delibera di giunta, proposte dell’OAR), e con i premi di cubatura e i cambi di destinazione ivi previsti, che rendono assai più appetibili dal punto di vista immobiliare operazioni che richiedono cospicui investimenti. Ma questo è un tema che merita approfondimenti a parte.

22 giugno 2022

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

* l’articolo Solo una questione di soldi ? è stato pubblicato anche su Romainpiazza.it il 21 giugno 2022, blog dell’autore

Vedi anche:

Modifiche al Piano Regolatore di Roma – cronologia materiali -21 Giugno 2022Continua#

Aggiornamento Piano Regolatore Generale e rigenerazione urbana: le richieste di Carteinregola18 Maggio 2022Continua#

PRG e rigenerazione urbana: il programma di Gualtieri non sia solo un manifesto di intenti -14 Giugno 2022Continua#

PRG e cambi di destinazione nella “Città consolidata”: cosa bisogna sapere -29 Maggio 2022 Continua#

Quale revisione, modifica e attualizzazione del PRG? (riassunto delle puntate precedenti) 17 Maggio 2022 Continua#

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Note:

[1] vedi al sezione Modifiche al Piano Regolatore di Roma – cronologia materiali (in costruzione) con i documenti citati

[2] Il documento è scaricabile dal sito dell’Ordine di Roma all’indirizzo: https://www.architettiroma.it/wp-content/uploads/2022/06/OAR-Proposta-diinnovazione-e-semplificazione-delle-procedure-per-la-Rigenerazione-Urbana-e-modifica-delle-NTA-di-PRG-di-Roma-Capitale.pdf

[3] Si veda la classificazione nel PRG pag. 31 scarica NTA PRG

Norme Tecniche di Attuazione

Art.25. Tessuti della Città storica

(…)

2. I tessuti individuati nell’elaborato 2.“Sistemi e Regole”, rapp. 1:5.000, si articolano in:
T1-Tessuti di origine medievale;
T2-Tessuti di espansione rinascimentale e moderna pre-unitaria; T3-Tessuti di ristrutturazione urbanistica otto-novecentesca; T4-Tessuti di espansione otto-novecentesca ad isolato; T5-Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edi- lizia puntiforme;

T6-Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue; T7-Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme;
T8-Tessuti di espansione novecentesca con impianto moderno e unitario;
T9-Edifici isolati;
T10-Nuclei storici isolati.

[4] Proposta d’innovazione e semplificazione delle procedure per la rigenerazione urbana e modifica delle NTA di PRG di Roma Capitale – “La modifica dell’articolo 107, sulle zone territoriali omogenee, dove si individuino come zona omogenea A, solo i Tessuti di Città Storica compresi nel perimetro delle Mura Aureliane permetterebbe (a seguito delle recenti modifiche intervenute sul D.P.R. n. 380/2001) l’applicazione di interventi di D/R in zone prive di valore identitario storico ma, invero, fortemente degradate.”

[5] – D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

Testo unico in materia edilizia Art. 3 (L) – Definizioni degli interventi edilizi

(…)

d) “interventi di ristrutturazione edilizia“, … sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

L’intervento può prevedere altresì, …, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. … ad eccezione …, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, … gli interventi di demolizione e ricostruzione … costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;

[6] – D.IM. n. 1444/1968 – art. 2. Sono considerate zone territoriali omogenee (…):

A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;

[7] –  NTA – Art.25. Tessuti della Città storica

c) DR1: Demolizione e ricostruzione, anche con aumento di SUL, ma senza aumento di Volume fuori terra (Vft), di edifici realizzati successivamente al Piano regolatore del 1883, che hanno impropriamente alterato, attraverso sostituzioni e completamenti, le regole tipomorfologiche e compositive del tessuto storico; si applica nei Tessuti di origine medievale (T1), nei Tessuti di espansione rinascimentale e moderna pre-unitaria (T2), nei Tessuti di ristrutturazione urbanistica otto-novecentesca (T3), nei Nuclei storici isolati (T10); 

d) DR2: Demolizione e ricostruzione, anche con aumento di SUL, ma senza aumento di Vft, finalizzata al miglioramento della qualità architettonica, anche in rapporto al contesto, e/o all’adeguamento funzionale di edifici ricadenti nei Tessuti di espansione otto-novecentesca ad isolato (T4), nei Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme (T5), nei Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue (T6), nei Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme (T7), nei Tessuti di espansione novecentesca con impianto moderno e unitario (T8) e negli Edifici isolati (T9)- 

e)  DR3: Demolizione, senza ricostruzione, di edifici su cui sono consentiti interventi di categoria DR1 o DR2, finalizzata alla riqualificazione ambientale o alla realizzazione di verde pubblico o servizi pubblici, previa valutazione degli effetti di alterazione dei caratteri di peculiare continuità dei Tessuti;

[8] – Tabella C1 allegata alla DAC n. 28 del 3.05.2022

[9] Regione Lazio Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio Legge 7/2017 18 luglio 2017 Data BUR: 18/07/2017