Ex clinica Villa Bianca: parole sante e lacrime di coccodrillo

Autore : Redazione

di Anna Maria Bianchi Missaglia

“Non si può pensare alla consistenza di un’opera non realizzata come base per un’altra opera…sono norme che la politica ha fatto, ma rispetto alle quali  la politica non può esercitare un controllo per le autorizzazioni…abbiamo sbagliato a fare leggi e a eliminare la possibilità della politica di fare le scelte, lasciandole agli automatismi tecnocratici…” Parole sante quelle del consigliere capitolino e Presidente della  Commissione Ambiente Palmieri, alla Commissione urbanistica di Roma Capitale del 27 settembre[1] sulla vicenda dell’ex clinica Villa Bianca[2].

Una vicenda che parte da lontano, quando i proprietari della clinica privata circondata da un parco rigoglioso, nel II Municipio,  in un’area di pregio, accanto al Parco Nemorense, chiedono inizialmente (2004) al Comune di ampliare la clinica  e realizzare dei parcheggi al servizio della struttura. Dopo la demolizione dell’edificio esistente, avvenuta nel 2006, passano circa 10 anni nei quali i proprietari avanzano qualche richiesta di integrazione del progetto, iniziando e lasciando poi fermi i lavori.  Poi, nel 2016, approfittando del cosiddetto “Piano casa” della Regione Lazio, presentano una nuova istanza, questa volta  per un progetto residenziale di 2 palazzine miste[3]  con cambio di destinazione d’uso e un aumento di cubatura sulla base dell’art 3 ter comma 1 della  legge regionale 21/2009[4].

Rimandando a un successivo approfondimento l’analisi  degli aspetti tecnici e urbanistici di una vicenda piuttosto complessa,  anticipiamo solo che dall’esame della documentazione acquisita da accesso agli atti è stato possibile appurare, tra le altre cose, che l’approvazione dell’ampliamento in deroga al Piano Regolatore da parte del Consiglio comunale nel 2004, era motivata esclusivamente dall’interesse pubblico della struttura sanitaria;  tuttavia  quei 20.074 mc concessi in più agli allora proprietari, anche se mai realizzati, sono stati poi considerati come “preesistenti” e quindi rientranti nella  base di calcolo della premialità da riconoscere al proponente sulla base della nuova normativa regionale.

E il punto è proprio quella normativa,  il cosiddetto “Piano casa”, la  l.r. 11 Agosto 2009 n. 21 , che le ripetute  e “provvidenziali”  modifiche operate dalla allora Giunta Polverini (centrodestra) nel 2011-2012,  hanno trasformato  da provvedimento che doveva concedere per un periodo limitato la possibilità di modesti ampliamenti  di  villini uni o bifamiliari,  in un micidiale e generalizzato strumento per far lievitare il cemento,   quello esistente e anche solo previsto, nonché per facilitare i cambi di destinazione d’uso[5].

La  Giunta Zingaretti, subentrata nel febbraio 2013, anzichè cancellare subito quei devastanti commi aggiunti da Polverini –  come Carteinregola chiedeva, con iniziative, manifestazioni e anche un presidio alla Pisana[6] -,  nell’ottobre  2014  li ha prorogati fino al 2017, modificando parzialmente solo le parti più impresentabili, ma lasciando gli aumenti di cubatura e i cambi di destinazione, con scarse o nulle possibilità, per i Comuni, di tutelare i quartieri storici, visto che gli interventi consentiti  erano per lo più “In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi comunali vigenti”[7].

Le nostre richieste di allora, anche quelle più ragionevoli, come quella di permettere al Comune di Roma di escludere dall’applicazione del Piano casa ulteriori  quartieri  storici rispetto a quelli definiti  in precedenza dalla Giunta Alemanno[8] o di  non concedere aumenti di cubature alle  costruzioni ancora da edificare, sono state completamente ignorate dall’allora Assessore all’urbanistica Civita e dal Consiglio regionale[9].

Anche la Legge di Rigenerazione urbana 7/2017,  subentrata al Piano casa, approvata dallo stesso Consiglio regionale il 18 luglio 2017, contiene un articolo, Art. 6, che continua a lasciare mano libera ai privati sulle demolizioni e ricostruzioni con aumento di cubatura e cambi di destinazione, escludendo ogni pianificazione e decisione da parte  dei Comuni[10].

Tornando al “Piano casa Polverini-Zingaretti”, pur essendo ufficialmente cessato il 30 giugno 2017[11], purtroppo continua a vivere in un numero imprecisato di interventi che sono stati richiesti prima della scadenza e che continuano il loro iter secondo le devastanti regole precedenti (l’Amministrazione comunale, nonostante reiterate e pressanti richieste, non ha mai fatto chiarezza sia riguardo al numero ed alla consistenza che alla localizzazione[12]) 

Da anni Carteinregola e altre associazioni lanciano allarmi, appelli, richieste alla politica, gli ultimi ancora in occasione delle recenti elezioni regionali, quantomeno per limitare i danni dell’Art. 6 della LR //2017[13]. Appelli accorati, ignorati dalla stragrande maggioranza della classe politica della nostra città, del centro destra e del centro sinistra. Ma sono soprattutto gli esponenti  del Partito Democratico[14], che ogni volta che emerge davanti all’opinione pubblica un nuovo progetto cementificatorio, derivato  dal Piano Casa  o dall’art. 6 della Legge di rigenerazione, che impatta sui tessuti più pregiati e delicati della città – purtroppo i più remunerativi per i costruttori –  davanti ai cittadini condannano e si scandalizzano, come se quelle  norme non le avessero volute, elaborate, approvate e mantenute loro, completamente consapevoli delle conseguenze.

Parole sante, quindi, quelle del Presidente Palmieri, che ci risulta estraneo all’approvazione di quei provvedimenti,  ma anche lacrime di coccodrillo per tanti esponenti del suo partito, come quelli che sedevano in Consiglio regionale quando quelle norme sono state approvate. Lo mettiamo in calce, il comma che rischia di aumentare a dismisura le cubature della ex Villa Bianca, sperando che qualcuno abbia il coraggio di metterci il suo nome e la sua faccia e spiegare il perché ai cittadini. O magari dica una frasetta che per i politici è peggio dell’aglio per i vampiri: “abbiamo sbagliato (e ci attiveremo per correggere gli errori)” [15]

Art. 3 ter (6)
(Interventi finalizzati al reperimento di alloggi a canone calmierato attraverso il cambiamento di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale)
1. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi comunali vigenti o adottati, sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, e di completamento, con ampliamento entro il limite del 30 per cento della volumetria oppure della superficie utile esistente nei limiti previsti dalla lettera c), previa acquisizione del titolo abilitativo di cui all’articolo 6, degli edifici o di parti degli edifici di cui all’articolo 2 aventi destinazione non residenziale, che siano dismessi o mai utilizzati alla data del 31 dicembre 2013, ovvero che alla stessa data siano in corso di realizzazione e non siano ultimati e/o per i quali sia scaduto il titolo abilitativo edilizio ovvero, limitatamente agli edifici con destinazione d’uso direzionale, che siano anche in via di dismissione. Gli interventi di cui al presente comma sono consentiti nel rispetto delle seguenti condizioni: (6a)
a) gli interventi non possono riguardare edifici ricompresi all’interno delle zone D di cui al decreto del Ministro per il lavori pubblici 2 aprile 1968, ovvero nell’ambito di consorzi industriali o di piani degli insediamenti produttivi, fatti salvi gli interventi nelle zone omogenee D inferiori a 10 ha, che riguardino edifici dismessi o mai utilizzati alla data del 31 dicembre 2013 (6a1);
b) gli interventi non possono riguardare gli edifici ricompresi all’interno delle zone omogenee E, di cui al decreto del Ministro per il lavori pubblici 2 aprile 1968; (6b)
c) gli interventi sono finalizzati al cambio di destinazione d’uso in residenziale fino ad un massimo di 15.000 metri quadrati di superficie utile lorda esistente, da incrementare con l’ampliamento di cui all’alinea del presente comma; tali interventi sono subordinati a riservare ad edilizia sociale a canone calmierato una quota della superficie complessiva oggetto dell’intervento, secondo quanto definito dalla Giunta regionale con il regolamento di cui al comma 1 bis; detta quota è stabilita nella misura minima del 30 per cento per cambi di destinazione d’uso con una superficie esistente inferiore a 10.000 metri quadrati e nella misura minima del 35 per cento per cambi di destinazione d’uso con una superficie esistente superiore a 10.000 metri quadrati e inferiore a 15.000 metri quadrati; tale quota è maggiorata di un ulteriore 10 per cento qualora venga recepita nel medesimo territorio comunale mediante l’utilizzo di alloggi già realizzati o in corso di realizzazione alla data di presentazione della proposta, fermo restando che la superficie oggetto del cambio di destinazione d’uso e la relativa premialità, di cui all’alinea del presente comma, devono essere realizzate nell’area oggetto dell’intervento; nelle percentuali riservate alla locazione può essere destinata una quota alla locazione per studenti universitari e alle categorie protette e svantaggiate come definite dalle norme nazionali e comunitarie nonché ai componenti del comparto sicurezza, dei vigili del fuoco e delle forze armate nelle percentuali riservate alla locazione a canone calmierato la quantità di alloggi con la superficie minima prevista dal regolamento edilizio, ovvero, in mancanza di questo, con la superficie minima di 45 metri quadrati, non deve essere maggiore del 50 per cento; (6c)
d) gli interventi sono realizzati nel rispetto delle altezze e delle distanze previste dagli articoli 8 e 9 del decreto del Ministro per il lavori pubblici 2 aprile 1968.

• (6) Articolo inserito dall’articolo 5, comma 1 della legge regionale 13 agosto 2011, n.10
• (6a) Alinea modificata dall’articolo 1, comma 6, lettera a), della legge regionale 6 agosto 2012, n. 12, dall’articolo 2, comma 2 della legge regionale 8 agosto 2014, n. 8 e da ultimo dall’articolo 1, comma 17,
• lettera a) della legge regionale 10 novembre 2014, n. 10
• (6a1) Lettera modificata dall’articolo 1, comma 17, lettera b) della legge regionale 10 novembre 2014,n. 10
• (6b) Lettera modificata dall’articolo 1, comma 6, lettera b), della legge regionale 6 agosto 2012, n. 12 e poi dall’articolo 1, comma 17, lettera c) della legge regionale 10 novembre 2014, n. 10
• (6c) Lettera modificata dall’articolo 1, comma 6, lettera c), della legge regionale 6 agosto 2012, n. 12 e da ultimo dall’articolo 1, comma 17, lettera d), numeri 1), 2) e 3) della legge regionale 10 novembre 2014, n. 10. Vedi, al riguardo, il regolamento regionale 28 dicembre 2012, n. 18 (Determinazione dei criteri e modalità per la definizione del canone calmierato per l’edilizia sociale ai sensi dell’articolo 3ter della legge regionale 11 agosto 2009, n. 21 e successive modifiche) pubblicato BUR 8 gennaio 2013, n. 3

Post Scriptum 1

Significative della volontà politica sono anche le modifiche che vengono nel tempo apportate alle leggi, come  quella  introdotta meno di un mese dopo l’approvazione della legge di rigenerazione urbana, che cancella una frase che con il “prioritariamente” apriva un paragrafo con un indirizzo sacrosanto, che è stato così eliminato: “Gli interventi di cui alla presente legge sono consentiti, nelle porzioni di territorio urbanizzate [cancellato:] prioritariamente nelle aree in cui non sono state completate le opere di urbanizzazione primaria, secondaria e che non rispettano gli standard imposti dall’articolo 3 del decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444” (Il Decreto 1444/68 è quello che ha riconosciuto il diritto per tutti gli abitanti a dotazioni minime di verde, servizi, parcheggi. (> vedi articolo Legge Regionale della Rigenerazione Urbana: quelle modifiche che ne possono cambiare il senso (e che i più ignorano) [16]

Post scriptum 2

L’ultimo appello che abbiamo inviato a tutte le forze politiche (partiti romani, candidati alle elezioni, consiglieri comunali) per chiedere che nel programma elettorale per la Regione Lazio fosse inserita  l’abrogazione o la modifica dell’art.6 della legge della rigenerazione urbana, ha raccolto ben poche sottoscrizioni tra i politici e i rappresentanti istituzionali [17]

Anna Maria Bianchi Missaglia

29 settembre 2023 (ultima modifica 30 settembre 2023)

 Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

NOTE

[1] Qui lo streaming della riunione della Commissione urbanistica del 27 settembre 20223 https://streaming.comune.roma.it/portal/watch/commission/ab1dc1c4-dea9-4e3c-9ba3-25379f4bb303

[2] Villa Bianca era una struttura sanitaria ubicata nel Municipio II, quartiere Triste, nel quadrante via Bradano, via Martignano accanto al Parco Virgiliano. Vedi Roma Today – 6 aprile 2023  https://www.romatoday.it/zone/parioli/trieste/clinica-villa-bianca-nemorense-progetto-condominio-aprile-2026.html

Vedi Articolo di Carteinregola del 6 luglio 203. Ex clinica Villa Bianca: le domande sul nuovo progetto edilizio tra le vie Martignano e Bradano

Carteinregola ha presentato al Dipartimento Urbanistica formale istanza di accesso agli atti potendo visionare e acquisire parte della documentazione inerente il PdC 188/2022 in data 4 agosto 2023 (Nota prot. QI/89368/2023 e Nota Prot. QI/136365/2023).

[3] Permesso a costruire n. 188/2022 rilasciato dal Dipartimento Urbanistica di Roma Capitale oggetto proprio della Commissione del 27 settembre.

[4] Deliberazione del Consiglio Comunale n. 5 del 22 gennaio 2004 (prot. Serv. Deliberazioni n. 862/03)

[5] Vedi Piano casa e legge regionale rigenerazione urbana del Lazio – cronologia e materiali https://www.carteinregola.it/index.php/piano-casa/

[6] Vedi tra i tanti articoli da noi pubblicati nel periodo:

• PIANO CASA: IL DIARIO DEL PRESIDIO 11 settembre – 30 ottobre 2014

• Piano casa 2: le nostre 7 domande all’assessore Civita  ottobre 2014
• Al Municipio XI ci negano la parola sul Piano casa -16 Ottobre 2014 Continua#
• Piano casa 2: la lettera di Carteiregola al segretario del PD romano  -9 Ottobre 2014oContinua#
• Piano Casa: la nostra lettera al Sindaco Marino e un piccolo grande passo dal II Municipio

[7] Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale (1) (1a) Numero della legge: 21 Data: 11 agosto 2009 Numero BUR: 31 S.O. 142 Data BUR: 21/08/2009

[8] Ad esempio  non erano e non sono tutelati, oltre al quartiere  Trieste, Prati, Parioli, Città Giardino e altri quartieri storici di Roma, tra i quali San Lorenzo, dove c’è una vera e propria esplosione degli interventi del Piano Casa che stanno disordinatamente cambiando i connotati al quartiere (vedi Piediperterra a San Lorenzo: Via dei Sabelli, quale rigenerazione urbana )

[9] vedi  Appello: 5 punti da cambiare del “Piano Casa” Polverini/Zingaretti  19 Febbraio 2014Continua#

(…) In particolare ci appelliamo al Presidente Zingaretti, all’Assessore Civita, alla Commissione Urbanistica e al Consiglio regionale del Lazio affinché introducano  le seguenti modifiche:

1) Non si concedano aumenti di cubature alle nuove costruzioni:  il Lazio è l’unica Regione che ammette ampliamenti per edifici ancora da costruire.

2) In seguito all’approvazione delle nuova  legge regionale, sia concessa  ai Comuni una riapertura dei termini entro i quali definire quali aree ed edifici debbano essere esclusi dagli interventi  del  Piano Casa, applicando  il criterio di ridefinizioni esclusivamente  restrittive. Estendere la tutela a tutti i tessuti delle città storiche

3) Escludere  dal Piano casa tutti gli edifici che rientrano in piani urbanistici attuati a seguito di Accordi di programma. Non possono essere riconvertiti agli interessi privati accordi nati per l’interesse pubblico.

4) Sia cancellata  la possibilità di cambio di destinazione d’uso nell’ambito della stessa categoria del “non residenziale” (ad esempio da uffici a centri commerciali),  lasciando ai Comuni la titolarità di decidere se sia o meno ammissibile operare con trasformazioni nell’uso di immobili  che possono avere notevoli ripercussioni sull’urbanistica e sullo sviluppo economico delle città

5) Non siano prolungati i termini entro i quali  è possibile  usufruire di tale  “legge speciale”, che non è neanche conseguente ad una normativa contenuta in una legge-quadro nazionale, mai emanata, e di cui  molti giuristi affermano l’ incostituzionalità, in quanto comprimerebbe prerogative di competenza comunale – rispetto alla pianificazione urbanistica – e di competenza nazionale – rispetto alla tutela del paesaggio.

[10] Vedi 19 luglio 2017 Legge per la rigenerazione urbana e il recupero edilizio https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=9313&sv=vigente

Art. 6
(Interventi diretti)

1. Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta. (2a)
2. Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1 sono consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti, indipendentemente dalle percentuali previste dagli strumenti urbanistici comunali per ogni singola funzione nonché dalle modalità di attuazione, dirette o indirette, e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti incondizionatamente i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche. (8)

(…)

6. Le disposizioni di cui al presente articolo non possono riferirsi ad edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

• (2a) Comma modificato dall’articolo 5, comma 2, lettera b), della legge regionale 27 febbraio 2020, n. 1
• 8) Comma sostituito dall’articolo 9, comma 70, lettera b), della legge regionale 23 novembre 2022, n. 19

[11] Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale (1) (1a)

vedi Art. 6 (9) (9.1)
(Titoli abilitativi e termini per la presentazione delle domande)

comma 4 4. Le DIA e le domande per il rilascio del permesso di costruire sono presentate a decorrere dal termine di cui articolo 2, comma 4 ed entro il termine del 31 gennaio 2017. Le DIA previste in relazione agli interventi di cui all’articolo 3 possono essere presentate dalla data del 15 settembre 2011 ed entro il 31 gennaio 2017. (9c)

comma 4 bis.    Le DIA, le SCIA e le domande per il rilascio del permesso di costruire presentate entro il termine di cui al comma 4, da ultimo prorogato al 1° giugno 2017, proseguono il relativo iter di definitiva formazione e devono essere esaminate dall’amministrazione competente, secondo quanto previsto dalle disposizioni statali e regionali vigenti ed in particolare dall’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241 (Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi) e successive modifiche. (9c1)
4 ter.    Nel caso in cui la DIA o la SCIA sia carente degli obbligatori pareri e autorizzazioni comunque denominati si applicano le disposizioni di cui all’articolo 23, commi 3 e 4 del d.p.r. 380/2001. (9c1)
4 quater. Le varianti ai permessi di costruire rilasciati ai sensi del presente articolo e non decaduti sono realizzabili nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 22, commi 2 e 2bis del d.p.r. 380/2001. (9c1)

(9) Articolo sostituito dall’articolo 5, comma 4 della legge regionale 13 agosto 2011, n. 10

• (9.1) In riferimento al termine vedi, anche, l’articolo 3, comma 89, della legge 31 dicembre 2016, n. 17 che prevede la proroga del termine del 31 gennaio 2007 fino all’approvazione da parte del Consiglio regionale della proposta di legge in materia di rigenerazione urbana e comunque non oltre il 1 giugno 2017
• (9c) Comma sostituito dall’articolo 1, comma 167 della legge regionale 13 agosto 2011, n. 12, modificato dall’articolo 1, comma 10, lettera c), della legge regionale 6 agosto 2012, n. 12 e da ultimo dall’articolo 1, comma 46 della legge regionale 10 novembre 2014, n. 10
• (9c1) Comma inserito dall’articolo 10, comma 10, della legge regionale 18 luglio 2017, n.

[12] Per avere un’idea di dove possono atterrare gli  interventi ai sensi dell’art.6 della Legge 7/2017 si veda   Ambiti territoriali di applicazione della LR 7/2017 per la rigenerazione urbana e il recupero edilizio , mappa pubblicata dal sito del Dipartimento Urbanistica di Roma Capitale nel marzo 2023

[13] Vedi  Le nostre richieste per le elezioni della Regione Lazio 2023 19 dicembre 2022

[14] vedi ad esempio: Piano Casa Polverini/Zingaretti: continuano a piovere le fake news (oggi Civita, PD)-27 Febbraio 2018 Continua#

[15] Va riconosciuto che l’intervento del Presidente Palmieri era, in qualche misura, un’autocritica per la classe politica di cui parte

[16] Il 14 agosto 2017 la legge 7/2017 subisce alcune modifiche dalla legge regionale 14 agosto 2017, n. 9 (> versione aggiornata), tra le quali la cancellazione di interventi considerati “prioritari” (> vedi il nostro articolo Legge Regionale della Rigenerazione Urbana: quelle modifiche che ne possono cambiare il senso (e che i più ignorano)

[17] Vedi  Intellettuali e associazioni ai candidati del Lazio: impegno a modificare la legge demolisci villini 28 gennaio 2023