Quale revisione, modifica e attualizzazione del PRG?

Autore : Redazione

(riassunto delle puntate precedenti)

In questi giorni si è infittito il dibattito sulla revisione e l’aggiornamento del Piano Regolatore Generale (PRG), adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 33 del 19/20.03.2003 e approvato definitivamente con Deliberazione CC n. 18 del 11/12.02.2008, in particolare delle sue Norme Tecniche di Attuazione (NTA) . Il tema è sempre quello delle “semplificazioni” per evitare i rallentamenti che la “burocrazia” causa ai progetti, e soprattutto della “rigenerazione urbana”, una locuzione che è diventata un generalizzato slogan della politica e dell’urbanistica, che però non sempre ha un significato univoco, dato che, come evidenzia la corrispondente voce su Treccani (1), si può confondere facilmente con gli interventi di “rinnovamento urbano», spesso rivelatisi interventi prevalentemente di demolizione e ricostruzione, a carattere più o meno apertamente speculativo“.

Nelle Linee programmatiche del Sindaco Gualtieri in proposito è scritto che “Per rigenerazione intendiamo sia la riqualificazione dello spazio pubblico per il quale si dovranno definire opportune linee di progettazione per aumentare la qualità del paesaggio urbano e per garantire i criteri ambientali minimi a cui sta lavorando il Ministero della Transizione Ecologica, sia la rigenerazione degli spazi urbani degradati“, ma anche che è necessario “intervenire sulle norme tecniche attuative del Piano Regolatore Generale e su alcuni degli strumenti previsti, anche al fine di recepire le innovazioni legislative a livello regionale e nazionale“. In particolare ci si riferisce alla Legge Regionale 7/2017, Disposizioni per la Rigenerazione urbana e il recupero edilizio, che ha preso il posto del cosiddetto “Piano Casa”, ma che all’art.6 (2) ne conserva ancora una parte, dato che permette interventi diretti (3) con premi di cubatura – “sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente (…)” – e anche “cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi” (2).

Uno strumento, la legge regionale 7/2017, che ha consentito l’avvio di decine di interventi nella città storica e nella città consolidata – vedi vicenda di Villa Paolina salvata in extremis da un vincolo puntuale della Soprintendenza (4) – e assai pochi (forse nessuno) nelle zone più degradate della città, dove ce ne sarebbe davvero bisogno.

Un paio di mesi fa l‘Assemblea Capitolina, con un fronte trasversale, ha approvato la Mozione n.54 del 17 marzo 2022, in cui “si impegna il Sindaco e l’Assessore” a avviare una “prima modifica delle Norme Tecniche di attuazione [del PRG] in alcuni punti, in primis l’art. 45 (5), a partire dall’adeguamento alle nuove norme che si sono susseguite, citando a titolo esemplificativo l’approvazione della Legge regionale 7/2017, al recepimento della sentenza richiamata nelle premesse e tenendo conto di precedenti proposte di modifica avanzate nelle passate Consiliature in particolare riferite agli artt. 52 e 53 (6)” e che “venga predisposta in un tempo più lungo una ulteriore proposta di deliberazione che preveda un riesame complessivo delle Norme Tecniche di Attuazione“.

In ballo ci sono la città storica e la città consolidata, e i limiti ai cambi di destinazioni d’uso: fin dall’apertura del documento, con la citazione dell’art. 45 del PRG (5). Le destinazioni d’uso sono anche il mantra di tanti convegni e manifestazioni pubbliche, nonchè di documenti di vari ordini e categorie: solo pochi giorni fa, la Presidente di un’associazione di immobiliaristi, in un’evento organizzato dal Comune di Roma, è intervenuta ribadendo che occorre che l’Amministrazione dia la visione della città e dell’insediamento delle funzioni pubbliche, ma che occorre che la libera iniziativa privata e i progetti degli investitori atterrino in un sistema di regole che preveda l'”indifferenza funzionale”. Emerge, come in tante questioni romane, l’eterno conflitto tra un governo della città che pianifica attraverso le regole che stabiliscono il perimetro dell’interesse pubblico all’interno del quale gli operatori privati possono perseguire i loro legittimi interessi, e le categorie produttive che chiedono di poter operare secondo regole che lasciano mano libera ad interventi per forza di cose guidati dal profitto.

La mozione capitolina cita in apertura alcune pronunce dei tribunali amministrativi, che sono da noi trattati e approfonditi in altro articolo (7), a cui fa cenno anche la Delibera di Giunta approvata il 13 aprile scorso, che dà seguito alla mozione assembleare stessa, Indirizzi in merito alla revisione, modifica e attualizzazione delle Norme tecniche di attuazione del vigente Piano Regolatore Generale comunale. La Delibera riporta anche “le mutate condizioni socio-economiche venutesi a creare negli ultimi anni” che ” impongono peraltro la necessità di una generale revisione ed attualizzazione delle previsioni urbanistiche programmate oltre un decennio fa, in relazione ad esempio alle aree a Verde e servizi pubblici, alla Carta della Città pubblica quale censimento degli immobili e delle aree pubbliche, alla Carta per la Qualità con una nuova e aggiornata qualificazione degli edifici singoli, dei tessuti e degli spazi aperti, alle Norme Tecniche di Attuazione“, a cui si aggiungono le NTA “per alcuni aspetti superate e non univocamente interpretabili” . Questo l’elenco delle disposizioni delle NTA su cui la Delibera afferma che sia necessario intervenire:

• procedura di modifica degli elaborati (prescrittivi, gestionali) – art.2;
•  categorie di intervento urbanistico e edilizio – art.9;
•  procedura della modalità diretta convenzionata – art.12;
•  disposizioni applicative di Carta per la Qualità – art.16;
•  ambiti di compensazione (art.18);
•  modalità, procedure e applicazione della cessione compensativa – art.22;
•  applicazione del Piano di Recupero (PdR) all’interno della Città storica – Capo 2°;
•  disciplina dei cambi d’uso nella Città Consolidata – art.45, comma 6 (8);
•  disposizioni della modalità diretta e indiretta nei Programmi integrati d’intervento (residenziali e per attività) – artt.52 e 53 (6);
•  disciplina degli Ambiti a Pianificazione Particolareggiata definita, nel caso di variante o di approvazione di ulteriori piani attuativi, anche mediante Accordo di Programma, successiva alla data di entrata in vigore del PRG vigente;
•  disciplina delle aree inserite nella componente Verde Pubblico e Servizi Pubblici di livello locale e Servizi Pubblici di livello urbano in particolare in riferimento al Programma di acquisizione, utilizzazione e gestione delle aree destinate a servizi pubblici – art.83 comma 6;
•  disciplina sulle modalità e strumenti di attuazione del piano – Titolo I Capo 3; infine, per la corretta contestualizzazione degli aggiornamenti del PRG vigente è necessaria una implementazione e aggiornamento dei dati territoriali all’interno degli strati informativi (9)

Il dispositivo della Delibera di Giunta, meno perentorio della mozione dell’Assemblea, stabilisce di”…dare mandato ai competenti uffici del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di porre in essere le attività necessarie volte ad una revisione e attualizzazione delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente PRG comunale, nonché alla loro semplificazione e coordinamento con la normativa statale e regionale, mediante l’istituzione di un gruppo di lavoro interdipartimentale, composto da dipendenti dell’Amministrazione Capitolina, anche eventualmente coadiuvati da esperti esterni in possesso di comprovata pluriennale esperienza e professionalità a titolo gratuito“, stabilendo che “il suddetto gruppo di lavoro dovrà”:

1. dare priorità ad alcuni temi di scottante attualità, già sottoposti all’attenzione della Giunta e del competente Assessorato, ovvero alla risoluzione di problematiche derivanti da contenziosi in essere e/o di adeguamento alla normativa sovraordinata statale e regionale;
2. formulare una proposta di modifica delle Norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico comunale, introducendo i principi propri della rigenerazione urbana con le procedure previste dalla L.R. 7/2017, e con l’obiettivo generale di azzeramento del consumo di suolo entro il 2050;
3. provvedere all’aggiornamento dell’elaborato gestionale GI Carta per la Qualità e la Guida per la qualità degli interventi;
4. provvedere all’aggiornamento della Carta della Città pubblica implementando gli strati informativi del Sistema Informativo Territoriale di Roma Capitale col repertorio degli immobili e delle aree pubbliche, in collaborazione con gli Uffici del Dipartimento Patrimonio e Politiche Abitative.

In attesa di conoscere le modalità di procedura e le risultanze di tale gruppo di lavoro, che ci auguriamo, opererà con modalità trasparenti e con il necessario dibattito con la città, Carteinregola ha elaborato un documento, che ha presentato nel corso del webinar Rigenerazione Urbana o Rispeculazione Edilizia ? del 17 maggio 2022

Inoltre Carteinregola intende effettuare una serie di accessi agli atti generalizzati per conoscere la dislocazione e lo stato delle procedure degli interventi edilizi derivanti dal cosiddetto “Piano Casa” (vigente fino al 1 giugno 2017, dopo la proroga della maggioranza regionale di Zingaretti nell’ottobre 2014) e dall’art. 6 della Legge della Rigenerazione Urbana della Regione Lazio, vigente dal luglio 2017.

vedi il documento: Aggiornamento Piano Regolatore Generale: le richieste di Carteinregola 17 maggio 2022

(AMBM)

17 maggio 2022

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

MATERIALI

Vai alla sezione Piano Regolatore Generale con i link ai materiali scaricabili dal sito del Comune

Vedi Principali termini urbanistici usati nelle Norme Tecniche Attuative del PRG – Glossario a cura di Paolo Gelsomini e Brunello Berardi

Regione Lazio Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio Legge 7/2017 18 luglio 2017 Data BUR: 18/07/2017

Programma Candidato Sindaco Gualtieri per l’Urbanistica e la rigenerazione urbana Scarica l’estratto sulla rignerazione urbana (agosto 2021)

Linee programmatiche della Giunta Gualtieri approvate dall’Assemblea Capitolina il 19 novembre 2021 scarica le linee programmatiche della Giunta Gualtieri

scarica la Deliberazione della Giunta Capitolina n. 120 del 14 aprile 2022: Indirizzi in merito alla revisione, modifica e attualizzazione delle Norme tecniche di attuazione del vigente Piano Regolatore Generale comunale approvato ai sensi dell’art. 66-bis della legge regionale 22 dicembre 1999 n. 38 e smi. Legge 17 agosto 1942 n. 1150 e smi.

la Mozione 54 2022 DEL 17 MARZO 2022 Impegno per il Sindaco e l’Assessore ad una iniziativa che produca una Deliberazione dell’Assemblea Capitolina, preceduta da una fase di ascolto e confronto coinvolgendo la Commissione Consiliare, che comporti una prima modifica delle Norme Tecniche di Attuazione; affinché venga predisposta in un tempo più lungo una ulteriore proposta di deliberazione che preveda un riesame complessivo delle Norme Tecniche di Attuazione. scarica https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/moz-assemblea-capitolina-NTA-PRG-54-2022.pdf

Assemblea Capitolina del 17 marzo 2022 che ha approvato la mozione n.54 presentata dal Consigliere Di Stefano (Forza Italia) all’unanimità con 29 voti favorevoli (i consiglieri di opposizione sono 19 in totale)

ALTRI MATERIALI

vedi anche Roma riparte, gli interventi degli Assessori Veloccia, Valeriani e del Sindaco Gualtieri dal convegno sulla rigenerazione urbana del 5 maggio 2022 all’Auditorium

DOSSIER Piano Casa- Legge di rigenerazione urbana del Lazio – cronologia e materiali

Pesanti ombre sul disegno di legge sulla rigenerazione urbana in esame al Senato di Giancarlo Storto 12 gennaio 2022

Il comunicato: No al disegno di legge per la rigenerazione urbana di Italia Nostra e Associazione Bianchi Bandinelli 

Una storia da ricordare, che riguarda l’ex Presidente della Provincia di Torino: Stop a Ikea sui terreni agricoli (da slowfood.it 25 7 2011)

NOTE

(1)( Da Treccani): rigenerazióne urbana locuz. sost. f. – Locuzione che, traducendo l’inglese urban regeneration, designa i programmi di recupero e riqualificazione del patrimonio immobiliare alla scala urbana che puntano a garantire qualità e sicurezza dell’abitare sia dal punto di vista sociale sia ambientale, in particolare nelle periferie più degradate. Si tratta di interventi che, rivolgendosi al patrimonio edilizio preesistente, limitano il consumo di territorio salvaguardando il paesaggio e l’ambiente; attenti alla sostenibilità, tali progetti si differenziano sostanzialmente da quelli di urban renewal, o «rinnovamento urbano», spesso rivelatisi interventi prevalentemente di demolizione e ricostruzione, a carattere più o meno apertamente speculativo. I quartieri o le parti di città oggetto di interventi di r. u. vengono pertanto sottoposti a una serie di miglioramenti tali da renderne l’edificato compatibile dal punto di vista ambientale, con l’impiego di materiali ecologici, e il più possibile autonomo dal punto di vista energetico, con il progressivo ricorso alle fonti rinnovabili; ma anche tali da limitare l’inquinamento acustico e raggiungere standard adeguati per i parcheggi, gli esercizi commerciali, i trasporti pubblici, la presenza di luoghi di aggregazione sociale, culturale e religiosa, di impianti sportivi e aree verdi ecc., in modo da ottenere un complessivo innalzamento della qualità della vita degli abitanti.

(2) Art. 6 (Interventi diretti)

1. Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta. (2a)
2. Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1, oltre al mantenimento della destinazione d’uso in essere, sono altresì consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001.
3. In applicazione dell’articolo 28, comma 5, della legge 14 novembre 2016, n. 220 (Disciplina del cinema e dell’audiovisivo), previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, al fine di tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi, di realizzare interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale, sono consentiti:
   1. a)    interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 20 per cento degli edifici esistenti;
   2. b)    interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti.

(…)

VAI AL TESTO COMPLETO DELLA LEGGE 7/2017 e dell’ART. 6

Vedi anche Il Dossier: PianoCasa/Legge rigenerazione urbana Lazio

vedi anche : Legge di Rigenerazione urbana regionale: cancellate subito l’articolo 6

19 marzo 2018 L’Istituto Nazionale di Urbanistica (INU) del Lazio  pubblica un documento approvato dal suo direttivo  che riassume c i rischi a cui sono esposti i  quartieri  storici realizzati a Roma a partire dall’Unità d’Italia, e in particolare  i villini realizzati nella prima metà del secolo scorso,  a causa del vecchio Piano casa – dall’INU a suo tempo  fortemente avversato, sia nella versione Polverini, sia nella versione Zingaretti –  e  anche  a causa della nuova Legge per la rigenerazione urbana approvata dal Consiglio regionale nel luglio scorso. L’istituto di urbanistica chiede   una “modifica della LR 7/2017 che, per gli interventi diretti di ristrutturazione edilizia e di demolizione e ricostruzione con ampliamento (fino al 20%) previsti all’art. 6 della legge”  in quanto , “mentre nei precedenti articoli della LR – art. 2 (programmi di rigenerazione urbana), art. 3 (ambiti di riqualificazione e recupero edilizio), art. 4 (cambio di destinazioni d’uso) e art. 5 (miglioramento sismico ed efficientamento energetico) – gli interventi devono essere preceduti da una valutazione di merito del Comune (approvazione di programmi, definizione di ambiti, approvazione di varianti), nel caso degli interventi diretti previsti all’art. 6 l’attuazione “sempre consentita” è rimessa alla sola decisione della proprietà immobiliare“. L’INU  avanza nche alcune proposte per impedire lo stravolgimento dei tessuti storici della Capitale  alla Regione Lazio, e a Roma Capitale (> vai al documento)INU Lazio 30 marzo 2018 Per difendere i tessuti urbani a villini di Roma scarica2018_03_30_Doc-Villini-CDR-INULazio

(3) Le tipologie di intervento previste dal Piano Regolatore possono essere di due tipi: ad attuazione diretta e ad attuazione indiretta.

• Nel primo caso, l’attuazione diretta, chi vanta diritti su una certa area può procedere all’edificazione o alla riqualificazione dopo aver completato la sola istruttoria amministrativa prevista dalla legge presso il settore edilizia privata del Comune: permesso di costruire, dichiarazione di inizio attività (eccetera specificare). Se il progetto rispetta le norme, l’atto è dovuto.
• Nel secondo caso, l’attuazione indiretta, è necessario che il privato presenti un piano particolareggiato rispetto al disegno urbanistico connesso al suo intervento, detto Piano attuativo comunale (Pac). L’attuazione indiretta riguarda soprattutto le aree della città rispetto alle quali il Piano regolatore preveda vincoli essenziali per la pianificazione del territorio, subordinando i diritti del privato all’interesse della collettività.

(4) Vedi Villa Paolina

Ecco finalmente una spiegazione chiara e sintetica della vicenda delle demolizioni dei villini (e di cosa le Istituzioni potrebbero/dovrebbero fare) Pubblichiamo l’intervento di Giancarlo Storto sulla “strage dei villini” al Convegno sul diritto alla città storica 2 Dicembre 2018 Continua#

(5) (da mozione 54/2022) Art. 45 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale “… i cambi di destinazione d’uso verso abitazioni singole sono subordinati all’approvazione di un Piano di recupero o altro strumento urbanistico esecutivo; i cambi di destinazione d’uso verso abitazioni singole devono essere previsti all’interno di interventi di categoria RE, DR, AMP*, estesi all’intera unità edilizia, di cui almeno il 30% in termini di Superficie Utile Lorda, deve essere riservato alla destinazione abitazioni collettive, servizi alle persone e attrezzature collettive. Sia per le destinazioni CU/a (Carico Urbanistico/alto), escluse, le attrezzature collettive, sia per le abitazioni singole, escluse quelle con finalità sociali e a prezzo convenzionato, gli interventi sono soggetti a contributo straordinario di cui all’art. 20“;

scarica l’articolo 45

(*) da Glossario a cura di Paolo Gelsomini e Brunello Berardi:

RE: Ristrutturazione edilizia

Interventi rivolti a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. In relazione alla possibile variazione della S.U.L. e alle modalità di intervento, si distinguono tre sotto-categorie di RE:

• RE1 Ristrutturazione edilizia senza aumento della SUL;
• RE2 Ristrutturazione edilizia con aumento della SUL
• RE3: Demolizione e ricostruzione di un fabbricato, senza variazione di volumetria, sagoma ed area di sedime.

DR: Demolizione e ricostruzione

Interventi non rientranti nella categoria RE3*.

AMP: Ampliamenti di sagome di edifici

Ampliamenti di edifici all’esterno della sagoma esistente connessi o non ad interventi di ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione della parte preesistente, come stabilito nelle specifiche norme di tessuto (cfr. tab.b); rientrano in questa sotto- gli interventi pertinenziali, intesi quali spazi accessori alle unità edilizie e immobiliari, legati a queste da vincolo di pertinenza, che eccedano il 15% del volume costruito, ovvero che siano realizzati, con qualsiasi dimensione, nella Città Storica o su immobili individuati dalla Carta per la qualità.

(6) scarica ART. 52 https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/NTA-PRG-ROMA-2008-Art.-52.docx

Scarica Art. 53 https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/NTA-PRG-ROMA-2008-art.-53.docx

(7) Articolo in corso di pubblicazione

(8) art. 45 comma 6. L’insediamento di destinazioni d’uso a CU/a e i cambi di destinazione d’uso verso “abitazioni singole” sono subordinati all’approvazione di un Piano di recupero, ai sensi dell’art. 28, legge n. 457/1978, o altro strumento urbanistico esecutivo; i cambi di destinazione d’uso verso “abitazioni singole” devono essere previsti all’interno di interventi di categoria RE, DR, AMP, estesi a intere unità edilizie, di cui almeno il 30% in termini di SUL deve essere riservato alle destinazioni “abitazioni collettive”, “servizi alle persone” e “attrezzature collettive”. Sia per le destinazioni a CU/a, escluse le “attrezzature collettive”, sia per le destinazioni “abitazioni singole”, escluse quelle con finalità sociali e a prezzo convenzionato, gli interventi sono soggetti al contributo straordinario di cui all’art. 20.

(9) Per gli articoli non in nota Scarica le NTA del PRG