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Piani di Zona: la svolta del Comune di Roma

Autore : Redazione

di Maurizio Geusa
mappa piani di zona da sito urbanistica comune roma
(> vai alla mappa interattiva sul sito del Comune – Dipartimento Urbanistica http://www.urbanistica.comune.roma.it/pdz/mappa.html)
Una prima valutazione di Maurizio Geusa  della Delibera di Giunta sui Piani di Zona, in calce il comunicato istituzionale e un’intervista all’Assessore Montuori di Ylenia Sina di Roma Today
di Maurizio Geusa
Una Deliberazione che segna una svolta nell’urbanistica romana. Da appena da poche ore è stata pubblicata sul sito istituzionale la Deliberazione della Giunta Capitolina n. 86 del 19 maggio scorso dal titolo “Linee guida e criteri generali finalizzati all’avvio del Programma Strategico per il superamento della condizione di disagio e della condizione di emergenza abitativa nel territorio capitolino.” Un provvedimento corposo di 16 pagine a cui si aggiunge una relazione tecnica di altre 91*.
Il provvedimento è apprezzabile per due motivi. Per il  forte contenuto tecnico, con il riepilogo dettagliato delle vicende legate al II Piano per l’Edilizia Economica e Popolare avviato nel 1987 e chiuso  con la DCC 65/2006. Ma soprattutto  per il contenuto più prettamente politico, che abbandona il linguaggio solitamente ottimistico per una rugosa materialità di riferimenti al mercato e al fabbisogno abitativo.
L’insieme di questi due fattori ne fanno un punto di svolta ed una ricca fonte di dati ed informazioni.
In questa prima lettura, piuttosto che una esegesi tecnica e politica, ci  è sembrato opportuno e più immediato riportare i passaggi fondamentali in cui si esprimono concetti noti, ma mai così espliciti in un documento pubblico.
“sotto l’aspetto meramente attuativo, appare pertanto prioritario il completamento dei Piani di zona … nell’ottica di una ottimizzazione dell’uso del territorio …, ottimizzazione in antitesi ad una ulteriore espansione edilizia mediante consumo di suolo;”
Un’affermazione che può apparire scontata, ma che traccia il solco lungo il quale poi si sviluppano i punti successivi.
“la popolazione residente di Roma Capitale al 31.12.2018 conta n. 2.860.009 abitanti, oltre 53 mila in meno rispetto ai sei anni precedenti, confermando la fase regressiva iniziata già nel 2012;”
Anche in questo caso si prende atto delle reale consistenza demografica e non si parla più di crescita della popolazione.
“il mercato immobiliare ha registrato dal 2007 una flessione considerevole, … una contrazione media di circa il 27% circa rispetto al 2007, con una punta del 50% nelle zone più marginali”.
Anche in questo caso si prende atto di una realtà ormai nota, ma significativa.
La conclusione di tutto ciò è naturale: i Piani di Zona creano  “una tipologia di offerta abitativa che non è in grado di rispondere al segmento debole della domanda, rendendo la manovra di completamento non giustificabile dal punto di vista dell’interesse pubblico, in quanto viene meno la finalità sociale dei Piani di zona che è quella di offrire alloggi ad un prezzo più basso del libero mercato;”
Una presa d’atto non banale cui va dato merito all’amministrazione.
Da queste considerazioni sommariamente richiamate si arriva alla parte dispositiva, composta di ben 16 obiettivi e su cui ci soffermeremo nei prossimi articoli per comprenderne meglio significato e portata.
Infine un’ultima considerazione, vista la mole delle attività da svolgere:  quanto personale potrà essere dedicato e per quanto tempo visto che nel 2021 è previsto il rinnovo dell’Amministrazione ?
Maurizio Geusa
31  maggio 2020
Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com
* scarica Deliberazione Giunta Capitolina programma Strategico emergenza abitativa 86 del 19 maggio 2020
> Vai a PIANI DI ZONA – CRONOLOGIA E MATERIALI (in corso di aggiornamento)> vai a Piani di zona, cosa sono

(dal sito del Comune di Roma 20 maggio 2020) Piani di Zona, al via Programma Strategico per completamento opere urbanizzazione e stralcio piani non attuati da anni

Garantire il diritto all’abitare ampliando e differenziando l’offerta alloggiativa. Dare priorità al completamento dei Piani di Zona oggi abitati ma senza infrastrutture fondamentali e senza servizi anche a causa della crisi che ha reso non più vantaggioso lo sviluppo di queste aree. Puntare sulla riqualificazione di questi quartieri ridefinendo le priorità con l’obiettivo di individuare le diverse strade per affrontare il tema del disagio abitativo a partire dai reali bisogni dei cittadini. Questi i principali obiettivi del Programma Strategico contenuti nella delibera approvata dalla Giunta.
“Abbiamo approvato le linee guida di un Programma Strategico che a partire da una approfondita analisi dei valori economici, dei fabbisogni sociali e dello stato di attuazione di gran parte dei programmi esistenti punta a definire gli indirizzi e le priorità per completare i piani di zona attualmente non ancora terminati con l’obiettivo di evitare di consumare ulteriore suolo anche attraverso la cancellazione di piani oggi inattuabili. La delibera comprende un insieme di attività complessive e articolate. Non abbiamo bisogno oggi di nuovi quartieri che sorgono nel nulla, devastando aree di campagna ancora integre, lontani da strade, servizi e infrastrutture esistenti, su terreni espropriati a prezzi altissimi, non abbiamo bisogno di alloggi di edilizia residenziale pubblica il cui costo sia più alto del costo di mercato di alloggi in aree simili. Abbiamo bisogno di rispondere a forme di disagio abitativo sempre crescenti. Allo stesso tempo punteremo su una massiccia riqualificazione dell’esistente ed individueremo terreni e aree pubbliche dove costruire edilizia sociale ed edilizia residenziale pubblica. Questa delibera tiene insieme il lavoro già fatto sul tema andando a verificare la rispondenza delle previsioni della cosiddetta manovra di densificazione dei Piani di Zona agli obiettivi di contenimento dei prezzi degli alloggi di edilizia sociale e adeguando la richiesta di alloggi ai bisogni attuali. Il completamento della edificazione in aree già in corso di sviluppo deve essere la priorità, favorendo gli investimenti attraverso la riassegnazione dei comparti inattuati”, sottolinea l’assessore all’Urbanistica, Luca Montuori.

Diversi i principi individuati, tra cui:

– contenere e ottimizzare il consumo di suolo attraverso l’eliminazione di quei piani non attuati poiché ad oggi antieconomici e quindi non più coerenti con i bisogni attuali;

– definire le procedure, di concerto con ciascun ente erogatore di finanziamenti pubblici, per la creazione di un registro dei soggetti che per buone pratiche abbiano titolo concreto all’assegnazione o conferma di comparti edificatori;

– privilegiare il completamento dei piani già in attuazione mediante l’utilizzo di aree, comparti o lotti rimasti inutilizzati;

– proseguire nella direzione della decadenza e risoluzione delle convenzioni a carico dei soggetti che abbiano gravemente contravvenuto agli obblighi convenzionali;

– individuare le modalità per completare le opere pubbliche a servizio dei quartieri, oggi insufficienti e incompiute anche a causa di una programmazione inadeguata.

 

Roma Today 21 maggio 2020  In Giunta un Programma strategico per i piani di zona, Montuori: “Finiremo le opere, puntiamo a nuove case con affitti bassi”

Dallo stop ai quartieri non realizzati al completamento di quelli costruiti a metà. Intervista all’assessore all’Urbanistica Luca Montuori Ylenia Sina

In Giunta un Programma strategico per i piani di zona, Montuori: “Finiremo le opere, puntiamo a nuove case con affitti bassi”
„Stralciare i piani di zona non attuati per “contenere il consumo di suolo” e perché “antieconomici”. Privilegiare il completamento dei piani già in attuazione “mediante l’utilizzo di aree, comparti o lotti rimasti inutilizzati”. Completare le opere pubbliche “insufficienti e incompiute” nei quartieri già costruiti. Il tutto nell’ottica di ampliare l’offerta di alloggi in affitto e a prezzi calmierati. E ancora. Da un lato creare un registro dei soggetti che hanno rispettato la legge e dall’altro continuare con le decadenze e le risoluzioni delle convenzioni con quelli che non lo hanno fatto. La Giunta Raggi ha approvato una delibera contenente un Programma strategico per il superamento della condizione di disagio abitativo attraverso una ripianificazione dei piani di edilizia agevolata. All’assessore all’Urbanistica Luca Monutori abbiamo chiesto di spiegare il contenuto della delibera frutto del lavoro del suo dipartimento Programmazione e attuazione urbanistica.Di che cosa si tratta?Questa delibera contiene una serie di linee guida che permetteranno all’amministrazione di procedere con la modifica della manovra di completamento dei piani di zona. Linee che fissano le priorità dell’amministrazione e affrontano le criticità sorte da una modalità di pianificazione avviata nel 2009, poco prima che il mercato immobiliare risentisse della crisi economica. La delibera cristallizza in un atto formale gli indirizzi politici dell’amministrazione: quali sono i comparti inattuati che non ha più senso realizzare, quali sono le opere più urgenti, la necessità di garantire una casa a diverse fasce di popolazione partendo dai bisogni reali. Tutti elementi che non avevamo e che ora ci permettono di guardare a un’attività di ripianificazione. A questo strumento poi dovranno seguire una serie di delibere attuative che passeranno dall’Aula.Partiamo da uno degli obiettivi: eliminare i piani non attuati. Con quali criteri e come procederete con gli operatori che avrebbero dovuto costruirci? Quanti e quali sono questi quartieri?Effettueremo un’operazione chirurgica per decidere quali piani ha senso che vengano realizzati e quali no. Tutto verrà valutato caso per caso, partendo dalla considerazione se siano o meno stati già formalizzati dei rapporti. Alcuni sono già stati dichiarati irrealizzabili dal Tar, altri nascono in aree vincolate che creano evidenti problemi, in altri casi ancora non esistono nemmeno più i soggetti attuatori. Nei casi in cui i commissari ad acta hanno invece stipulato le convenzioni dovremo concordare con loro come procedere. Una delle soluzioni, per esempio, è vagliare se c’è l’interesse a trasferire il diritto a costruire in un altro piano già consolidato. Quello che vogliamo affermare è il diritto a pianificare il territorio guardando ai bisogni dei cittadini e alla finalità di questi interventi che è quella di garantire l’accesso a una casa a una certa fascia di popolazione.Avete già una stima di quante case di edilizia agevolata potranno essere realizzate?Abbiamo una cifra ma la tireremo fuori tra un po’. Dall’analisi del fabbisogno vediamo che cresce la fascia di popolazione che ha problemi ad accedere alla casa e che i componenti del nucleo familiare sono sempre di meno. La pianificazione avverrà sulla base di questi dati. È possibile guardare alla città in diversi modi: fino a oggi è stato fatto dal punto di vista dei proprietari delle aree o di chi sono i soggetti interessati a costruire se invece guardiamo i bisogni e la morfologia della città esce un disegno diverso. Non è un caso che nel I Peep (il Piano di edilizia economica e popolare in base al quale sono stati realizzati i principali quartieri pubblici, ndr) dove la densità è alta i servizi ci sono, magari sono stati gestiti male ma ci sono. L’illusione di costruire periferie a bassa densità ha generato invece un disastro nei piani di zona.A proposito di disastro. In questi quartieri i cittadini vivono senza strade, fogne o altre opere primarie. Partirete dai casi più urgenti?Abbiamo elaborato l’elenco delle opere mancanti nei piani di zona e anche alcune stime del costo di queste opere. In passato i valori economici venivano elaborati sulla base dei cosiddetti costi parametrici. Per esempio si calcolava il costo di una strada in base alla stima di un tanto al chilometro, a prescindere dalle condizioni effettive del luogo. Poi si iniziavano i lavori e ci si rendeva conto che la spesa lievitava a causa di una serie di problemi. Ora stiamo affrontando la situazione in coordinamento con la Regione Lazio. Non anticipo nulla ma questa collaborazione sarà importante.

In molti di questi quartieri i cittadini hanno già pagato per opere primarie che non sono state realizzate. Riuscirete a recuperare questi soldi dalle cooperative a cui sono stati versati? Come verranno finanziate?

Stiamo mettendo in campo diversi strumenti. Destineremo a questo scopo i soldi delle affracazioni mentre altre forme di finanziamento arriveranno dall’interlocuzione con altri enti pubblici, come la Regione Lazio. Altre risorse, inoltre, deriveranno dal completamento di alcuni di questi quartieri. Quello che abbiamo sempre proposto è individuare opere pubbliche strategiche che ci permettano di rendere nuovamente appetibili i piani di zona non terminati. Purtroppo in alcuni comparti i privati non vogliono più nemmeno investire.

Nelle delibera affrontate anche il nodo della spesa per gli espropri. Può spiegare meglio? Puntate ad abbassare il costo delle aree?

Il piano di densificazione di Alemanno è basato sullo strumento di cessione compensativa e concedeva premi di cubatura e possibilità di densificare anche ad aree che non erano ancora state realizzate. Oggi procediamo con un altro spirito. Il mercato è diverso, mantenendo quelle stime di valori dei terreni si verrebbero a determinare prezzi massimi di cessione superiori ai valori di mercato con il risultato di ottenere l’esatto contrario dello scopo per cui è stata pensata questa edilizia pubblica. Inoltre vogliamo evitare che sorgano nuovi quartieri nel deserto della campagna romana dove se si costruisce poi bisogna portare i servizi, gli autobus, la raccolta dei rifiuti e dove investire dei soldi ha ricadute positive su pochi abitanti.

Non solo il ‘disastro’ delle opere mancanti. L’attività di molti operatori nei piani di zona è finita nelle mani della magistratura. Ad alcuni, proprio per il mancato rispetto delle convenzioni, sono stati revocati i finanziamenti o è stata fatto decadere il diritto di superficie. Nella delibera leggo che puntate alla creazione di un registro dei soggetti “che per buone pratiche abbiano titolo concreto all’assegnazione”. Cosa accadrà agli altri? Come proseguirete?

Vogliamo andare avanti con i soggetti virtuosi. È già accaduto: non abbiamo confermato le cubature in un piano di zona a un operatore che aveva superato i prezzi massimi di cessione. Lui ha avanzato ricorso al Tar ma il tribunale ha dato ragione all’amministrazione. Ora dobbiamo verificare quali soggetti avevano richiesto i finanziamenti con l’ultimo bando regionale, tra loro capire quali possono ancora usufruirne perché sono ancora attivi, quali sono falliti, quali si sono ritirati dall’attività. Da circa due anni abbiamo avviato una collaborazione con la Regione che funziona. Anche per le attività di decadenza delle convenzioni e revoche dei finanziamenti c’è un’attività di coordinamento. La realizzazione dei piani di zona coinvolge tanti enti e tutti devono vigilare.

Molti cittadini, ancora oggi, sono preoccupati di perdere la casa perché in alcuni quartieri dove gli operatori sono falliti o sono andati incontro a pignoramenti da parte delle banche stanno andando avanti le aste per la vendita degli immobili.

Se chi acquista rispetta la locazione ai prezzi massimi di cessione non c’è nessun problema. So che ci sono casi in cui questo non è avvenuto e la Regione ha bloccato tutto. È ovvio che chi compra non può cacciare le persone che vivono in queste case.

Andiamo al di fuori del tema della delibera. Dopo due mesi di quarantena e di smart working, a che punto è la lavorazione per le pratiche dell’affrancazione?

 

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