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Regione Lazio, cantine come alloggi (e luoghi di lavoro)?

Autore : Redazione

La Relazione di Carteinregola sulla Proposta di Legge del Consiglio Regionale del Lazio che darebbe il via libera alla pressochè indiscriminata trasformazione di scantinati, garages e magazzini parzialmente sottoterra in appartamenti, uffici, negozi. Un provvedimento che premia i proprietari di vani seminterrati penalizzando la collettività, con una diminuzione degli standard urbanistici e anche della possibilità dei Comuni di applicare le regole poste a tutela del benessere dei cittadini e che condanna i futuri residenti, soprattutto inquilini e lavoratori, a una vita insalubre e non dignitosa. La Relazione è stata presentata e inviata alla Commissione Urbanistica regionale (1).

Tre anni fa, nell’ottobre 2020, Carteinregola aveva partecipato alla Commissione urbanistica della Regione Lazio con ODG: Proposta di legge regionale n.46 del 5 luglio 2018 concernente:” Disposizione per il recupero dei vani e dei locali seminterrati esistenti” (2) di iniziativa dei consiglieri Simeone (Forza Italia) Aurigemma (FdI) Cartaginese (Lega) Ciacciarelli (Lega), che riportava ampi estratti della analoga Legge regionale della Lombardia del 10 marzo 2017 (3).  Allora avevamo portato numerose obiezioni e la richiesta di non approvare la PL (4). Andato al Governo regionale – Ciacciarelli Assessore all’urbanistica – il centrodestra torna alla carica, con la Proposta di legge n. 83 del 22 settembre 2023,  RECUPERO DEI VANI E LOCALI SEMINTERRATI  (5) firmata dai Consiglieri Cartaginese, Grasselli (Fratelli d’Italia) e Neri (Noi moderati) oggetto della attuale trattazione in Commissione Urbanistica.

L’attuale Proposta di legge contiene qualche modifica rispetto alla precedente, che però non cambia le ferme obiezioni che ancora una volta abbiamo avanzato alla Commissione. Nel 2020 avevamo intitolato la nostra disamina “L’ennesimo capitolo del “Piano casa”?” (4), oggi siamo sempre nello stesso mondo, quello che regala ai proprietari privati redditi immobiliari, senza nessun vantaggio per la collettività, ancora una volta motivando la proposta con il sempiterno appello alla “rigenerazione urbana“ , con il “contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera“, nonchè con la “ripresa nel settore edile caratterizzato da un lungo periodo di crisi, tamponato solo momentaneamente con i interventi di ecobonus e sismabonus” (sic!) e persino con il “limitare il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo” e con l’aggiunta – in questo caso piuttosto paradossale – dell’obiettivo del “miglioramento della qualità della vita dei cittadini” e del “promuovere o rilanciare territori soggetti a situazioni di disagio o degrado sociale ed economico“. E nonostante, nel corso della Commissione, la Consigliera Micol Grasselli abbia parlato di provvedimento “che riguarderà più le province che Roma“, è facile immaginare quali interessi potrà raccogliere anche nella Capitale, soprattutto se, nel tempo, fossero allargate alcune “maglie” poste oggi.

In calce la Relazione di Carteinregola che evidenzia le principali criticità tratte da un’analisi dell’attuale proposta e di un confronto con la precedente versione e con la legge della Lombardia.

La Proposta di legge regionale RECUPERO DEI VANI E LOCALI SEMINTERRATI

  • La PL 83/2023 “introduce norme in materia di recupero dei vani e locali seminterrati – intesi come locali situati in un piano “che emerge almeno il 50% fuori terra” (7) – da destinare ad uso abitativo, terziario o commerciale“, “rendendo abitabili gli spazi seminterrati realizzati e utilizzati come magazzini, garage o cantine” che possono essere trasformati in abitazioni, uffici o negozi o comunque luoghi di lavoro.

La Proposta, non facendo riferimento a specifiche normative sulle destinazioni d’uso, non esplicita se tra tra le categorie consentite dal cambio di destinazione sia inclusa anche quella “turistico-ricettiva” (8)

Pur indicando, fin dal titolo, che la legge riguarda il “Recupero di seminterrati”, quindi di edifici già esistenti, non è specificato se e a quali condizioni i cambiamenti di destinazione d’uso potranno riguardare anche immobili di (futura) costruzione: la Legge della Lombardia inserisce in proposito l’indicazione che “Le disposizioni si applicano agli immobili esistenti ” o per i quali sia già stato conseguito il titolo edilizio e che “Agli immobili realizzati successivamente esse si applicano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori” (9). In ogni caso si può facilmente immaginare che con l’entrata in vigore della legge molti progetti edilizi saranno elaborati tenendo conto degli indubbi vantaggi che si potranno acquisire con la possibile trasformazione.

  • Sono stabilite altezze minime più restrittive, adeguate a quanto prescritto dalle norme nazionali (10) rispetto a quelle previste in precedenza (11): 2,70 ml per locali ad uso abitativo per gli spazi destinati alla permanenza delle persone (12), 3,20 ml per locali con destinazione commerciale e terziaria (uffici, negozi ecc); rispetto alla versione del 2018 e a quella della Regione Lombardia, la distanza minima tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente è portata a 10 metri, dai 2,5 (13); invece in continuità con la versione del 2018, “le altezze necessarie …possono essere raggiunte anche con opere murarie che comportano l’abbassamento del solaio di calpestio dei vani e dei locali seminterrati da recuperare“, così come il “rapporto aeroilluminante, tra superficie finestrata e superficie interna netta…deve essere pari ad un sedicesimo” , e “tale rapporto può essere soddisfatto anche mediante aperture praticate nelle murature perimetrali“. In entrambi i casi per garantire la “condizione che tali opere murarie non incidano negativamente sulla statica dell’edificio” e “la salvaguardia delle caratteristiche strutturali e architettoniche dell’edificio” si introduce una “previa perizia giurata di un tecnico abilitato e qualificato in materia di strutture iscritto da almeno 10 anni presso il proprio ordine professionale“ (14) .

La disposizione della Proposta che riguarda il rapporto aeroilluminante si discosta dalla normativa, che prescrive che “la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento” (15) e prevede la possibilità di “ventilazione meccanica“, quando le caratteristiche degli alloggi “non consentano di fruire di ventilazione naturale” (16), ma ciò non vale per l’illuminazione.

Senza mettere in dubbio la professionalità dei tecnici abilitati, desta preoccupazione che si possano eseguire opere che possono incidere sulla staticità e la sicurezza degli edifici per consentire a un proprietario di ricavare più reddito da un seminterrato.

Nella PL 2023 è stato eliminato un comma presente nella PL 2018 e presente anche nella LR lombardia, che prescriveva la “presenza di idoneo vespaio aerato su tutta la superficie dei locali o altra soluzione tecnica della stessa efficacia” (17).

  • E’ inserita come prescrizione (18) per i rischi dell’esposizione al radon (19), “ la misurazione della concentrazione media annua di attività di radon in aria” ma solo “entro ventiquattro mesi dalla presentazione della segnalazione certificata“; e nel caso che dalla misurazione risultasse “che i livelli di gas radon sono superiori ai livelli di riferimento” (20) si prevede “l’applicazione delle misure tecniche correttive … per conseguire il risanamento dei locali” per poi “eseguire una ulteriore misurazione“ “i cui esiti devono essere trasmessi ad ulteriore integrazione...”

A confronto con la Legge regionale della Lombardia, la Proposta appare assai poco stringente e anche poco praticabile: quest’ultima infatti (21) prevede precisi passaggi autorizzativi fin dall’avvio delle pratiche di cambio di destinazione a residenziale: “i comuni trasmettono alle Agenzie di tutela della salute (ATS) … copia della segnalazione certificata …corredata di attestazione dell’avvenuta realizzazione di almeno una misura tecnica correttiva per la mitigazione o il contenimento dell’accumulo di gas radon …e, ove tecnicamente realizzabile, dell’avvenuta predisposizione di un’ulteriore misura tecnica correttiva per la rimozione di tale gas” e solo dopo questo preliminare passaggio, deve essere “...completata la misurazione della concentrazione media annua di attività di radon in aria entro ventiquattro mesi“. Nel testo del Lazio è quindi stato ripreso quasi integralmente quanto previsto da quello della Lombardia, ma con una rilevante omissione delle attività preliminari e la mancanza di indicazioni su quale ente pubblico dovrà vigilare e attestare le misurazioni. In entrambe le leggi tuttavia non sono citati gli eventuali provvedimenti nel caso che anche nelle misurazioni successive i livelli continuassero a essere pericolosi per la salute, dopo che i locali hanno già subito le trasfomazioni .

  • In linea con gli obiettivi dichiarati nelle finalità della proposta di legge, si prescrive l’ isolamento termico, il risparmio idrico, il ricorso a fonti rinnovabili e all’ edilizia biosostenibile (22) , ma contemporaneamente si prevedono deroghe (23) che permettono “di assolvere all’obbligo” in caso di “impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei o altre problematiche di natura tecnica“;

Cade così uno degli elementi fondanti della Proposta, dato che anche la “sostenibilità” diventa un obbligo assai poco stringente

  • Si prevede l’obbligo di “reperimento dei parcheggi pertinenziali“ -cioè al servizio dei nuovi locali – “nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale per il rispetto degli standard urbanistici” (24), tuttavia anche in questo caso, se “dimostrata la mancata disponibilità di idonei spazi da destinare a parcheggi” è consentita la “deroga ai regolamenti …previo versamento al comune di una somma” che ” sarà vincolata alla realizzazione di parcheggi da parte del Comune“. Ciò vale anche per cambio di destinazione a uffici e commerciale , mentre se il vano oggetto del cambio di destinazione è un garage (inizialmente computato ai fini degli standard urbanistici) non si potrà ricorrere alla monetizzazione. Sono esclusi dagli obblighi gli immobili ATER (25).

Il provvedimento provocherà un’ulteriore sottrazione di parcheggi condominiali di cui Roma è sempre carente, in centro come in periferia: vogliamo ricordare che la penuria di posti auto – ma anche la disinvoltura di passate Amministrazioni nell’autorizzare trasformazioni di garages in supermercati, negozi, palestre e quant’altro – ha portato addirittura al varo di una legge – la cosidetta “Tognoli” – per ricavare posti auto pertinenziali su suolo pubblico – con non poche devastazioni di spazi verdi – e a dichiarare l'”emergenza traffico” nella Capitale con interventi a suon di ordinanze commissariali, che tra l’altro non hanno neppure risolto la situazione (26).

  • Sono introdotte limitazioni più stringenti per la locazione dei locali seminterrati con l’obbligo di “ricorrere all’istituto del canone calmierato” (27)

Limitazione che, almeno nella Capitale, considerando il far west delle locazioni e gli inesistenti controlli da parte di un’Amministrazione sempre in affanno, appare nella pratica poco incisiva.

  • Sono tassativamente esclusi “dagli ambiti di applicazione della legge”gli immobili in aree a rischio idrogeologico, gli immobili facenti parte di condomini superiori ad otto unità immobiliari (nuovo inserimento rispetto a proposta precedente) e gli immobili ricadenti negli insediamenti urbani storici individuati dal PTPR, cioè il Piano Territoriale Paesistico Regionale (28) . E’ introdotto “il rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio, tenuto conto anche della zona in cui lo stesso ricade nonché delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità” (29), ma contemporaneamente si esplicita che “il recupero dei vani e locali seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi” (30).

Riguardo il rischio idrogeologico, considerando  l’accelerazione del cambiamento climatico e i sempre più frequenti fenomeni di allagamento nei centri urbani, in certi casi con vittime, il provvedimento può comunque esporre a rischi la popolazione,  nonostante l’affidamento ai comuni del compito di individuare specifici ambiti di esclusione sulla base delle informazioni e disposizioni attuali e “degli aggiornamenti a seguito di nuovi eventi alluvionali  o di specifiche analisi di rischio geologico o  idrogeologico locale”.

Significativi in tal senso gli interventi nel corso della Commissione del 4 marzo 2024 di due docenti universitari di costruzioni idrauliche (1), che hanno segnalato l‘incompletezza delle mappe del rischio idrogeologico attualmente disponibili, e anche il pericolo derivante dagli inadeguati sistemi fognari, soprattutto nella Capitale, che non mettono al riparo dal rischio di allagamenti in caso di abbondanti precipitazioni.

Anche il restringimento del campo di applicazione a palazzine di pochi piani, considerando le possibili opere murarie necessarie per rispondere agli obblighi fissati non ci sembra in grado di escludere rischi

E non è nemmeno escluso che, come accaduto per altri provvedimenti, nel corso del tempo si allentino gli attuali limiti, ampliando l’applicazione della legge anche a immobili con un maggior numero di unità immobiliari.

Quanto agli “gli immobili ricadenti negli insediamenti urbani storici individuati dal PTPR“, non è chiaro come sarà garantita la tutela paesaggistica nel centro storico di Roma, visto che la Soprintendenza, per gli interventi all’interno delle Mura Aureliane, da anni fornisce solo pareri “consultivi” sulla base di un articolo delle NTA – Art. 44 Insediamenti urbani storici e relativa fascia di rispetto – del PTPR che esclude il centro di Roma dalle tutele previste per gli altri centri storici del Lazio, nonostante La graficizzazione … segnatamente nella “Tavola 24_374_B” tra gli “Insediamenti urbani storici e relativa fascia di rispetto”  vi abbia incluso anche il Centro Storico della Capitale (31). Va fatto però presente che una recentissima sentenza del TAR, esprimendosi su un intervento edilizio in area UNESCO nel centro della Capitale, ha dichiarato l’obbligo per la Soprintendenza di rilasciare l’autorizzazione paesaggistica (32). Restano comunque i tanti quartieri della città storica che non hanno vincoli puntuali e che possono vedere ulteriormente devastate le morfologie di tessuti identitari di pregio.

Non è chiaro chi debba “garantire il rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio, tenuto conto anche della zona in cui lo stesso ricade” e soprattutto accertarlo. In questo senso la Legge della Lombardia ha inserito che il recupero che incide “sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici non sottoposti a vincolo paesaggistico” è sottoposto “a procedura di esame di impatto paesaggistico da parte della commissione per il paesaggio” (33)

  • Alla deroga ai limiti e prescrizioni edilizie degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi (34), si aggiunge quella agli standard urbanistici (35), e sono possibili interventi su vani abusivi, visto che è richiesto il rilascio di provvedimento di sanatoria edilizia, ma è sufficiente anche che “sia stata presentata istanza di sanatoria” (36)

Si deroga a regole poste a tutela della qualità della vita dei cittadini, garantite anche dalla legge nazionale che prevede parcheggi, verde, servizi calcolati in base ai residenti e agli addetti nelle varie zone, e si deroga anche ai principi della legalità

  • I Consigli comunali, entro 180 giorni dalla entrata in vigore della legge, “possono disporre l’esclusione di parti del territorio” “con una deliberazione del Consiglio comunale“, “motivata da specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico“, passati i quali le disposizioni si applicano comunque (37).

E’ ancora una volta mortificato il ruolo dei Comuni nella pianificazione del proprio territorio, dato che non possono mettere dei limiti a interventi che “sono sempre ammessi, anche in deroga”. Persino Roma, a cui tutte le forze politiche assicurano di voler conferire poteri degni di una Capitale – qualcuno è stato già devoluto (38) – può solo escludere “parti del territorio“, dovendo motivare l’esclusione con parametri piuttosto stringenti, quindi non potrà essere applicata l’esclusione delle trasformazioni dei seminterrati in zone già molto dense di popolazione e povere di standard urbanistici, ma assai appetibili dal punto di vista delle locazioni lunghe o brevi, si pensi ad esempio a quei quartieri con standard molto al di sotto di quanto previsto dalle norme e già falcidiate da speculazioni edilizie permesse dalle leggi regionali.

Inoltre è facilmente prevedibile che stale formulazione, che impone che le delibere dei consigli comunali che escludono “parti di territorio” debbano contenere  una  “motivazione” che riguarda  “specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico“, aprirà la strada a innumerevoli contenziosi presso i tribunali amministrativi.

 Conoscendo le esigue risorse, di personale e non solo, dei comuni e anche  della Capitale, 180 giorni  – 6 mesi – per escludere le  aree a rischio appaiono troppo pochi, soprattutto se si considera che in ballo ci sono rischi anche gravissimi per la popolazione

  • Infine è presente l’ articolo (39) che prescrive monitoraggi e valutazioni dei risultati ottenuti, con una Relazione annuale della Giunta regionale, documenti che dovrebbero essere resi pubblici dal Consiglio regionale.

Tali relazioni erano previste anche per il “Piano casa” e per la Legge di Rigenerazione Urbana (40) , ma sul territorio di Roma, a distanza di anni, i relativi interventi sono ben lontani dall’essere conosciuti non solo dai cittadini, ma, a quanto pare, nella loro interezza anche dagli uffici comunali, essendosi sparpagliati tra i Municipi, senza che nessuno abbia mai fatto un bilancio delle ricadute rispetto agli obietti previsti.

Conclusioni

Si tratta di Proposta di legge che a nostro avviso ha solo controindicazioni, soprattutto per la Capitale, una città con un’altissima richiesta abitativa, ma anche un enorme numero di alloggi, anche di recentissima costruzione, inutilizzati, come certificato dall’Agenzia delle entrate (41): per questo è immaginabile che il provvedimento favorirà soprattutto i privati che possiedono seminterrati, che potranno affittarli a studenti fuori sede o a immigrati disposti a vivere in condizioni non adeguate a fronte di affitti più bassi, o, nelle zone più pregiate, a turisti, come bed and breakfast che andranno a sommarsi alla moltitudine di quelli che hanno ormai soppiantato la residenza in molte zone della città.

Quanto alla trasformazione in uffici e locali commerciali, va ricordato che esiste una normativa assai stringente per i luoghi di lavoro che vieta, in termini generali, lo svolgimento di qualsiasi attività in locali seminterrati, salvo permessi in deroga quando ricorrano particolari esigenze tecniche (42).

Ci si chiede inoltre a chi possa giovare l’ aumento dell’offerta di uffici, considerando anche il generale ridimensionamento della domanda direzionale, e a chi possa giovare l’ aumento dell’offerta di locali commerciali, a fronte di una drammatica crisi dei negozi di vicinato, molti chiusi dopo la pandemia, e in piena crisi economica. Se in centro città c’è una saturazione di locali soprattutto dediti alla somministrazione, nelle periferie esistono centinaia di locali commerciali con le serrande abbassate da anni che aumentano il degrado dei quartieri, tra i quali molti al piano terra delle case popolari. Ma soprattutto ci si chiede a quale qualità della vita si condanna chi abita o lavora in garages o scantinati.

L’operazione sembra improntata, più che  a un “miglioramento  della qualità della vita dei cittadini” e alla “rigenerazione urbana“, ad  offrire inaspettate  possibilità di profitto a una esigua minoranza che possiede vani destinati a tutt’altro.

Gruppo urbanistica di Carteinregola

Post scriptum: il 16 gennaio scorso il Senato ha approvato il Disegno di legge della cosiddetta “Autonomia regionale differenziata” che prevede di trasferire alle Regioni che ne fanno richiesta 20 materie oggi concorrenti Stato – Regioni e 3 materie di esclusiva competenza dello Stato. Se tale DDL sarà approvato definitivamente, verrà offerta alle Regioni la possibilità di legiferare anche su materie come la tutela della salute e della sicurezza sul lavoro, e su ambiente, beni culturali e Paesaggio, con la possibilità quindi di modificare anche le norme statali che abbiamo citato, che mettono dei limiti per garantire la salubrità degli ambienti dove vivono e lavorano le persone, o di tutelare il nostro patrimonio storico.

7 marzo 2024

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

scarica

8327/09/2023scarica PL RECUPERO DEI VANI E LOCALI SEMINTERRATI

vedi anche

4 marzo 2024 Sito Consiglio Regione Lazio Recupero seminterrati, critiche e proposte nella seconda audizione In commissione Urbanistica ascoltati i sindacati degli inquilini, commercianti, associazioni e professionisti del settore.

Roma Today 5 marzo 2024 Cantine e garage da trasformare in case: ambientalisti e comitati bocciano la proposta – Prosegue l’iter per l’approvazione della legge regionale. In commissione urbanistica espresse le critiche di quanti considerano l’iniziativa pericolosa ad esempio sul piano idrogeologico di Fabio Grilli


NOTE

(1) La Commissione Urbanistica si è svolta il 4 marzo 2024 (Vedi Sito Consiglio Regione Lazio 4 marzo 2024 Recupero seminterrati, critiche e proposte nella seconda audizione In commissione Urbanistica ascoltati i sindacati degli inquilini, commercianti, associazioni e professionisti del settore.)

(2) Proposta di legge n. 46 del 5 luglio 2018 di iniziativa dei consiglieri Simeone (Forza Italia) Aurigemma (FdI) Cartaginese (Lega) Ciacciarelli (Lega) concernente “Disposizioni per il recupero dei vani e dei locali seminterrati esistenti” scarica

(3) Legge Regionale della Lombardia 10 marzo 2017 , n. 7 Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti (BURL n. 11, suppl. del 13 Marzo 2017 )

(4) VEDI Proposta di legge del Lazio sui seminterrati: l’ennesimo capitolo del “Piano casa”? 20 10 2020 del gruppo urbanistica di Carteinregola

(5) scarica PL N. 83 del 22 settembre 2023RECUPERO DEI VANI E LOCALI SEMINTERRATI

Il centrodestra aveva presentato altre tre proposte di legge, poi confluite nell’unica PL 83/2023:

(6) Il cosiddetto “Piano casa”, nella superfetazione introdotta dall’allora Presidente di centro destra Renata Polverini e poi prorogata dal centro sinistra del Presidente Zingaretti fino a giugno 2017, prevedeva cambi di destinazione e aumenti di cubatura in deroga agli strumenti urbanistici dei comuni. Dopo la sua cessazione la Regione Lazio ha approvato la Legge 7/2017 che mantiene una sorta di analogo “Piano casa” in un articolo, art. 6, che consente sempre cambi di detsinazione e aumenti di cubatura in deroga ai Piani regolatori vedi Piano Casa e Legge rigenerazione urbana  cronologia e materiali

(7) Nella PL del 2018 la definizione era assai più “lasca” in linea con le analoghe definizioni della citata (1) Legge della Regione Lombardia 7/2017:

a) piano seminterrato: il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio;

(8) Testo unico dell’edilizia 380/2001 Art. 23 ter

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

  • a) residenziale;
  • a-bis) turistico-ricettiva;
  • b) produttiva e direzionale;
  • c) commerciale;
  • d) rurale.

(9) Legge Regionale della Lombardia 10 marzo 2017 , n. 7 Art. 4 comma 3. Le disposizioni della presente legge si applicano agli immobili esistenti o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1. Agli immobili realizzati successivamente esse si applicano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori.

(10) Art. 1 comma 1 Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975
Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione (G.u. n. 190 del 18 luglio 1975) (testo aggiornato con provvedimenti successivi)

(11) Come la Legge Regionale della Lombardia 10 marzo 2017 , n. 7, la PL del 2018 all’art. 3 comma 2 prevedeva a) l’altezza interna netta dei locali e vani seminterrati da recuperare non deve essere inferiore a 2,40 metri per gli spazi destinati alla permanenza di persone, riducibile a 2,20 metri per gli spazi
accessori o di servizio destinati ai corridoi, disimpegni ni genere, bagni, gabinetti e ripostigli; per gli edifici ubicati nei comuni montani e nei territori montani dei comuni parzialmente montani, è ammessa una riduzione dell’altezza sino a 2,20 metri anche per gli spazi destinati alla permanenza di persone;

(12) “2,40 ml per locali ad uso abitativo, nei comuni montani, per gli spazi destinati alla permanenza delle persone”;

(13) Art. 3 (Condizioni e Requisiti Tecnici) Comma 8

(14) Art. 3 (Condizioni e Requisiti Tecnici) Comma 4 – Comma 5

(15) Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975
Art. 5 Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.

Per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2%, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento. (…)

(16) vedi Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 Art. 6

NOTA: La citata Legge regionale della Lombardia 7/2017 lo consente invece esplicitamente all’art. 1 comma 5: “Il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie vigenti di cui al comma 4 e, in particolare, quello dei parametri di aeroilluminazione può sempre essere assicurato sia con opere edilizie sia mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, in particolare relativamente ai requisiti di aerazione e illuminazione“.

(17) PL 46/2018, art.6 comma 3

(18) Art. 3 (Condizioni e Requisiti Tecnici) Comma 7

A seguito dell’avvenuto recupero dei locali seminterrati a uso abitativo, anche comportante la realizzazione di autonome unità, deve essere effettuata e completata la misurazione della concentrazione media annua di attività di radon in aria entro ventiquattro mesi dalla presentazione della segnalazione certificata ai sensi dell’articolo 24 del d.p.r. 380/2001. Con gli esiti di tale misurazione occorre conseguentemente integrare la documentazione presentata a corredo della segnalazione certificata. Qualora dalla misurazione risulti che i livelli di gas radon sono superiori ai livelli di riferimento stabiliti dall’articolo 12 del decreto legislativo 31 luglio 2020, n. 101 (Attuazione della direttiva 2013/59/Euratom, che stabilisce norme fondamentali di sicurezza relative alla protezione contro i pericoli derivanti dall’esposizione alle radiazioni ionizzanti, e che abroga le direttive 89/618/Euratom, 90/641/Euratom, 96/29/Euratom, 97/43/Euratom e 2003/122/Euratom e riordino della normativa di settore in attuazione dell’articolo 20, comma 1, lettera a), della legge 4 ottobre 2019, n. 117), deve essere completata l’applicazione delle misure tecniche correttive di cui al comma 3 per conseguire il risanamento dei locali e occorre procedere ad ulteriore misurazione, i cui esiti devono essere trasmessi ad ulteriore integrazione della documentazione di cui al periodo precedente al fine di attestare il rispetto dei suddetti livelli di riferimento

(19) Il Radon è un gas nobile, inerte, incolore, inodore circa 8 volte più denso dell’aria, inserito  dall’Agenzia Internazionale per la ricerca sul Cancro (IARC Pubblication 65) nella categoria di cancerogenicità al Gruppo I (evidenza sufficiente di cancerogenicità per l’uomo). Il Radon emergente dal suolo si disperde nell’atmosfera producendo nei luoghi aperti concentrazioni molto basse, mentre nei luoghi chiusi come i piani interrati e seminterrati degli edifici si possono raggiungere concentrazioni elevate. Le concentrazioni negli edifici possono essere così elevate da poter provocare neoplasie polmonari. L’ingresso del Radon negli edifici avviene essenzialmente dal suolo sottostante o a contatto con le pareti perimetrali ed è legato a fattori geologici (porosità delle rocce dove il gas si origina, permeabilità del terreno) e a fattori strutturali degli edifici stessi (crepe, fessurazioni, cavedi per il passaggio dei cavi, aperture per il passaggio di tubazioni, ecc.). Il flusso in ingresso può essere ridotto impiegando dei sistemi idonei.

(20) limiti stabiliti dall’articolo 12 del decreto legislativo 31 luglio 2020, n. 101 (Attuazione della direttiva 2013/59/Euratom, che stabilisce norme fondamentali di sicurezza relative alla protezione contro i pericoli derivanti dall’esposizione alle radiazioni ionizzanti

(21) la Legge Regionale della Lombardia 10 marzo 2017 , n. 7 all’ Art. 3 (Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi) al comma 3 prescrive:

3. Nel caso di recupero di locali seminterrati a uso abitativo anche comportante la realizzazione di autonome unità a uso abitativo, i comuni trasmettono alle Agenzie di tutela della salute (ATS) territorialmente competenti copia della segnalazione certificata presentata ai sensi dell’articolo 24 del d.p.r. 380/2001, corredata di attestazione dell’avvenuta realizzazione di almeno una misura tecnica correttiva per la mitigazione o il contenimento dell’accumulo di gas radon all’interno dei locali e, ove tecnicamente realizzabile, dell’avvenuta predisposizione di un’ulteriore misura tecnica correttiva per la rimozione di tale gas. Per le misure tecniche correttive di cui al precedente periodo si deve tenere conto dei regolamenti edilizi comunali, integrati ai sensi dell’articolo 66 septiesdecies, comma 2, della legge regionale 30 dicembre 2009, n. 33 (Testo unico delle leggi regionali in materia di sanità), come introdotto dall’articolo 2 della legge regionale recante “Modifiche al Titolo VI della l.r. 30 dicembre 2009, n. 33 (Testo unico delle leggi regionali in materia di sanità) e alla l.r. 10 marzo 2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti), in attuazione del d.lgs. 31 luglio 2020, n. 101 (Attuazione della direttiva 2013/59/Euratom, che stabilisce norme fondamentali di sicurezza relative alla protezione contro i pericoli derivanti dall’esposizione alle radiazioni ionizzanti, e che abroga le direttive 89/618/Euratom, 90/641/Euratom, 96/29/Euratom, 97/43/Euratom e 2003/122/Euratom e riordino della normativa di settore in attuazione dell’articolo 20, comma 1, lettera a), della legge 4 ottobre 2019, n. 117)”, o, nelle more dell’integrazione, delle “Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor”, approvate sulla base di indicazioni tecniche internazionali con decreto dirigenziale n. 12678 del 21 dicembre 2011, e dei relativi aggiornamenti.(6)

3.1. A seguito dell’avvenuto recupero dei locali seminterrati a uso abitativo, anche comportante la realizzazione di autonome unità, deve essere effettuata e completata la misurazione della concentrazione media annua di attività di radon in aria entro ventiquattro mesi dalla presentazione della segnalazione certificata ai sensi dell’articolo 24 del d.p.r. 380/2001. Con gli esiti di tale misurazione occorre conseguentemente integrare la documentazione presentata a corredo della segnalazione certificata. Qualora dalla misurazione risulti che i livelli di gas radon sono superiori ai livelli di riferimento stabiliti dall’articolo 12 del decreto legislativo 31 luglio 2020, n. 101 (Attuazione della direttiva 2013/59/Euratom, che stabilisce norme fondamentali di sicurezza relative alla protezione contro i pericoli derivanti dall’esposizione alle radiazioni ionizzanti, e che abroga le direttive 89/618/Euratom, 90/641/Euratom, 96/29/Euratom, 97/43/Euratom e 2003/122/Euratom e riordino della normativa di settore in attuazione dell’articolo 20, comma 1, lettera a), della legge 4 ottobre 2019, n. 117), deve essere completata l’applicazione delle misure tecniche correttive di cui al comma 3 per conseguire il risanamento dei locali e occorre procedere ad ulteriore misurazione, i cui esiti devono essere trasmessi ad ulteriore integrazione della documentazione di cui al periodo precedente al fine di attestare il rispetto dei suddetti livelli di riferimento. (7)

3.2. Nel caso di mutamento d’uso senza opere di locali seminterrati da destinare ad uso abitativo, è obbligatorio effettuare misurazioni delle concentrazioni di radon per verificare il rispetto dei livelli massimi di riferimento di cui all’articolo 12 del d.lgs. 101/2020. La relazione tecnica contenente il risultato della misurazione di cui all’articolo 19, comma 4, del medesimo decreto è allegata alla comunicazione al comune di cui all’articolo 52, comma 2, della l.r. 12/2005. In caso di superamento dei valori massimi di riferimento di cui al primo periodo devono essere adottate misure correttive per la riduzione dell’esposizione al gas radon e si deve procedere ad ulteriori misurazioni al fine di attestare il rispetto dei suddetti livelli.(7)

(22) Art. 4 (Sostenibilità ambientale ed efficientamento energetico)

(23) Art. 4 Comma 3 Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei o altre problematiche di natura tecnica, di assolvere all’obbligo di cui al presente articolo, è consentito, anche in deroga alle disposizioni della presente legge derogare in parte alla L.R. n. 6/2008” Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia Legge num. 6 del 27 maggio 2008

(24) Art. 5 (Aree a parcheggio) Art. 5 Comma 1 Gli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati di cui all’art. 1 comma 2, qualora volti alla realizzazione di nuove ed indipendenti unità immobiliari residenziali, comportando quindi un carico urbanistico, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale con un minimo di 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi di volumetria oggetto di cambio di destinazione d’uso ed un massimo di 25 metri quadrati per ognuna delle nuove unità immobiliari.

(25) sono anche “esclusi dal reperimento di aree a parcheggio pertinenziali, gli interventi di cambio di destinazione d’uso a residenziale, fino a ventotto metri quadrati, di locali direttamente collegati con l’abitazione principale“. Art. 5  Comma 3

(26) vedi PUP Piano Urbano Parcheggi – cronologia materiali

(27) Art. 6 (Obblighi e Deroghe) comma 1 Il proprietario, qualora volesse porre in locazione l’unità immobiliare per la quale richiede il cambio di destinazione d’uso, può farlo a condizione che ricorra all’istituto del canone calmierato di cui di cui al Regolamento regionale 28 dicembre 2012 n. 18 BUR 8 gennaio 2013 n.3 Testo vigente al: 14/05/2021 “Determinazione dei criteri e modalità per la definizione del canone calmierato per l’edilizia sociale ai sensi dell’articolo 3 ter della legge regionale 11 agosto 2009, n.21 e successive modifiche” e Regolamento regionale 27 Marzo 2015 n. 2BUR 31 Marzo 2015, n. 26 Testo vigente al: 14/05/2021 “Modifiche al regolamento regionale 28 dicembre 2012 n. 18 (Determinazione dei criteri e modalità per la definizione del canone calmierato per l’edilizia sociale ai sensi dell’articolo 3 ter della legge regionale 11 agosto 2009, n. 21 e successive modifiche)”.

(28) Art. 7 comma 2 Sono tassativamente esclusi dagli ambiti di applicazione della presente legge:

  • gli immobili ricadenti in aree sottoposte a rischio idrogeologico, individuate da strumenti territoriali di pianificazione comunale e sovraordinati;
  • gli immobili facente parte di condomini debitamente costituiti, superiori ad otto unità immobiliari ad eccezione di immobili per l’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà del comune o delle Aziende Territoriali per l’Edilizia pubblica (ATER);
  • gli immobili ricadenti negli insediamenti urbani storici individuati dal PTPR;
  • gli immobili per i quali è stata emessa un’ordinanza di sospensione dei lavori o demolizione di ripristino dello stato dei luoghi;

(29) Art. 6 comma 4

(30) Art. 6 comma 3 “Fermo restando quanto previsto dall’art. 3 comma 4, il recupero dei vani e locali seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi“. NOTA: Non è chiaro come la disposizione si armonizzi con quella dell’Art. 2 comma 9: ” In caso di vincoli previsti dagli strumenti urbanistici comunali o sovraordinati si dovrà procedere preventivamente con la richiesta per l’ottenimento di tutte le autorizzazioni previste. In mancanza di tali autorizzazioni o in caso di mancato rilascio delle previste autorizzazioni, non si potrà procedere con l’istanza per il cambio di destinazione d’uso“

(31) Articolo 44 Insediamenti urbani storici e relativa fascia di rispetto – delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Territoriale Paesistico Regionale  (PTPR) approvato definitivamente dal Consiglio Regionale del Lazio  il 21 aprile 2021 Comma 19. Non si applicano le disposizioni di cui al presente articolo all’insediamento urbano storico sito Unesco – centro storico di Roma. L’applicazione di specifiche prescrizioni di tutela da definirsi, in relazione alla particolarità del sito, congiuntamente da Regione e Ministero, decorre dalla loro individuazione con le relative forme di pubblicità. Nelle more della definizione di tali specifiche prescrizioni, il controllo degli interventi è comunque garantito dalla Soprintendenza competente nel rispetto di quanto stabilito dal Protocollo d’Intesa tra Ministero per i Beni e le Attività Culturali ed il Comune di Roma (QI/57701 dell’8 settembre 2009) Si veda l’articolo delle NTA con le disposizioni per Gli insediamenti urbani storici nelle sue varie versioni https://www.carteinregola.it/index.php/ptpr-lazio-nta-articolo-44-insediamenti-urbani-storici-e-relativa-fascia-di-rispetto-vigente-2021/ vedi PTPR – Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (del Lazio)

(32) sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, Sezione Seconda Quater, n. 17967 del 30 novembre 2023, che ha sancito l’esistenza del vincolo paesaggistico del centro storico di Roma – area UNESCO, accogliendo la tesi del ricorso di V.A.S. – Associazione di Promozione Sociale – “Verdi, Ambiente e Società – Aps”. vedi Autorizzazione paesaggistica nel centro storico di Roma: la – storica – sentenza del TAR 14 dicembre 2023 Centro storico di Roma, è necessaria l’autorizzazione paesaggistica (lo dice il TAR)

(33) La Legge della Lombardia 7/2017 all’Art. 2 comma 6 prevede controlli anche per edifici non vincolati: “i progetti di recupero dei vani e locali seminterrati, che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono sottoposti a procedura di esame di impatto paesaggistico da parte della commissione per il paesaggio di cui all’articolo 81 della l.r. 12/2005. Restano ferme le altre prescrizioni in materia imposte da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali“.

(34) Art. 6 comma 3

(35) Art.3 Comma 9 L’intervento di recupero dei vani e dei locali seminterrati, se in deroga ai limiti fissati dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 aprile 1968 n. 1444, deve prevedere il conferimento, da parte dei richiedenti, di superfici idonee a compensare gli standard urbanistici mancanti ovvero la loro monetizzazione in base ai costi correnti di esproprio all’interno dell’area considerata.

(36) Art. 7 comma 1 Le disposizioni della presente legge si applicano agli immobili esistenti o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o alla data di entrata in vigore della presente legge sia stata presentata istanza di sanatoria edilizia…

Art. 3 Comma 1 E’ consentito il recupero dei vani e dei piani a condizione che siano stati legittimamente realizzati, sia stato rilasciato il provvedimento di sanatoria edilizia ovvero sia stata presentata istanza di sanatoria edilizia, alla data di entrata in vigore della presente legge e siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria.

(37) Art. 7 Ambiti di esclusione e adeguamenti comunali

(38 ) vedi Il testo approvato dal Consiglio regionale che conferisce funzioni urbanistiche a Roma Capitale (e non solo) 28 novembre 2022

(39) Art. 8 (Monitoraggio e valutazione) dove è presente l’indicazione del “numero complessivo e la principale distribuzione geografica degli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati”, “l‘indicazione delle principali caratteristiche edilizie e funzionali degli edifici interessati da questi interventi”, “le principali esclusioni previste dai comuni …”

NOTA Nel Comunicato del 1 dicembre 2023 dal sito del Consiglio della Regione Lazio Recupero seminterrati, illustrata in commissione X la proposta di legge regionale si riporta “il cambio di approccio sta anche, per Ciacciarelli, nel fatto che la Regione legifera ma lascia i comuni liberi di aderire o meno, spiegandone in tal caso i motivi”. Ma il testo lascia a nostro avviso ben poco margine discrezionale ai Comuni

(40) Legge Regione Lazio 7/2017, all’ Art. 11 (Clausola valutativa)

Entro il 30 giugno 2020 e, successivamente, con cadenza biennale, la Giunta regionale presenta alla commissione consiliare competente e al Comitato per il monitoraggio dell’attuazione delle leggi e la valutazione degli effetti delle politiche regionali una relazione contenente: a) l’indicazione dei programmi di rigenerazione urbana approvati dai comuni ai sensi dell’articolo 2, lo stato di attuazione degli interventi, le loro caratteristiche, gli obiettivi e le finalità perseguiti; b) l’indicazione degli ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio individuati ai sensi dell’articolo 3, suddivisi per comuni, e le tipologie di interventi realizzati; c) l’indicazione dei comuni che hanno previsto l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione edilizia con mutamento della destinazione d’uso ai sensi dell’articolo 4, le richieste presentate e le tipologie di interventi realizzati, nonché le richieste presentate nelle more della deliberazione del consiglio comunale; d) l’indicazione dei comuni che hanno previsto la possibilità di interventi di ampliamento per il miglioramento sismico e l’efficientamento energetico ai sensi dell’articolo 5, il numero degli interventi realizzati e la tipologia degli stessi; e) l’indicazione degli interventi diretti richiesti e realizzati ai sensi dell’articolo 6 e relative tipologie e contenuti, suddivisi per comuni; f) l’indicazione degli interventi di riordino dei manufatti in aree demaniali marittime ai sensi dell’articolo 9 e relative caratteristiche, suddivisi per comuni

Vedi Art. 6 Interventi diretti della Legge Regione Lazio Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio Numero della legge: 7 Data: 18 luglio 2017 Numero BUR: 57 s.o. 3Data BUR: 18/07/2017

(41) da Gli immobili in Italia 2023 dell’Agenzia delle entrate capi. Analisi degli utili (pag. 25) : I dati nella Tabella 1.10 e nella Figura 1.6 evidenziano che nella città di Roma, circa il 71% dello stock residenziale è impiegato come abitazione principale; una quota superiore al 14% delle abitazioni è data in locazione. Si osserva inoltre che il 2% viene concesso in comodato ai familiari, mentre rimane a disposizione dei proprie- tari quasi l’8% delle abitazioni.

(42) D.Lgs. 81/08 – Testo Unico sulla salute e sicurezza dei lavoratori aggiornato a novembre 2023 Comma 1 dell’Art. 65

Art. 65. Locali sotterranei o semisotterranei

1. E’ vietato destinare al lavoro locali chiusi sotterranei o semisotterranei.

2. In deroga alle disposizioni di cui al comma 1, possono essere destinati al lavoro locali chiusi sotterranei o semisotterranei, quando ricorrano particolari esigenze tecniche. In tali casi il datore di lavoro provvede ad assicurare idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima.

3. L’organo di vigilanza può consentire l’uso dei locali chiusi sotterranei o semisotterranei anche per altre lavorazioni per le quali non ricorrono le esigenze tecniche, quando dette lavorazioni non diano luogo ad emissioni di agenti nocivi, sempre che siano rispettate le norme del presente decreto legislativo e si sia provveduto ad assicurare le condizioni di cui al comma 2.


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