Stadio della Roma: fermate la macchina e discutiamone con la città

Autore : Redazione

Una sovrapposizione (di Carteinregola) tra la mappa dell’area attuale con l’ippodromo di Tor di Valle e la mappa del progetto del nuovo stadio (dallo studio di fattibilità presentato a luglio)

Si avvicina il termine (4 settembre) in cui il Comune di Roma dovrà esprimersi sul progetto dello Stadio della Roma a Tor di Valle, dopo la “bocciatura” dello studio di fattibilità  presentato a luglio da James Pallotta, presidente della A.S Roma, e dal costruttore Parnasi, e le condizioni “sine qua non” consegnate alla Newco, la settimana scorsa a New York, dal Sindaco e dall’Assessore Caudo,  che dovrebbero essere state accettate dai proponenti (1).

Un progetto che resta fortemente osteggiato da un  fronte decisamente eterogeneo, che spazia dai “competitors” Caltagirone e Bonifaci, che dalle colonne dei quotidiani di proprietà sparano a zero sulla proposta della A.S Roma e della Eurnova di  Parnasi,  ai  politici soprattutto di centrosinistra,  alle associazioni ambientaliste (2). E se noi continuiamo a non essere affatto convinti dell’operazione,  dobbiamo dire che  non ci convincono neanche le tante “conversioni” alla causa, a partire da quella dell’editore del Messaggero. E, come al solito, continuiamo a ragionare sui fatti e sui dati, sgombrando il campo dalle  strumentalizzazioni, e soprattutto ponendo le domande indispensabili per capire come stanno davvero le cose.

Ma fin da ora rivolgiamo  un nuovo appello al Sindaco affinchè   “fermi  la macchina” e sospenda   la decisione sul pubblico interesse della proposta,  avviando immediatamente un confronto con tutte le istituzioni – compresi i Municipi – e soprattutto con la città, intesa come cittadini e realtà dei territori. In ballo non c’è  la messa in sicurezza di un impianto sportivo di provincia, ma un’operazione urbanistica e immobiliare di  grande portata, che interessa una consistente fetta di territorio della Capitale d’Italia. E che è anche il primo “banco di prova” di una iniziativa legislativa del Governo Letta assolutamente inaccettabile, che consiste in due commi ambigui e generici, che sono già stati interpretati in maniera opposta da diversi esponenti della stessa maggioranza.

Un appello  perché:

• È impensabile che due commi di una legge  che tratta di tutt’altro possano  permettere   la costruzione a tappe forzate di  un consistente pezzo della Capitale   per “compensare” i costi di uno stadio, che è comunque un’opera privata
• Non si può ridurre l’indispensabile regia pubblica per una rilevante trasformazione urbana alla semplice decisione  di quali opere infrastrutturali siano necessarie per rendere vantaggiosa la realizzazione dello stadio
• Non si può decidere  una trasformazione così gravida di conseguenze in pochi giorni, senza dare il tempo per svolgere un dibattito con la città e aprire alla  partecipazione dei cittadini.

Chiediamo a Ignazio  Marino di utilizzare  tutta  la sua autorevolezza di Sindaco di Roma Capitale per chiedere al  Presidente Matteo Renzi di garantire l’interesse della nostra città:  per regolare un progetto  complesso  come quello della costruzione e della sostenibilità economica di uno stadio  è necessaria  una legge dedicata,  esaustiva e  soprattutto univoca. Sul fronte dell’urbanistica, Roma ha già pagato altissimi prezzi, con focolai di insostenibilità sparsi in ogni municipio,   a cui  l’assessore Caudo  lavora instancabilmente da più di un anno,  per rilanciare un’altra idea di città. Continuiamo su questo percorso. Cambiamo tutto,  insieme ai cittadini.

Continuiamo il discorso dell’articolo/dossier del 2 agosto Nuovo stadio della Roma: una questione di interesse pubblico (e di regole)  con aggiornamenti e ragionamenti…

LE CONDIZIONI DEL SINDACO E DELL’ASSESSORE

Da quanto riportato dai giornali – e in particolare dal “Messaggero” – le condizioni poste dal Sindaco e dall’Assessore, e accettate da Pallotta e Parnasi, per spostare l’ago della bilancia nella direzione dell’interesse pubblico, dovrebbero essere le seguenti (3):

1) Portare allo stadio almeno il 50% delle persone con i mezzi pubblici, aumentando il contributo a carico dei proponenti con i seguenti interventi:

• METRO B: vengono aggiunti 50 milioni di euro di investimenti privati per il prolungamento della metro B da EUR Magliana a Tor di Valle
• PONTE PEDONALE : sarà realizzato un ponte pedonale per chi arriverà allo stadio usando la linea ferroviaria FL1, Roma-Fiumicino.
• ADEGUAMENTO DELLA FERROVIA ROMA LIDO

(a cui si aggiunge la modifica prescritta dalla Regione Lazio relativa allo svincolo autostradale della Roma Fiumicino, inizialmente previsto nell’area vincolata del Parco dei Massimi (4)

2) Realizzare nell’area un parco del Tevere

3) Modificare la ripartizione dell’investimento totale di “opere pubbliche” sul quadrante tra privato e pubblico (quest’ultimo senza alcun finanziamento diretto ma attraverso la autorizzazione alla realizzazione di nuove cubature direzionali e commerciali), con la conseguenza di diminuire di circa il 10% il milione di cubature previsto nello studio di fattibilità intorno allo stadio (-102.400 metricubi).

ANCORA “SULL’INTERESSE PUBBLICO”

La centralità delle scelte urbanistiche deve tornare nella potestà del  pubblico e non rispondere più alla sola logica dell’offerta.

Da “Roma è vita”, il programma elettorale di Ignazio Marino, esattamente l’opposto di quanto previsto dai commi sugli stadi della legge nazionale

Prima di entrare nel merito delle modifiche e delle nostre obiezioni al progetto, aggiungiamo ancora qualche considerazione sull’ “interesse pubblico”, un concetto inevitabilmente arbitrario, dato che in suo nome si possono promuovere le iniziative più diverse, da quella promossa dall’Amministrazione Veltroni, Assessore Morassut (5), del nodo di scambio Marconi, che assomiglia in modo impressionante a quella dello stadio, ma senza lo stadio (6) a quella dell’Amministrazione Rutelli, Assessore Cecchini , di confermare  la costruzione di 1,9 milioni di metricubi nell’area verde di Tor Marancia (>leggi la sua precisazione, nota 7), a quella successiva, sempre Assessore Morassut, di spostare altrove quelle edificazioni, moltiplicandole esponenzialmente in base alla distanza dal centro, anziché cancellarle semplicemente, dando inizio così alla famigerata pratica delle “compensazioni” (8).

In questo caso però sono i commi sugli stadi della legge di stabilità (9), a parlare di “interesse pubblico”, che evidentemente a uno stadio non viene attribuito di per sé (altrimenti il Comune non dovrebbe dichiararlo), e che quindi per essere riconosciuto deve portare vantaggi alla collettività che vadano oltre le semplici infrastrutture al servizio dei tifosi o dei clienti/frequentatori delle strutture sportivo/turistico/direzionali/commerciali connesse, come del resto sempre ricordato più volte dall’Assessore Caudo (10). Tuttavia la formula di compromesso nella stesura dei commi, raggiunta in Parlamento, dopo molte polemiche, nel dicembre scorso, e consegnata alla Gazzetta ufficiale (11), è assolutamente inadeguata – se si pensa che a poche righe sono affidate le sorti di importanti “pezzi di città” – e soprattutto ambigua. Infatti già due deputati dello stesso schieramento, sostengono due diverse interpretazioni: l’on. Marroni, PD, della Commissione Urbanistica della Camera, sul “Messaggero” (12) sostiene che « le cubature aggiuntive non rientrano nello spirito della legge» perché «Tolti i volumi per lo stadio, questa tecnicamente è una variante urbanistica bella e buona, non prevista dal Piano regolatore» e che quindi «A Tor di Valle si sta tentando di fare un’operazione ordinaria attraverso una legge straordinaria ». Invece il collega di partito Morassut (a cui va peraltro riconosciuto il merito di aver segnalato i rischi della legge già a suo tempo) in una intervista a “Repubblica” (13) sostiene che la legge «consente di compensare tutte le opere previste per lo stadio con un’ambigua espressione su “l’equilibrio economico e finanziario”» con il risultato che «tutte le opere, anche quelle pubbliche, possono essere pagate dal Comune rilasciando concessioni edilizie per i relativi valori», con la conseguenza che «le concessioni aumentano a dismisura i metri cubi da costruire oltre lo stadio». L’ex Assessore conferma quindi che, anche se la decisione di pubblico interesse spetta al Comune, i margini stabiliti dalla legge sono a favore dell’ “iniziativa” privata: «Naturalmente il privato fa il suo gioco appoggiandosi ad una legge approvata, una legge voluta dal gruppo di potere che si è impadronito del calcio italiano…» e le sue conclusioni – «tra il Comune e la Roma si creino le condizioni per un confronto esplicito e serio che garantisca alla collettività un vantaggio pubblico non astratto, ma quantificabile» – sono le stesse a cui ci sembra siano giunti Marino e il suo assessore: se la legge nazionale consente e favorisce questo tipo di operazioni, il compito del Comune è portarsi a casa il risultato più vantaggioso per la città.

Ma noi che siamo semplici cittadini, possiamo dire ancora una volta che questa legge è profondamente sbagliata e dovrebbe essere respinta al mittente, in quanto dà una corsia preferenziale a opere non necessarie come uno stadio di calcio, mentre dovrebbero avere somma priorità interventi di autentico interesse pubblico come la messa in sicurezza di ospedali e scuole, e soprattutto del territorio, per la prevenzione dei dissesti idrogeologici, per non parlare della tutela del nostro patrimonio archeologico e culturale. Ed è soprattutto è sbagliata perché è l’ennesimo marchingegno che permette di regalare cubature ai privati, e bypassando di fatto l’amministrazione nel governo dei territorio: secondo noi non dovrebbe essere il privato a scegliere dove realizzare lo stadio – e soprattutto le cubature aggiunte – lasciando al Comune solo il compito di esprimersi sul vantaggio pubblico sulla base delle opere che riesce a ottenere, per di più in buona parte attraverso “compensazioni” edilizie. Per questa, come per ogni opera che comporta trasformazioni urbanistiche rilevanti, la regia dovrebbe essere completamente pubblica: dovrebbe essere il Comune a indicare l’area, valutando “a monte” dove il nuovo stadio e le strutture connesse (cioè al servizio dello stadio) possono essere più sostenibili, dove si può usufruire di infrastrutture per la mobilità già esistenti, dove le nuove strutture sportive possono contribuire allo sviluppo dell’area stessa e dell’intera città. E soprattutto le eventuali edificazioni per “compensare” i costi delle opere di pubblica utilità dovrebbero derivare da un’attenta pianificazione, che i due miseri commi – abbastanza ambigui per permettere di fare “di tutto di più” – non prospettano neanche lontanamente (basterebbe la somma fretta con minacce di intervento governativo se non si rispettano le tabelle tempistiche prefissate!). Un’opinione che a giudicare da quanto riportato da fonti giornalistiche (14) è condivisa anche dall’Assessore Caudo: «…In linea generale, ritengo che l’azione della legge sugli stadi che consente ai privati di trovare forme di finanziamento innovativo per le strutture sportive non possa essere vista solo dal punto di vista urbanistico e che metta in difficoltà la regia pubblica. A Roma però – commenta l’Assessore – abbiamo ottenuto di far emergere un più chiaro interesse pubblico».

Una consolazione a nostro avviso però piuttosto magra, che non mette al riparo dal rischio che in un futuro più o meno prossimo altri soggetti privati (magari gli stessi che oggi strillano a gran voce contro la speculazione dei concorrenti) possano avanzare analoghi progetti per altre società di calcio (e, perché no? di baseball, rugby etc) e continuare indisturbati a costruire pezzi di città che rispondono più alle leggi del profitto che a quelle di una vita decente per i suoi abitanti.

Chiediamo quindi ai tanti politici di centrosinistra che in questi giorni si sono eretti a paladini dell’interesse pubblico sulle pagine dei giornali, di dimostrare che non si tratta dell’ennesima partita sotterranea tra la maggioranza capitolina e partiti annessi e il suo Sindaco, prendendo una posizione forte rispetto alla legge sugli stadi, e chiedendo l’intervento del Presidente Renzi per fare chiarezza sui commi e rimettere l’interesse pubblico al centro dell’azione del governo nazionale (e magari, già che ci sono, facendosi sentire anche con il Presidente Zingaretti (PD) e il vicepresidente Smeriglio (SEL) per quanto riguarda il “Piano casa”, in dirittura di arrivo e di proroga al Consiglio Regionale del Lazio, che ha effetti ben più devastanti delle edificazioni previste dallo stadio, e senza alcuna possibilità di dibattito) (15)

LE COMPENSAZIONI IN EDIFICI DIREZIONALI/COMMERCIALI

E a nostro avviso, il vero problema del progetto dello Stadio, non è tanto lo stadio con il suo contorno di infrastrutture commerciali e turistiche (comunque la si pensi, non va dimenticato che su quell’area insiste già un ippodromo e che la nuova struttura sportiva è compatibile con la destinazione del Piano Regolatore) (16), quanto le nuove cubature previste “a compensazione” di parte delle infrastrutture pubbliche che dovrebbero essere realizzate al servizio di tutta la città. Diamo per scontata l’obiezione alla costruzione di nuovi edifici in un desolante panorama di cubature residenziali/direzionali/commerciali invendute e deserte (17), e andiamo oltre, consapevoli della difficoltà ad affrontare in modo equilibrato argomenti che toccano nervi giustamente scoperti dopo decenni di speculazioni.

IL PUBBLICO INTERESSE DEVE COMPRENDERE ANCHE LE NUOVE EDIFICAZIONI

La domanda a cui bisognerebbe rispondere a monte è: se non si costruisse lo Stadio, sarebbe utile alla collettività realizzare in quell’area quelle infrastrutture per la mobilità e soprattutto quelle torri con uffici e centri commerciali? E anche: dotando quell’area maggiori infrastrutture per la mobilità (per lo stadio), è nell’interesse generale costruire uffici che possano “sollevare” il centro da funzioni che attraggono persone e mezzi privati?

È chiaro l’interesse privato a realizzare un nuovo pezzo di città che graviti intorno a un “pezzo forte” come lo stadio, le strutture connesse e le infrastrutture previste. Ma potrebbe essere sensato anche dal punto di vista dell’interesse pubblico creare una nuova “centralità” in un’area che sarà ben collegata, e più periferica. Però il ragionamento dovrebbe essere fatto alla rovescia: cioè non pensando a cosa/quanto costruire per permettere all’ “operazione stadio” di andare in porto, ma verificando se lo stadio possa offrire la possibilità di costruire un pezzo di città che sia nell’interesse generale realizzare (18). Cioè l’asse dovrebbe spostarsi da “quante cubature per compensare le infrastrutture dello stadio”, a “quali costruzioni”, “fatte come” e “con quale vantaggio pubblico”. Ed è fondamentale che i cittadini siano portati a conoscenza di ogni dettaglio del progetto, che tutto sia disponibile on line, nella totale trasparenza (19), e soprattutto che siano portati a conoscenza dei cittadini le destinazioni commerciali e gli standard previsti (parcheggi, verde pubblico, servizi etc). E anche per quanto riguarda la realizzazione delle nuove infrastrutture per la mobilità, devono essere forniti i  numeri, i dati, i flussi etc a giustificazione delle esigenze e dei vantaggi che porterà anche a chi non va allo stadio e non frequenta il nuovo quartiere direzionale.

Infine deve essere consentito alla cittadinanza e alle realtà territoriali di potersi esprimere sul progetto, dibatterlo pubblicamente, far pervenire le proprie osservazioni. Che la legge nazionale lo preveda o no, il programma per l’urbanistica del Sindaco (e dell’assessore Caudo) si conclude così: “La qualità è anche aprirsi alla partecipazione. I Laboratori di Città e l’Agenzia di rigenerazione urbana serviranno anche a costruire nuovi percorsi di partecipazione informata dei cittadini alle scelte urbanistiche della città. Vanno poi aperti nuovi canali di comunicazione e dibattito pubblico, gestiti dall’amministrazione pubblica, che devono svolgersi sia in maniera decentrata, nei luoghi della città dove le cose avvengono, ma anche in uno spazio da creare al centro, un “forum” dedicato, perché molte di queste trasformazioni interessano l’intera comunità urbana.” Mantenere la parola data ci sembra un buon motivo per chiedere più tempo al Governo.

I CONTI IN TASCA

Dice l’Assessore Caudo (20) “Avevamo ricevuto una proposta … l’abbiamo esaminata e abbiamo chiesto delle modifiche. La cordata AS Roma pensava di spendere 270 milioni investendo solo il 4% in trasporti su ferro, e abbiamo ottenuto che ne spendano 319, di cui 60 (il 20%) andranno ai trasporti su ferro”…“pensavano di vedersi compensati tutti i 270 milioni di opere e invece …nonostante l’incremento delle opere a 319 gli riconosciamo di interesse pubblico solo 195 milioni, di cui 60 appunto sono per i trasporti pubblici”

Ma a parte gli argomenti sopra riportati, che rimangono per noi gli aspetti dirimenti per la valutazione dell’interesse pubblico dello stadio, è necessario affrontare la questione anche con un approccio economico/quantitativo, facendo un po’ di “conti in tasca” ai proponenti e al Comune, per chiarire:

– quali opere “standard” (parcheggi, servizi, mitigazioni ambientali etc) sono previste dalle normative vigenti per la realizzazione dello stadio e delle strutture annesse (come per qualsiasi altra edificazione)

– quali infrastrutture siano necessarie a garantire la sostenibilità dello stadio per i tifosi e i frequentatori delle strutture annesse e anche per i territori contermini, soprattutto in termini di mobilità, e di queste quale percentuale sia destinata alla sola fruizione dello stadio e quale comporti invece un beneficio per la città, per il quadrante interessato ma soprattutto per i tanti cittadini che vengono dalle periferie o da fuori città e che possono sfruttare i nuovi segmenti intermodali realizzati per lo stadio.

Si tratta poi di calcolare il costo delle opere ritenute indispensabili dal Comune (escluse quelle il cui costo rientra negli standard urbanistici obbligatori), e stabilire quale sia la giusta ripartizione dei costi tra privato e pubblico (21). E questo è il punto, conti alla mano: quanto deve essere messo dal privato e quanto dal Comune, che ne cederebbe il valore corrispondente attraverso l’autorizzazione alla realizzazione di cubature direzionali/commerciali?

Se la compensazione prevista corrispondesse solo al costo delle opere di utilità   generale, non si capirebbe quale sarebbe il vantaggio offerto dalla realizzazione dello stadio, dato che il Comune per realizzare quelle opere potrebbe cedere i diritti edificatori a qualsiasi altro soggetto privato interessato a realizzare quelle opere in cambio di cubature. È quindi evidente che l’interesse pubblico scatta solo oltre una certa soglia, che prevede in prima battuta che anche per le opere al servizio della città una fetta consistente sia pagata “cash” da chi costruisce lo stadio, e in seconda battuta che – trattandosi dello stesso soggetto – sia garantita la totale simultaneità della realizzazione dell’impianto e delle infrastrutture necessarie.

Un conteggio che secondo Cecchini dovrebbe essere ricavato dalle norme del PRG (22) e che secondo l’Assessore Caudo prevede un contributo pubblico ancora superiore…

MA QUANTO COSTA LA METRO?

Ultimamente lo sport comunale (e non solo) sembra diventato quello di sparare cifre sui presunti costi del prolungamento della metro B EUR Magliana- Tor di Valle per dimostrare che i 50 milioni chiesti dal Sindaco e dall’assessore sono una miseria. E se anche noi vorremmo sapere più dettagliatamente i parametri usati dell’Assessore Caudo, vorremmo anche sapere su che basi abbiano fatto i loro calcoli   i più o meno “addetti ai lavori” intervenuti sull’argomento (23) considerando che il tratto in questione è lungo circa 2 km in linea d’aria (24).

Discorso diverso, ma collegato, è la necessità di non ripetere gli errori del passato, con un accordo sulla realizzazione della metropolitana “blindato”, per non dare la possibilità di levitazione di costi e conseguente levitazione di diritti edificatori…

Per quanto riguarda le infrastrutture per la mobilità, riservandoci di valutare i progetti che saranno presentati, bisogna dire che sicuramente nella zona, a prescindere dallo stadio, è oltremodo necessario un invetsimento per migliorare i collegamenti intermodali di trasporto pubblico. Ma anche su questo è necessario elaborare un progetto discusso con i comitati e con i cittadini dell’EUR, che da tempo chiedono il prolungamento della metro B sul lato Laurentina (direzione Trigoria /tor Pagnotta) e che con lo “sfioccamento” a Magliana per arrivare a Tor di Valle subirebbero anche un diradamento dei treni in direzione Laurentina (e a cui il prolungamento della metro alla sola stazione di Tor di Valle sembra una scelta a esclusivo vantaggio dello stadio). D’altra parte è doveroso ricordare che il sindaco Alemanno aveva promesso agli abitanti di Decima e di Torrino il filobus, il corridoio di trasporto Eur /Tor de’ Cenci, che sappiamo come è andato a finire. E, in generale, le nuove infrastrutture per la mobilità, previste dalle modifiche del Comune al progetto del proponente,  dovrebbero servire una parte di città cresciuta negli ultimi venti anni tra L’Eur e il raccordo anulare, che  è ancora a piedi.  E anche l’ adeguamento di via Ostiense /via del Mare è previsto da lustri, in tutti i piani triennali delle opere pubbliche del comune degli ultimi 40 anni , e non è mai stato realizzato…

IL RISCHIO “PIANO CASA” Anche se i commi sugli stadi escludono le compensazioni in edifici residenziali (ma dopo un lungo braccio di ferro: inizialmente erano previsti anche in aree non contigue agli impianti sportivi!), non si possono escludere sviluppi di cubature imprevisti grazie al “Piano casa Zingaretti” in approvazione a settembre (25) che consente, come nel precedente Piano Polverini, il cambio di destinazione da non residenziale a non residenziale e aumenti di cubature anche su edifici ancora da costruire, in barba alle previsioni del Comune e del PRG. E non è detto che qualche “manina” in parlamento, in uno dei prossimi decreti “blindati” dal voto di fiducia, cancelli il divieto di costruire case per garantire “l’equilibrio economico” della costruzione degli stadi. È quindi indispensabile che sia inserito nell’accordo con Pallotta/Parnasi una precisa clausola che escluda il rischio dell’applicazione del Piano casa al “Business District”.

UN DISCORSO SINCERO

Quello che nessuno ha il coraggio di sostenere apertamente, ma che si intravede nel sottotesto di tutto il battage, è una domanda che porremo in modo crudo: questa amministrazione (Sindaco Marino e Assessore Caudo) sta facendo i soliti regali ai costruttori?

Domanda particolarmente angosciosa soprattutto per i cittadini, i comitati e le associazioni (Carteinregola compresa) che in questi mesi hanno seguito passo passo il lavoro dell’Assessore e apprezzato il suo approccio completamente diverso dai suoi predecessori, a partire dal lungo viaggio nei Municipi a incontrare e coinvolgere le istituzioni, i cittadini e le realtà territoriali per raccontare le trasformazioni di cui intendeva renderli protagonisti.

Un lavoro fortemente improntato nel perseguimento dell’interesse pubblico, come quello sulle convenzioni urbanistiche, per fare in modo che non succeda mai più quello che a Roma succede da sempre – interi quartieri di case costruite e vendute che restano senza strade, fognature e servizi- avversato dal fronte bipartisan di quei tanti a cui vanno strette regole e garanzie a tutela dell’interesse pubblico perché “impediscono il superamento della crisi edilizia”…

E poiché siamo convinti che l’Assessore Caudo non sia uomo da favori (tanto meno da regali), riteniamo che si possa essere contrari al progetto dello Stadio e criticare duramente anche la filosofia di utilizzare una legge sbagliata per portare a casa il massimo risultato pubblico, ma senza che venga meno il rispetto dovuto a chi ha finora dimostrato di sapersi prendere le proprie responsabilità davanti ai cittadini. E che ha posto condizioni che – se saranno confermate – dovrebbero  distribuire in interventi per la città quasi il 30% dell”investimento  privato (200M€ su 700M€) (26). Si muova quindi battaglia, ma alla luce del sole, sui fatti e con gli argomenti, senza sottotesti e soprattutto senza insinuazioni. Se lo meritano.

LE NOSTRE DOMANDE ALL’ASSESSORE CAUDO

• Le norme sugli stadi prevedono l’obbligo di  compensazione – per l’equilibrio economico – in cubature di destinazione direzionale che nulla hanno a che fare con le strutture sportive/commerciali al servizio dello stadio stesso?
• Le infrastrutture necessarie per la pubblica utilità dello stadio, secondo le norme sugli stadi, possono rientrare in tali compensazioni?
• Le norme sugli stadi prevedono varianti “in automatico” al Piano Regolatore?
• Le norme sugli stadi consentono al Comune di indicare ai proponenti un’altra area di maggiore interesse pubblico? Se sì, sono state prese in considerazione delle alternative?
• Quali criteri sono stati utilizzati per conteggiare la parte di finanziamento dei privati delle opere pubbliche?
• Se lo stadio (privato) genera nuova rendita fondiaria solo per un operatore privato non lede il principio di uguaglianza anche dal punto di vista commerciale?
• La parte di infrastrutture a “carico del Comune” – in termini di “compensazioni” – per realizzare le infrastrutture pubbliche, non dovrebbe essere deve affidata con una gara pubblica?
• Come sono stati conteggiati i 50 milioni per il prolungamento della metro B Eur Magliana/ Tor di Valle? Che fine ha fatto l’inizialmente previsto prolungamento a Muratella?

QUALE ALTERNATIVA PER QUELL’AREA? Un’ultima considerazione : se il progetto dello stadio venisse cancellato o ricollocato, quali sarebbero i vantaggi per l’interesse pubblico? Fare una battaglia per mantenere lo “status quo” non ci sembra nell’interesse dei cittadini.  A chi giustamente avanza proposte di locations alternative per lo stadio, chiediamo di lavorare anche su proposte di alternative (e sostenibili economicamente) per l’ippodromo (privato) oggi in rovina e per  l’area (privata) tutto intorno (27),  che permettano e prevedano  in primis la messa in sicurezza della situazione idrogeologica che oggi, senza fare nulla, mette a rischio una consistente fetta di territorio. Forse basterebbe ripartire dai progetti e dalle proposte su cui si lavorava per il Velodromo, prima che la precedente amministrazione lo facesse saltare in aria  per dare avvio a una sciagurata speculazione immobiliare che fortunatamente non si è fatta e che la nuova amministrazione ha cancellato…

(in pubblicazione :

• nota sul contributo starordinario a cura di Paolo Gelsomini
• Nota del Comitato saluteambienteEUR)

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* Per tutti gli aspetti che qui non approfondiamo (criticità ambientali, proprietà dello stadio etc rimandiamo al nostro articolo/dossier pubblicato il 2 agosto e aggiornato all’11 agosto http://carteinregola.wordpress.com/urbanistica/progetti-in-corso/nuovo-stadio-della-roma-una-questione-di-interesse-pubblico-e-di-regole/ scarica la versione PDF Nuovo stadio della Roma 3 AGOSTO 2014

scarica le osservazioni di Legambiente allo studio di impatto ambientale presnetato a luglio OsservazioniStadioRomaLegambiente

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(1) entro la fine della settimana i proponenti dovrebbero presentare un aggiornamento dello studio di fattibilità in cui sono inserite le modifiche richieste

(2) La campagna mediatica che ogni giorno si arricchisce di nuovi volti e nuovi interventi, da Consiglieri della maggioranza capitolina, a Presidenti di commissione, ad ex Assessori come Cecchini e Morassut, all’ex capogruppo del PD capitolino Marroni, oggi deputato, al Prefetto Pecoraro, cui forse sarebbero più confacenti vie esclusivamente istituzionali.

(3)http://www.ilmessaggero.it/ROMA/CRONACA/tor_di_valle_stadio_roma_marino_pallotta_luca_parnasi/notizie/859637.shtml

(4) Meridiana Notizie 11 agosto 2014: La Regione Lazio prescrive di cercare una soluzione diversa e alternativa per lo svincolo della Roma-Fiumicino “Ci si è posto un problema: nel parere della Regione, che ci è giunto venerdì scorso e con il quale si sono chiusi i pareri dei 18 enti esterni, ci viene prescritto di ricercare una soluzione diversa e alternativa per lo svincolo della Roma-Fiumicino“. Così l’Assessore alla Trasformazione urbana di Roma Capitale Giovanni Caudo, durante il punto stampa in Campidoglio sul progetto dellostadio dell’A.S. Roma (> vai alla pagina di Meridiana notizie 11 agosto)

(5) Roberto Morassut, oggi deputato PD, responsabile dell’Urbanistica del Partito Democratico, è stato Assessore all’urbanistica delle Giunte Veltroni dal 2001 al 2008,

(6) la giunta Veltroni aveva varato il progetto del “Nodo di scambio Marconi”, poi portato avanti, seppure parzialmente ridimensionato, dalla giunta Alemanno, che prevedeva la realizzazione di un nodo di scambio in corrispondenza della fermata della metro B Marconi (area dell’attuale deposito  delle auto rimosse), e di un tunnel per la circolazione automobilistica a 4 corsie che avrebbe dovuto essere scavato lungo l”ansa del Tevere fino al Ponte Marconi, in una zona che ci risulta ricca di preesistenze archeologiche,  vincolata sia dal punto di vista paesaggistico/naturalistico che idrogeologico. Inoltre per reperire le risorse necessarie alla costruzione del tunnel, l’ISVEUR che aveva avanzato il progetto di finanza, avrebbe potuto costruire due torri di uffici, residenze e strutture commerciali, nonché parcheggi sotterranei  al servizio di queste nuove cubature immobiliari. Un’operazione che sarebbe stata, a nostro avviso, a somma negativa per quanto riguarda l’interesse pubblico,  e volta alla sola speculazione  privata, che avrebbe deturpato un’area attualmente occupata da verde e campi sportivi, nell’area di rispetto del fiume Tevere,  per realizzare un’infrastruttura – il tunnel – che va nella direzione opposta alla linea sempre sbandierata dalle amministrazioni di centro sinistra rispetto alle scelte che riguardano la mobilità, in quanto sarebbe stato dell’ennesimo incentivo all’utilizzo dei mezzi privati, e alla ulteriore trasformazione dei lungo Tevere in autostrade urbane, aumentando il traffico di attraversamento del centro storico. Ci risulta che fosse stata già addirittura effettuata la conferenza dei servizi nel 2013, ma nella recente conferenza urbanistica nell’VIII Municipio l’assessore Caudo e il Presidente Catarci hanno assicurato che il progetto è decaduto

(7) Domenico Cecchini, Professore di Urbanistica presso La Sapienza, oggi Presidente INU Lazio, è stato Assessore alle politiche del Territorio della Giunta Rutelli, dal dicembre 1993 al gennaio 2001 ed ha promosso il nuovo Piano Regolatore tuttora vigente.

In seguito alla pubblicazione del nostro articolo, il prof. Cecchini ha inviato al seguente precisazione, relativa ai “quattro milioni di metri cubi di edifici a Tor Marancia” che noi abbiamo inziialmente riportato,  traendo l’ingformazione  da un articolo del Corriere della Sera dell’8 dicembre 2006:  Parco di Tormarancia, per «compensazione» una colata di cemento Undici palazzi di 27 metri a Grotta Perfetta, a firma Carlo Brogi, in cui era riportato: “…non è stato possibile «colare» quattro milioni di metri cubi di cemento [nell’area di Tor Marancia] com’ era previsto dieci anni fa nel progetto della giunta Rutelli e dell’ assessorato Cecchini, quel piano è stato bloccato e al suo posto è nato un parco di 200 ettari che ancora non è stato però minimamente messo a punto e che giace lì abbondanato a se stesso, ma ora ecco la beffa….”.  (AMBM)

Gentile redazione di Carte in regola,

nell’articolo “Stadio della Roma: fermate la macchina e discutiamone con la città” pubblicato oggi leggo la seguente frase “… a quella dell’Amministrazione Rutelli, Assessore Cecchini (7), di autorizzare la costruzione di quattro milioni di metri cubi di edifici nell’area verde di Tor Marancia, …” Né io né l’amministrazione di cui ho fatto parte, abbiamo mai autorizzato la costruzione di quattro milioni di metri cubi nell’area verde di Tor Marancia. Al contrario, già con le controdeduzioni alla Variante di Salvaguardia, fermate dalla precedente Amministrazione e che noi invece fortemente volemmo e portammo in Consiglio che le approvò (CC n. 40 del 22/2/1995 e CC n. 20/ 1996), avevamo più che dimezzato la vecchia previsione del PRG del 1962/65 (da 4 a 1,9 milioni di metri cubi). Negli anni successivi avviammo i lavori per un accordo istituzionale con Regione Lazio e Soprintendenza archeologica per garantire interesse pubblico, ulteriori riduzioni e qualità progettuale. L’accordo non si concluse per l’anticipata chiusura della seconda Amministrazione Rutelli; la successiva Amministrazione Veltroni scelse una strada diversa.L’intera vicenda è stata dettagliatamente descritta da Maurizio Marcelloni in un ampio articolo (Urbanistica Informazioni n 185 del 2002) e da me ripresa in una lettera aperta a Italo Insolera, nella quale ho anche ricostruito la vicenda delle “compensazioni” (Urbanistica Informazioni n 239-240 del 2011).Speravo (illudendomi ?) che la stagione delle polemiche costruite su false informazioni fosse finita. Cordiali saluti. Domenico Cecchini

(8) Il parco è stato acquisito dal Comune, dopo una battaglia delle associazioni ambientaliste ma anche di esponenti del centrodestra (si veda http://www.rampelli.it/content-43.html) si veda http://archiviostorico.corriere.it/2006/dicembre/08/Parco_Tormarancia_per_compensazione_una_co_10_061208056.shtml – https://lacapitaledeiconflitti.wordpress.com/tag/tor-marancia/

(9) scarica i commi della legge sugli stadi Legge 27 dicembre 2013 – commi 304-305 stadi

(10) Si vedano le dichiarazioni riportate nel nostro precedente articolo/dossier Nuovo stadio della Roma: una questione di interesse pubblico (e di regole) https://carteinregola.wordpress.com/urbanistica/progetti-in-corso/nuovo-stadio-della-roma-una-questione-di-interesse-pubblico-e-di-regole/

(11) sulla travagliata vicenda della legge sugli stadi si veda il nostro articolo/dossier citato

(12) “Il Messaggero” 27 agosto 2014 , Stadio Roma: Marroni (Pd): “Operazione immobiliare, serviva una gara riportato in http://www.gazzettagiallorossa.it/2014/08/il-messaggero-stadio-roma-marroni-pd-operazione-immobiliare-serviva-una-gara/

(13) “La Repubblica”, 21 agosto 2014 Morassut: «Quella legge favorisce i costruttori col gioco delle concessioni» http://roma.repubblica.it/cronaca/2014/08/21/news/morassut_quella_legge_favorisce_i_costruttori_col_gioco_delle_concessioni-94296480/

(14) L’intervento dell’Assessore Caudo è tratto da http://www.asromalive.it/2014/08/stadio-roma-marino-investimenti-privati-circa-miliardo-mezzo-caudo-60-milioni-verranno-investiti-in-trasporto-ferro http://ppan.it/stories/stadio-roma/

(15) Si veda il nostro recente post “Piano Casa: approvato il pezzo facile, con danno collaterale Pubblicato il 07/08/2014

(16) Si veda il nostro articolo/dossier già citato https://carteinregola.wordpress.com/urbanistica/progetti-in-corso/nuovo-stadio-della-roma-una-questione-di-interesse-pubblico-e-di-regole/

(17) lasciamo da parte per il momento le obiezioni, che verificheremo, mosse da varie associazioni ambientaliste sui vincoli e le problematiche idrogeologiche (ma vogliamo dare per scontato che non verranno autorizzate costruzioni in zone con vincolo di inedificabilità assoluta, o in aree a rischio esondazione, quantomeno senza le necessarie misure di sicurezza!)

(18) Sempre nel programma “Roma è vita” del Sindaco Marino, in vari passaggi si “mette in conto” la possibilità di densificare e riorganizzare la città intorno a nodi del trasporto pubblico. Tuttavia le modalità dei commi sugli stadi non sono certo adatti a mettere in pratica, se non “di rimessa” e a tappe forzate, quanto potrebbe essere invece pianificato e valutato insieme alla città.

Si vedano i seguenti paragrafi:

5.3. UNO SVILUPPO URBANO PIÙ CONCENTRATO
La città è ormai diffusa su un territorio sempre più vasto che va ben oltre il grande raccordo anulare e si estende verso i comuni confinanti. Realizzare uno sviluppo urbano a maggiore concentrazione di funzioni e di edificato in alcune aree strategiche è fattore essenziale per uno sviluppo della città ordinato e meno dissipativo in termini di risorse.
L’armatura di questa strategia sarà il sistema di trasporto su ferro, a partire da quello già esistente, sia interno al territorio comunale che a scala di città metropolitana. Uno sviluppo urbano più ordinato e un sistema di trasporto pubblico più efficiente non possono che essere conseguiti attraverso la loro integrazione, soprattutto in una città come Roma già particolarmente estesa.

(…)
Densificare nei nodi del ferro è la strategia di sviluppo urbano che intendiamo perseguire per ottenere un duplice vantaggio: l’efficienza della rete di trasporto pubblico su ferro e il rafforzamento della struttura policentrica della città.

(…)

Roma-Fiumicino. La direttrice tra Roma, l’Eur, e l’Aeroporto di Fiumicino è infrastrutturata dalla Ferrovia regionale (la FR1) e dall’omonima autostrada. Negli ultimi venti anni questa direttrice è stata oggetto di un progressivo consolidamento edilizio e funzionale (Commercity, la Fiera di Roma, Parco Leonardo) che ha portato alla formazione di quello che è l’asse direzionale-produttivo- commerciale più importante della città. Alcune di queste realizzazioni e alcune previsioni di sviluppo, a distanza di tempo e in uno scenario economico profondamente mutato, richiedono la messa in campo di un nuovo progetto di rifunzionalizzazione e di ristrutturazione insieme alla salvaguardia dell’importante sistema ambientale fluviale e del litorale romano.

> vai al programma urbanistico del Sindaco https://carteinregola.wordpress.com/urbanistica/il-programma-di-marino-per-lurbanistica/

(19) Finora lo studio di fattibilità presentato a luglio dai proponenti era consultabile solo nella Casa della Città, alla Garbatella, su alcuni tablet messi a disposizione del pubblico. E’ una scelta suggestiva, ma che taglia fuori la maggior parte della popolazione romana: ci auguriamo che tutto il materiale venga al più presto, e man mano, messo sul sito del Dipartimento Urbanistica e dei Municipi interessati…

(20) Si dovrebbero considerare anche le conseguenze sull’economia della città, che in tempi di crisi è come una coperta che tiri da una parte e diventa corta dall’altra: la costruzione di nuovi uffici infatti potrebbe comportare prima o poi l’abbassamento del valore degli altri già costruiti e invenduti/inaffittati. E i nuovi centri commerciali potrebbero stornare clientela a centri commerciali già esistenti con rischio chiusura/perdita posti di lavoro.

(21) L’intervento dell’Assessore Caudo è tratto da http://www.asromalive.it/2014/08/stadio-roma-marino-investimenti-privati-circa-miliardo-mezzo-caudo-60-milioni-verranno-investiti-in-trasporto-ferro

(22) La questione è comunque complessa: se da un lato il Comune non può certamente chiedere ai proponenti, in cambio della dichiarazione di pubblico interesse, opere spropositate che graverebbero sui costi dello stadio talmente tanto da renderne non conveniente la costruzione, dall’altro c’è da dire che nessuno obbliga la   Roma e il suo presidente Pallotta a costruire lo stadio proprio lì, in una zona della città con scarse infrastrutture per la mobilità e con varie problematiche ambientali, e quindi con la necessità di investimenti molto consistenti per non renderlo drammaticamente impattante. Se ad esempio la società scegliesse un’area già maggiormente infrastrutturata – ad esempio a minore distanza da tracciati metro già esistenti – i costi potrebbero essere decisamente inferiori. E il pubblico interesse potrebbe essere ben maggiore in altre situazioni come tante periferie in cerca di riscatto dal degrado…

(23) secondo l’art. 20 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, il “contributo straordinario, da sommare agli oneri ordinari che devono essere versati dal soggetto attuatore al Comune” è “pari al 66% del plusvalore immobiliare conseguibile a seguito della trasformazione”. ‘Tale misura può essere ridotta fino ad un minimo del 60% al fine di incentivare la qualità progettuale degli interventi’ > vai al comunicato di Cecchini dell’INU Calcio: Inu Lazio, su nuovo stadio Roma applicare regole prg http://www.liberoquotidiano.it/news/sport/11676364/Calcio–Inu-Lazio–su.html

Roma, 22 ago. (Adnkronos) – “Secondo le dichiarazioni rilasciate in questi giorni dall’Assessore Caudo le sorti del progetto del nuovo stadio della Roma a Tor di Valle dipenderebbero dalla disponibilità o meno dei promotori a pagare un contributo di 50 milioni di euro, necessario (e sufficiente ?) a realizzare un nuovo tratto di metropolitana in superficie per collegare lo stadio alla fermata Eur Magliana della linea B. Sempre secondo notizie di stampa a questa cifra si dovrebbero aggiungere 270 milioni già destinati a opere pubbliche nel settore urbano, a carico dei promotori, per un totale complessivo di 320 milioni. È tanto? È poco? La valutazione non può essere soggettiva. Il Piano regolatore vigente dà una risposta chiara: il contributo straordinario, da sommare agli oneri ordinari che devono essere versati dal soggetto attuatore al Comune, è pari al 66% del plusvalore immobiliare conseguibile a seguito della trasformazione. ‘Tale misura può essere ridotta fino ad un minimo del 60% al fine di incentivare la qualità progettuale degli interventi’ (art. 20 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano)“. Lo afferma Domenico Cecchini presidente sezione Lazio Istituto Nazionale di Urbanistica Daniel Modigliani membro del Direttivo INU Lazio.

«La regola è chiara – aggiunge – Il Comune ha tutti gli strumenti per calcolare il plusvalore conseguibile e applicare la norma del Piano. Naturalmente tutto ciò a prescindere dalle garanzie indispensabili sotto i profili ambientali e funzionali che dovranno esser attentamente valutati. In una vicenda così complessa e importante per la città non sarebbero ammissibili né valutazioni soggettive né omissioni di verifiche e di controlli».

(24) La Presidente della Commissione Mobilità Anna Maria Cesaretti (SEL) sul “Messaggero” del 24 agosto: «Aspettiamo di vedere il progetto di fattibilità, ma da una prima analisi 50 milioni di euro non basteranno per collegare la fermata Eur-Magliana a Tor di Valle. Personalmente ho più di un dubbio». Lorenza Bonaccorsi, deputata del Partito democratico e presidente del Pd Lazio, dice che «a fronte dei 50 milioni in più chiesti dal Comune, si parla di costi totali ben più alti, fino a 110 milioni di euro con tempi di realizzazione fino a cinque anni». http://www.ilvelino.it/it/article/2014/08/25/stadio-roma-bonaccorsi-pd-su-costi-opere-mobilita-sindaco-chiarisca/91d7592f-5eba-4150-8391-6f47eb3d8eaf/…

(25) Va controcorrente invece il consigliere Panecaldo, che in tempi di appelli alla “cura del ferro”, preferisce gli spostamenti in automobile: «chiediamo un ulteriore sforzo di 50 milioni, non la luna, per la messa in sicurezza della via del Mare e per il ricongiungimento con l’Ostiense, da Tor di Valle a ponte Marconi», “Roma Today” del 25 agosto.

http://www.romatoday.it/politica/stadio-roma-fabrizio-panecaldo-via-del-mare.html

(26) questo almeno in base a quanto riportato dalla stampa, ci riserviamo di analizzare e commentare il nuovo progetto che sarà presentato dai proponenti in questi giorni

(27) Fanno giustamente presente i comitati del territorio che si potrebbe farne un parco, affidandolo al WWF, come in altre analoghe situazioni, mentre l’ippodromo d Tor di Valle potrebbe essere riutilizzato lasciandone inalterate (o con lieve incremento) le cubature (come appunto prevedeva l’ipotesi che era stata fatta per il Velodromo dalla stessa amministrazione di sinistra in situazione assai simile). Oppure si potrebbe adottare una soluzione come quella che i comitati dell’Eur con AIAPP avevano prospettato sempre per il Velodromo: al posto delle palazzine private una location per esposizione pubblica di giardini temporanei (cosa diffusissima nel reato del mondo). Tutte soluzioni che non si basano su speculazioni edilizie ma sull’uso del territorio compatibile con la vocazione dell’area. Tuttavia – non dimentichiamolo – anche su quell’area, in cui il PRG prevede verde privato attrezzato, incombe lo spettro del Piano Casa Polverini /Zingaretti, con cambi di destinazione e moltiplicazione di cubature che non sono soggette ai dettami del PRG…