Modifiche al Piano Regolatore e B&B: il Comune può contrastare il proliferare dei B&B

Autore : Redazione

Aggiornamenti 30 agosto 2023: in seguito alla pubblicazione dell’articolo, l’Assessore Veloccia ha risposto a Carteinregola, qui il testo. A breve le riflessioni del nostro gruppo di lavoro.

(27 agosto 2023) Il 20 agosto 2023 Il Fatto quotidiano ha pubblicato un articolo di Bisbiglia e Bison dal titolo “La Roma di Gualtieri: Disneyland per turisti” in cui si cita la lettera al Sindaco di Roma della Rete di Associazioni per una Città Vivibile (1) e un intervento dell’urbanista Barbara Pizzo, rispetto al rischio che le modifiche a un articolo delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG che stanno per approdare in Assemblea Capitolina “spalanchino le porte alla giungla dei bed and breakfast e delle case vacanze in centro”. All’articolo ha subito risposto su FB l’Assessore all’Urbanistica della Capitale Veloccia, definendo l’allarme infondato. (2). Proponiamo un approfondimento di Giancarlo Storto, urbanista e vice presidente di Carteinregola, sulla possibilità di Roma Capitale di limitare il proliferare dei B&B nel centro storico.

Art. 6 del Piano regolatore di Roma e le modifiche sui cambi di destinazione per i B&B

di Giancarlo Storto

L’art. 6 del nuovo testo di modifica alle NTA del Piano regolatore (3) ha per titolo “Classificazione d’uso” e al primo comma dispone un’articolazione in cinque  macro-categorie funzionali. Si riportano di seguito le prime due:

1. Residenziale: abitazione singole, bed and breakfast, affittacamere, case per vacanze, ecc.
2. Turistico ricettiva: strutture ricettive alberghiere, ecc.

Sul Fatto Quotidiano, di recente, è stato evidenziato il pericolo che, includendo B&B e simili nella stessa categoria funzionale delle singole residenze, si arriverebbe ad incentivare senza alcun vincolo e senza alcun limite queste modalità d’uso del patrimonio residenziale, con le ben note e dimostrate conseguenze.

All’articolo apparso sul quotidiano ha risposto piccato l’assessore Veloccia che, palesando una ostentata sicurezza nella conoscenza delle norme che nulla concede al dubbio, etichetta il tutto come “panzana ferragostana” sostenendo con irritazione che “lo stato attuale dei fatti permette a chiunque possegga una casa di affittarla per brevi periodi e trasformarla in casa vacanza o avviare un B&B senza alcun cambio di destinazione d’uso” e ciò in forza del fatto che “la normativa nazionale e regionale consente esplicitamente di farlo”, citando in particolare (senza alcun preciso riferimento normativo)  un passaggio della legge del Lazio sul commercio in cui, “coerentemente alla norma nazionale”, l’utilizzazione degli appartamenti a B&B e simili non comporta cambio di destinazione d’uso. La conclusione di Veloccia non lascia margini di manovra: in mancanza di una legge nazionale, il fenomeno non è in alcun modo arginabile.

La questione merita una massiccia dose di attenzione. Con una avvertenza: muoversi oggi nel ginepraio di norme che incidono sul settore è operazione che prevede grande cautela: è difficile infatti escludere con certezza che un comma non considerato, inserito da qualche parte, non possa condizionare un ragionamento ritenuto inappuntabile.

Per la legislazione nazionale è immediato riferirsi all’art. 23-ter del Testo unico dell’edilizia (4). Indica in termini definitivi (almeno alla data odierna) le categorie funzionali nel modo che segue:

a) residenziale

a-bis) turistico ricettiva

b) produttiva e direzionale

c) commerciale

d) rurale

Dunque, il legislatore dell’art. 23-ter ha inteso scorporare, rendendola autonoma, la categoria turistico ricettiva da quella residenziale (5). Viene quindi da chiedersi: i B&B (d’ora in poi cito, per brevità, i soli B&B) rientrano in quale delle due categorie? Appare intuitiva l’appartenenza alla turistico ricettiva: i B&B sono attività imprenditoriali anche se di modesto (se limitata a singoli appartamenti o poco più) valore economico che prevedono iscrizione, presentazione della Scia, ecc., e a smontare qualsiasi dubbio in proposito si può far riferimento al legislatore regionale.

La legge regionale 13 del 6 agosto 2007, successivamente modificata e integrata, così si esprime (art. 23, comma 1) (6):

Le strutture ricettive si distinguono in

1. strutture ricettive alberghiere
2. strutture ricettive extralberghiere
3. strutture ricettive all’aria aperta

e al comma 3 chiarisce che “sono strutture ricettive extralberghiere le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno a fini turistici di persone o gruppi…..”. Ad ulteriore conferma rinvio al Regolamento regionale del Lazio n. 8 del 7 agosto 2015 (7) (non modificato, negli articoli che qui interessano, dal successivo Regolamento n. 14 del 16 giugno 2017 (8). Il Capo II ha per titolo “Tipologia delle strutture ricettive extra alberghiere. Requisiti e classificazione” e al proprio interno vengono ovviamente considerati i Bed and Breakfast (art. 9).

Sulla base delle precedenti considerazioni appare del tutto immotivato l’aver incluso, nella proposta di modifica alle NTA, i B&B nel “Residenziale” risultando, per requisiti oggettivi, la collocazione più propria nella categoria “Turistico ricettiva”.

L’assessore Veloccia della classificazione non sembra occuparsene più di tanto. La questione che a lui sembra decisiva è che l’utilizzazione di un appartamento a B&B non comporta cambio di destinazione d’uso e quindi ogni proprietario può liberamente decidere come utilizzare al meglio il proprio immobile riportando virgolettato, a sostegno della sua tesi, un passo della legge regionale sul commercio.

Ho esaminato, seppur speditamente, la legge 22 del 6 novembre 2019, Testo unico del commercio (9), e non ho trovato alcun riferimento ai B&B  (10)  Interviene comunque su questo aspetto il già citato Regolamento del 2015 in cui viene detto (art. 7) che “L’utilizzo di appartamenti come B&B non comporta cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici”.

A questo punto occorre ritornare all’art. 23-ter del T.U. dell’edilizia (4). Il comma 3 recita: “Salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito”. Due osservazioni. La prima: se i B&B venissero inclusi, in coerenza con la vigente normativa, nella funzione turistico ricettiva la disposizione del comma 3 perderebbe efficacia; la seconda: in ogni caso vengono fatte salve le previsioni degli strumenti urbanistici comunali se, evidentemente, più restrittive.

Il comma 3 dell’art. 23-ter così prosegue: “Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro 90 dall’entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizione del presente articolo”. Ne consegue che, essendo disposizioni di principio, nella regione Lazio, come nelle altre regioni, vale la distinzione tra residenziale e turistico ricettiva. Il passaggio di un appartamento da uso residenziale a B&B senza presentare alcun titolo abilitativo sarebbe possibile solo, come previsto dalle modifiche alle NTA, assimilando i B&B al residenziale ma, è bene evidenziarlo con assoluta nettezza, si tratta di una decisione della Giunta comunale peraltro in contrasto anche con la legge regionale 13 del 2007 (6).

In conclusione: se Veloccia e la Giunta comunale mostrassero interesse a contrastare il dilagante fenomeno dei B&B dovrebbero e potrebbero:

• riportare i B&B nella categoria turistico ricettiva
• assoggettare il passaggio da abitazione a B&B alla richiesta del titolo abilitativo
• escludere o contenere in parti del territorio comunale (in particolare nella Città storica) la funzione turistico ricettiva come categoria ammessa tra le destinazioni funzionali.

Giancarlo Storto

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

27 agosto 2023

Vai a Modifiche al PRG di Roma cronologia materiali

• PROPOSTA DI DELIBERAZIONE – Variante parziale al PRG vigente Revisione delle Norme Tecniche di AttuazioneRelazione 13 giugno 2023
• Variante parziale al PRG vigente Revisione delle Norme Tecniche di AttuazioneAllegato A alla Proposta di Deliberazione 13 giugno 2023
• scarica Variante parziale al PRG vigente Revisione delle Norme Tecniche di Attuazione Relazione

NOTE

(1)vedi B&B e PRG: la lettera al Sindaco della Rete di Associazioni per una Città Vivibile del 3 luglio 2023 – 28 agosto 2023

(2) Confronto tra il  testo dell’art.6 comma 1 del Piano Regolatore Generale vigente, definitivamente approvato nel febbraio 2008, a sinistra, e le modifiche inserite dalla Proposta di delibera approvata dalla Giunta, a destra.  La motivazione inserita nella relazione allegata alla Proposta , per le modifiche al comma 1: “Il comma è riscritto adeguando le vigenti categorie funzionali (sette) alla normativa nazionale. Nello specifico si individuano cinque categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Inoltre, sono inserite funzioni non presenti nella classificazione attuale al fine di venire incontro a nuove tipologie emerse nel corso degli anni, quali bed & breakfast,  affittacamere, case per vacanze (cfr. regolamento regionale sulla disciplina extralberghiera); alloggio sociale (di cui al DM 22.04.2008), servizi sociali (case di cura, residenze sanitarie per anziani e logistica“.

 

(3)

Dalla pagina Fb dell’assessore Veloccia, 20 agosto 2023 AFFITTI BREVI: INFORMAZIONE O DISINFORMAZIONE?

In questi giorni di riposo, accade anche di leggere di buon mattino la Rassegna Stampa ed oggi mi sono imbattuto in un interessante articolo del Il Fatto Quotidiano, che sotto il titolo di “Inchiesta” parla delle modifiche alle norme del Piano Regolatore che abbiamo proposto, concentrandosi sul tema del Centro Storico con una tesi inquietante, ma allo stesso modo divertente (ci sarebbe da ridere se non ci fosse da piangere) e cioè che l’amministrazione Gualtieri favorirebbe una deregulation urbanistica per permettere il proliferare di B&B, affittacamere e case vacanze.

Inquietante e divertente per due motivi. Con una premessa: ovviamente tutto quello che è scritto in quell’articolo e nei commenti è totalmente una panzana ferragostana. Ma l’articolo ci dice qualcosa di più: come si può fare disinformazione fingendo di fare una inchiesta e come siamo messi anche a livello accademico quando professori universitari intervengono senza conoscere neppure l’argomento che commentano.

Intendiamoci: il tema del proliferare di B&B nei centri storici italiani è un problema. Il progressivo spopolamento dei centri storici e la trasformazione delle abitazioni (non perché espropriate ma per pura convenienza economica dei proprietari) in case vacanze è un tema nazionale. Insieme a Firenze ed a molte altre città italiane stiamo tenendo tavoli di confronto per capire come arginare questo fenomeno che pone un tema di qualità urbana dei nostri centri storici.

Ma cosa c’entra questo con la proposta di revisione delle norme tecniche? Nulla, dalle mie parti si direbbe un fico secco. Basta farsi un giro per Roma per capire che non le nuove norme (non ancora approvate ed operative) ma lo stato attuale dei fatti permette a chiunque possegga una casa di affitarla per brevi periodi e trasformarla in casa vacanza o avviare un B&B senza alcun cambio di destinazione d’uso. Perché può farlo? Perché la normativa nazionale e regionale consente esplicitamente di farlo. In particolare la legge del Lazio sul commercio, coerentemente alla norma nazionale, spiega che “Le case e gli appartamenti per vacanze, così come l’utilizzo degli appartamenti come B&B e gli alloggi per uso turistico non comportano cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici”.

Dunque Il Fatto Quotidiano confonde (volontariamente o involontariamente, a voi il giudizio) il concetto di attività produttiva extra-alberghiera che viene effettivamente svolta in questi appartamenti ( e per la quale dovrebbero pagarsi tutte le imposte conseguenti) con la categoria d’uso urbanistico che è quella residenziale proprio perché queste attività possono essere avviate senza alcun cambio di destinazione urbanistica(cosa che sarebbe necessaria se ad esempio si fosse voluto trasformare l’appartamento in un ristorante o in una attività commerciale). E’ divertente come per fare una polemica politica contro l’amministrazione Gualtieri ed il PD si utilizzi un tema totalmente falso. E’ inquietante che invece di essere confutato, magari per evitare di far fare degli autogoal, venga addirittura corroborato da professori universitari.

In realtà le nuove norme inseriscono semplicemente queste attività nella categoria urbanistica (non produttiva! d’altraparte sono norme di piano regolatore urbanistico) definita dalla Legge e non potrebbero fare diversamente. Peraltro il vecchio piano regolatore proprio per combattere lo spopolamento del centro storico aveva contrastato l’apertura di nuovi alberghi (in buona fede, ma ignorando il tema degli affitti brevi che all’epoca era trascurabile) con il risultato di colpire chi voleva aprire un albergo, spianando la strada alla trasformazione di interi edifici in case vacanze.

Torniamo invece seri e discutiamo del problema. La necessità di ridurre e limitare il proliferare di queste attività nei centri storici è un tema vero perché il loro proliferare indiscriminato rischia di svuotare i centri storici, cambiarne i connotati dal punto di vista commerciale, e di far impazzire il mercato immobiliare. Firenze ha fatto un tentativo inserendo tali attività, sempre nella categoria urbanistica “residenziale” (cosa che deve essere sfuggita al Fatto) ma definendo una sottocategoria “affitti brevi” con l’ipotesi di limitare nuove attivazioni. Questa proposta a mio avviso ha il pregio di porre con forza il tema politico, che è comune a tante amministrazioni (pensate alle recenti dichiarazioni di Sala a Milano), ma sconta una applicabilità dubbia, come ci hanno mostrato varie sentenze dei TAR, in assenza di una norma nazionale e peraltro nel Lazio richiederebbe prima una modifica normativa regionale.

Il vero punto è che per poter applicare una regolamentazione sugli affitti brevi serve l’autorizzazione dello Stato così come è stato fatto per Venezia, che è l’unica città in Italia che per legge può fare una normativa sugli affitti turistici. Una norma intelligente, inserita come emendamento del deputato PD Nicola Pellicani, nel decreto aiuti del 2022, che dà la facoltà al Comune (e non l’obbligo secondo un sano principio di sussidarietà) di intervenire per individuare i limiti massimi e i presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attività di locazione breve secondo un principio di proporzionalità, trasparenza, non discriminazione e di rotazione e con una attenzione ai piccoli proprietari, che invece contano della funzione di integrazione al reddito della locazione breve se svolgono tale attività in relazione ad una sola unità immobiliare.

Il Fatto Quotidiano se davvero ha a cuore questo tema invece di polemizzare con il Sindaco Gualtieri ed il PD aiuti le amministrazioni delle città grandi città italiane, da Milano a Firenze, a Roma che sono tutte unite su questo punto (peraltro tutte a guida PD con buona pace di chi critica il PD sul tema) per far in modo che Governo e Parlamento estendano il “modello Venezia” anche alle altre città turistiche del nostro Paese affinchè si possa con serietà affrontare il problema.

Ai commentatori della domenica, invece, il suggerimento di studiare un po’ di più.

 

(4)D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia(G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001)(le modifiche introdotte da più di 5 anni sono consolidate nel testo senza l’annotazione del provvedimento di modifica)

(5)Anche la Cassazione civile, con sentenza n. 21562 del 7.10.2020, ha ritenute valide le ragioni di un condominio in opposizione ad una conduttrice di una unità immobiliare in cui veniva svolta attività di affittacamere affermando, tra l’altro, che ” la assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla corte d’appello, è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale “tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico” (scarica la sentenza)

(6) Regione Lazio legge num. 13 del 6 agosto 2007 Organizzazione del sistema turistico laziale. Modifiche alla legge regionale 6 agosto 1999, n. 14 (Organizzazione delle funzioni a livello regionale e locale per la realizzazione del decentramento amministrativo) e successive modifiche (1)

• Numero della legge: 13
• Data: 6 agosto 2007
• Numero BUR: 22 S.O. 5
• Data BUR: 10/08/2007

(7) Regione Lazio Regolamento regionale 7 Agosto 2015 n. 8

• BUR 10 Settembre n. 73
• Testo vigente al: 14/05/2021
• “Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere” (Nota A)

(8) “Regolamento del 16 giugno 2017, n. 14” (Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere) che modifica il Regolamento regionale del 7 agosto 2015, n. 8

(9) Regione Lazio Testo unico del commercio Numero della legge: 22
Data: 6 novembre 2019 Numero BUR: 90 Data BUR: 07/11/2019

(10) speditamente perché l’elaborato è veramente ponderoso, 110 articoli assai densi