Stadio Tor di Valle, parliamo della sostenibilità economica

Autore : Redazione

stadio della roma e bp da sito Dan Meis

di Maurizio Geusa*

Ultimamente  il dibattito sullo Stadio, ben riepilogato sul sito di Carteinregola, si è radicalizzato, prima investendo la rappresentate del Comune di Roma in sede di Conferenza di Servizi ora anche lo stesso Assessore .

In altre parole piuttosto che fornire risposte alle domande sollevate da tempo si preferisce alzare il livello del confronto dai contenuti del progetto alle persone, come se le criticità fossero opinabili e non dati di fatto oggettivi.

Questo modo di procedere, evitando il confronto nel merito, fa sorgere il sospetto  che l’interesse principale riguardi più la valorizzazione immobiliare dell’area di proprietà privata piuttosto che la realizzazione una attrezzatura per lo sport e lo spettacolo.

L’obiettivo della valorizzazione immobiliare traspare anche dalla stessa applicazione del comma 304 della legge 147 del 2013 dove sia nello Studio di fattibilità sia nella successiva  Deliberazione di Assemblea Capitolina n.132/2014 , non si trova traccia delle motivazioni, pure richieste dalla legge, per il mancato “recupero di impianti esistenti” come espressamente indicato all’interno del comma 304.

Forse per recupero di impianti esistenti si intende la demolizione dell’Ippodromo, altra qualificata opera di architettura moderna destinata al sacrificio, come già visto per il Velodromo Olimpico e le Torri dell’EUR sfortunati progetti di Cesare Ligini.

L’importanza  della valorizzazione immobiliare si comprende anche dall’indagine di mercato per la ricerca del sito, rivolta alle aree private senza aver considerato la disponibilità di aree pubbliche. Al riguardo sarebbe stato interessante il confronto con aree già servite dalla metropolitana e destinate ad uffici come quelle Pietralata. Ma inutile piangere sul latte versato.

Altri elementi che fanno dubitare della reale sostenibilità economica della proposta si ricavano dallo Studio di fattibilità. Infatti, nella Tabella di pag.46 viene indicato in 4.449 €/mq il totale dei ricavi per la vendita dei nuovi fabbricati direzionali.

Tale importo moltiplicato per i 354.000 mq previsti dalla Deliberazione di Assemblea Capitolina n.132/2014  produce un risultato confrontabile con il valore totale dell’investimento dichiarato nello Studio di impatto economico e sociale pari a 1,6 Miliardi e di cui non sono state forniti i singoli addendi.

Nella composizione di tale probabile prezzo finale di 4.449 €/mq emerge, ancora una volta dopo le opere pubbliche, come il capitale finanziato sia solo metà dell’importo (“finanziamento sul 50% dei costi di sviluppo”). Nulla in merito al finanziamento della rimanente metà.

Ora, se il capitale finanziato fosse l’intero importo e non la metà il prezzo finale salirebbe a 4.870 €/mq superiore pertanto al limite massimo di 4.800 €/mq indicato per la zona centrale dell’EUR dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare della Agenzia delle Entrate relativamente ai prezzi di vendita degli uffici.

Ancora un elemento di perplessità sulla sostenibilità economica dell’operazione.

Perplessità motivate anche dal fatto che a differenza dei Progetti di Finanza[1] in cui il Piano Economico Finanziario deve essere asseverato da un Istituto di credito e lo stesso Istituto di credito deve essere coinvolto fin dalla redazione del preliminare, per quanto riguarda gli stadi di calcio la legge prevede solo che lo Studio di fattibilità sia “corredato di un piano economico-finanziario” senza particolari asseverazioni bancarie.

Si continuano ad approfondire i pur importanti aspetti tecnici e progettuali mentre gli aspetti economici rimangono sfumati.

Maurizio Geusa*

*Maurizio Geusa – Segretario dell’Associazione Carteinregola

Architetto – Specializzazione post-laurea in “Pianificazione urbanistica applicata alle aree metropolitane”– Vincitore di Borsa di studio per laureati in architettura – Funzionario del Comune di Roma dal 1981 successivamente Dirigente tecnico dal 1998 al 2015. – Membro effettivo dell’Istituto Nazionale di Urbanistica – Consigliere dell’Ordine degli Architetti di Roma Direttore della rivista mensile “AR” dal 1986 al 1990 – Ha contribuito all’elaborazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Roma (mobilità) – Oltre che a Roma ha operato per la redazione di piani e progetti urbanistici per la Regione Lazio, la Comunità Montana Alto Garda Bresciano, i comuni di: Frascati (RM), Nardò (LE) e Galatone (LE). villec@alice.it – https://www.facebook.com/maurizio.geusa

[1] Decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50 – Art. 183 9. “Le offerte devono contenere …, un piano economico-finanziario asseverato da un istituto di credito o da società di servizi costituite dall’istituto di credito stesso ed iscritte nell’elenco generale degli intermediari finanziari, ai sensi dell’articolo 106 del decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, o da una società di revisione ai sensi dell’articolo 1 della legge 23 novembre 1939, n. 1966, nonché la specificazione delle caratteristiche del servizio e della gestione, e dare conto del preliminare coinvolgimento di uno o più istituti finanziatori nel progetto. “