Può una clinica trasformarsi in una colata di cemento?

Autore : Redazione

Una disamina del caso emblematico di Villa Bianca

di Giancarlo Storto e Thaya Passarelli

Un iter approvativo quantomeno incerto

Nell’area dell’ex clinica Villa Bianca (Quartiere Trieste, Municipio 2), adiacente al Parco Virgiliano, sono iniziati a fine marzo 2023, dopo anni di abbandono, i lavori per la costruzione di palazzine destinate a residenze (2 edifici misti con housing sociale e locali commerciali) in base ad un Permesso di Costruire (PdC) rilasciato da Roma Capitale – Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – il 7 ottobre 2022 e successivamente volturato ad altra società il 23 aprile 2023. La nuova proprietà ha di recente presentato una richiesta di variante di progetto attualmente in fase di valutazione presso gli uffici del PAU.

Il permesso di costruzione 188/2022 per “demolizione e nuova edificazione per l’esecuzione dei lavori di edificio misto” viene concesso dopo un’istruttoria molto lunga a seguito di istanza presentata in data 18 febbraio 2016. Dal 2016 al 2020, infatti,  la proprietà ha presentato integrazioni e progetti di variante per i Nuovi Tipi e l’ istanza viene definitivamente approvata in Conferenza di servizi in data 5 maggio 2020 dopo il parere favorevole richiesto alla Regione Lazio (reso in data  21 gennaio 2020) sulla possibile applicazione delle deroghe e degli incentivi volumetrici del cosiddetto Piano casa (legge regionale 21 del 2009 modificata e integrata nel 2011e prorogata fino al 30 giugno 2017)(1).

A conclusione della Conferenza di servizi decisoria non segue subito il rilascio del PdC che viene formalizzato solo nell’ ottobre 2022, ben due anni dopo (2).

Un’anomalia grossa come una casa, anzi due palazzine

La più rilevante anomalia ha per oggetto il contenuto della richiesta di PdC del 2016. Si tratta del riconoscimento, nel calcolo delle cubature preesistenti su cui applicare la premialità del 30% prevista dal “Piano casa”, di ulteriori 20.074 mc (più del doppio della clinica realmente esistente). Tale volumetria (ripetiamo: 20.074 mc) era stata concessa, in deroga al PRG vigente, dal Consiglio comunale (deliberazione n. 7 del 22 gennaio 2004(3)) per motivi di “interesse pubblico” con una clausola esclusiva di destinazione essendo finalizzata alla realizzazione dell’ampliamento della clinica, dunque una destinazione sanitaria. La delibera n. 7 (3) prevede la sottoscrizione di un atto d’obbligo tra comune e società in cui quest’ultima “si impegna mediante atto d’obbligo registrato e trascritto ai sensi di legge a mantenere inalterata la destinazione.” La cubatura aggiuntiva concessa in deroga dal Consiglio comunale per l’ampliamento della clinica non è mai stata realizzata, neppure in parte, ed è da evidenziare che solo per la destinazione di struttura sanitaria era possibile dichiarare l’interesse pubblico. Interesse che decade, per manifesta logicità, con il cambio a residenziale della destinazione d’uso delle cubature.

Non comprendiamo quindi i motivi del riconoscimento dell’ampliamento aggiuntivo di 20.074 mc per il calcolo del premio di cubatura concedibile ricorrendo alla legge regionale 21 dell’11 agosto 2009, un presupposto a nostro avviso inaccettabile  su cui si è basata  la procedura amministrativa che ha per esito l’autorizzazione del 2022. Tanto più che, con il Piano casa all’epoca vigente, ancora nel 2010, la società conferma l’interesse per la realizzazione della clinica ampliata.

Se il Comune insistesse nel portare a conclusione positiva le richieste del proponente, la decisione finale, inverosimile quanto devastante, consentirebbe di realizzare, dagli iniziali 17.000 mc circa della clinica prima della demolizione, ben 53.000 mc destinati a residenze e spazi commerciali (4).

La legge regionale e le indicazioni del Testo unico dell’edilizia

Nel verbale della Regione Lazio, richiesta di un parere prima del rilascio del permesso di costruire del 2022, l’espressione favorevole (con prescrizioni) riguarda la “conformità a quanto disposto dall’art. 6 della L.R. 21/09”, specificando che trattasi di “un intervento di completamento di un edificio residenziale con ampliamento”.

Siamo quindi nel 2020 (21 gennaio), epoca nella quale il Piano casa del 2009 non esplica alcun effetto poiché l’ultima proroga che ne conferma la validità  è scaduta al giugno 2017.

Può un parere far riferimento alla data in cui perviene la richiesta o deve essere contestualizzato al momento in cui tale parere è rilasciato? Il Comune sembra non avere dubbi, condivide l’interpretazione regionale e nel 2022 il PdC è accordato. In proposito devono richiamarsi due articoli del Testo unico dell’edilizia (DPR 380 del 2001 e succ. modifiche).

Art. 12, comma 1

“Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente”

Art. 13, comma 1

“Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile dello sportello unico nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici”

Gli articoli 12 e 13, che costituiscono principi a cui devono uniformarsi le leggi regionali, affermano che la conformità deve essere attestata con riferimento “alla disciplina urbanistico-edilizia vigente” (art. 12) “nel rispetto delle leggi” (art. 13). Nel 2022 il Piano casa Polverini è esaurito e dal 18 luglio 2017 è vigente, in sostituzione, la legge regionale 7 (Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio).

Sugli standard per servizi e parcheggi

Nell’impossibilità, per mancanza di documentazione (5), di ripercorrere l’intero procedimento che ha portato il Comune a convalidare la richiesta di 53.000 mc, ci limitiamo a segnalare l’impatto urbanistico che i nuovi edifici residenziali avrebbero nel tessuto edilizio circostante. Le nuove volumetrie verrebbero incuneate in un ambiente urbano con costruzioni di dimensioni contenute che ha trovato nel tempo un precario equilibrio tra lotti edificati e spazi pubblici, risultando già oggi la viabilità certamente sottodimensionata per l’esiguità delle sezioni stradali a fronte di una motorizzazione crescente nel rapporto tra auto e famiglie presenti.

Anche se si arrivasse ad un accordo accettabile per monetizzare le aree da destinare a standard per servizi pubblici, resta incontrovertibile che si aggraverebbe di molto il deficit di parcheggi: insieme alle residenze e ai locali commerciali, la proprietà dovrà assicurare, con riferimento all’intera volumetria riferibile alla richiesta di ampliamento (sottraendo perciò dal totale soltanto quella relativa alla clinica demolita), i posti auto per i residenti, gli spazi di pertinenza per le destinazioni non residenziali e lo standard per i parcheggi pubblici.

Ma nella realtà i conti saranno comunque lontani dal poter raggiungere la parità, anche nel rispetto delle disposizioni di legge e della normativa del piano regolatore: un intervento di così vaste dimensioni è destinato a generare un’alterazione profonda, una vera e propria frattura, con ripercussioni sulla vivibilità dell’intero quartiere.

Giancarlo Storto e Thaya Passarelli

11 ottobre 2023

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

Per approfondire:

27 settembre 2023: Riunione Commissione Urbanistica Comunale. Qui lo streaming della riunione https://streaming.comune.roma.it/portal/watch/commission/ab1dc1c4-dea9-4e3c-9ba3-25379f4bb303

4 settembre 2023: I cittadini presentano ricorso al TAR https://www.romatoday.it/attualita/villa-bianca-ricorso-tar.html

21 luglio 2023: Troppo impattanti, bisogna intervenire”. Le nuove palazzine al Nemorense ora spaventano anche la politica https://www.romatoday.it/zone/parioli/trieste/politica-contro-progetto-ex-clinica-villa-bianca.html

Note:

(1) Art 3 ter Legge Regionale 11 Agosto 2009, n. 21
Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale. https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=9172&sv=vigente

(2) Breve Cronologia  dei principali atti (acquisiti da Carteinregola con istanza accesso atti):

19 ottobre 2005: PdC 1036 a per realizzazione di ampliamento struttura sanitaria in deroga (Art. 3 paragrafo 19 NTA; art. 14 DPR 380) basata sulla deroga concessa dalla delibera 22 /2004 del Consiglio Comunale.

21 febbraio 2006: Comunicazione inizio lavori a Municipio II e Dipartimento;

12 febbraio 2007: PdC 118 a per realizzazione di variante in corso d’opera al PdC 1036/2005 (demolizione fabbricato esistente)

26 giugno 2008: Denuncia inizio attività  al Municipio II per PdC 118

29 gennaio 2009: Protocollata Istanza di proroga al PdC

20 febbraio 2009: Il Dipartimento comunica rigetto istanza di proroga

15 aprile 2009: Confermato rigetto istanza proroga non essendo pervenute controdeduzioni

4 maggio 2009: Protocollata nuova istanza di PdC “a completamento”

11 Agosto 2009: Regione Lazio approva il (primo casa) Piano Casa (Giunta Marrazzo)

9 dicembre 2009: Sovrintendenza ai Beni Culturali comunica parere favorevole al completamento dei lavori

27 agosto 2011: Regione Lazio (Giunta Polverini) approva il (secondo) Piano casa. (Cfr. Vedi Piano Casa/Storia/Cronologia qui: https://www.carteinregola.it/index.php/piano-casa/)

2016: Prot. 29571 – Protocollata istanza di PdC dalla proprietà

21 gennaio 2020:parere favorevole della Regione Lazio

5 maggio 2020: approvazione in Conferenza di servizi

7 ottobre 2022: rilascio del permesso di costruire

(3) Scarica la delibera 7/2014.

(4) Cfr. Art. 3-ter della legge Regione Lazio 11 agosto 2009, n. 21. E successive modifiche e integrazioni.

Art. 3 ter
(Interventi finalizzati al reperimento di alloggi a canone calmierato attraverso il cambiamento di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale)

1. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi comunali vigenti o adottati, sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, e di completamento, con ampliamento entro il limite del 30 per cento della volumetria oppure della superficie utile esistente nei limiti previsti dalla lettera c), previa acquisizione del titolo abilitativo di cui all’articolo 6, degli edifici o di parti degli edifici di cui all’articolo 2 aventi destinazione non residenziale, che siano dismessi o mai utilizzati alla data del 31 dicembre 2013, ovvero che alla stessa data siano in corso di realizzazione e non siano ultimati e/o per i quali sia scaduto il titolo abilitativo edilizio ovvero, limitatamente agli edifici con destinazione d’uso direzionale, che siano anche in via di dismissione. …Omissis…

Cfr. Art. 14, comma 1-bis, del DPR 6 giugno 2001, n.380

…Omissis…

1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, la richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell’insediamento, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

(5) Nel corso degli anni la documentazione che ha interessato l’ex clinica Villa Bianca è stata particolarmente copiosa. Carteinregola, tramite richiesta formale di accesso agli atti, ha potuto esaminarne solo una parte: di sicuro interesse sarebbe stato prendere visione dell’Atto d’obbligo previsto dalla Delibera comunale n.7 del gennaio 2004, anche se il contenuto non può che confermare le indicazioni  prescrittive previste nella Delibera. Non meno rilevante, per una conoscenza approfondita ed esaustiva dei fatti, risulta l’acquisizione delle motivazioni per cui fu lasciato decadere il PdC n. 1036/2005, e la sua variante n. 118/2007, nonostante la richiesta di proroga fosse antecedente alla scadenza (28 febbraio 2009) e dei pareri delle sovrintendenze, sia archeologica che capitolina.