GLOSSARIO

 A cura di Paolo Gelsomini e Brunello Berardi

Principali termini urbanistici usati nelle Norme Tecniche Attuative del PRG

Questo è un piccolo sunto delle Norme Tecniche Attuative che accompagnano il PRG di Roma vigente. La comprensione dei termini serve a capire il contesto nel quale maturano gli interventi urbanistici pubblici e privati, le compensazioni, gli accordi di programma, gli aumenti di cubatura al di fuori di ogni controllo di sostenibilità urbanistica e paesaggistica. Tutti i termini sono preceduti dagli articoli di riferimento del testo delle N.T.A. Chi vuole può aprire il file allegato con tutte le Norme Tecniche Attuative ed approfondire caso per caso. Le oltre sessanta delibere che porteranno ad aumentare in modo insostenibile e spropositato le già pesanti previsioni cementificatorie del PRG si spiegano con le compensazioni previste negli ambiti dei progetti di recupero urbanistico, delle trasformazioni ordinarie, nei nuclei ex abusivi da recuperare, nei piani di zona, nelle centralità, nell’agro romano. Un po’ dappertutto insomma. Mentre la Città non ha una crescita corrispondente e le case restano invendute ma servono per intrecciare interessi finanziari a quelli della rendita.

La lettura e la comprensione, anche sommaria, di questi termini fa capire il motivo per cui è sempre più attuale ed urgente la revisione del PRG con una nuova variante di salvaguardia che ridimensioni e qualifichi tutti gli interventi strappandoli alla logica del profitto e della rendita sulla pelle dei cittadini.

►Strumento urbanistico esecutivo:

Si tratta di una procedura finalizzata alla definizione progettuale esecutiva delle previsioni di Piano Regolatore Generale (Progetti urbani, Programmi integrati, Piani di recupero…..).

► art. 3/1 ST: (Superficie territoriale):

Misura in mq la superficie di un’area la cui trasformazione è sottoposta ad attuazione indiretta (vedi art. 12/3) mediante strumento urbanistico esecutivo. Essa comprende, oltre alle aree private, le aree pubbliche o ad uso pubblico. Alla superficie territoriale si applica l’indice di edificabilità territoriale ET (vedi art. 5/1)

► art. 3/2 SF: (Superficie fondiaria):

Misura in mq la superficie dell’area di sedime e di pertinenza degli edifici corrispondente al lotto o all’appezzamento agricolo da asservire alla costruzione. La superficie fondiaria non può essere inferiore alla dimensione minima stabilita dal PRG. Alla superficie territoriale si applica l’indice di edificabilità territoriale EF (vedi art. 5/2).

► art. 4/1 S.U.L. (Superficie utile lorda):

misura in mq. la somma delle superfici lorde comprese entro il perimetro esterno delle murature di tutti i piani fuori ed entro terra degli edifici qualunque sia la loro destinazione d’uso. E’ esclusa la superficie di vani ascensore, vani scala, androni, volumi tecnici posti al di sopra del solaio di copertura (locali caldaie, locali contatori ecc.), logge, balconi, terrazzi coperti, altane, porticati al piano terra, locali interrati o seminterrati fino ad una emersione di 0,80 metri qualora destinati a funzioni accessorie alla residenza, parcheggi pertinenziali coperti in misura non eccedente lo standard della tabella b, locali sottotetto per le parti di altezza utile inferiore a m. 1,80, ingombri dei muri per le parti eccedenti i 30 cm. di spessore.

► art. 5/1  ET: (Indice di edificabilità territoriale):

Rappresenta la SUL massima realizzabile per ogni mq di ST. Il rapporto è espresso in mq/mq

► art. 5/2  EF: (Indice di edificabilità fondiaria):

Rappresenta la SUL massima realizzabile per ogni mq di SF. Il rapporto è espresso in mq/mq

►art. 9 Categorie di intervento edilizio:

MO: Manutenzione ordinaria

Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici ed opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

MS: Manutenzione straordinaria

Opere di rinnovamento e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici; opere di integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e che non comportino modifiche alle destinazioni d’uso.

 RC: Restauro e risanamento conservativo

Opere di conservazione dell’organismo edilizio nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso con destinazioni d’uso ad esso compatibili. Tali opere comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

RE: Ristrutturazione edilizia

Interventi rivolti a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

In relazione alla possibile variazione della S.U.L. e alle modalità di intervento, si distinguono tre sotto-categorie di RE:

RE1 Ristrutturazione edilizia senza aumento della SUL;

RE2 Ristrutturazione edilizia con aumento della SUL

RE3: Demolizione e ricostruzione di un fabbricato, senza variazione di volumetria, sagoma ed area di sedime.

RU: Ristrutturazione urbanistica

Interventi rivolti a sostituire a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi  anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati, della rete stradale.

NC: Nuova costruzione

Interventi di variazione edilizia ed urbanistica del territorio. Si individuano tre categorie di intervento:

DR: Demolizione e ricostruzione

Interventi non rientranti nella categoria RE3.

AMP: Ampliamenti di sagome di edifici

Ampliamenti di edifici all’esterno della sagoma esistente connessi o non ad interventi di ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione della parte preesistente, come stabilito nelle specifiche norme di tessuto (cfr. tab.b); rientrano in questa sotto- gli interventi pertinenziali, intesi quali spazi accessori alle unità edilizie e immobiliari, legati a queste da vincolo di pertinenza, che eccedano il 15% del volume costruito, ovvero che siano realizzati, con qualsiasi dimensione, nella Città Storica o su immobili individuati dalla Carta per la qualità.

NE: Nuova edificazione

Edificazioni di fabbricati su aree libere, comunque non rientrante nelle precedenti categorie.

NIU: Nuovo impianto urbanistico

E’ un insieme sistematico di interventi anche diversi  (urbanizzazioni, impianti, nuove costruzioni, sistemazioni ambientali) volto alla realizzazione di nuovi insediamenti urbani

►art. 10  Categorie di intervento ambientale:

RSA: Risanamento ambientale

Insieme di interventi e misure volti ad assicurare la messa in sicurezza e la bonifica dei siti inquinati. Riferimento: Parte IV, Titolo V, del D.I.GT n.152/2006.

RIA: Ripristino ambientale

Insieme di interventi volti alla ricostruzione delle componenti paesaggistiche e naturalistiche degradate ed alterate da interventi trasformativi, al fine di ricreare biotopi preesistenti o comunque tipici della campagna romana.  Tali interventi possono prevedere la demolizione di opere, edifici, impianti e infrastrutture degradati o dismessi seguiti da opere di ripristino ambientale e di consolidamento e risagomature di terreni.

REA: Restauro ambientale

Insieme di interventi volti a migliorare e preservare aree verdi di particolare pregio storico-ambientale, a recuperare manufatti preesistenti nel rispetto dei caratteri tipologici , formali e costruttivi originali e nell’integrazione con i caratteri naturalistici dei luoghi.

VLA: Valorizzazione ambientale

Insieme di interventi volti alla valorizzazione paesaggistica  e funzionale di aree verdi: creazione di nuove componenti paesaggistico-ambientali, piantumazioni, percorsi ciclopedonali ed equestri.

MBE: Miglioramento bio-energetico

Insieme di interventi volti a migliorare le prestazioni bioclimatiche delle componenti insediative.

Quale incentivo di carattere urbanistico può essere concesso un incremento, anche non in situ, fino al 5% della SUL ammessa.

►art. 12/2 Interventi diretti

Sono delle modalità attuative del PRG (le altre sono rappresentate dagli interventi indiretti).  Sono realizzabili direttamente sulla base del titolo abilitativo richiesto dalle norme statali o regionali in materia.

L’intervento diretto costituisce la modalità attuativa ordinaria nella Città Storica esclusi gli Ambiti di Valorizzazione.

►art. 12/3 Interventi indiretti

Sono delle modalità attuative del PRG (le altre sono rappresentate dagli interventi diretti). Sono subordinati dal PRG all’approvazione di strumenti urbanistici esecutivi, di iniziativa pubblica o privata.

L’intervento indiretto costituisce la modalità attuativa ordinaria negli Ambiti di Valorizzazione della Città Storica.

►art. 14 Programma integrato

E’ uno strumento attuativo indiretto di iniziativa pubblica che ha la finalità di sollecitare, coordinare ed integrare soggetti, finanziamenti, interventi pubblici e privati, diretti ed indiretti.

Il Programma integrato prevede di norma incentivi di tipo urbanistico, finanziario e fiscale, volti a favorire l’integrazione degli interventi, la qualità urbana ed ambientale, il finanziamento e la gestione privata di opere pubbliche.

Nella Città Storica si applica il Programma integrato al fine di coordinare, anche mediante incentivi gli interventi diretti privati e la loro integrazione con interventi sugli spazi pubblici, con particolare riguardo alle zone più degradate.

Si può applicare in alternativa al Piano di Recupero ed al Progetto Urbano negli Ambiti di Valorizzazione della Città Storica.

►art. 15 Progetto urbano

Si tratta di uno strumento attuativo indiretto finalizzato alla definizione progettuale delle previsioni del PRG. E’ avviato mediante la predisposizione di uno “schema di assetto preliminare” di iniziativa pubblica o privata. Se di iniziativa privata lo “schema di assetto preliminare” è presentato al Comune dai soggetti che rappresentino in quanto proprietari la maggioranza assoluta sia del valore catastale degli immobili ricadenti nell’ambito di intervento sia dei diritti edificatori attribuiti dal PRG ai proprietari.

La procedura del Progetto Urbano è obbligatoria per la definizione degli interventi nelle Centralità Metropolitane e Urbane. La stessa procedura può essere utilizzata negli Ambiti di Valor. della Città Storica.

►art. 16 Carta per la  qualità:

Documento del P.R.G. che individua gli elementi che presentano particolare valore urbanistico, architettonico, archeologico e monumentale, da conservare e valorizzare.

► art. 18 Ambiti di compensazione

Nei seguenti ambiti il PRG distingue tra previsioni edificatorie attribuite ai proprietari quantificate sulla base della disciplina urbanistica pre-vigente e quelle riservate al Comune quantificate secondo i criteri di sostenibilità urbanistica e le finalità di interesse pubblico.

Sono ambiti di compensazione: gli Ambiti di riserva; le Centralità metropolitane ed urbane; gli Ambiti per i Programmi integrati nella Città della trasformazione; gli Ambiti di trasformazione ordinaria (A.T.O.); i Nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare; gli Ambiti per i Programmi integrati nella Città da ristrutturare.

►art. 19 Compensazioni urbanistiche

Il PRG individua strumenti e localizzazioni idonei a trasferire in ambiti specifici l’edificabilità da compensare. Tali trasferimenti possono essere effettuati negli ambiti di compensazione o in altri ambiti edificabili o di patrimonio edilizio esistente finalizzato al recupero previo accordo tra proprietari e titolari di compensazione.

►art. 20  Contributo straordinario di urbanizzazione

Le più rilevanti valorizzazioni immobiliari generate dalle previsioni del presente PRG rispetto alla disciplina urbanistica previgente sono soggette a contributo straordinario di urbanizzazione posto a carico del soggetto attuatore.

►art. 21 Incentivi per il rinnovo edilizio

Gli incentivi urbanistici sono utilizzati per il recupero degli standard urbanistici, per la realizzazione e gestione di servizi ed opere pubbliche, per il rinnovo del patrimonio edilizio.

Gli incentivi urbanistici per il rinnovo edilizio consistono nella maggiorazione della SUL esistente, calcolata anche in eccedenza ai limiti di incremento della SUL. La quota eccedente di SUL, se non localizzabile in situ può essere trasferita negli Ambiti di compensazione.

►art. 22 Cessione compensativa

Ai fini dell’acquisizione pubblica delle aree destinate a servizi pubblici il Comune può attuare la cessione compensativa in alternativa all’espropriazione per pubblica utilità.

La cessione compensativa può essere applicata esclusivamente: alle aree ricadenti nei Programmi Integrati della Città consolidata e della Città da ristrutturare; alle aree ricadenti all’interno delle Centralità locali;nella fascia pomeriale delle Mura Aureliane.

►art. 24 Città storica:

Insieme integrato costituito dall’area storica centrale interna alle mura, dalle parti urbane dell’espansione otto-novecentesca interna ed esterna alle mura e dai singoli siti e manufatti localizzati nell’intero territorio comunale che presentano una identità storico-culturale definita da particolari qualità.

All’interno della Città storica, gli interventi edilizi ed urbanistici, nonché le iniziative di promozione sociale ed economica, sono finalizzati alla conservazione e valorizzazione delle qualità esistenti.

La Città Storica si articola nelle seguenti componenti:

a)    Tessuti;

b)    Edifici e complessi speciali;

c)     Spazi aperti;

d)    Ambiti di valorizzazione

►art. 25 Tessuti della Città Storica

Sono isolati o parti di isolato costituiti dall’aggregazione di edifici, con relativi spazi aperti di pertinenza e l’esclusione delle sedi viarie.

I Tessuti si articolano in:

T1: Tessuti di origine medievale (comprese le ristrutturazioni urbanistiche dei tessuti medievali effettuate in  epoca rinascimentale, barocca e pre-unitaria);

T2: Tessuti di espansione rinascimentale e moderna pre-unitaria (a partire dalla fine del ‘400);

T3: Tessuti di ristrutturazione urbanistica otto-novecentesca (dalla fase post-unitaria al ventennio tra le due guerre);

T4: Tessuti di espansione otto-novecentesca ad isolato (tessuti intensivi di espansione post-unitaria ad isolati regolari interni ed esterni alle Mura Aureliane, realizzati in genere sulla base di impianti urbani pianificati nei Piani Regolatori del 1883 e del 1909);

T5: Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme (tessuti di edifici isolati nei lotti formatisi dentro e fuori la cinta muraria su aree non urbanizzate sulla base di impianti urbani pianificati nei Piani Regolatori del 1883 e del 1909);

T6: Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue (edificazione intensiva compattacon fronti prevalentemente continue ed allineate su strada, pianificati e realizzati con il Piano Regolatore del 1931 o costruiti dopo il 1960 con piano particolareggiato approvato;

T7: Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme;

T8: Tessuti di espansione novecentesca con impianto moderno e unitario complessi di edilizia pubblica disegnati sulla base di impianti urbani previsti dai Piani Regolatori del 1931 e del 1962 e successive varianti, secondo i principi progettuali del Movimento Moderno così come interpretati dalla cultura urbanistica ed architettonica italiana. E’ un esempio il nucleo storico del Quarticciolo o di Montesacro;

T9: Edifici isolati;

T10: Nuclei storici isolati.

►art. 43 Ambiti di Valorizzazione della Città Storica

Comprendono luoghi della Città Storica che hanno perso la originaria identità e qualità storica, architettonica e ambientale.

In queste aree sono previsti interventi di ristrutturazione, demolizione, recupero, realizzazione di spazi attrezzati a verde per il tempo libero e lo sport con uso pubblico convenzionato, realizzazione di parcheggi ad uso pubblico convenzionato di parcheggi, aree piantumate, percorsi ciclopedonali.

Si distinguono quattro tipologie di Ambiti di Valorizzazione:

a)     Ambiti di Valorizzazione di tipo A: costituiti da spazi aperti di valore ambientale da riqualificare ed integrare alla Città Storica anche introducendo nuove funzioni sostenibili.

Viale della Moschea; piazza Pio XI-villa Pamphili; pendici Aventino; via Sannio-piazzale Appio-porta Metronia; via Portuense; via della Magliana-S.Passera; collina Parioli.

b)    Ambiti di Valorizzazione di tipo B: costituiti da edifici e spazi aperti incoerenti con il tessuto urbano dal punto di vista formale e funzionale, nei quali operare con progetti di completamento/trasformazione adeguati alle necessità.

CorsoFrancia; Flaminia vecchia; piazzale Maresciallo Giardino; lungotevere dei Fiorentini-corso Vittorio; via delle Fornaci-via nuova delle Fornaci; colle Oppio;scalo S.Lorenzo-via dei Lucani-via di porta Labicana; via Prenestina-via Ettore Fieramosca; Mandrione; porta Portese- arsenale Pontificio; piazzale della Radio; via Mengarini-via Tajani-via Bellouzzo; piazza Meucci; via del Valco S.Paolo-via Ostiense; clivo Portuense-orti di Trastevere; piazza Mancini; villa Certosa; via Ettore Rolli.

c)     Ambiti di Valorizzazione di tipo C: costituiti da aree dismesse ed insediamenti prevalentemente non residenziali.

Borghetto Flaminio; caserme viale Giulio Cesare-viale delle Milizie; via Tiburtina-viale delle Provincie; scalo S.Lorenzo- tangenziale est-porta Maggiore; caserme via di San Michele-via Anicia; viale Trastevere-deposito ATAC-ex GIL; ponte dell’Industria-via Ostiense; via Casilina-stazione Tuscolana-vallo Ferroviario; stazione Trastevere; via Tiburtina-via C.De Lollis; Verano-via dei Reti;Castro Pretorio.

d)    Ambiti di Valorizzazione di tipo D: ambiti relativi all’area di Ostia Lido.

► art. 54 Ambiti per i Programmi di recupero urbano (PRU)

Sono individuati i perimetri dei Programmi di Recupero Urbano di cui all’art. 11 della Legge 493/93 approvati mediante Accordi di Programma con la Regione Lazio. Sono previsti interventi privati e pubblici e stipule di convenzioni.

►art. 55 Nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare

Ai fini di un razionale inserimento nel contesto urbano sono sottoposti a Piano di recupero Urbanistico di iniziativa pubblica e/o privata. Si prevedono edificabilità aggiuntive.

► art. 57 Ambiti di trasformazione ordinaria (A.T.O.)

Gli A.T.O. riguardano aree libere già edificabili secondo il PRG del 1962 cui il P.R.G. del 2008 conserva il carattere di edificabilità destinandole o a nuovi insediamenti prevalentemente residenziali o a funzioni integrate. Sono ammessi interventi di tipo NIU (vedi art. 9).

Negli ATO non interessati dai Piani di Zona (ex legge 167) una quota pari al 20% della SUL complessiva attribuita ad ogni ambito dovrà essere riservata al Comune per interventi di edilizia residenziale pubblica e per le compensazioni urbanistiche. Almeno il 15% della SUL a disposizione della proprietà dovrà essere destinata alla locazione semplice o alla locazione con proprietà differita di almeno 8 anni.

►art. 64 Ambiti di programmazione strategica

Sono definiti prevalentemente da elementi naturali, direttrici e tracciati storici tra loro interrelati.

Gli ambiti individuati sono:

a)    il Tevere;

b)    il Parco dei Fori e dell’Appia Antica;

c)     le Mura;

d)    il tracciato Flaminio-Fori-Eur;

e)     la Cintura Ferroviaria.

Gli obiettivi degli Ambiti di programmazione strategica sono perseguiti attraverso:

a)    Programmi triennali delle opere pubbliche comunali;

b)    Progetti urbani e Programmi integrati.

►art. 65 Centralità metropolitane e urbane

Le Centralità metropolitane ed urbane sono finalizzate alla nuova struttura policentrica del territorio metropolitano attraverso una forte caratterizzazione funzionale e morfologica, una forte concentrazione di funzioni a livello urbano e metropolitano  e ad una forte connessione con le reti di comunicazione (nodi di scambio metropolitani). Le Centralità si attuano mediane Progetto Urbano.

Esempi di Centralità pianificate o da pianificare: Bufalotta, Pietralata, Ostiense, Alitalia-Magliana, Polo Tecnologico, Tor Vergata, Eur-Castellaccio, Ponte di Nona-Lunghezza, Massimina, Fiera di Roma, Santa Maria della Pietà, Torre Spaccata, Ponte Mammolo, Acilia-Madonnetta, Anagnina-Romanina, Saxa Rubra, Cesano, La Storta.

►art. 66 Centralità locali

Le Centralità locali corrispondono agli spazi urbani dove il PRG localizza le funzioni in grado di rivitalizzare e riqualificare i tessuti circostanti, oltre ai principali servizi necessari per la migliore organizzazione sociale e civile del Municipio.

►art. 67 Ambiti di riserva

Gli Ambiti di riserva sono costituiti da aree non edificate destinate dal precedente PRG ad Agro Romano e classificati dallo stesso quali Ambiti di compensazione con destinazione prevalentemente residenziale.

La quota maggioritaria della edificabilità consentita  è destinata priortariamente  ad edilizia residenziale pubblica, compensazioni urbanistiche, incentivi per il rinnovo edilizio.

►Tit.III Sistema ambientale ed agricolo

Sono componenti del Sistema Ambientale ed Agricolo: aree naturali protette, reticolo idrografico, agro romano, parchi agricoli.

►art. 74 Agro romano

Nell’Agro romano sono ammessi interventi di recupero edilizio e di nuova costruzione finalizzati al mantenimento ed al miglioramento della produzione agricola, allo svolgimento delle attività connesse, all’agriturismo, alla valorizzazione di beni di interesse culturale.

Principali termini urbanistici usati nelle Norme Tecniche Attuative del PRG 2008

(alcuni termini sono tratti dal sito http://www.urbanistica.comune.roma.it/prg-parole.html

►Parcheggi pertinenziali:

Sono parcheggi legati non solo a destinazioni d’uso residenziali, ma anche commerciali, servizi, turistico-ricettive, produttive,agricole.

I parcheggi pertinenziali possono essere ricavati nell’interrato o nei piani fuori terra dell’edificio avente le destinazioni d’uso sopra citate o nelle aree di pertinenza o anche su aree che non facciano parte del lotto di pertinenza purchè non distino più di m. 300 misurati come percorso pedonale più breve tra gli accessi del parcheggio e dell’edificio.

Per la Città Storica i parcheggi pertinenziali, se relativi ad interventi interni al Municipio I°, possono essere reperiti all’interno dell’intera Città Storica senza vincolo di distanza, ma non in edifici speciali di interesse storico, architettonico, monumentale.

►Strumento urbanistico esecutivo:

Si tratta di una procedura finalizzata alla definizione progettuale esecutiva delle previsioni di Piano Regolatore Generale (Progetti urbani, Programmi integrati, Piani di recupero).

►Piccole strutture di vendita: unità commerciali con superficie di vendita fino a 250 mq.

►Medie strutture di vendita: unità commerciali con superficie di vendita fino a 2500  mq.

►Grandi strutture di vendita: unità commerciali con superficie di vendita oltre i 2500  mq.

►S.U.L. (Superficie utile lorda):

misura in mq. la somma delle superfici lorde comprese entro il perimetro esterno delle murature di tutti i piani fuori ed entro terra degli edifici qualunque sia la loro destinazione d’uso. E’ esclusa la superficie di vani ascensore, vani scala, androni, volumi tecnici posti al di sopra del solaio di copertura (locali caldaie, locali contatori ecc.), logge, balconi, terrazzi coperti, altane, porticati al piano terra, locali interrati o seminterrati fino ad una emersione di 0,80 metri qualora destinati a funzioni accessorie alla residenza, parcheggi pertinenziali coperti in misura non eccedente lo standard della tabella b, locali sottotetto per le parti di altezza utile inferiore a m. 1,80, ingombri dei muri per le parti eccedenti i 30 cm. di spessore.

►Carta della qualità:

documento del P.R.G. che individua gli elementi che presentano particolare valore urbanistico, architettonico, archeologico e monumentale, da conservare e valorizzare.