Le osservazioni di Carteinregola alla PL del Lazio “Semplificazioni e Misure Incentivanti il Governo del Territorio” – prima parte

Autore : Redazione

Si è svolta il 23 settembre l’audizione della Commissione Urbanistica regionale di associazioni, ordini e categorie relativamente alla Proposta  di Legge Regionale N.171 del 9 agosto 2024 “Semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio”. Carteinregola ha inviato alla Commissione la prima parte delle sue osservazioni, che pubblichiamo in calce, il 26 settembre. Sono in preparazione le osservazioni sulle modifiche che la PL 171 intende introdurre nelle normative regionali che hanno ricadute sulla tutela del Paesaggio.

PROPOSTA DI LEGGE N. 171 del 9 agosto 2024 SEMPLIFICAZIONI E MISURE INCENTIVANTI IL GOVERNO DEL TERRITORIO adottata dalla Giunta regionale  con Deliberazione n. 668 dell’8 agosto 2024

Osservazioni dell’Associazione Carteinregola sugli articoli 2, 3, 5

L’Associazione Carteinregola si è occupata spesso delle Proposte di legge regionali che riguardano il Governo del Territorio, l’Ambiente e il Paesaggio, aspetti inscindibilmente legati  alla qualità della vita dei cittadini e alla tutela del nostro patrimonio collettivo da tramandare alle future generazioni.  

La Proposta di legge in oggetto interviene su molte normative vigenti con uno spirito anticipato dal titolo: “semplificazioni e misure incentivanti”,  una formula che, per  molte delle modifiche proposte, si traduce in semplificazione e incentivi per i privati in campo edilizio e commerciale, come emblematicamente dichiarato nella relazione tecnica a proposito dell’Art. 2 “Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” e successive modificazioni”: “…si aumentano gli incentivi volumetrici per gli interventi di demolizione e ricostruzione, nonché per la ristrutturazione edilizia  che nella normativa vigente non erano previsti” con la motivazione che  “Tali incentivi puntano a rendere i suddetti interventi maggiormente appetibili nonché consoni ad un mercato che ha visto una lievitazione importante dei costi di realizzazione”.

Le nostre osservazioni partono proprio dalle principali modifiche che la PL 171 apporta alla Legge 7/2027, già da Carteinregola più volte criticata per le ricadute  dell’ Art.6 – Interventi diretti, che consente demolizioni e ricostruzioni con aumenti di cubatura e cambi di destinazione d’uso in deroga a quanto prescritto dai Piani regolatori comunali, quindi su semplice richiesta dei privati, senza nessuna programmazione e valutazione preventiva da parte degli uffici comunali.

Molti interventi della PL in oggetto ampliano ulteriormente le potenzialità edificatrici e dei cambi di destinazione d’uso, comprimendo per contro la pianificazione pubblica e le regole a tutela dell’interesse pubblico..

Segnaliamo le modifiche  a nostro avviso più critiche e impattanti,  dell’Art.2 (Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio”) relative a numerose fattispecie di interventi edilizi e dell’ Art. 2 e dell’Art. 5 (Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo)  per quanto riguarda le sale cinematografiche, i teatri e centri culturali,  edell’Art. 3 (Modifiche alla legge regionale 16 aprile 2009, n. 13 “Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti”).

Rimandiamo a una successiva trattazione le modifiche che impattano sulla tutela paesaggistica.

Gruppo urbanistica di Carteinregola

Art. 2 “Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” e successive modificazioni”

Per quanto riguarda l’Articolo 2, riteniamo  che non debbano essere introdotte le modifiche evidenziate e reiteriamo la  richiesta di modifica dell’Art. 6,  riportando alla potestà comunale le decisioni sulle trasformazioni urbanistiche, cancellando i premi di cubatura e i cambi di destinazione “sempre consentiti”.

In particolare:

1)  Lettera  a):  Viene cancellato dalle finalità della legge di rigenerazione urbana (Art.1)  un intero paragrafo  che comprende anche “promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile” ma anche “favorire l’effettivo utilizzo agricolo attraverso il riuso o la riqualificazione…promuovendo misure volte a disincentivare l’abbandono delle coltivazioni, a sostenere il recupero produttivo… il ricambio generazionale in agricoltura e lo sviluppo dell’imprenditorialità agricola giovanile”.  Una modifica significativa anche dal punto di vista simbolico, che pone definitivamente l’obiettivo della rigenerazione urbana, seppure in ambito agricolo, fuori da una visione generale di tutela dell’ambiente e di sviluppo delle attività agricole.

a)  la lettera f) , del comma 1 dell’articolo 1, è abrogata;

TESTO ELIMINATO Legge 7/2017   ART.1 (Finalità e ambito di applicazione)
Comma 1 La presente legge, in attuazione dell’articolo 5, comma 9, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 (Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia), convertito, con modifiche, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 e dell’articolo 2 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), detta disposizioni finalizzate al perseguimento, attraverso la realizzazione degli interventi previsti dalla presente legge, di una o più delle finalità sotto elencate (1b):1b) Alinea modificata dall’articolo 5, comma 2, lettera a), della legge regionale 27 febbraio 2020, n. 1

f)    promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile che esplica funzioni e produce servizi ecosistemici nonché favorire l’effettivo utilizzo agricolo attraverso il riuso o la riqualificazione, anche con la demolizione e la ricostruzione, di fabbricati esistenti utilizzando le tecniche ed i materiali tipici del paesaggio rurale; in tale contesto la Regione incentiva la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente nelle aree agricole, promuovendo misure volte a disincentivare l’abbandono delle coltivazioni, a sostenere il recupero produttivo, la rigenerazione delle aree agricole dismesse od obsolete, il ricambio generazionale in agricoltura e lo sviluppo dell’imprenditorialità agricola giovanile;

2) Lettera d) Si aggiunge un comma che rende “consentiti” gli interventi previsti dalla legge della  rigenerazione “per gli edifici la cui superficie ricada, per almeno il 30 per cento, nelle porzioni di territorio urbanizzate”.  La modifica  è di difficile interpretazione, dato che ci si chiede come possano esserci edifici legittimi che possano ricadere al 70% fuori dal perimetro tracciato dai piani regolatori.

d)  dopo il comma 7 dell’articolo 1, è inserito il seguente:
“7 bis. Gli interventi previsti dalla presente legge sono consentiti per gli edifici la cui superficie ricada, per almeno il 30 per cento, nelle porzioni di territorio urbanizzate di cui al comma 7.”;

TESTO INTRODOTTO Legge 7/2017  Art. 1 (Finalità e ambito di applicazione)

Comma 1 La presente legge, in attuazione dell’articolo 5, comma 9, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 (Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia), convertito, con modifiche, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 e dell’articolo 2 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), detta disposizioni finalizzate al perseguimento, attraverso la realizzazione degli interventi previsti dalla presente legge, di una o più delle finalità sotto elencate (1b):

Comma 7 bis. Gli interventi previsti dalla presente legge sono consentiti per gli edifici la cui superficie ricada, per almeno il 30 per cento, nelle porzioni di territorio urbanizzate di cui al comma 7*

(*) Comma 7 Sono definite porzioni di territorio urbanizzate: a)    le porzioni di territorio classificate dalla Carta dell’uso del suolo, di cui alla deliberazione della Giunta regionale 28 marzo 2000, n. 953, come insediamento residenziale e produttivo, zone estrattive, cantieri e discariche e aree verdi urbanizzate; b)    la parte di territorio già trasformata in attuazione delle previsioni degli strumenti urbanistici; c)    le porzioni di territorio individuate come trasformabili dalle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti, ivi incluse le aree per gli standard urbanistici ancorché non realizzati.

3) Lettera e) La quota di aree aggiuntive  che rientrano  nelle premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, che  i comuni indicano nell’approvazione dei programmi di rigenerazione urbana, passa da un massimo del 35% a un massimo del 60%. Si consente quindi ai privati di ottenere una maggiore premialità  edificatoria in cambio di una maggiore estensione delle aree cedibili al Comune.

e)  alla lettera d), del comma, 4 dell’articolo 2, le parole: “35 per cento” sono sostituite dalle seguenti: “60 per cento”;

4) Lettera f) Si cancella l’obbligo di prevedere almeno il 20% di edilizia sociale nei programmi di rigenerazione urbana che i comuni approvano:  la quota di alloggi da destinare ad edilizia residenziale diventa “eventuale”.

f)  alla lettera f), del comma 4, dell’articolo 2, dopo la parola: “la” è inserita la seguente: “eventuale”;

TESTO MODIFICATO Legge 7/2017  Art. 2(Programmi di rigenerazione urbana)

f) la eventuale  quota di alloggi da destinare ad edilizia residenziale pubblica e nel caso di edilizia sociale una quota non inferiore al 20 per cento;

5) Lettera g) la modifica proposta non si limita a cambiare i riferimenti di una legge abrogata con la nuova normativa introdotta, ma interviene, nell’ambito degli interventi individuati dai Comuni di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici con il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva fino al 30 per cento,  sul divieto del mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura di strutture di vendita, che oggi comprende sia le medie strutture sia le grandi, limitandolo alle grandi. Ricordiamo che le medie strutture di vendita sono “esercizi aventi superficie superiore a quella degli esercizi di vicinato e fino a 1.500 mq nei comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e a 2.500 mq. nei comuni con popolazione residente superiore a 10.000 abitanti” [i];

g)  al comma 2, dell’articolo 3, le parole: “delle medie e grandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della legge regionale 18 novembre 1999, n. 33 (Disciplina relativa al settore commercio) e successive modifiche e integrazioni” sono sostituite dalle seguenti: “di  grandi strutture di vendita, di cui all’articolo 22, comma 1, lettera c), della legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo unico del commercio) e successive modifiche”;

TESTO MODIFICATO Legge 7/2017 Art. 3  (Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio)

Comma 1 I comuni, con una o più deliberazioni di consiglio comunale, individuano, anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbani nei quali, in ragione delle finalità di cui all’articolo 1, sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e valido titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001 o del permesso di costruire convenzionato di cui all’articolo 28 bis del d.p.r. 380/2001, come recepito dall’articolo 1 ter della l.r. 36/1987, interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 30 per cento.

Comma 2 Per gli interventi di cui al presente articolo è consentito il mutamento delle destinazioni d’uso degli edifici tra le destinazioni previste dallo strumento urbanistico generale vigente ovvero il mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari all’interno delle categorie funzionali di cui al comma 6*, con il divieto di mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura delle medie e grandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della legge regionale 18 novembre 1999, n. 33 (Disciplina relativa al settore commercio)[ii] e successive modifiche e integrazioni. di  grandi strutture di vendita, di cui all’articolo 22, comma 1, lettera c), della legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo unico del commercio) e successive modifiche[iii]

(*) Comma 6 Sono definite tra loro compatibili o complementari le destinazioni d’uso individuate all’interno delle seguenti categorie funzionali:

a)    residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;

b)    produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita.

6) Lettera j): si prescrive ai comuni di individuare ambiti territoriali nei quali, per varie fattispecie di situazioni (inedificabilità, demanio marittimo, fasce di rispetto di strade, ferrovie ecc,), consentire  interventi di demolizione degli edifici esistenti con delocalizzazione totale (in ambiti individuati dai comuni stessi), con un riconoscimento di una superficie /volumetria aggiuntiva fino al 40% di quella preesistente.

Il provvedimento,  se si applica a edifici legittimi (ma dovrebbe essere esplicitato nel testo  il riferimento a edifici in possesso di un titolo abilitativo), appare relativo a fattispecie assai ridotte,  mentre  invece  l’applicazione riguardasse  anche edifici  sorti in aree non edificabili – quindi non sanabili – si introdurrebbe una sanatoria mascherata. Inoltre  la cessione all’amministrazione comunale dell’area rimasta libera, introdotta come una possibilità, così come una possibilità è indicata la previsione della cessione a titolo gratuito, dovrebbe diventare  un obbligo in entrambi i casi.

j)  dopo l’articolo 3, è inserito il seguente:

TESTO INTRODOTTO  Legge 7/2017 “Art. 3 bis (Ambiti territoriali di delocalizzazione)

I comuni, con una o più deliberazioni di consiglio comunale da approvarsi ai sensi dell’articolo 1, commi 2 e 3, della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure)[iv] e successive modifiche, individuano, anche su proposta dei privati, specifici e puntuali ambiti territoriali nei quali, per la presenza di vincoli urbanistici di inedificabilità, di aree del demanio marittimo, di fasce di rispetto delle strade pubbliche, ferroviarie, igienico-sanitarie e tecnologiche, di aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti strategici ovvero al sistema della mobilità, delle infrastrutture e dei servizi pubblici generali, nonché agli standard previsti nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765) e successive modifiche[v] o di aree tutelate per legge, ai sensi dell’articolo 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche[vi], sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e valido titolo abilitativo, previsto nel d.p.r. 380/2001 o del permesso di costruire convenzionato, previsto nell’articolo 28 bis del d.p.r. 380/2001[vii], interventi di demolizione degli edifici esistenti con delocalizzazione totale in diversi ambiti individuati con le medesime deliberazioni.

L’intervento di delocalizzazione comporta il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 40 per cento, in superamento degli indici edificatori. Resta ferma la possibilità di cessione, anche a titolo gratuito, all’amministrazione comunale dell’area rimasta libera; in tal caso la bonifica della stessa, ove necessario, è a carico del proponente, da regolare con atto d’obbligo.

L’intervento di cui al presente articolo, inoltre, può prevedere, a esclusione del mutamento finalizzato all’apertura di grandi strutture di vendita di cui all’articolo 22, comma 1, lettera c), della l.r 22/2019[viii], il mutamento della destinazione d’uso tra quelle compatibili o complementari come di seguito individuate:
a) residenziale, turistico ricettivo, direzionale e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;

b) produttivo, direzionale e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita. 4. Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia e architettonica degli ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio, le premialità consentite dal presente articolo sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.
5. Per la realizzazione degli interventi di cui al presente articolo si applicano le disposizioni di cui all’articolo 8.”;

7) Lettera k) : L’articolo che regola il cambio di destinazione d’uso viene sensibilmente modificato, fin dal titolo: da cambio di destinazione d’uso “degli edifici” diviene “degli immobili”. Il nuovo testo impone un termine perentorio ai Comuni – all’8  agosto 2024, il 31 dicembre 2024, meno di 5 mesi! – per stabilire, tramite delibera del consiglio comunale,  se prevedere o escludere dai propri strumenti urbanistici l’ammissibilità di alcuni interventi edilizi, quali  “interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, con esclusione di quella rurale”.

La modifica  riconferma   i cambi di destinazione “tra” le categorie funzionali  del Testo Unico dell’edilizia, anziché “all’interno” delle categorie funzionali[ix]:  una possibilità che a nostro avviso  sovverte di fatto  l’art. 23 ter del T.U. Inoltre,  mentre la norma vigente conferisce  ai comuni una possibilità, la nuova formulazione obbliga i comuni a deliberare, in tempi ristretti e  fissando  le regole, individuando “espressamente i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili … per ognuna delle zone omogenee del piano regolatore generale”.E la facoltà che si attribuisce ai comuni di “limitare i mutamenti, escludendo specifici edifici o aree (“nonché individuando superfici inferiori al limite massimo previsto” di 10000 mq) rischia di fatto di ampliare indiscriminatamente  le aree  nelle quali sono consentiti gli interventi, con la sola esclusione degli edifici e aree deliberate dai Comuni. Ma soprattutto  se le citate deliberazioni comunali  non fossero approvate nel termine previsto, si consentirebbe  ai privati  di ricorrere a  un intervento diretto che bypassa le decisioni comunali.  A margine, osserviamo che ancora una volta si eliminano le limitazioni alle medie strutture di vendita mantenendole solo per le grandi, si pone un limite alla superficie oggetto di mutamento di destinazione – 1500  mq – e si elimina  la possibilità che la giunta  comunale possa derogare alle disposizioni per gli insediamenti urbani storici del PTPR, ma ancora una volta si cancella dal testo vigente  l’obbligo che gli interventi siano consentiti solo su  edifici legittimi o legittimati.

k) L’articolo 4, è sostituito dal seguente:

TESTO MODIFICATO  Legge 7/2017 Art. 4  (Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici immobili)

Comma 1 Al fine di razionalizzare il patrimonio edilizio esistente, nonché di promuovere e agevolare la  riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici o di complessi edilizi in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione I comuni, entro il termine perentorio del 31 dicembre 2024, con apposita deliberazione di consiglio comunale da approvare mediante le procedure di cui all’articolo 1, comma 3, della l.r. 36/1987, possono prevedere nei propri strumenti urbanistici generali, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001[x], con esclusione di quella rurale , oppure possono escludere del tutto l’applicazione del presente articolo.

Comma 2 COMMA 4 Gli interventi di cui al presente articolo non possono prevedere l’apertura di medie e grandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della l.r. 33/1999.previste dall’articolo 22, comma 1, lettera c), della l.r. 22/2019.

Comma 2 Con la deliberazione prevista nel comma 1, i comuni devono individuare espressamente i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.P.R. 380/2001, per ognuna delle zone omogenee del piano regolatore generale; possono, inoltre, limitare i mutamenti, escludendo specifici edifici o aree, nonché individuando superfici inferiori al limite massimo previsto nel comma 1.

Comma 3 Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR[xi] e nelle zone omogenee D di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968[xii], i comuni, con la deliberazione di cui al comma 1, possono limitare gli interventi previsti dal presente articolo.

Comma 4. Comma 3 Nelle more dell’approvazione della deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 1, e comunque non oltre dodici mesi dall’entrata in vigore della presente legge  Decorso il termine previsto nel comma 1, senza che la deliberazione sia stata approvata, gli interventi previsti nel comma 1, in presenza dei presupposti e delle finalità di cui al comma 1, si applicano in via diretta, previa richiesta di idoneo titolo abilitativo edilizio previsto nel d.p.r. 380/2001, agli edifici esistenti legittimi o legittimati  per una superficie lorda non superiore a 1.500 metri quadrati, purché non ricadenti:

a)  nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi;

b)  all’interno delle zone omogenee D previste nel D.M. n. 1444/1968;

c)  nelle zone individuate come insediamenti urbani storici nel PTPR.

Comma 5 Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR, le disposizioni di cui al comma 4 si applicano previa autorizzazione della giunta comunale.

Comma 5. Sono fatte salve le deliberazioni dei consigli comunali già approvate al momento della entrata in vigore della presente legge.”;

8) Lettera n) Anche per l’efficientamento energetico  si cancella l’obbligo che siano consentiti solo su edifici legittimi o legittimati

n)  al comma 3 dell’articolo 5, le parole: “Tali interventi si applicano agli edifici legittimi o legittimati, per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.”, sono soppresse;

TESTO MODIFICATO  Legge 7/2017 Art. 5 (Interventi per il miglioramento sismico e per  l’efficientamento energetico degli edifici)

comma 3 Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, anche con aumento delle unità immobiliari. Tali interventi si applicano agli edifici legittimi o legittimati per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.

9) Lettera o) Si tratta di un ulteriore potenziamento delle nefaste conseguenze dell’Art. 6 – Interventi diretti –  da noi da tempo denunciate come un ulteriore ritorno al “Piano casa” dell’amministrazione Polverini, prorogato con poche modifiche  dall’amministrazione Zingaretti. 

L’articolo 6 attualmente in vigore consente ai privati in possesso dei prescritti requisiti di effettuare interventi di demolizione e ricostruzione con incremento di cubatura al di fuori di qualsiasi pianificazione e valutazione  pubblica. La modifica proposta diminuisce la premialità per gli interventi di “ristrutturazione edilizia” – incremento massimo  dal 20 al 15% della superficie coperta – aumentando però consistentemente  quello per la demolizione ricostruzione –  dal 20%  fino al 30% – ,   per gli edifici produttivi dal 10% al 20%. 

Vogliamo ricordare la forte reazione dell’opinione pubblica e anche di un fronte  politico trasversale contro  la legge “abbatti villini” che mette a rischio  pregiati tessuti storici, come quelli  della città storica  di Roma:  se sarà approvata questa modifica, si aggiungeranno ulteriori effetti devastanti  nei quartieri più pregiati e  più remunerativi dal punto di vista immobiliare, spostando ulteriormente gli interventi su edifici  che non necessitano di alcuna “rigenerazione”.

o) il comma 1 dell’art. 6, è sostituito dal seguente:

TESTO MODIFICATO  Legge 7/2017 Art. 6  (Interventi diretti)

Comma  1 Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione di singoli edifici con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 15 per cento della superficie coperta; sono, inoltre, sempre consentiti interventi di demolizione e ricostruzione di singoli edifici o loro porzioni, con incremento fino a un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente  ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta il 20 per cento della superficie coperta. (2a) Tali interventi sono consentiti anche con aumento delle unità immobiliari.”;

10) Lettera q) La modifica consente indiscriminatamente, per tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia, mutamenti di destinazioni d’uso “per almeno il 70 per cento dell’edificio” a discrezione del proponente privato.

q) il comma 1 dell’art. 6 , è sostituito dal seguente:

TESTO MODIFICATO   Legge 7/2017 Art. 6  (Interventi diretti)

Comma 2 Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1 è consentito:   sono consentiti

a) il mantenimento della destinazione d’uso in essere

 b) i cambi  mutamenti di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti, indipendentemente dalle percentuali previste dagli strumenti urbanistici comunali per ogni singola funzione nonché dalle modalità di attuazione, dirette o indirette, e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti incondizionatamente i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche. (8)

 c) i mutamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, previsti nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001

d)  il mantenimento, per gli edifici a destinazione mista, di una o più delle destinazioni esistenti anche con quote diverse;

e) nel rispetto di quanto previsto alle lettere precedenti, il mutamento di destinazione d’uso effettuato nell’ambito dell’intervento di ristrutturazione edilizia che interessi almeno il 70 per cento dell’edificio, senza incremento della volumetria o della superficie lorda esistente.”;

11) Lettera  z) Si introduce (comma 10 bis) l’obbligo di una conferenza dei servizi per gli interventi dell’ Art. 3 (Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio), dove sono introdotte anche  le medie strutture di vendita,  Art. 3bis (Ambiti territoriali di delocalizzazione),  dove sono introdotti premi di cubatura per la delocalizzazione totale di edifici esistenti in aree non edificabili, Art. 4 (Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici/immobili) che obbliga i comuni a deliberare  sull’applicazione  o sull’esclusione della relativa normativa sul cambio di destinazione d’uso, Art.6 (Interventi diretti). Tuttavia, si badi, la conferenza dei servizi non riguarda l’ammissibilità  – o prescrizioni da parte degli enti preposti –  degli interventi rispetto al contesto urbanistico, ma esclusivamente l’applicabilità delle norme, quindi  semplici verifiche delle consistenze edilizie, dati dimensionali,  standard urbanistici e loro eventuale monetizzazione.

(comma 10 quater) Il contributo relativo agli oneri di urbanizzazione è solo una componente dei costi realmente sostenuti dai Comuni per tali opere e nel tempo l’incidenza si è di molto attenuata. Una riduzione del contributo a favore di chi avvia una iniziativa immobiliare equivale a far ricadere sulla collettività un onere che la Legge Bucalossi ha giustamente attribuito agli investitori.

z)  dopo il comma 10 dell’articolo, 8 sono aggiunti i seguenti:

TESTO AGGIUNTO   Legge 7/2017 Art. 8 (Dotazioni territoriali e disposizioni comuni)

“10 bis. Gli interventi di cui agli articoli 3, 3 bis, 4 e 6, con una superficie lorda esistente superiore a 1.000 metri quadrati, sono consentiti previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo, il cui ottenimento è subordinato all’esito di una apposita conferenza dei servizi, ai sensi e per gli effetti di cui alla legge 7 agosto 1990, n. 241 (Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi) e successive modifiche, convocata entro novanta giorni dall’istanza di intervento, con la partecipazione delle amministrazioni interessate dall’intervento. Nella conferenza di servizi la struttura regionale competente in materia urbanistica esprime un parere sulla conformità alla presente legge. Nella convocazione della conferenza di servizi l’ufficio comunale preposto al rilascio dei titoli abilitativi allega per ciascuna proposta un apposito parere tecnico contenente:
a) le verifiche sulla legittimità delle consistenze edilizie e sull’applicabilità della presente legge, con puntuale riferimento alla disposizione in cui rientra l’intervento proposto;
b) la verifica sui dati dimensionali;
c) la verifica sulla quantità e sulla localizzazione delle aree di cessione per gli standard urbanistici ovvero, in sostituzione, sulla loro monetizzazione.

10 ter. Gli interventi previsti negli articoli 5 e 6 sono ammessi anche nei comuni dotati di programma di fabbricazione.

10 quater. Qualora gli interventi di cui agli articoli 5 e 6 afferiscano alla prima casa, è riconosciuta ai comuni la facoltà di consentire, con deliberazione del consiglio comunale, una riduzione fino al massimo del 30 per cento del contributo dovuto in riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

10 quinquies. Nel caso in cui la disciplina di tutela e di uso, di cui al PTPR, non consenta la ristrutturazione edilizia, i cambi di destinazione d’uso previsti dagli articoli 3, 4 e 6, possono essere realizzati, senza incrementi di volume o superficie, contestualmente ad interventi di restauro o risanamento conservativo.”

NOTA SULLE MODIFICHE ALLA PL 171 relativa a sale cinematografiche, teatri, centri culturali

• Art. 2 (Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” e successive modificazioni),
• Art. 5 (Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo)

Art. 2 –  Lettera r) s) t)  L’Art. 6 (Interventi diretti) al comma 3 indica l’obiettivo di “tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi” e  della “ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale“.

Per queste finalità la legge oggi consente “interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con un incremento del volume o della superficie lorda esistente fino ad un massimo del 20%”, specificando però che “All’interno degli edifici destinati a teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali, ivi inclusi gli edifici riattivati o rifunzionalizzati ai sensi del comma 3, è consentito l’esercizio di attività commerciali, artigianali e di servizi, fino ad un massimo del 30 per cento della superficie complessiva, purché tali attività siano svolte unitamente all’attività prevalente”.

L’attuale Proposta di legge regionale da un lato pone limiti temporali – interventi consentiti per sale e centri culturali polifunzionali chiusi al 31 dicembre 2023, dopo dieci dalla chiusura o dismissione e dopo 15 anni per quelli chiusi successivamente – consentendo in modalità diretta interventi edilizi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione senza incremento della superficie lorda (SUL) esistente, dall’altro introduce la possibilità di “cambi di destinazione d’uso finalizzati alla completa – completa! – riconversione funzionale, verso le destinazioni consentite dalle norme dello strumento urbanistico comunale“, lasciando solo come mera ipotesi il caso in cui “venga mantenuto, alla destinazione originaria – cioè a cinema e/o centro culturale – almeno il 30 per cento della superficie lorda esistente“. Una scelta lasciata al proprietario che viene premiata con l’incremento di quanto  oggi è previsto per il rilancio di una “attività culturale prevalente”, con un aumento “di un ulteriore 10 per cento“, cioè il 20% diventa 30%.

In pratica, mentre la normativa vigente offre  la possibilità ai proprietari dei cinema e affini di rilanciare le attività culturali con ristrutturazioni che ne permettono un ampliamento e l’inserimento di attività commerciali limitate al 30% della superficie, proprio per evitare operazioni speculative, la Proposta di legge intende consentire  la trasformazione  dei cinema e dei centri polivalenti in tutt’altro, premiando con il 30% di cubature extra chi deciderà di mantenere il 30% a destinazione culturale.

Art. 2 Lettera r) il comma 3 dell’articolo 6, è abrogato;

TESTO ABROGATO  Legge 7/2017 Art. 6  (Interventi diretti)

Comma 3 In applicazione dell’articolo 28, comma 5, della legge 14 novembre 2016, n. 220 (Disciplina del cinema e dell’audiovisivo), previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, al fine di tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi, di realizzare interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale, sono consentiti:

a)    interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 20 per cento degli edifici esistenti;

b)    interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti.

Art. 2  Lettera s) il comma 4 dell’articolo 6, è sostituto dal seguente:

TESTO MODIFICATO  Legge 7/2017 Art. 6  (Interventi diretti)

Comma 4 All’interno degli edifici destinati a teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali, ivi inclusi gli edifici riattivati o rifunzionalizzati ai sensi del comma 3, è consentito l’esercizio di attività commerciali, artigianali e di servizi, fino ad un massimo del 30 per cento della superficie complessiva, purché tali attività siano svolte unitamente all’attività prevalente, come definita dall’articolo 78, comma 1, lettera a), della legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo unico del commercio).

Comma 4. Per le sale cinematografiche e i centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi alla data del 31 dicembre 2023, sono consentiti, in modalità diretta e dopo il decimo anno dalla data di chiusura o dismissione, interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione, senza incremento della superficie lorda esistente, per l’introduzione di cambi di destinazione d’uso finalizzati alla completa riconversione funzionale, verso le destinazioni consentite dalle norme dello strumento urbanistico comunale. Nel caso venga mantenuto, alla destinazione originaria, almeno il 30 per cento della superficie lorda esistente, l’incremento di cui al comma  3, lettera a), è aumentato di un ulteriore 10 per cento. Per le sale cinematografiche e i centri culturali polifunzionali attivi e funzionanti alla data del 31 dicembre 2023, sarà possibile il mutamento di destinazione d’uso finalizzato alla completa riconversione, solo ove siano trascorsi 15 anni continuativi dalla data di chiusura o dismissione dell’attività.”;

Art. 2  lettera t) al comma 6 dell’articolo 6, dopo le parole: “insediamenti urbani storici dal PTPR” sono inserite le seguenti: “, ad eccezione delle previsioni di cui al comma 4, limitatamente agli interventi di ristrutturazione edilizia”;

TESTO MODIFICATO  Legge 7/2017 Art. 6  (Interventi diretti)

Comma 6. Le disposizioni di cui al presente articolo non possono riferirsi ad edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR. ad eccezione delle previsioni di cui al comma 4, limitatamente agli interventi di ristrutturazione edilizia

L’ Art. 5 – Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo, interviene sulla omonima legge del 2020[xiii]  e, coerentemente con le modifiche precedenti, introduce novità anche per “gli immobili destinati alle attività cinematografiche, a teatri e a centri culturali polifunzionali” “in attività e non chiusi o dismessi“, con il fine di “consentire interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale e di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali“: restano “sempre consentiti, in tutte le zone di piano regolatore generale, gli interventi diretti” e la “rifunzionalizzazione, anche con la realizzazione di un complesso di sale cinematografiche, teatri, cineteche, biblioteche, musei, sale per concerti, sale per conferenze, spettacoli e mostre d’arte, ma il nuovo articolo aggiunge la “possibilità di destinare fino al 50 per cento della superficie di progetto ad attività commerciali, quali bar, ristoranti, tavole calde, sale da thè, librerie, palestre ed attività ad esse assimilabili“, attività che per la legge oggi vigente devono rientrare  nel 35% della superficie. Anzi, “previa sottoscrizione di accordo di programma diventa “possibile destinare alle attività di indicate al periodo precedente una superficie superiore al 50 per cento”.

In pratica tutti i cinema dismessi da 10 anni potranno diventare di fatto dei centri commerciali[xiv], e quelli ancora in esercizio potranno trasformare il 50% e oltre della propria superficie in spazi di somministrazione, attività commerciali, palestre e quant’altro. Un grave danno per il nostro patrimonio culturale e un passo ulteriore verso la trasformazione del centro storico in un supermercato per turisti. Pezzi  di memoria storica della Capitale e degli altri centri laziali saranno cancellati, diventando gli ennesimi  poli commerciali.

Art. 5.(Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo)

comma 1. La lettera g) del comma 2 dell’articolo 5 della l.r. 22/2019[xv], è sostituita dalla seguente:

TESTO  Art. 5 (Ambito di applicazione e settori esclusi) legge 22 6 novembre 2019 Testo unico del commercio

comma 2. Le disposizioni di cui alla presente legge non si applicano:

lettera g) ai teatri, alle sale cinematografiche e ai centri culturali polifunzionali anche a seguito di riattivazione o rifunzionalizzazione di cui all ’ ad eccezione di quelli oggetto di interventi, secondo le modalità di cui all’ articolo 6, comma 3, della legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 (Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio), e successive modifiche, per lo svolgimento delle attività commerciali, artigianali e di servizi, all’interno degli edifici all’uopo destinati, nel limite massimo del 30 per cento della superficie complessiva, e purché gli spazi ricavati dove svolgere le suddette attività commerciali, artigianali o di servizi, anche in condivisione di sede, non superino le dimensioni massime previste per un esercizio di vicinato e le attività siano svolte unitamente all’attività prevalente, come definita dall’articolo 78, comma 1, lettera a); (01) (01) Lettera sostituita dall’articolo 9, comma 2, lettera a), della legge regionale 2 luglio 2020, n. 5

comma 2. Il comma 3 della LR  2 luglio 2020 n. 5 (Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo) e successive modifiche è sostituito dal seguente

“Comma 3. La Giunta regionale, con regolamento di attuazione e integrazione, adottato ai sensi dell’articolo 47, comma 2, lettera b), dello Statuto, su proposta dell’Assessore competente in materia di urbanistica ed edilizia e di concerto con quello competente in materia di cultura, sentite le associazioni di categoria maggiormente rappresentative del settore e la commissione consiliare competente, definisce, in armonia con i principi di libertà dell’iniziativa economica privata e di tutela delle sale cinematografiche esistenti, i requisiti tecnici minimi delle sale e arene cinematografiche, necessari al rilascio dell’autorizzazione unica, per una equilibrata e razionale distribuzione e uno sviluppo qualificato sul territorio, sulla base di indicatori che tengono conto del rapporto tra la densità della popolazione, nei diversi bacini d’utenza, in base alla presenza di sale cinematografiche, numero di posti e di schermi, anche a livello intercomunale.”

comma 3. L’articolo 2 della legge regionale 5 settembre 1996, n. 37 (Normative urbanistiche per i complessi di sale cinematografiche)[xvi], è sostituito dal seguente:

TESTO SOSTITUITO  Legge 37/1996 “Art. 2 (Disposizioni per gli immobili destinati alle attività cinematografiche, a teatri e a centri culturali polifunzionali)

1. In attuazione dell’articolo 28, comma 5, della legge 14 novembre 2016, n. 220 (Disciplina del cinema e dell’audiovisivo) e successive modifiche, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo, previsto nel d.p.r. 380/2001, al fine di tutelare la funzione degli immobili destinati alle attività cinematografiche, a teatri e a centri culturali polifunzionali, di consentire interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale e di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, sono sempre consentiti, in tutte le zone di piano regolatore generale, gli interventi diretti di cui ai commi seguenti.

2. Per gli immobili di cui al comma 1, purché in attività e non chiusi o dismessi, è consentita la rifunzionalizzazione, anche con la realizzazione di un complesso di sale cinematografiche, teatri, cineteche, biblioteche, musei, sale per concerti, sale per conferenze, spettacoli e mostre d’arte, con la possibilità di destinare fino al 50 per cento della superficie di progetto ad attività commerciali, quali bar, ristoranti, tavole calde, sale da thè, librerie, palestre ed attività ad esse assimilabili; previa sottoscrizione di accordo di programma, ai sensi dell’articolo 34 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267 (Testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali) e successive modifiche, è possibile destinare alle attività di indicate al periodo precedente una superficie superiore al 50 per cento.
3. In alternativa agli interventi di cui al comma 2, sono consentiti:

a) per gli immobili di cui al comma 1, purché in attività e non chiusi o dismessi, interventi di ristrutturazione edilizia, con incremento fino al 15 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, o di demolizione e ricostruzione, con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, nonché interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti;

b) per realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, interventi di demolizione e ricostruzione, con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente, fino a un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, a condizione che almeno l’incremento sia destinato a funzioni cinematografiche, teatrali e culturali polifunzionali;

c) per realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, interventi per il recupero di volumi e di superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti da destinare a funzioni cinematografiche, teatrali e culturali polifunzionali.

4. Per favorire la riattivazione e la rifunzionalizzazione degli immobili di cui al comma 1, chiusi o dismessi da almeno 3 anni, è consentito effettuare congiuntamente gli interventi di cui ai commi 2 e 3, lettera a).”

TESTO VIGENTE   Legge 37/1996 “Art. 2 Legge 32 /1996 Normative urbanistiche per i complessi di sale cinematografiche

1. Previa integrazione delle norme tecniche attuative dei P.R.G. vigenti, in tutte le zone di piano regolatore generale, con esclusione delle zone territoriali omogenee cosi’ come classificate dalla lettera a), dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, per gli immobili utilizzati, gia’ utilizzati o utilizzabili a sale cinematografiche ed a teatri e’ consentita, indipendentemente dalla approvazione dei piani particolareggiati, mediante interventi edilizi diretti alla realizzazione di uno o piu’ ambienti, anche previa demolizione e ricostruzione, ed aumento della superficie, la modifica della utilizzazione, sia totale che parziale, la realizzazione di un complesso di sale cinematografiche, teatri, cineteche, biblioteche, musei, sale per concerti, sale per conferenze, spettacoli e mostre d’arte. La superficie del progetto deve essere destinata per almeno il 65% agli usi di cui sopra. La restante parte della superficie di progetto puo’ essere utilizzata per attivita’ commerciali di supporto, quali bar, ristoranti, tavole calde, sale da the’, librerie ed attivita’ ad essa assimilabili e per palestre.

NOTA SULL’ART. 3 Modifiche alla legge regionale 16 aprile 2009, n. 13 “Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti”

La relazione illustrativa dell’Art. 3,  spiega che “modifica la disciplina regionale in tema di interventi di recupero dei sottotetti esistenti ” aggiornando “la data di realizzazione dei sottotetti che è possibile sottoporre a recupero a destinazione residenziale o turistico-ricettiva” – periodica riapertura dei termini da varie Amministrazioni regionali a questa parte – ma soprattutto rimuovendo “la preclusione, che attualmente sussiste, della realizzabilità di tali interventi negli insediamenti urbani storici, ad eccezione degli edifici tutelati come beni storici o monumentali“. Un’ ulteriore spinta alle trasformazioni incongrue dei tessuti dei centri storici, dato che la normativa consente modifiche all’edificio, e anche alla deriva iperturistica che sta cambiando i connotati al centro della Capitale e non solo.

La modifica innalza di 10 cm l’altezza media – l’originaria legge regionale del 2009 indicava che “la  distanza  tra  il  solaio  di  calpestio  ed  il  piano  virtuale orizzontale, mediano tra il punto  più  alto  e  quello  più basso dell’intradosso del solaio sovrastante ad esso, deve  essere  fissati in 2,40 metri per gli spazi ad  uso  abitazione,  riducibile  a  2,20 metri per gli spazi accessori o di servizio”, poi modifiche successive l’avevano portata a “2,00 metri, ivi compresi i volumi tecnici con copertura piana” e poi  ancora  a 1,90 mt – riportandola a 2 metri.

Ma soprattutto la legge del 2009  prevedeva che le disposizioni della legge  non  si  applicassero alle zone territoriali omogenee «A», cioè a quelle zone che il D.M. 1444/68 definisce “le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi”. In seguito  si era già operato un restringimento delle esclusioni “alle zone individuate come insediamenti urbani storici dal Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR)”; l’attuale Proposta di legge prevede invece che le trasformazioni possano “applicarsi…anche alle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR, ad eccezione degli edifici vincolati, ai sensi della Parte seconda del d. lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali). E’ da notare che la “Parte Seconda” riguarda i “Beni Culturali”, mentre non viene citata dal provvedimento la “Parte Terza” che tratta i “Beni Paesaggistici” tutelati dal PTPR.

Un pericoloso  combinato disposto visto che la legge già prevede che “l’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi può essere realizzato anche mediante l’apertura di finestre, lucernari, porte, nella salvaguardia delle caratteristiche strutturali e formali dell’edificio” e soprattutto consente “modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge a condizione che non comportino un aumento superiore al 20 per cento della volumetria del sottotetto esistente.”

Nella legge  nazionale recentemente approvata, battezzata “Salva Casa“, è stato introdotta con un emendamento una modifica dedicata al recupero dei sottotettiche, “nei limiti e secondo le procedure previste da ciascuna regione”, consente di derogare ai limiti di distanza tra edifici e confini e prevede che “Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più  favorevoli”.

Il rischio di interventi consistenti sullo skyline dei centri storici, con modifiche alla conformazione dei tetti, aumenti di cubature, apertura di nuove finestre è davvero dietro l’angolo.

1. Alla l.r. 13/2009[xvI], sono apportate le seguenti modifiche:

a)  al comma 1 dell’articolo 3, le parole: “1° giugno 2017” sono sostituite dalle seguenti: “31 dicembre 2023”;

TESTO MODIFICATO  Legge 13/2009 “Art. 3 (Condizioni per il recupero)

COMMA 1. Possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge oppure ultimati come definiti dall’articolo 31 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) alla data del 1° giugno 2017 31 dicembre 2023, purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa, qualora sussistono le seguenti condizioni: (…)

b)  alla lettera c) del comma 1 dell’articolo 3, le parole: “il rapporto aeroilluminante deve essere pari superiore a un sedicesimo (1/16)”, sono soppresse;

c)  dopo la lettera c) del comma 1 dell’articolo 3, è inserita la seguente: “c bis) il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16);”;

TESTO MODIFICATO  Legge 13/2009 “Art. 3 ((Condizioni per il recupero)

COMMA 1

c) nei locali con soffitto a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento; il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16);

c bis) il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16)

d)  il comma 1 dell’articolo 7, è sostituito dal seguente: “1. Le disposizioni di cui alla presente legge si applicano, con esclusione di quanto previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera f), anche alle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR, ad eccezione degli edifici vincolati, ai sensi della Parte seconda del d. lgs. n. 42/2004.”.

TESTO MODIFICATO  Legge 13/2009 “Art. 7(Esclusioni e deroghe)
1. Le disposizioni della presente legge non si applicano alle zone individuate come insediamenti urbani storici dal piano territoriale paesaggistico regionale (PTPR).  si applicano, con esclusione di quanto previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera f), anche alle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR, ad eccezione degli edifici vincolati, ai sensi della Parte seconda del d. lgs. n. 42/2004.”
3. Il recupero del sottotetto a fini abitativi e turistico ricettivi, come disciplinato dalla presente legge, è consentito anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali, adottati o vigenti, e ai regolamenti edilizi vigenti.

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PER OSSERVAZIONI E PRECISAZIONI: laboratoriocarteinregola@gmail.com

NOTE

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[i] DECRETO LEGISLATIVO 31 marzo 1998, n. 114 Riforma della disciplina relativa al settore del commercio, a norma dell’articolo 4, comma 4, della legge 15 marzo 1997, n. 59.note: Entrata in vigore della legge: 9-5-1998 (Ultimo aggiornamento all’atto pubblicato il 30/12/2023)(GU n.95 del 24-04-1998 – Suppl. Ordinario n. 80)

4, comma 1, lettera e),

Art. 4 Definizioni e ambito di applicazione del decreto

1. Ai fini del presente decreto si intendono:

e) per medie strutture di vendita gli esercizi aventi superficie superiore ai limiti di cui al punto d) e fino a 1.500 mq nei comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e a 2.500 mq. nei comuni con popolazione residente superiore a 10.000 abitanti;

[ii] Legge 33/1999  Disciplina relativa al settore commercio  (1) (1) Legge abrogata dall’articolo 107, comma 1, lettera d), della legge regionale 6 novembre 2019, n. 22; vedi anche la relativa disciplina transitoria

18 novembre 1999 Numero BUR: 33 Data BUR: 30/11/1999

Art. 24 (Tipologia e classificazione degli esercizi di vendita)

Gli esercizi di vendita al dettaglio in sede fissa sono definiti secondo le seguenti tipologie:

(…)

b) medie strutture di vendita, ai sensi dell’articolo 4, comma 1, lettera e), del d.lgs. 114/1998, dotate di superficie di vendita superiore a mq. 150 e fino a mq. 1.500 nei comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e superiore a mq. 250 e fino a mq. 2.500 nei comuni con popolazione residente superiore a 10.000 abitanti, classificate in:

(…)

c) grandi strutture di vendita, ai sensi dell’articolo 4, comma 1, lettera f) del d.lgs. 114/1998, dotate di superficie di vendita superiore a mq. 1.500 nei comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e superiore a mq. 2.500 nei comuni con popolazione residente superiore a 10.000 abitanti, classificate in:

(…)

[iii] Testo unico del commercio Numero della legge: 22 Data: 6 novembre 2019 Numero BUR: 90. Data BUR: 07/11/2019

all’articolo 22, comma 1, lettera c),

Art. 22 (Tipologie di esercizi commerciali)

1. La rete distributiva del commercio al dettaglio in sede fissa si articola in:

a) esercizi di vicinato;

b) medie strutture di vendita;

c) grandi strutture di vendita.

[iv] Norme in materia di attivita’ urbanistico – edilizia e snellimento delle procedure (1)

Numero della legge: 36 Data: 2 luglio 1987 Numero BUR: 20Data BUR: 20/07/1987

COMMA 1 I piani particolareggiati ed i piani di … i piani di cui alla legge … (Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare) e quelli previsti dalla legge … in materia di programmi e coordinamento di edilizia residenziale pubblica, i piani di recupero del patrimonio edilizio esistente di cui …(Norme per l’edilizia residenziale), nonché dei nuclei abusivi e i toponimi, i programmi di intervento di cui …Disposizioni per l’accelerazione degli investimenti ed il sostegno dell’occupazione e per la semplificazione dei procedimenti in materia edilizia… i programmi integrati di intervento … (Norme in materia di programmi integrati di intervento per la riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale del territorio della regione) nonché ogni ulteriore piano attuativo e il programma urbanistico comunque denominato dello strumento urbanistico generale non sono sottoposti ad approvazione regionale quando comportano le varianti allo strumento generale di seguito elencate: (3)
a) (4)
b) l’adeguamento dello strumento urbanistico generale alle normaive e/o ai regolamenti di carattere sovraordinato; (4a)
c) il reperimento, all’ esterno dei nuclei edilizi abusivi oggetto della variante prevista dall’ articolo 1 della legge regionale 2 maggio 1980, n. 28 (Norme concernenti l’abusivismo edilizio ed il recupero dei nuclei edilizi sorti spontaneamente) e successive modifiche, delle aree per il verde, i servizi pubblici ed i parcheggi quando sussista la comprovata impossibilità di soddisfare tali esigenze nell’ambito dei nuclei medesimi;
d) le modifiche del perimetro di comprensori oggetto di recupero urbanistico ai sensi della l.r. 28/1980 e della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) e successive modifiche, operate al fine di inserire nel comprensorio edifici adiacenti;
e) fatto salvo quanto previsto dall’articolo 1 bis, comma 1, lettera d), il mutamento delle destinazioni d’uso che non comporti diminuzione nella dotazione di aree per servizi pubblici o di uso pubblico prevista dai piani e sia contenuto, per ogni singola funzione prevista, entro il limite massimo del 30 per cento; (5)
f) le modifiche planovolumetriche che alterano le caratteristiche tipologiche degli edifici.

COMMA 2. La deliberazione comunale con la quale si adottano gli strumenti urbanistici attuativi e i programmi urbanistici comunque denominati di cui al comma 1 è pubblicata nell’albo pretorio del comune e, successivamente al ricevimento delle eventuali opposizioni ed osservazioni, è inviata, con gli atti che la corredano, alla Regione che, entro sessanta giorni dal ricevimento, si pronuncia sugli adeguamenti necessari al fine di garantire il rispetto delle norme urbanistiche e della presente legge. (6)
COMMA 3. Gli strumenti urbanistici attuativi e i programmi urbanistici comunque denominati di cui al presente articolo sono approvati dal comune con deliberazione consiliare nelle ipotesi di cui al comma 1, lettere b), c), e d) ovvero con deliberazione della giunta comunale nelle ipotesi di cui al medesimo comma 1, lettere e) ed f). Con le suddette deliberazioni di approvazione il comune, entro novanta giorni, prorogabili per una sola volta in ragione della particolare complessità della modifica per ulteriori novanta giorni, decide sulle eventuali osservazioni ed opposizioni pervenute, evidenziando le eventuali conseguenti modificazioni apportate al piano adottato, recepisce gli adeguamenti richiesti dalla Regione trasmettendo alla stessa il provvedimento di approvazione, che diviene efficace decorsi quindici giorni senza che siano stati effettuati rilievi circa la verifica del recepimento dei suddetti adeguamenti. La giunta comunale, nelle ipotesi di cui al comma 1, lettere e) ed f), con la deliberazione di approvazione dello strumento urbanistico attuativo e del programma urbanistico comunque denominato, autorizza l’acquisizione al patrimonio comunale delle aree cedute a titolo di standard urbanistici, determina i corrispettivi dovuti, individua le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, approva i relativi progetti, stabilisce l’utilizzo del costo di costruzione e di eventuali oneri straordinari, approva ed autorizza la stipula della convenzione. (7)

[v] Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967. https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/1968_1444.htm

[vi] Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42
Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137
(G.U. n. 45 del 24 febbraio 2004, s.o. n. 28) https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2004_0042.htm

Art. 142. Aree tutelate per legge

1. Sono comunque di interesse paesaggistico e sono sottoposti alle disposizioni di questo Titolo:

a) i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;
b) i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;
c) i fiumi, i torrenti, i corsi d’acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;
d) le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole;
e) i ghiacciai e i circhi glaciali;
f) i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;
g) i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall’articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227 (norma abrogata, ora il riferimento è agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo n. 34 del 2018);
h) le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;
i) le zone umide incluse nell’elenco previsto dal d.P.R. 13 marzo 1976, n. 448;
l) i vulcani;
m) le zone di interesse archeologico.

2. La disposizione di cui al comma 1, lettere a), b), c), d), e), g), h), l), m), non si applica alle aree che alla data del 6 settembre 1985:

a) erano delimitate negli strumenti urbanistici, ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, come zone territoriali omogenee A e B;
b) erano delimitate negli strumenti urbanistici ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, come zone territoriali omogenee diverse dalle zone A e B, limitatamente alle parti di esse ricomprese in piani pluriennali di attuazione, a condizione che le relative previsioni siano state concretamente realizzate;
c) nei comuni sprovvisti di tali strumenti, ricadevano nei centri edificati perimetrati ai sensi dell’articolo 18 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

3. La disposizione del comma 1 non si applica, altresì, ai beni ivi indicati alla lettera c) che la regione abbia ritenuto in tutto o in parte, irrilevanti ai fini paesaggistici includendoli in apposito elenco reso pubblico e comunicato al Ministero. Il Ministero, con provvedimento motivato, può confermare la rilevanza paesaggistica dei suddetti beni. Il provvedimento di conferma è sottoposto alle forme di pubblicità previste dall’articolo 140, comma 4.

4. Resta in ogni caso ferma la disciplina derivante dagli atti e dai provvedimenti indicati all’articolo 157.

[vii] d.P.R. n. 380 del 2001 – T.U. edilizia

Art. 28-bis. Permesso di costruire convenzionato
(articolo introdotto dall’art. 17, comma 1, lettera q), legge n. 164 del 2014)

1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato.

2. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.

3. Sono, in particolare, soggetti alla stipula di convenzione:

a) la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori;
b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163 (ora art. 13, comma 7 del d.lgs. n. 36 del 2023 e Allegato I.12 dello stesso d.lgs. – n.d.r.);
c) le caratteristiche morfologiche degli interventi;
d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

4. La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie.

5. Il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

6. Il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto dal Capo II del Titolo II della presente parte. Alla convenzione si applica altresì la disciplina dell’articolo 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

[viii] Testo unico del commercio

[ix] Nei commi 2 e 6 dell’Art. 6  LR 7/2017 si  specifica “all’interno delle categorie funzionali)

[x] Norme in materia di attivita’ urbanistico – edilizia e snellimento delle procedure (1)

Numero della legge: 36 Data: 2 luglio 1987Numero BUR: 20 Data BUR: 20/07/1987

Art. 23-ter. Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante
(articolo introdotto dall’art. 17, comma 1, lettera n), legge n. 164 del 2014)
(il presente articolo non trova applicazione nelle regioni che hanno adottato una propria disciplina specifica)

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

a) residenziale; a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

1-bis. Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

1-ter. Sono altresì sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, ferme restando le leggi regionali più favorevoli. Restano ferme le disposizioni del presente testo unico nel caso in cui siano previste opere edilizie.
(commi da 1-bis a 1-quinquies sono così introdotti dall’art. 1, comma 1, lettera c), numero 1), del decreto-legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024)*

2. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis.

3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
(comma così modificato dall’art. 1, comma 1, lettera c), numero 2), del decreto-legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024)*

*“Salva casa” https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2024/07/27/24A04002/sg

[xi] PTPR Lazio Insediamenti urbani storici Piano Territoriale Paesistico Regionale https://www.regione.lazio.it/cittadini/urbanistica/pianificazione-paesaggistica/ptpr

Articolo 44 Insediamenti urbani storici e relativa fascia di rispetto

1. Sono sottoposti a vincolo paesistico gli Insediamenti urbani storici che includono gli organismi urbani di antica formazione e i centri che hanno dato origine alle città contemporanee nonché le città di fondazione e i centri realizzati nel XX secolo.
2. I beni di cui al comma primo sono gli organismi urbani che hanno mantenuto la riconoscibilità delle tradizioni, dei processi e delle regole che hanno presieduto alla loro formazione; essi comprendono oltre ai tessuti storici costituiti dal patrimonio edilizio, dalla rete viaria e dagli spazi inedificati, le ville, i parchi e i giardini storici periurbani e le relative fasce di rispetto anche elementi storici isolati pertinenti alle più antiche fasi di frequentazione. Essi sono individuati sulle Tavole B e descritti nel repertorio F1B dei beni del patrimonio identitario regionale.

3. La perimetrazione degli Insediamenti urbani storici di cui al presente articolo è stata effettuata attraverso l’individuazione sulla CTR delle configurazioni urbane illustrate nelle planimetrie storiche redatte antecedentemente e immediatamente dopo l’avvento dello Stato unitario e rilevate dal Catasto Gregoriano 1820- 40 e dalla cartografia IGM 1:25.000 levata 1873/83. L’eventuale sostituzione interna all’abitato di porzioni, anche cospicue, dell’edilizia storica non influisce sui criteri utilizzati per eseguire la perimetrazione.

4. La fascia di rispetto si estende per una profondità di centocinquanta metri a partire dalla perimetrazione del bene accertata come indicato nel precedente comma; all’interno della perimetrazione di tale fascia, ogni modificazione dello stato dei luoghi è sottoposta all’autorizzazione di cui all’articolo 146 del Codice, fatte salve le ipotesi di cui all’articolo 149 del Codice stesso, nel rispetto delle prescrizioni di cui ai commi da 13 a 17.

5. Non rientrano nei beni paesaggistici identitari di cui al presente articolo le porzioni di fascia di rispetto che ricadono nelle aree urbanizzate individuate dal PTPR, corrispondenti al Paesaggio degli insediamenti urbani e alle Reti e infrastrutture.
6. Con riferimento alle previsioni degli strumenti urbanistici generali all’interno della perimetrazione dell’insediamento urbano storico sono sottoposte all’autorizzazione paesaggistica, nel rispetto delle prescrizioni che seguono, i seguenti interventi, di cui al comma 1 dell’articolo 3 del DPR 380/2001, lettere:

d) interventi di ristrutturazione edilizia, nei soli casi di totale demolizione e ricostruzione;
e.1) nuove costruzioni e ampliamenti al di fuori della sagoma esistente compresi interventi pertinenziali inferiori al 20%;
e.4) installazioni di torri, tralicci e ripetitori per la telecomunicazione con l’esclusione delle antenne televisive e paraboliche per le singole utenze;
e.6) interventi pertinenziali superiori al 20%;
f) interventi di ristrutturazione urbanistica.
7. I rimanenti interventi elencati al comma 1 dell’articolo 3 del DPR 380/2001 avvengono, sempre con riferimento alle previsioni dello strumento urbanistico generale, previo accertamento nell’ambito del procedimento ordinato al rilascio del titolo edilizio e nel rispetto delle prescrizioni che seguono.
8. Le previsioni dei commi 6 e 7 non si applicano alle porzioni comprese nell’insediamento urbano storico e individuate nella Tavola A come paesaggi dei parchi, ville e giardini storici, o come paesaggi dell’insediamento storico diffuso, per le quali, fermo restando l’obbligo di acquisire l’autorizzazione paesaggistica, si applica la disciplina dei relativi paesaggi.
9. Le finiture esterne con i loro materiali sono elementi che contribuiscono alla definizione estetica dei manufatti, che costituisce uno dei fattori determinanti nell’integrazione fra territorio e insediamento urbano. L’insieme delle finiture che caratterizzano l’aspetto esteriore degli edifici è specificato, nel rispetto di quanto previsto dai commi successivi, dal “Regolamento paesaggistico delle Unità geografiche” con particolare riferimento a tipi, forme, e materiali da usarsi nelle coperture, nei prospetti, nonché tutti quegli elementi secondari o accessori che contribuiscono alla definizione dell’immagine complessiva delle facciate, quali porte, finestre, imposte, ringhiere, pluviali, ecc.

10. La coloritura assume, tra le varie finiture che caratterizzano l’esterno degli edifici, un particolare valore, sia per la capacità di sottolineare l’architettura innestandosi come interprete dei materiali usati, sia come elemento figurativo del paesaggio sensibile di cui è parte integrante. Pertanto il PTPR prescrive per la coloritura degli edifici quanto segue:
a) i progetti di nuovi edifici e di recupero di quelli esistenti debbono contenere precise indicazioni sulle tinteggiature con specificazione sia dei materiali sia dei colori che si intende usare;
b) la coloritura dei manufatti edilizi deve sempre sottolineare l’architettura della facciata, evidenziando quando presenti i piani di profondità e l’articolazione tra superfici di fondo ed elementi aggettanti e/o decorativi, tenendo conto del valore cromatico di tutti gli elementi costituenti al fine di ottenere un armonico rapporto tra di essi; deve essere altresì valutata la coloritura nel caso di presenza nell’intorno edilizio e paesaggistico di edifici monumentali e storici o comunque gerarchicamente prevalenti, in modo da non alterare l’equilibrio dei valori architettonici presenti;
c) ove edifici, manufatti, o complessi rispondenti ad una precisa unità di disegno architettonico siano in comproprietà, la coloritura delle facciate, dei rilievi, degli accessori e altri manufatti visibili, deve obbligatoriamente seguire i limiti del disegno architettonico e non quelli di proprietà;
d) è fatto divieto di utilizzare rivestimenti quarzo plastici in qualunque tipo di edificio; è fatto obbligo di utilizzare colori a base di latte di calce per tutti i manufatti di interesse storico monumentale ed estetico tradizionale. Per gli altri tipi di manufatti va privilegiato l’uso di quest’ultimo materiale;
e) le superfici di fondo realizzate ad intonaco liscio, devono, in assenza di più specifiche indicazioni, essere colorate con i tradizionali colori che imitano i materiali tradizionali, sia litoidi, sia laterizi, pertanto con toni che vanno dal beige travertino, al giallo ed ai rossi delle tonalità delle terre. Per le superfici di fondo lavorate con intonaco ad imitazione di materiali litoidi o laterizi la coloritura deve essere effettuata con colori che imitino il materiale rappresentato. Le superfici di fondo composte in materiali litoidi o laterizi in vista devono essere ripulite e protette. I rilievi devono in genere differenziarsi cromaticamente dalla superficie di fondo mediante colori che interpretino i materiali naturali. Ove gli stessi siano realizzati in intonaco, devono distinguersi cromaticamente dalle superfici di fondo, quando questa non sia a sua volta lavorata, imitando in generale il colore del travertino. Qualora una parte di detti rilievi sia eseguita con specifici materiali lapidei o in laterizio, la restante parte di essi deve essere tinteggiata con i colori di detti materiali. I rilievi realizzati in ‘‘trompe l’oeil’’ devono essere conservati e ripristinati;
f) gli infissi esterni, le ringhiere, i pluviali, ecc., devono essere realizzati con materiali e colori armonizzati al prospetto dell’edificio;
g) per la determinazione dei colori originali va effettuata l’analisi stratigrafica sull’intonaco e se possibile un’indagine iconografico-storica.
11. Con riferimento ai manufatti di interesse storico-monumentale di età medioevale, moderna e contemporanea, di cui alla Parte II del Codice, sono consentiti esclusivamente gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere a), b) e c), del DPR 380/2001, che devono avvenire nel rispetto delle seguenti ulteriori prescrizioni:
a) debbono essere rispettati i caratteri di ogni singolo edificio, così come si è costituito nel tempo acquisendo la sua unità formale e costruttiva, con riferimento sia all’aspetto esterno, sia all’impianto strutturale e tipologico, sia agli elementi decorativi. Gli interventi consentiti debbono tendere alla conservazione di ogni parte dell’edificio che costituisca testimonianza storica, alla conservazione della inscindibile unità formale e strutturale dell’edificio, alla valorizzazione dei suoi caratteri architettonici, al ripristino di parti alterate ed all’eliminazione delle superfetazioni;
b) in generale sono superfetazioni, indipendentemente dalla data in cui furono costruiti: i gabinetti pensili, le verande ed i ballatoi, gli elementi realizzati in tutto o in parte con strutture precarie o con materiali diversi dalla muratura;

c) il criterio per la scelta dei colori deve essere quello desunto da apposite analisi stratigrafiche e iconografiche, effettuate per i fondi di prospetto e per i rilievi. La coloritura degli esterni deve essere effettuata in conformità a quanto disposto al comma 10.
12. Per i manufatti d’interesse estetico tradizionale costituiscono riferimento le seguenti ulteriori prescrizioni: a) i manti di copertura dei tetti debbono essere realizzati con coppi, coppi ed embrici o tegole alla marsigliese ovvero diversamente se ciò discende dai caratteri specifici dei manufatti tradizionali;

b) gli elementi di chiusura di vani esterni, quali porte, finestre, imposte, debbono essere realizzati preferibilmente in legno e verniciati, le imposte debbono essere a persiane o a scuri. In subordine per particolari aperture, specie per quelle di accesso ai locali di servizio, è consentito l’uso di altri materiali purché armonizzati con il contesto;
c) la tinteggiatura esterna deve essere effettuata in conformità a quanto disposto al precedente comma 10.

13. La fascia di rispetto dell’insediamento urbano storico, di cui al comma 4, deve essere mantenuta integra ed in edificabile fatto salvo quanto previsto ai commi successivi.
14. Nella fascia di rispetto di cui al comma 4, ad esclusione delle porzioni ricadenti nei paesaggi dei parchi, ville e giardini storici e dell’insediamento storico diffuso, le previsioni degli strumenti urbanistici vigenti alla data di pubblicazione del PTPR adottato sul BUR sono attuabili alle seguenti condizioni:

a) mantenimento di una fascia di inedificabilità di trenta metri a partire dal perimetro dell’insediamento urbano perimetrato; possono comunque essere realizzate le opere pubbliche ed eventuali interventi nelle zone B di completamento di cui al D.M. 1444/1968 nei lotti interclusi;
b) rispetto della disciplina di altri eventuali beni paesaggistici di cui all’articolo 134 del Codice.

15. Nell’ambito della fascia di rispetto di cui al comma 4 gli strumenti di nuova formazione o le varianti agli strumenti vigenti possono prevedere piazzole parcheggi, piazzole di sosta, servizi ed interventi utili alla sistemazione delle fasce di rispetto ed alla accessibilità e alla fruizione dei centri e nuclei storici.
16. Nelle porzioni della fascia di rispetto di cui al comma 4, ricadenti nei Paesaggi dei parchi, ville e giardini storici e dell’Insediamento storico diffuso, si applicano le disposizioni della relativa disciplina.

17. Al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio legittimamente realizzato e ricadente nella fascia di rispetto di cui al comma 4 è comunque consentito un aumento di volumetria ai soli fini igienico – sanitari, non superiore al cinque per cento e non superiore a cinquanta metri cubi.
18. Agli Insediamenti urbani storici, con relativa fascia di rispetto, individuati nell’ambito dei provvedimenti istitutivi di vincolo di cui all’articolo 136 e ss. del Codice dei beni culturali e del paesaggio si applica, in luogo delle disposizioni di cui al presente articolo, l’articolo 30.

19. Non si applicano le disposizioni di cui al presente articolo all’insediamento urbano storico sito Unesco – centro storico di Roma. L’applicazione di specifiche prescrizioni di tutela da definirsi, in relazione alla particolarità del sito, congiuntamente da Regione e Ministero, decorre dalla loro individuazione con le relative forme di pubblicità. Nelle more della definizione di tali specifiche prescrizioni, il controllo degli interventi è comunque garantito dalla Soprintendenza competente nel rispetto di quanto stabilito dal Protocollo d’Intesa tra Ministero per i Beni e le Attività Culturali ed il Comune di Roma (QI/57701 dell’8 settembre 2009).

[xiii] Legge 5/2020 Disposizioni in materia di cinema e audiovisivo

[xiv] Va ricordato che ad esempio a Roma la gran parte delle sale cinematografiche chiuse o dismesse alla data del 31.12.2023 è inattiva da molti anni, in genere più di 10, o vicina al decimo anno di chiusura o dismissione. Per cui, praticamente per tutte le sale romane in queste condizioni saranno consentiti interventi edilizi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione senza incremento di SUL.

[xv] Numero della legge: 22 Data: 6 novembre 2019 Numero BUR: 90 Data BUR: 07/11/2019  Testo unico del commercio https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=9373&sv=vigente

[xvi] NORMATIVE URBANISTICHE PER I COMPLESSI DI SALE CINEMATOGRAFICHE Numero della legge: 37 Data: 5 settembre 1996 Numero BUR: 26 Data BUR: 20/09/1996 https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=1701&sv=storico

[xvii] Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti Numero della legge: 13Data: 16 aprile 2009Numero BUR: 15 Data BUR: 21/04/2009